Odhad tržní hodnoty č. 4066
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01625/12-098 ze dne: 23.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 x 01625/12-098 Podle stavu ke dni 24. 6. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 24. 6. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. 251 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 140 m2 Stavba (budova) rodinného domu č.p. 67 s příslušenstvím na pozemku parcela č 251 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Čechy, katastrální území Čechy na LV č. 20 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01625/12-098 ze dne 23.4.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 67 s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Čechy, katastrální území Čechy na LV č. 20 tvoří s pozemkem p.č. 251 jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 6. 2014 za přítomnosti oprávněného z VB.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01625/12-098 ze dne 23.4.2014 - LV č. 20 k.ú.Čechy, obec Čechy - KM k LV č. 20 k.ú.Čechy, obec Čechy (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - sdělení oprávněného z věcného břemene - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Přerov Čechy Čechy (630837)
–3–
List vlastnictví číslo: 20 Vlastník: Doupalová Ivana Bohumínská 444/55, Slezská Ostrava, 71000 Ostrava
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Čechy, katastrální území Čechy na LV č. 20 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena
–4–
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší
–5–
stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
1.
prodej řadového koncového domu po vnitřní rekonstrukci s garáží na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 411 m2, zahrada 269 m2. Střecha sedlová - eternit, krov ve vynikajícím stavu. Kanalizace a voda obecní. Vlastní studna. Rozvody vody a odpadů v plastu. Elektřina v mědi, 386/220 V. Nové vchodové plastové dveře. Topení ÚT - plynové/TP, možnost krbu. 2 koupelny, 2 toalety. Hospodářské budovy, uzavřený dvůt se zahradou. Dům je ve výborném stavu, okmažitě k nastěhování. Cena 1950000 Kč
2.
odinný dům v obci Bochoř s dobrou občanskou vybaveností v blízkosti Přerova. V přízemí se nachází kuchyně, tři místnosti, koupelna, komora a WC. Ze dvora vstup do sam. pokoje v podkroví. Možnost půdní vestavby. Dům je postaven z cihel, elektřina 220/380V, napojen na vodovod i kanalizaci. U domu je dvůr s posezením Cena 579000 Kč
3.
Nabízíme k prodeji rodinný dům v Dubu na Moravě. Jedná se o řadový domek v původním stavu. Celková plocha pozemku je 342 m2 , obytná plocha je 65 m2 s možností půdní vestavby. Na dvorku zasklená terasa (veranda), kůlna a malé hospdářské budovy. Dobrá dostupnost obce z Olomouce, Přerova i Prostějova. Cena 890 000 Kč
4.
rodinný dům v obci Tovéř o dispozici 3+1. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k domu je z veřejné komunikace. Za domem je dvůr s vedlejšími stavbami (bývalá hospodářská část), zahrada je situována naproti domu přes místní komunikaci tvořící příjezd k sousednímu RD. Pozemek je o výměře 417 m2. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, studnu, zemní plyn a kanalizaci. Topení - plyn i tuhá paliva. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu. Dům se nachází v žádané obci s veškerou vybaveností Cena 1530000 Kč
5.
rodám starší RD v Měrovicích nad Hanou k celkové rekonstrukci. Tři místnosti, stodola, pozemek 731m. Zdivo z vepřovic, omítky otlučeny. Pěkné místo na okraji obce, v blízkosti vlakové stanice. 130tis Kč,při prodeji na splátky záloha minimálně 50tisíc Kč Cena 130 000 Kč
6.
Křenovice, nedaleko Kojetína. Domek 4+1 se sestává z kuchyně, obývacího pokoje, dvou ložnic v přízemí a jedné v patře. Domek s výměrou cca 100m2 je v původním stavu, obyvatelný, s plynovým topením, litými podlahami s PVC a dlažbou, se starší kuchyňskou linkou, koupelnou a samostatným WC, má vlastní studnu. Celková plocha pozemku je cca 900m2 - dvůr a velká zahrada, na dvoře technické budovy. Cena 550000 Kč
–6–
7.
