Odhad tržní hodnoty č. 4041
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01888/11-041 ze dne: 11.1.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01888/11-041
Podle stavu ke dni 18. 5. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 18. 5. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami pozemek p.č. 1991/8 Druh: trvalý travní porost pozemek p.č. 2049/1 Druh: ostatní plocha – neplodná půda pozemek p.č. 2128/5 Druh: ostatní plocha – neplodná půda pozemek p.č. 2132/5 Druh: trvalý travní porost vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Hradec nad Moravicí, katastrální území Hradec nad Moravicí na LV č. 658 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01888/11-041 ze dne 11.1.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitosti pozemky zapsané v Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Hradec nad Moravicí, katastrální území Hradec nad Moravicí na LV č. 658 jsou zemědělské pozemky.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 5. 2014 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01888/11-041 ze dne 15.1.2014 - LV č. 658 k.ú. Hradec nad Moravicí, obec Hradec nad Moravicí - KM k LV č. 658 k.ú. Hradec nad Moravicí, obec Hradec nad Moravicí (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec:
Moravskoslezský Opava Hradec nad Moravicí
–3–
Katastrální území:
Hradec nad Moravicí (646814)
List vlastnictví číslo: 658 Vlastník: Juchelka Karel Podolská 115, 74741 Hradec nad Moravicí
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Hradec nad Moravicí, katastrální území Hradec nad Moravicí na LV č. 658 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací je oceňovaná nemovitost pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Vlastník nemovité věci se v místě bydliště vyznačeného na listu vlastnictví nezdržuje.
–4–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu
–5–
pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
–6–
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. pozemek p.č. 1991/8 Druh: trvalý travní porost výměra 115 m2 pozemek p.č. 2049/1 Druh: ostatní plocha – neplodná půda Pozemek je situován v extravilánu obce Hradec nad Moravicí jihovýchodně od centra obce pozemek p.č. 2128/5 Druh: ostatní plocha – neplodná půda pozemek p.č. 2132/5 Druh: trvalý travní porost Pozemek je situován v extravilánu obce Hradec nad Moravicí východně od centra obce Pozemky jsou dle BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka) poměrně málo kvalitní a situovány ve svahu. Ovšem v oblasti jsou ceny zemědělské půdy vyšší než je obvyklé v kraji, kde ceny půdy bývají povětšinou určeny cenou dle BPEJ. Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 658 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
–7–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 658 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 658 – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Parc. č. 1991/8 2132/5 Součet:
Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m2] základní upravená trvalý travní porost 52651 115 5,70 10,2600 trvalý travní porost 54177 2 893 1,24 2,2320 3 008
1,800 Cena [Kč] 1 179,90 6 457,18 7 637,08
Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (ku): Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území + 80 % ku = 1,800 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZC pz = 4,84 Kč/m2 § 6 odst. 5 – Zemědělské pozemky neobhospodařované Základní cena upravená: ZCU = ZC pz × 0,25 × 0,65 × ku Parc. č. 2049/1 2128/5
Název ostatní plocha neplodná půda ostatní plocha neplodná půda
Výměra [m2] snížení ZCU [Kč/m2] 15 1,0000 112
1,0000
Cena [Kč] 21,24 158,56
–8–
Parc. č. Součet:
Název
Výměra [m2] snížení ZCU [Kč/m2] 127
Pozemky na LV číslo 658 – určená cena:
7 816,88 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 658 Porovnávací pozemky: Horní Jasenka Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Podmyče Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Travná Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Třinec Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Lyžbice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena:
Cena [Kč] 179,80
701 085,– 63 735,00 11,– 0,500 5,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
482 534,– 37 118,00 13,– 0,500 6,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
658 380,– 43 892,00 15,– 0,500 7,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
42 150,– 4 215,00 10,– 0,500 5,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
96 000,– 10 624,00 9,04 0,500 4,52
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
–9–
Váha:
1,00
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
4,52 5,80 7,50 5,80
Oceňované pozemky: Název trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha - neplodná půda ostatní plocha - neplodná půda Výměra – celkem (V):
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
p.č. 1991/8 2132/5 2049/1
Výměra 115,00 m2 2 893,00 m2 15,00 m2
2128/5
112,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 3 135,00 m2 × 5,80 Kč/m2
3 135,00 m2 =
Pozemky na LV číslo 658 – určená cena:
18 183,– Kč 18 183,– Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Pozemky na LV 658 k.ú.Hradec nad Moravou, obec Hradec nad Moravou jsou situovány mimo zastavěné území obce Hradec nad Moravou a mimo územní plán. Pozemky zapsané na listu vlastnictví č. 658 k.ú. Hradec nad Moravicí jsou zemědělské pozemky. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti poměrně vysoké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce a klimatu ve společnosti, kde se počítá s intenzivnějším využívání zemědělské půdy celkově. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 11 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena movitých věcí Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
7 820,– 18 180,– 0,– 0,– 18 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 18 000,– Kč Cena slovy: osmnácttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 12 –
D. Seznam příloh 1. LV č 658 k.ú. Hradec nad Moravicí, obec Hradec nad Moravicí 2. KM LV č 658 k.ú. Hradec nad Moravicí, obec Hradec nad Moravicí k pozemku parcela č. 1991/8 k pozemku parcela č. 2049/1 3. mapy místa 2. KM LV č 658 k.ú. Hradec nad Moravicí, obec Hradec nad Moravicí k pozemku p.č. 2128/5 k pozemku p.č. 2132/5 4. mapy místa
