Odhad tržní hodnoty č. 4061
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 0635 Ex 02416/12-175 ze dne: 23.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 02416/12-175
Podle stavu ke dni 18. 6. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 18. 6. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: pozemek p.č. 316/1 druh: orná půda pozemek p.č. 316/5 druh: orná půda pozemek p.č. 510/6 druh: ostatní plocha – ostatní komunikace vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Bílsko, katastrální území Bílsko na LV č. 41 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02416/12-175 ze dne 23.4.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovité věci - pozemky s příslušenstvím zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Bílsko , katastrální území Bílsko na LV č. 41 jsou zemědělské a jiné pozemky.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 6. 2014 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02416/12-175 ze dne 23.4.2014 - LV č. 41 k.ú. Bílsko , obec Bílsko (zdroj čúzk) - KM k LV č. 41 k.ú. Bílsko , obec Bílsko (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika odhadu obvyklé ceny (ÚSI Brno prof Bradáč) - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - mapový server MZ ČR databáze LPIS – veřejný registr zemědělské půdy - územní plán obce Bílsko - Věcná břemena od A-Z prof. A. Bradáč a kol (Ústav soudního inženýrství Brno) - mapové servery
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Olomouc Bílsko Bílsko (604585)
–3–
List vlastnictví číslo: 41 Vlastník: Lakomý Miroslav č.p. 69, 78322 Loučka
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Bílsko, katastrální území Bílsko na LV č. 41 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované nemovité věci nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že právní stav oceňované nemovité věci není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Nebylo znalcem zjištěno zdali je nemovitá věc pronajímána.
–4–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu
–5–
pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků a koeficientů zdroje a místa ze kterých se pak po analýze výsledků zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků (zařazení pozemků do územního plánu), kvalita určená BPEJ podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
–6–
Popis oceňované nemovité věci: Pozemky situované severozápadně od centra obce Bílsko (mezi středy obcí Bílsko a Loučka) v v extravilánu obce, v lánu zemědělské půdy. Zemědělské pozemky jsou většinou v lepší kvalitě (cena dle BPEJ) než průměrné ceny ZP které pro katastrální území Bílsko odpovídá 13,24 Kč/m2. Cena oceňovaných zemědělských pozemků je dle BPEJ 31000 17,92 Kč/m2. Dle specializovaných serverů na prodej zemědělské půdy je prodejní cena rovna ceně dle BPEJ. To také odpovídá cenám při uplatnění porovnávací metody s koef zdroje a místa. Charakteristika pozemků dle BPEJ Region:
teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C:
Cena půdy:
15.62 Kč/m2
2500 - 2800
Vláhová jistota: 4-7 Suchá vegetační období: 10 - 20 dní
Expozice:
všesměrová
Průměrná roční teplota: 7°C - 9°C
Sklonitost:
rovina
Roční úhrn srážek:
550 - 700 mm
Hloubka půdy:
hluboká
0° - 3° Skeletovitost:
>60 cm Půdní typy:
Hnědozemě modální včetně slabě oglejených
Podloží:
spraše
Váha: Skeletovitost: Vododržnost:
středně těžké s mírně těžší spodinou bez skeletu s příznivými vláhovými poměry až sušší
žádná, s příměsí
do 10%
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí
–7–
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 41 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
–8–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 41 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část
–9–
„C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 41 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Bílsko Název okresu: Olomouc Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,70 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 2 250,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 176,71 Kč/m2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní III. Účelové komunikace 0,50 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území III. V kat. úz. mimo sídelní část obce v 0,70 nezastavěném území 3 Komerční využití II. Možnost komerčního využití 1,05 4 Povrch komunikace II. S nezpevněným povrchem 0,85 § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 70,6840 Kč/m2 ZCU podle § 4 odst. 3. je omezena minimální hodnotou ZC × 0,40 Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] 510/6 ostatní plocha - ostatní komunikace 269 19 014,–
– 10 –
§ 6 – Zemědělské pozemky Parc. č. 316/1 316/5 Součet:
Název orná půda orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 31000 2 778 17,92 17,9200 31000 481 17,92 17,9200 3 259 2
Pozemky na LV číslo 41 – určená cena:
77 415,28 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 41 Porovnávací pozemky: Černovír Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Postřelmůvek Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Moravičany Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Nová Dědina Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Náklo Realizovaná cena:
Cena [Kč] 49 781,76 8 619,52 58 401,28
20 420,– 2 042,00 10,– 0,800 8,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
206 240,– 12 890,00 16,– 0,800 12,80 1,00
Kč m2 Kč/m2
446 200,– 22 310,00 20,– 0,800 16,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
109 200,– 3 120,00 35,– 0,800 28,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
2 368 040,– Kč
– 11 –
54 201,00 m2 43,69 Kč/m2 0,800 34,95 Kč/m2 1,00
Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Mohelnice - Řepová Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název ostatní plocha - ostatní komunikace orná půda orná půda Výměra – celkem (V):
1 706 880,– 42 672,00 40,– 0,800 32,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
8,– 21,96 34,95 21,96
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
p.č. 510/6
Výměra 269,00 m2
316/1 316/5
2 778,00 m2 481,00 m2 3 528,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 3 528,00 m2 × 21,96 Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 41 – určená cena:
77 474,88 Kč 77 474,88 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Pozemky na LV č.41 k.ú. Bílsko, obec Bílsko jsou situovány na severozápadně od zastavěného území obce Bílsko. Pozemky jsou zemědělské pozemky pod ochranou zemědělského půdního fondu a jsou určeny k zemědělské výrobě. Z hlediska nabídek pozemků na trhu s nemovitými věcmi došlo v posledním období k vývoji cen v důsledku přetrvávající ekonomické situace. Tímto došlo k převysu nabídky nad poptávkou a ceny prodělaly vývoj směrem dolů zvláště v méně atraktivních polohách, nebo více vzdálených od správního centra oblasti. Tyto pozemky v méně atraktivních polohách, nebo ve vzdálenějších místech od centra oblasti se dostaly na minimum rozpětí průměrných cen zemědělských pozemků v oblasti. Dle serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy je v ČR v současné době zemědělská půda zobchodovávána v cenách dle BPEJ. Toto odpovídá nabídkám zemědělské půdy v RK v oblasti. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: druh pozemků ( a jeho BPEJ) př. možnosti územního plánu, jsou li v územním plánu pozemky zahrnuty poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Na nemovitých věcech pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a závady jako takové se tedy neoceňují. Hodnota movitých věcí je 0,00 Kč. Hodnota věcného břemene a jiných práv je 0,00 Kč
– 13 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
77 420,– 77 470,– 0,– 0,– 77 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 77 000,– Kč Cena slovy: sedmdesátsedmtisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 41 k.ú. Bílsko, obec Bílsko 2. KM k LV č. 41 k.ú. Bílsko, obec Bílsko 3. mapa LPIS - veřejný registr zemědělské půdy 4. mapa místa 5. ortofoto místa