4+2 v řadové zástavbě v obci Bochoř (okres Přerov). Nemovitost je situována v klidné části obce. Jedná se o dvougenerační nemovitost. Po vstupu do domu se nacházíme v průjezdu, ze kterého vede vchod na dvorek, do kotelny a vstup na toaletu. Z průjezdu vcházíme do přízemní obytné části domu o velikosti 1+1. Dispoziční řešení: ze zádveří lze vstoupit do obytné místností a do kuchyně, na kterou navazuje komora. Schodiště z přízemí vede do 1. patra o velikosti 3+1, kde se nachází tři obytné místnosti, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. Jeden z obytných pokojů lze přebudovat v případě zájmu na kuchyni, jsou zde vyvedeny veškeré sítě. Schodiště v domě dále vede do půdních prostor s možností půdní vestavby. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Podlahy v domě: původní dřevěné podlahy, parkety, beton. Místnosti v domě mají dvojité stropy. Nemovitost byla rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci střechy, rozvodů vody a kanalizace. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení, elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady: jímka. K domu náleží dvorek o výměře 35 m2, na které se nachází dílna, dřevník, uhelna, studna a vchod do sklepa. Další: před domem parkovací stání pro automoCena 1799 000 Kč
8.
RD 4+1 o celkové ploše 158 m2, zastavěná plocha 120 m2 s jednou místností v podkroví.Majitel provedl rekonstrukci v roce 2006. Jsou zde zavedeny veškeré inž. sítě, zdrojem teplé vody je el. bojler, dům je napojen na plynové vytápění, na veřejný vodovod a kanalizaci. K dispozici je i vlastní studna. Parkování je umožněno na parkovacím místě přímo před domem. Cena 1 150 000 Kč
9.
RD 6+kk v klidné části na okraji obce Bochoř ležící v těsné blízkosti okresního města Přerov. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 301 m2, obytná je cca 130 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, betonové schodiště, obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje, chodba, balkon a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 194 m2. Celá nemovitost je oplocena. V obci se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Ostatní vybavenost je ve 4km vzdáleném městě Přerov. Cena 1 199 000 Kč
–7–
10.
bytový dům k rekonstrukci se čtyřmi bytovými jednotkami v obci Buk, okr. Přerov. Dům je vystavěn kombinací kámen cihla a nachází se na pozemku o celkové výměře 357 m2. Dalších 390 m2 tvoří sousedící pozemek (zahrada), který je možno v případě zájmu také odkoupit. V přízemí domu nalezneme byt 1+1 a byt 3+1, v patře poté dva byty 3+1. Dále k využití půdní prostory 2 sklepy (4+4m2) a přístavek na zahradě. Vytápění bytů řešeno většinově elektrickými přímotopy, zaveden vodovod a kanalizace. Plyn u domu. Veškerá občanská vybavenost v cca 2 km vzdálené obci Prosenice, Přerov 5 Cena 1 420 000 Kč
11.
Exkluzivně Vám nabízíme ke koupi dům 5+1 v Polkovicích. Výhodou je pěkná a klidná lokalita. Do domu se vchází vjezdem, kde je možné využít jako menší dílnu, slouží také k parkování auta. Dvorek je velice slunný a nabízí místo ke klidnému odpočinku. Na zahradě je cihlový přístřešek. V domě je pět pokojů určených pro rekonstrukci (zdivo, stropy, podlahy) výměnek ze smíšeného zdiva, který byl přistavem. Dům je určen k rekonstrukci, po které budete mít prostorný a slunný dům se zahradou. V domě je vedena elektrika, voda a plyn. Je zde možnost přikoupení zahrady 1291m2 vhodná k budoucímu zastavění. Zahrada navazuje přímo za dvorkem. Cena 130 000 Kč
12.
rodinný dům s průjezdem v obc Stará vesi vzdálené 11 km od Přerova. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci či je možné pozemek využít jako stavební místo. Dům je ze smíšeného zdiva, umístěn ve velmi klidné lokalitě. Ideálně velká zahrada o rozloze 141 m2 poskytuje dostatek soukromí. Elektřina 220/380 V, voda obecní, kanalizace a plyn před domem. V obci základní občanská vybavenost, dobrá dostupnost směr Přerov i Zlín Cena 180 000 Kč
13.
RD se zahradou,v obci Hrabůvka celková výměra 387 m2 z toho zastavěná plocha 110 m2. Dispozice: 1.NP čtyři místnosti. Dům je cihlový, napojený na elektrickou energii a obecní vodovod. Dům vyžaduje rekonstrukci. Podlahy dřevěné a PVC. Vytápění tuhými palivy. Cena 190 000 Kč.
