Odhad tržní hodnoty č. 4071
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 01268/13-134 ze dne: 23.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01268/13-134 Podle stavu ke dni 1. 7. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 26 stran textu a 21 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 1. 7. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/4 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí:ve vlastnictví povinné Hany Šafářové Pozemek parcela č. st 949 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 78 m2 Pozemek parcela č. 716/24 druh: zahrada výměra 421 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Plotiště nad Labem, List vlastnictví č. 10641 a Odhad podílu 1/8 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Hany Šafářové: Stavba (budova) rodinného domu č.p. 320 s příslušenstvím na pozemku parcela č st 949 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Plotiště nad Labem, List vlastnictví č.11296 pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 01268/13/134 ze dne 23.4.2014.
2. Informace o nemovité věci Nemovité věci (pozemky a rodinný dům č.p 320 s příslušenstvím) zapsané na zapsané na Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Plotiště nad Labem, List vlastnictví č. 10641 a 10641 tvoří jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.6. 2014 za přítomnosti vlastníků podílu. Povinná se v místě bydliště nezdržuje a její současný pobyt není znám.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01268/13/134 ze dne 23.4.2014 - LV č. 11296 k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové - LV č. 10641 k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové - KM k LV č. 11296 a 10641 k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové (zdroj čúzk)
–3–
- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Hradec Králové Plotiště nad Labem (721930)
List vlastnictví číslo: 11296 Vlastníci: 1. Kriesfalusy Patrik Podíl: 1/8 Husitská 320/11, Plotiště nad Labem, 50301 Hradec Králové 2. Kriesfalusy Václav Podíl: 1/8 Husitská 319/9, Plotiště nad Labem, 50301 Hradec Králové 3. Kriesfalusyová Anna Podíl: 5/8 Husitská 320/11, Plotiště nad Labem, 50301 Hradec Králové 4. Šafářová Hana Podíl: 1/8 Československé Armády 408/51, 50003 Hradec Králové List vlastnictví číslo: 10641 Vlastníci: 1. Kriesfalusy Patrik Podíl: 1/4 Husitská 320/11, Plotiště nad Labem, 50301 Hradec Králové 2. Kriesfalusy Václav Podíl: 1/4 Husitská 319/9, Plotiště nad Labem, 50301 Hradec Králové 3. Kriesfalusyová Anna Podíl: 1/4 Husitská 320/11, Plotiště nad Labem, 50301 Hradec Králové 4. Šafářová Hana Podíl: 1/4 Československé Armády 408/51, 50003 Hradec Králové
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Plotiště nad Labem, List vlastnictví č. 11296 a 10641 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
–4–
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. K dispozici byla stavební výkresová dokumentace rodinného domu poskytnutá vlastníkem podílu na oceňovaných nemovitých věcech. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
–5–
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
–6–
1.
Prodej rodinného domu v Hradci Králové - Plotiště. Celková plocha činí 86 m2. Vytápění el. kotlem, krbová kamna, krb, možnost příp. na plyn. Dům je zateplen, dvůr společný. Bezbariérový přístup. K domu náleží kůlna, společná kolárna, půda a sklep. Parkování na uzavřeném dvoře. V místě veškerá občanská vybavenost. Cena 1 650 0 000 kč
2.
novostavbu rodinného domu, o dispozici 5+kk, velikosti 129m2, který se nachází nedaleko Hradce Králové, v 10 km vzdálené obci Syrovátka. Pozemek velikosti 467 m2, je umístěn v klidné části obce, stranou od hlavních komunikací. Dům je postaven klasickou metodou z pálených cihel, sedlovou střechou a betonovou střešní krytinou. Ve standardním provedení stavby jsou vnitřní i venkovní omítky, betonové podlahy pokryté plovoucí podlahou nebo PVC, plastová či dřevěná okna s izolačním trojsklem, rozvody sítí po domě, teplovodní vytápění elektřinou nebo plynem. V prvním nadzemním patře domu se nachází vstupní prostor do domu, velký pokoj stavebně propojený s kuchyňským koutem, jeden samostatný pokoj, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, technická místnost a chodba se schodištěm do druhého nadzemního podlaží. Ve 2.NP se nachází 3 samostatné pokoje, prostorná koupena s vanou a samostatné WC. Dispoziční řešení lze řešit individuálně. V obci je dobrá občanská vybavenost, jako je škola, školka, obchod a pošta. Cena 2 466 000 Kč
3.
