Odhad tržní hodnoty č. 4034
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02021/10-042 ze dne: 29.9.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitíé věci USN 065 Ex 02021/10-042 Podle stavu ke dni 30. 4. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 30. 4. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/6 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. 4422 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 4423 druh: zahrada Pozemek parcela č. 4424 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 481 s příslušenstvím na pozemku parcela č 4422 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná pro obec Orlová, katastrální území Orlová na LV č. 138 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02021/10-042 ze dne 29.9.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 481 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná pro obec Orlová, katastrální území Orlová na LV č. 138 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Vnější prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 27. 4. 2014. Znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 02021/10-042 ze dne 29.9.2013 - LV č. 138 k.ú. Orlová, obec Orlová - KM k LV č. 138 k.ú. Orlová, obec Orlová (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - sdělení místních obyvatel - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:
Moravskoslezský Karviná
–3–
Obec: Katastrální území:
Orlová Orlová (712361)
List vlastnictví číslo: 138 Vlastníci: 1. Tomko Štefan Porubská 1106, 73541 Petřvald
Podíl: 1/6
2. Tomková Katarína Husova 481, Město, 73511 Orlová
Podíl: 4/6
3. Tomková Margita Podíl: 1/6 Kapitána Jasioka 868/13, Prostřední Suchá, 73564 Havířov
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná pro obec Orlová, katastrální území Orlová na LV č. 138 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
–4–
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Nelze zjistit
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro
–5–
použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. 1.
rodinný dům ve velmi žádané lokalitě Dětmarovic o velikosti 2+1. Dům se nachází na pozemku o rozloze 1153m2 k rekonstrukci dle představ majitele.Plyn se nachází na pozemku majitele. V půdním prostoru lze vybudovat 2 velmi prostorné pokoje. V celém domě je elektřina v mědi. Dům je velice dobře situován a řešen. K domu náleží hospodářská budova. .
Cena 1 049 000 Kč
2.
RD 2+1+komora s hospodářskou budovou a zahradou v lokalitě Chotěbuz u Českého Těšína.Dům má zastavěnou plochu 71m2, je celopodsklepen, s půdou. Do domu je vedena voda, plyn i elektřina. Za domem je hospodářská budova a zahrada. Na domě je zánovní krytina střechy a proběhla výměna okapů. Dům s pozemkem jsou oploceny. Cena 660 000 Kč
3.
3+1. Domek je situován v klidné lokalitě plné zeleně, v zástavbě finských a rodinných domků. Domek je po částečné rekonstrukci, ve všech pokojích plovoucí podlahy, zvětšená prostorná kuchyně, neprůchozí pokoje. Možnost půdní vestavby, již zahájena výstavba, udělány podlahy, voda v plastu. V kuchyni obloukové úpravy. Koupelna zvětšená, spojená s WC. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, která vytápí celý dům. Z obývacího pokoje je druhý vstup na zahradu, kde se nachází zastřešená terasa s posezením. Domek je zvětšen o přístavbu. Okrasná zahrada, nový plot. Cena 580 000 Kč
4.
Prodej RD s pozemky o výměře 4500 m2 v městské části Louky obce Karviná. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci, nebo demolici. Pozemky jsou z části stavební. Příjezd obecní cestou. Cena 600 000 Kč
5.
RD 3+1 s číslem popisným v Havířově - Bludovicích v lukrativní lokalitě Bludovického kopce.Zastavěná plocha domu, hospodářské budovy s nádvořím je 249 m2. Celková plocha pozemku je 781 m2.Do domu je přiveden zcela nový elektrický rozvaděč Cena 880000 Kč
–6–
6.
patrový RD v obci Albrechtice u Karviné, obytná plocha 151 m2, zahrada 738 m2, na pozemku hosp.budova s garáží 52 m2. 1.NP je 2+1 - pokoje s kuchyní a chodbou, sociální zařízení a 2.NP s terasou a třemi pokoji. Voda je obecní ohřev vody na el. bojler a plynové vytápění. Základní občanská vybavenost se nachází v docházkové vzdálenosti. Kompletní občanská vybavenost a síť služeb se nachází ve městě Karviná. Je zde dobrá dopravní dostupnost do Ostravy, Havířova i Českého Těšína. V obci se nachází vlakové nádraží a zastávka meziměstské autobusové dopravy. Cena 1200000 Kč
7.
