Odhad tržní hodnoty č. 4045
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01888/11-039 ze dne: 11.1.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01888/11-039
Podle stavu ke dni 26. 5. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 14 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 26. 5. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/2 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami pozemek p.č. 659 Druh: orná půda výměra 8 997 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Chvalíkovice katastrální území Chvalíkovice na LV č. 200 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01888/11-039 ze dne 11.1.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc - pozemek zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Chvalíkovice, katastrální území Chvalíkovice na LV č. 200 je zemědělský pozemek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26. 5. 2014 bez přítomnosti vlastníka za pomocí map čúzk a map LPIS -veřejný registr zemědělské půdy (správce minsterstvo zemědělství) .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01888/11-039 ze dne 11.1.20141201 - LV č. 200 k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice - KM k LV č. 200 k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Chvalíkovice Chvalíkovice (655040)
–3–
List vlastnictví číslo: 200 Vlastníci: 1. Hertel Jakub Na Tylovách 560, 74741 Hradec nad Moravicí
Podíl: 1/4
2. Hertel Jan Opavská 265, 74741 Hradec nad Moravicí
Podíl: 1/4
3. Juchelka Karel Podolská 115, 74741 Hradec nad Moravicí
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Chvalíkovice, katastrální území Chvalíkovice na LV č. 200 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy
–4–
Podle poskytnutých informací nelze zjistit zdali je oceňovaná nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
–5–
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě,
–6–
evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. pozemek p.č. p.č. 659 BPEJ BPEJ BPEJ BPEJ Součet:
659
Druh: 52711 52754 53715 53756
orná půda
výměra 8997 m2 9 3 234 5 063 691 8 997
m2 m2 m2 m2 m2
Pozemek je situovaný jihozápadně od obce Chvalíkovice v lánu zemědělské půdy. Pozemky jsou dle BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka) podprůměrné kvality. Ovšem v oblasti jsou ceny zemědělské půdy vyšší než je obvyklé v kraji, kde ceny půdy bývají povětšinou určeny cenou dle BPEJ. Je to způsobeno nikoliv kvalitou půdy, ale administrativní přirážkou k ceně půdy za polohu Z analýzy ceny je zjevné, že 99, 9 % cen (počítáno dle rozlohy částí pozemku) dle BPEJ tvoří podprůměrná zemědělská půda s cenami 1,43 - 3,26 Kč/m2 Pouze 0,1 % z rozlohy tvoří zemědělská půda s cenou dle BPEJ o málo vyšší tedy 5,84 Kč/m2 než je průměrná cena zemědělských pozemků v katastrálním území Chvalíkovice, která je 5,59 kč/m2 Z uvedeného vyplývá, že kvalita zemědělské půdy na pozemku p.č. 659 druhu: orná půda je málo kvalitní a jeho cena je cca dvaapůlkrát nižší, než průměrná cena zemědělská půdy v katastru obce. Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovité věci je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se ml problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovité věci patřičným podílem. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovitosti jako celku. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovité věci, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím by měla být hodnota spoluvlastnického podílu oproti jeho hodnotě určené
–7–
prostým výpočtem podílu z obvyklé ceny nemovitosti nižší. Čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva. Při určení ceny podílu 1/2 při konkrétním pozemku p.č. 659 k.ú. Chvalíkovice však nutno uvažovat i se skutečností, že oceňovaný pozemek má uvedeny celkem 4 druhy BPEJ kdy cena se liší od 1,43 do 5,84 Kč/m2. Vzhledem k tomu, že nelze přesně ohraničit rozsah jednotlivých druhů půd charakterizovaných BPEJ, tedy vyjadřujících jejich kvalitu a při případném fyzickém dělení nemovité věci nelze přesně určit rozsah pásem BPEJ jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 měla být rovna max 90% z ideální 1/2 z obvyklé ceny nemovité věci jako celku. Stanovený storno podíl vychází z výpočtu cen dle BPEJ pro danou parcelu a z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 200 b) Věcná břemena 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění
–8–
B. Odhad obvyklé (obecné. tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 200 b) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 200 (k.ú. Chvalíkovice) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV 200 (k.ú. Chvalíkovice) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 200 část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
–9–
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 200 – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 50–100 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 100 % Úprava celkem: + 100 % × Parc. č. 659 659 659 659 Součet:
Název orná půda orná půda orná půda orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 52711 9 5,84 11,6800 52754 3 234 3,26 6,5200 53715 5 063 2,04 4,0800 53756 691 1,43 2,8600 8 997 2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 200 – určená cena:
Cena [Kč] 105,12 21 085,68 20 657,04 1 976,26 43 824,10
1/2 21 912,05 Kč 21 912,05 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 200 Porovnávací pozemky: Třinec Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Lyžbice Realizovaná cena:
2,000
90 108,– 10 012,00 9,– 0,650 5,85 1,10
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
96 000,– Kč
– 10 –
10 624,00 m2 9,04 Kč/m2 0,650 5,88 Kč/m2 1,00
Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Bartošovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Olomouc Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
42 510,– 4 215,00 10,09 0,650 6,56 0,90
Kč m2 Kč/m2
20 420,– 2 042,00 10,– 0,600 6,– 0,90
Kč m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
5,85 6,06 6,56 6,06
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Oceňované pozemky: Název orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra – celkem (V):
Výměra 9,00 m2 3 234,00 m2 5 063,00 m2 691,00 m2 8 997,00 m2
p.č. 659 659 659 659
Kč/m2
Kč/m2
Cena pozemků (V × SJC): 8 997,00 m2 × 6,06 Kč/m2
=
54 521,82 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 27 260,91 Kč
Pozemky na LV číslo 200 – určená cena:
27 260,91 Kč
– 11 –
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako podprůměrné a proto odhad obvyklé ceny je uvažován průměrem z cenových rozptylů při ocenění cenou srovnávací. Pozemek p.č. 659 k.ú. Chvalíkovice druh: orná půda je situovaný jihozápadně od obce Chvalíkovice v lánu zemědělské půdy. Pozemky jsou dle BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka) podprůměrné kvality. Ovšem v oblasti jsou ceny zemědělské půdy vyšší než je obvyklé v kraji, kde ceny půdy bývají povětšinou určeny cenou dle BPEJ. Je to způsobeno nikoliv kvalitou půdy, ale administrativní přirážkou k ceně půdy za polohu Při analýtze ceny je zjevné, že 99, 9 % cen (počítáno dle rozlohy částí pozemku) dle BPEJ tvoří podprůměrná zemědělská půda s cenami 1,43 - 3,26 Kč/m2 Pouze 0,1 % z rozlohy tvoří zemědělská půda s cenou dle BPEJ o málo vyšší tedy 5,84 Kč/m2 než je průměrná cena zemědělských pozemků v katastrálním území Chvalíkovice, která je 5,59 kč/m2 Z uvedeného vyplývá, že kvalita zemědělské půdy na pozemku p.č. 659 druhu: orná půda je málo kvalitní a jeho cena je cca dvaapůlkrát nižší, než průměrná cena zemědělská půdy v katastru obce. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 13 –
Cena podílu 1/2 pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena podílu 1/2 věcných břemen Obecná cena podílu 1/2 movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 x 0,9 ex. řízení
27 260,– 0,– 0,– 27 000,– 24 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/2 24 000,– Kč Cena slovy: dvacetčtyřitisíce Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 200 k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice 2. KM k LV č. 200 k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice 3. mapy místa 4. orto foto místa 5. google foto místa