Nabízím k prodeji patrový objekt vhodný k bydlení na okraji města v dosahu MHD, s možností parkování na pozemku. Vhodné i k využití jako nestátní zdravotnické zařízení, (registraci prostor možno zařídit), nebo jiný podobný způsob podnikání. Plocha pozemku 700m2, užitná plocha 180m2, 6x parkovací stání, voda - místní zdroj + dálkový vodovod, ústřední topení plynové, veřejná kanalizace, stav objektu dobrý. Cena 3 200 000 Kč
4.
RD v centru Hradce Králové, po celkové rekonstrukci. Vlastní nemovitost prošla v letošním roce kompletní rekonstrukcí, nové el. rozvody, odpady, atd. RD se skládá z přízemí, chodby, schodiště do 1.NP, kuchyně s novou linkou, pokojem a koupelny se sprchovým koutem, WC a umyvadlem. V 1.NP se nachází kuchyň s novou linkou,pokoj a koupelna se sprchovým koutem, WC a umyvadlem. V přízemí byl renovován klenbový strop. Vytápění je zajišťováno akumulačními přímotopy. Na domu je nová fasáda. Parkování pro auta je na dvoře domu. Nemovitost je vhodná pro bydlení, nebo pro kancelářské účely. Cena 1 950 000 Kč
5.
prodej částečně podsklepeného rodinného domu na velice klidném místě v Hradci Králové - Roudničce. Dům je poblíž rybníků Cikán a Datlík. Možnost generačního bydlení. Dispozičně 4+1; přízemí: dva samostatné, na sobě nezávislé vchody, obývací pokoj, ložnice, kotelna, sklad dřeva, dřevěné schodiště se zábradlím do patra. 1.NP: ložnice, kuchyň s jídelním koutem, koupelna s WC a rohovou sedací masážní vanou, obývací pokoj, balkon. Venkovní sezení pod zastřešenou pergolou, gril a udírna. Vytápění celého domu je zajištěno dřevo zplyňujícím kotlem napojeným na ústřední topení. Ohřev vody kombinovaným bojlerem. Dvě studny, kopaná a vrtaná s pitnou vodou. Odpad sveden do čističky odpadních vod. Klidné bydlení v lese, pouze 10 minut jízdy autem z centra Hradce Králové. Veškerá občanská
–7–
vybavenost v pěším dosahu (škola, školka, obchody, restaurace). Cena 2 250 000 Kč
6.
Cena 2 280 000 Kč
7.
Farářství v Hradci Králové. - Dovoluji si vám nabídnout prodej řadového rodinného domu a souvisejících vedlejších staveb na vlastním rovinatém pozemku v obci Hradec Králové, části obce Pražské Předměstí. Ve zvýšeném přízemí veranda, obyvatelná kuchyň s krbovými kamny, ložnice s výstupem na terásku a koupelna se sprchovým koutem, klosetem a umyvadlem, v podkroví chodbička, ložnice s kuchyňským koutem a menší koupelna se sprchovým koutem, klosetem a umyvadlem; podsklepeno menším sklepem, přístupným z přístavku. Přítomny jsou i vedlejší stavby, tj. s domovním spojený přístavek, v němž se nachází již zmíněný sklep a kolna, dále vlastní garáž, udírna s posezením, studna, septik a pískovcový plot s brankou. Součástí je i malá oplocená zahrada, nacházející se spolu s garáží, udírnou a studnou za obecní průjezdnou nezpevněnou komunikací, zajišťující přístup k zadním stavbám. K dispozici dohodou (informace v kanceláři). Poměrně klidné, slunné a kompletně zrekonstruované stavení v místě plném zeleně a sousedství zahrádkářské kolonie, bydlení bez nutných investic, prostor pro další vozidlo na vlastním stání vedle garáže, rychlá pěší dostupnost zastávky MHD (do 10 minut) a vlakového nádraží (do 35 minut); ideální pro pár či malou rodinku, hledající klid s možností procházek a sportovního vyžití v nádherné lokalitě Borovinka Cena 2 890 000 Kč
8.