Prodej domu s možností bydlení i podnikání na rozhraní Havířova a Albrechtic u Českého Těšína. V přízemí domu je v současné době prodejna a v podkroví je nedokončená bytová jednotka. Dům je možné pro bydlení využívat celý. V přízemí domu je velká místnost, WC s umyvadlem a 2x sklad. V podkroví jsou dvě místnosti, kuchyňka a koupelna. Dům je zděný se zateplením postavený v roce 2008. U domu je menší pozemek o celkové velikosti 577 m2. Výborná dostupnost. Cena 1 220 000 Kč
8.
RD s dispozičním řešením 3+1, s prostornou dvougaráží. V domě jsou hotovy rozvody vody, elektřina je jen v garáži, zbytek si můžete upravit dle vlastních požadavků (topení, elektřina, plyn). Celková výměra pozemku je 1.824 m2. Dům se nachází ve velice klidném prostředí - z jedné strany je pozemek lemován lesem. Top místo! Cena 1 249 000 Kč
9.
Petrovice u Karviné 4+1 se zavedeným obchodem s užitnou plochou 138 m2. Dům je možno po menší úpravě používat pouze k bydlení. Dům po částečné rekonstrukci, s možností půdní vestavby. V domě se nachází kuchyně s kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem, obývací pokoj a ložnice, další dvě místnosti jsou nyní využívány jako prodejna a sklad. Koupelna se sprchovým koutem, WC oddělené. Ve všech místnostech je dlažba. Vytápění plynovým topením a krbovými kamny. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Za domem je zahrada, celková plocha pozemku je 1199 m2. Na pozemku je samostatná hospodářská budova s garáží. Voda z obecního vodovodu a z vlastní studny. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Dostupnost po obecní asfaltové silnici, zastávka autobusu asi 50 m. Veškerá občanská vybavenost v obci. Cena 1 250 000 Kč
10.
zděný přízemní rodinný dům 4+kk. Exkluzivní nabídka. Na vaší parcele vám postavíme dům na klíč. Rychlost výstavby jen 80 dní. Užitná plocha domu 70 m2. Základová deska již v ceně. Nosné stěny z vysokopevnostních vápenopískových cihel. Střecha plechová, na výběr je i betonová taška KM Beta. Plovoucí 10mm podlahy, plastová okna 5komorová na profilu VEKA. Dům předáváme dokončený, ve stavu na kolaudaci i při nejlevnější verzi domu. V koupelně dlažba, obklady do výše 2m, kompletní sanita. Dům můžete mít i v nízkoenergetické variantě, případně se špičkovým japonským tepelným čerpadlem, pro energetickou nezávislost domu lze čerpadlo kombinovat i se střešní fotovoltaikou. Zajímavá škála možností úprav a klientských změn, počínaje typem a barvou omítky nebo střechy, posunem příček nebo jejich zrušením, samostatnou garáží a konče třeba interiérovým krbem. Většinu úprav si po úvodní informativní schůzce v naší kanceláři můžete připravit doma v klidu pomocí speciálního grafického programu. Je možné využít i podkroví pro dostavbu schodiště a 2 pokojů s WC a sprchovým koutem, rozšíření užitné plochy domu o dalších 50 m2. Stavbu a projekt zajišťuje zkušená stavební a projektantská společnost. Bezpečné financování probíhá ve 4 až 6 splátkách, vždy platíte až za postavenou fázi domu, ne předem. Zdarma zajistíme hypotéku. Zajišťujeme i stavební ohlášení, napojení domu na inženýrské sítě, výstavbu plotu, jímku, čističku, zakázkovou kuchyňskou linku. Cena 1 298 000 Kč
–7–
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 481 na pozemku par. č. 4422 v obci Orlová, ulice Husova, katastrální území Orlová.
s příslušenstvím je situován
popis rodinného domu č.p. 481 Jde o přízemní rodinný dům z přelomu minulého a předminulého století v bývalé dělnické kolonii z z režného zdiva, s typickou architekturou a konstrukčního řešení pro tuto oblast a dobu. Vnitřní prohlídka nebyla vlastníkem podílu umožněna, znalec proto počítal se standardním vybavením (standardní vybavení rodinného domu je definováno v příloze č. 11 tab č. 6 vyhlášky č. 441/2013 k provedení zákona o oceňování majetku). Dle vnější prohlídky je rodinný dům v zanedbaném stavu, kdy není prováděna ani elementární vnější údržba.
Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Ostravsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti východ konfigura terénu rodinný dům č.p. 481
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 481 je situován na okraji obce Orlová v v zastavěném území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů , bytových domů a průmyslu s průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami, bytových domů a průmyslu
–8–
Inženýrské sítě Napojení na inž. Sítě nebylo možné zjistit Doprava příměstská tramvajová doprava v Orlové (zavedená roku 1913) byla zrušena po 2. světové válce. Osobní železniční doprava zde fungovala v letech 1869–1967. Orlová je jediné město nad 10 tisíc obyvatel v ČR, které nemá pravidelnou osobní železniční dopravu. V současné době (2006) se zpracovává projektová dokumentace k znovunapojení Orlové na osobní železniční dopravu. Na popud města uvolnil Krajský úřad Moravskoslezského kraje finance ke zpracování této dokumentace. Do konce roku 2006 budou hotovy tři varianty napojení města na Ostravu (1. Ostrava - Petřvald - Orlová, 2. Ostrava - Rychvald - Orlová, 3. Ostrava- Bohumín Dolní Lutyně - Orlová). Nejvýhodnější z těchto tří tras bude s pomocí grantů EU zprovozněna. Krajský úřad MS kraje zařadil tento projekt mezi své strategické plány v oblasti dopravy. Bude se jednat o systém tramvlaku (vozy, které mohou jezdit po tramvajových i klasických kolejích). Pokud se tento projekt osvědčí, bude se pokračovat z jeho rozšiřování i do okolních měst. Cílem akce je propojení celé ostravské aglomerace (Ostrava, Orlová, Bohumín, Havířov, Karviná) kvalitní dopravní infrastrukturou, speciálně zaměřenou na osobní železniční dopravu. Městská autobusová doprava v Orlové má 5 linek, které provozuje ČSAD Karviná a. s. Město protíná mezinárodní cyklistická trasa „56 Těšínské Slezsko“. . Obchod a služby Obec Orlová má všechny potřebné obchody a služby Školství mateřské školy, Základní Školy, střední školy (gymnázia, střední odborné a praktické školy) Zdravotnictví Detašované pracoviště nemocnice, poliklinika, lékárny, provátní ordinace specialistů, ale i praktických lékařů a stomatologů Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže a sportovní zařízení škol Úřady Městský úřad, policie, , pošta Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek. V obci je vyšší než průměrná nezaměstnanost. Životní prostředí běžná hladina hluku a otřesů z dopravy, nemovitá věc – rodinný dům není bezprostřední blízkosti rušné komunikace
–9–
Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba rodinných domů, výroby Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí Vedlejší stavby nejsou Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky p.č. 4422 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 190 m2 p.č. 4423 druh: zahrada výměra 73 m2 p.č. 4424 druh: zahrada výměra 279 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Ostravsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti východ konfigura terénu rodinný dům č.p. 481
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 481 je situován na okraji obce Orlová v v zastavěném území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů , bytových domů a průmyslu s průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba
– 10 –
Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami, bytových domů a průmyslu Inženýrské sítě Napojení na inž. Sítě nebylo možné zjistit Doprava příměstská tramvajová doprava v Orlové (zavedená roku 1913) byla zrušena po 2. světové válce. Osobní železniční doprava zde fungovala v letech 1869–1967. Orlová je jediné město nad 10 tisíc obyvatel v ČR, které nemá pravidelnou osobní železniční dopravu. V současné době (2006) se zpracovává projektová dokumentace k znovunapojení Orlové na osobní železniční dopravu. Na popud města uvolnil Krajský úřad Moravskoslezského kraje finance ke zpracování této dokumentace. Do konce roku 2006 budou hotovy tři varianty napojení města na Ostravu (1. Ostrava - Petřvald - Orlová, 2. Ostrava - Rychvald - Orlová, 3. Ostrava- Bohumín Dolní Lutyně - Orlová). Nejvýhodnější z těchto tří tras bude s pomocí grantů EU zprovozněna. Krajský úřad MS kraje zařadil tento projekt mezi své strategické plány v oblasti dopravy. Bude se jednat o systém tramvlaku (vozy, které mohou jezdit po tramvajových i klasických kolejích). Pokud se tento projekt osvědčí, bude se pokračovat z