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – řadový dům vnitřní dům č.p. 67 na pozemku parcela č. 251 s příslušenstvím je situován v obci Čechy, katastrální území Čechy. popis rodinného domu č.p. 67 Jde o přízemní rodinný dům s obytným podkrovím stáří min. 100 roků část z materiálů nepálené cihelné zdivo s omítkou vnější i vnitřní. Základy domu jsou bez izolace, zdivo tl. Min 45 cm z nepálených cihel. Stropy mají rovný podhled, sedlová střecha je kryta pálenými taškami. Klem,pířské konstrukce úplné, fasádní omítky stříkaná omítka, vnější obklady tvoří cihelný pás z glazovaný (kabřinec).
–8–
Vnitřní obklady standardní WC a koupelna. Schody dřevěné, dveře hladké i prosklené,okna dřevěná. Podlahy obytných místností dřevěné a hlaz. Beton. Podlahy ost. Místností keramické. Vytápění je elektrickými přímotopy. Elektrická instalace 2/3 F. Bleskosvod není. Rozvod studené a teplé vody, teplá voda je získávána z el,. bojleru. Plyn není instalován. Soplašková voda je odváděna do septiku. Kuchyně má kuchyňskou linku a sporák na PB bombu. Vnitřní hygienické zařízení (koupelna) má vanu. Záchod je standardní splachovací. Vnitřní dispozice,: přízemní část obsahuje jednu obytnou místnost a kuchyni, záchod a koupelnu vybudovanou z původní prádelny. K rodinnému domu je příslušná vedlejší stavba, sklad paliva, do 25 m2. Vedlejší stavba se zvlášť neoceňuje, je součástí porovnávacího ocenění. Pozemek p.č. 251 který tvoří zastavěnou plochu a nádvoří je situován směrem k ulici, a část pozemku tvoří předzahrádku. Jiné pozemky nejsou. Celkově je dům pravidelně udržován a v dobrém technickém stavu. Nevýhodou a tedy i jeho negativní stránkou je velikost pozemku, kdy není k domu příslušná zahrada což se vymyká zavedeným vesnickým „standardům“. Vzhledem k tomu, že vzdálenost do správního centra města Přerov je pouze cca 8 km, je poloha domu výhodná, avšak ani v městě Přerově nyní nejsou volné pracovní místa a tak je zde nezaměstnanost poměrně vysoká. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Přerovsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti na západ konfigura terénu rodinný dům č.p. 67
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 67 je situován na okraji obce Čechy v s urbanizovanou zástavbou rodinných domů
zastavěném území
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami
obce
–9–
Inženýrské sítě Obecní vodovod A vývod ze septiku do obecní kanalizace. Doprava obec Čechy je dobře přístupná po komunikacích nadregionálního i regionálního. . Obchod a služby Základní soustava obchodů a služeb Školství žádné Zdravotnictví žádné Kultura, sport, ubytování žádné pouze sakrální stavba Úřady Obecní úřad Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek. V obci je nadprůměrná nezaměstnanost. Životní prostředí Pouze obslužná komunikace vlastníků nemovitých věcí Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba rodinných domů Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí Kůlna na palivo - nářadí Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek p.č. 251 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 140 m2
– 10 –
Na rodinném domě a pozemku vázne VB užívání a bytu.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 20 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno - práva závady
– 11 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,009 i=2
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
– 12 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 20 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno - práva závady Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Na nemovité věci parcela č. 506/26 ostatní plocha - ostatní komunikace vázne věcné břemeno Věcné břemeno spočívá v bezplatném a celoživotním užívání nemovité věci a staveb vedlejších na této parcele postavené, prostoru jako celku. Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitosti s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k existenci věcného břemene stávajícího z bezplatného a doživotního práva osobního užívání (viz výše vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene) je při koupi této nemovitosti nutno vzít v úvahu náklady na pořízení náhradního bydlení odpovídajícího charakteru velikosti a standardu současného bydlení. Jako srovnatelné transakce bylo nutno uvažovat prodeje a předpokládané prodeje nemovitých věcí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné. Převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvolené dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybírány srovnatelné nemovité věci a to z nabídky prodeje. Zpracovatel zde vycházel z úvahy že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,8 -1,0 . Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 104 000 Kč – 224 000 Kč. Obvyklou hodnotu nemovité věci navrhuji jako minimální 104 000 Kč. Od navržené obvyklé hodnoty RD srovnávací metodou t.j 152 000 Kč odečítám náklady na pořízení nemovité věci v daném místě a čase což dle informací získaných z místních realitních kanceláří a informací z internetového serveru představuje po zaokrouhlení částku 104 000 Kč. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny.