4+1 s dvěma lodžiemi, každá o výměře 6 m2. Nabízený dům je velice světlý a slunný, v klidné jednosměrné ulici. Rodinný dům stojí na stavební parcele, která je o výměře 78 m2 a má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží. Nachází se v řadové zástavbě v Hradci Králové v katastru obce Piletice. Dispozice 1. NP: veranda 3,5 m2, vstupní hala se schodištěm 9 m2 do 2. NP a 1. PP, toaleta s umyvadlem 1,7 m2, komora 3,7 m2, kuchyně průchozí do jídelny 11,9 m2 a prostorný obývací pokoj 23,4 m2 se vstupem na lodžii. 2. NP: schodiště na které navazuje chodba 4,7 m2, koupelna s toaletou vanou umyvadlem a místem na pračku, pokoj 12 m2, komora 3,9 m2, pokoj 16 m2, pokoj 11 m2 se vstupem na lodžii. 1.PP: v suterénu se nachází garáž 19 m2 a technické místnosti jako kotelna, prádelna, sklady a sklepy. Nabízený rodinný dům je v původním udržovaném stavu se zcela novým ústředním topením vč. rozvodů, deskových radiátorů a plynovým kondenzačním kotlem. Uvolnění domu k nastěhování je po dohodě s majiteli. K domu se dá využívat pozemek za domem a nebo si pronajmou případně i oplocenou zahrádku nedaleko domu za symbolickou cenu. Do obce Piletice jezdí pravidelně MHD. V ceně domu je zahrnutý právní servis právníkem pojištěným proti právním vadám včetně advokátní úschovy kupní ceny, která zaručuje bezpečnou a solidní koupi nemovitosti. 2 890 000 Kč
–8–
9.
Nabízíme k prodeji velký rodinný dům v žádané klidné lokalitě města Hradce Králové část Plačice s garáží a krásnou udržovanou zahradou na které jsou jak okrasné tak ovocné stromy. Celková plocha pozemku je 715 m2, dům je částečně podsklepený, zavedeny veškeré inženýrské sítě, vlastní studna, ústřední topení plynové. Rodinný dům je v původním a udržovaném stavu. V 1.NP se nachází dva pokoje, velká kuchyně, komora, koupelna a samostatné WC. V 2.NP se nachází tři pokoje, obytná kuchyně a malá koupelna s WC, terasa. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost, MHD, obchodní dům Albert. Cena 2 999 000 Kč
10.
Prodej rodinného domu 4+kk s garáží a pozemkem o CP 740 m2 v Hradci Králové. Dům se nachází v klidné lokalitě na Slezském Předměstí. Dispozice domu: Přízemí: obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, WC, předsíň. Podkroví: 2 pokoje, koupelna se sprchovým koutem a šatna. Dům je částečně podsklepen. Vytápění domu plynovým kotlem, nebo kotlem na tuhá paliva. Cena 3 200 000 Kč
120
cena požadaovaná (zaplacená)
koef redukce na pramen ceny
cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
I
cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnácího
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1
1 650 000,00 Kč
1 155 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 155 000,00 Kč
2
2 466 000,00 Kč
0,70
1 726 200,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 726 200,00 Kč
3
3 200 000,00 Kč
0,70
2 240 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 240 000,00 Kč
4
1 950 000,00 Kč
0,70
1 365 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 365 000,00 Kč
5
2 250 000,00 Kč
0,70
1 575 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 575 000,00 Kč
6
2 280 000,00 Kč
0,70
1 596 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 596 000,00 Kč
7
2 890 000,00 Kč
0,70
2 023 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 023 000,00 Kč
8
2 890 000,00 Kč
0,70
2 023 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 023 000,00 Kč
9
2 999 000,00 Kč
0,70
2 099 300,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 099 300,00 Kč
10
3 200 000,00 Kč
0,70
2 240 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 240 000,00 Kč
0,70
Celkem průměr
Kč
1 804 250,00 Kč
Minimum
Kč
1 155 000,00 Kč
Maximum
Kč
2 240 000,00 Kč
Směrodatná výběrová odchylka
s
357 630,00 Kč
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
649 250,00 Kč
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
2 161 880,00 Kč
K1
Koeficient upravy na polohu objektu
K2
Koeficient upravy na velikost objektu
K3
Koeficient upravy na garáž v objektu, nebo areálu
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší-horší)
K5
Koeficient úpravy na ev další vlastnosti (lepší-horší)
K6
Koeficient úpravy dle úvahy znalce(lepší-horší) Koeficient úpravy Na pramen ceny, skutečná kupní cena K5=1 u inzerce přiměřeně nižší
s
směrodatná výběrová odchylka = míra průměrné vzdálenosti hodnot dat od jejich průměru
–9–
I
index odlišnosti I =(K1 x K2 x K3 x K4 x K5 X K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovanými uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – řadový dům vnitřní dům č.p. 320 ulice Husitská, na pozemku parcela č. st 949 s příslušenstvím je situován v obci Hradec Králové, k.ú. Plotiště nad Labem, místní část Plotiště popis rodinného domu č.p. 320 Jde o patrový rodinný dům rozdělený na dvě části stáří min. 27 roků z materiálů pěnosilikátové zdivo s omítkou vnější i vnitřní. Název konstrukce, popis Základy – s vod.izolací Zdivo – plynosilikátové prefabrikáty Stropy – rovnýý podhled Střecha – plochá Krytina – živičné pásy Klempířské konstrukce – úplné pozinek Vnitřní omítky – vápenná hladká Fasádní omítky – vápenná Vnější obklady – nejsou Vnitřní obklady – standardní Schody – dřevěné Dveře – prosklené i hladké Okna – dřevěná dvojitá Podlahy obytných místností – krytina PVC, koberce Podlahy ostatních místností – beton, keramické Vytápění – ÚT, plyn Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Rozvod vody – standardní Zdroj teplé vody – el. bojler Instalace plynu – ano Kanalizace – ano Vybavení kuchyně – částečně ano standardní Vnitřní vybavení – standardní Záchod – standardní splachovací Ostatní – není Rodinný dům se dvěma podlažími je přístupný jak ze strany ulice Husitská, tak i z kryté terasy směrem ze zahrady. 2 NP je přístupné jednak z vnitřku rodinného domu, nebo po vnějších schodech ze zahrady.
– 10 –
Obytnou místnost 1 NP tvoří obývací pokoj s navazující kuchyní. V přízemí je i koupelna se sprchovým koutem a splachovací WC. Kuchyně není stavebně oddělena od pokoje. 2 Np je obdobné vnitřní dispozice jako 1 NP. K pohodě bydlení přispívá jednak poloha domu v klidné části města a také i zahrada s vedlejšími stavbami pergolou a kůlnou - původně určenou pro drobné zvířectvo. Dům je citlivě zasazen do urbanizovaného území rodinných domů se zahrádkami. Dopravní spojení s centrem města je MHD, kde zastávka MHD je do 500 m. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu linek MHD. Ulice Husitská je slepá ulice, kde je provoz výhradně obslužný k rodinným domům v ulici. Okraj města Hradce Králové skýtá jak hlukovou pohodu, tak je zároveň napojen na centrum města. Vhodné jak pro rodiny s malými dětmi tak i starší občany. K rodinnému domu je příslušná vedlejší stavba, a pergola na pozemku zahrada. . Vedlejší stavba se zvlášť neoceňuje, je součástí porovnávacího ocenění. Pozemek p.č. st 949 který tvoří zastavěnou plochu a nádvoří je situován směrem k ulici, a část pozemku tvoří předzahrádku. Pozemek p.č. 716/24 tvoří zahradu. Celkově je dům nepravidelně udržován a bude nutná částečná úprava některých konstrukčních prvků.. Nevýhodou a tedy i jeho negativní stránkou domu je zanedbaná údržba a podílové vlastnictví. Kladné stránky jsou poloha p domu a příslušná zahrada. Celkově však hodnotí znalec dům se velmi slabým postavením na trhu s nemovitými věcmi z důvodu podílového vlastnictví. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Hradec Králové a okolí a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti na SV a JZ konfigura terénu rodinný dům č.p. 320
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 320 je situován na okraji obce Hradec Králové zastavěném území s urbanizovanou zástavbou rodinných domů
obce
– 11 –
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami Inženýrské sítě kompletní. Doprava zastávka MHD v blízkosti, město Hradec Králové je napojeno na všechny dopravní možnosti (pozemní komunikace, železniční doprava). Obchod a služby město Hradec Králové disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb Školství Pardubice disponují kompletním základním školstvím, kde základní školy jsou rovnoměrně rozmístěny po celém území města. Je zde i soustava středních škol a vyšších odborných šklol a kompletní soustava učňovského školství. Jsou zde i VŠ Zdravotnictví k dispozici je nemocnice, fakultní nemocnice, praktických lékařů, zubních lékařů
poliklinika, privátní ordinace odborných i
Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Úřady kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy. Banky tavební spořitelny v místě. Krajské ředitelství policie, krajský soud a státní zastupitelství. Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek MHD Životní prostředí Bez zvýšené hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita park a městský les v dojezdové vzdálenost Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovité věci Zvyšující cenu nemovité věci o méně než 20 % Typ nemovité věci Rodinný dům