– 13 –
Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název přízemí patro krov Součet:
Výška 2,50 m 2,20 m 2,70 m 7,40 m
Podlažnost:
172,50 / 57,50
Zastavěná plocha 11,5×5,0 11,50×5,0 11,5×5,0
= = =
57,50 m2 57,50 m2 57,50 m2 172,50 m2
= = =
143,75 m3 126,50 m3 77,63 m3 347,88 m3
= 3,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,50 × 11,5×5,0 patro 2,20 × 11,50×5,0 krov 2,70/2 × 11,5×5,0 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Čechy Počet obyvatel: 340 Základní cena (ZC): 2 013,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
Vi A –0,01 0,00
– 14 –
3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. 45 cm III. Hodnota větší než 2 III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku II. Lokální vytápění el. nebo plynem, III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 I. Významně snižující cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1914 1980 49 0,755
0,00 0,02 0,00 –0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,06 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,679
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): 1 366,83 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,900 Index polohy (IP): 1,009 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 347,88 × 1 366,83 × 0,900 × 1,009 =
431 795,03 Kč
Rodinný dům – určená cena:
431 795,03 Kč
a.2) Srovnávací hodnota a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
347,88 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 347,88 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 30) = 76,923 % Odpočet opotřebení: 1 461 096,– Kč × 76,923 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
4 200,– Kč/jedn. =
– =
1 461 096,– Kč 1 461 096,– Kč
1 123 918,88 Kč 337 177,12 Kč
– 15 –
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 130 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 280 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,386 0,497 0,608 0,719 0,830
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A C E C E C B B A A B C A E A C C B A E C
Ci × vk 1,930 3,040 2,490 3,040 4,150 3,040 2,485 2,485 1,930 1,930 2,485 1,216 1,930 4,150 1,930 3,040 0,608 2,485 0,386 4,150 3,040 51,940
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 51,940 / 92 = 0,5646 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – určená cena:
× =
0,5646 190 370,20 Kč 190 370,20 Kč
– 16 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 20 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Čechy Název okresu: Přerov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,50 0,60 1,01
0,85 0,80 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 860,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 150,62 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,009 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,908 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 136,7630 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 251 zastavěná plocha a nádvoří 140
Cena [Kč] 19 146,82
– 17 –
Pozemky na LV číslo 20 – určená cena:
19 146,82 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno - práva závady Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
104 000,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–104 000,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Přerovsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 19 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 20 –
Oceňovaný pozemek s příslušenstvím – rodinný dům v obci Čechy č.p. 67 je situován v řadové zástavbě rodinných domů stáří min 100 let – zdivo je z nepálených cihel. Dům je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Na rodinném domě vázne věcné břemeno pro 2 osoby, vzhledem k velikosti rodinného domu, velikosti pozemku a rozsahu věcného břemene, je rodinný dům téměř neprodejný a jeho postavení na trhu s nemovitými věcmi je velmi slabé. Pozitivní stránkou domu je jeho vzdálenost od správního centra oblasti - města Přerov, kdy tga je cca 8 km. Negativní stránkou je krom+ě věcného břemene velikost pozemku v jednotném a funkčním celku, kdy je k dispozici pouze zastavěná plocha a nádvoří a z toho nádvoří tvoří pouze malou předzahrádku. Na vesnici je to neobvyklé a eliminuje to výhody bydlení v rodinném domě. je již delší dobu neobýván. Vnitřní zařízení z části chybí. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi..
– 21 –
Cena objektů podle cenového předpisu Srovnávací hodnota Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny po odpočtu věcných břemen
431 800,– 190 370,– –104 000,– 0,– 86 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 86 000,– Kč Cena slovy: osmdesátšesttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 20 k.ú. Čechy, obec Čechy 2 KM k LV č. 20 k.ú. Čechy, obec Čechy 3. mapa místa 4. fotopříloha