– 12 –
Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek p.č. 949 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 70 m2 LV 10641 p.č. 716/24 druh zahrada výměra 421 m2 LV 10641 Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny. Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/4 a ideální 1/8 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se měl problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků
– 13 –
prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovitosti patřičným podílem. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovitosti jako celku. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv. Jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 a 1/8 měla být rovna max 60 % z ideální 1/4 a 1/8 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 10641 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno - práva a závady
– 14 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na I. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV.
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pi –0,06
Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Negativní
–0,01 0,00 –0,04
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,890
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,700 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,30
– 15 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 10641 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno - práva a závady Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 16 –
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
478,19 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 478,19 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
1 530 208,– Kč 1 530 208,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 53 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 53) = 33,750 % Odpočet opotřebení: 1 530 208,– Kč × 33,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
516 445,20 Kč 1 013 762,80 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/8 126 720,35 Kč
Rodinný dům – určená cena:
126 720,35 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP suteren 2 NP Součet:
Výška 2,50 m 2,55 m 2,40 m 7,45 m
Podlažnost:
192,67 / 65,54
Zastavěná plocha 5,80×11,30 5,65×10,90 5,80×11,30
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,50 × 5,80×11,30 suteren 2,55 × 5,65×10,90 2 NP 2,40 × 5,80×11,30 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
65,54 m2 61,59 m2 65,54 m2 192,67 m2
= = =
163,85 m3 157,04 m3 157,30 m3 478,19 m3
= 2,94
=
– 17 –
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – s vod.izolací 2. Zdivo – plynosilikátové prefabrikáty 3. Stropy – rovnýý podhled 4. Střecha – plochá 5. Krytina – živičné pásy 6. Klempířské konstrukce – úplné pozinek 7. Vnitřní omítky – vápenná hladká 8. Fasádní omítky – vápenná 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – standardní 11. Schody – dřevěné 12. Dveře – prosklenné i hladké 13. Okna – dřevěná dvojitá 14. Podlahy obytných místností – krytina PVC, koberce 15. Podlahy ostatních místností – beton, keramické 16. Vytápění – ÚT, plyn 17. Elektroinstalace – 2/3 F 18. Bleskosvod – ne 19. Rozvod vody – standardní 20. Zdroj teplé vody – el. bojler 21. Instalace plynu – ano 22. Kanalizace – ano 23. Vybavení kuchyně – částečně ano standardní 24. Vnitřní vybavení – standardní 25. Záchod – standardní splachovací 26. Ostatní – není
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Hradec Králové Počet obyvatel: 93 035 Základní cena (ZC): 3 413,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2
Vi D –0,01 0,00 0,00 0,02
– 18 –
5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem V. Významně zvyšující cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1987 27 0,865
0,08 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,01 0,06 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,882
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 478,19 × 3 010,27
3 010,27 Kč/m3
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
=
1 439 481,01 Kč
× =
1/8 179 935,13 Kč
Rodinný dům – určená cena:
179 935,13 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
478,19 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 478,19 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 53 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 53) = 33,750 % Odpočet opotřebení: 1 530 208,– Kč × 33,750 %
3 200,– Kč/jedn. =
–
1 530 208,– Kč 1 530 208,– Kč
516 445,20 Kč
– 19 –
Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
1 013 762,80 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 649 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 161 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,640 1,013 1,386 1,759 2,132
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A E E C E D D E E E E E E D A C D D A D E
Ci × vk 3,200 10,660 6,396 6,930 10,660 8,795 8,795 10,660 10,660 10,660 10,660 4,264 10,660 8,795 3,200 6,930 1,759 8,795 0,640 8,795 10,660 162,574
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 162,574 / 92 = 1,7671 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl:
×
1,7671 1 791 420,24 Kč
1/8
– 20 –
Cena po úpravě:
=
Rodinný dům – určená cena:
223 927,53 Kč 223 927,53 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 10641 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hradec Králové Název okresu: Hradec Králové Základní cena pozemku: ZC = 1 520,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,890 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,700 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,623 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 946,9600 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 949 zastavěná plocha a nádvoří 78
Cena [Kč] 73 862,88
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 284,0880 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 716/24 zahrada 421
Cena [Kč] 119 601,05
Součet cen všech typů pozemků:
=
193 463,93 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/4 48 365,98 Kč
Pozemky na LV číslo 10641 – určená cena:
48 365,98 Kč
– 21 –
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno - práva a závady Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 22 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2014 činil v některých oblastech až 50 – 75 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, již není pravděpodobné očekávat další pokles cen, nebo jen mírně. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2015 (resp. 2016). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2014, spíše však 2015 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Hradec Králové má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 23 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech výrazně nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Hradec Králové mají poměrně nadprůměrnou zaměstnanost. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i možnostech získat zaměstnání . Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti. Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných a nabídkových cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení
– 24 –
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 320 na ulici Husitská, obec Hradec Králové, k.ú. Plotiště nad labem v místní části Plotiště je situovaný na okraji obce Hradec Králové, v urbanizovaném územ,í rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami. Ulice Husitská je slepá ulice a provoz je zde pouze obslužný k jednotlivým nemovitým věcem. Je zde bydlení vhodné jak pro malé děti, tak starší občany. Rodinný dům č.p. 320 je citlivě zasazen do současné zástavby a vnitřní dispozice odpovídá současným architektonickým trendům bydlení. Negativní stránka je v nedostatečné údržbě. Přes všechny pozitivní stránky nemovité věci, se však jedná o nemovitou věc s velmi slabým postavením na trhu s nemovitými věcmi z důvodu, že jde zde o podílové vlastnictví jak samotného rodinného domu - podíl 1/8 ale i pozemku podíl 1/4. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 25 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota podílu 1/8 RD, 1/4 pozemek Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní ceny podílu 1/8 RD, 1/4 pozemek Odhad obvyklé (obecné, tržní ceny podílu 1/8 RD, 1/4 pozemek x 0,6 exekuční řízení
48 370,– Kč 126 720,– 179 940,– 223 930,– 174 000,– 0,– 0,– 224 000,–
134 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 134 000,– Kč Cena slovy: jednostotřicetčtyřitisíce Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 26 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 11296 k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové 2. LV č. 10641 k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové 3. Km k LV 11296 a 10641 k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové 4. výkresová dokumentace 5. mapy místa 6. fotopříloha