jeho rozšiřování i do okolních měst. Cílem akce je propojení celé ostravské aglomerace (Ostrava, Orlová, Bohumín, Havířov, Karviná) kvalitní dopravní infrastrukturou, speciálně zaměřenou na osobní železniční dopravu. Městská autobusová doprava v Orlové má 5 linek, které provozuje ČSAD Karviná a. s. Město protíná mezinárodní cyklistická trasa „56 Těšínské Slezsko“. . Obchod a služby Obec Orlová má všechny potřebné obchody a služby Školství mateřské školy, Základní Školy, střední školy (gymnázia, střední odborné a praktické školy) Zdravotnictví Detašované pracoviště nemocnice, poliklinika, lékárny, provátní ordinace specialistů, ale i praktických lékařů a stomatologů Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže a sportovní zařízení škol Úřady Městský úřad, policie, pošta Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek. V obci je vyšší než průměrná nezaměstnanost.
– 11 –
Životní prostředí běžná hladina hluku a otřesů z dopravy, nemovitá věc – rodinný dům není bezprostřední blízkosti rušné komunikace Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba rodinných domů, výroby Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí Vedlejší stavby nejsou Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 138 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 12 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,580 i=2
Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 0,00 –0,02 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,30
– 13 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 138 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
364,80 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 364,80 jedn. × 3 400,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 400,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 120 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 120 / (120 + 20) = 85,714 % Odpočet opotřebení: 1 240 320,– Kč × 85,714 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 240 320,– Kč 1 240 320,– Kč
1 063 127,88 Kč 177 192,12 Kč
Rodinný dům – určená cena:
177 192,12 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název nadzemní část krov Součet:
Výška 4,50 m 2,50 m 7,00 m
Zastavěná plocha 6,00×9,90+1,64×3,15 6,0×9,90
= =
64,57 m2 59,40 m2 123,97 m2
– 14 –
Podlažnost:
123,97 / 64,57
= 1,92
Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 4,50 × (6,00×9,90+1,64×3,15) krov 2,50/2 × 6,0×9,90 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
290,55 m3 74,25 m3 364,80 m3
Výměry určeny porovnáním a odhadem vzhledem k tomu, že nevbylo znalci umožněno zaměření nemovitosti. Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Orlová Počet obyvatel: 30 722 Základní cena (ZC): 1 952,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok kolaudace: 1905 Stáří stavby (y): 109 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,206
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
402,11 Kč/m3 =
146 689,73 Kč
– 15 –
CSP = OP × ZCU = 364,80 × 402,11 Rodinný dům – určená cena:
146 689,73 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
364,80 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 364,80 jedn. × 3 400,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 400,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 120 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 120 / (120 + 20) = 85,714 % Odpočet opotřebení: 1 240 320,– Kč × 85,714 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 240 320,– Kč 1 240 320,– Kč
1 063 127,88 Kč 177 192,12 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 193 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 893 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,089 2,077 3,064 4,052 5,040
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství
Zatřídění B D E C E C D D D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5
Ci × vk 10,385 20,260 15,120 15,320 25,200 15,320 20,260 20,260 20,260
– 16 –
Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
E D D D D A C C C A E D
5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
25,200 20,260 8,104 20,260 20,260 5,445 15,320 3,064 15,320 1,089 25,200 20,260 342,167
Koeficient k = 342,167 / 92 = 3,7192 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – určená cena:
× =
3,7192 659 012,93 Kč 659 012,93 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 138 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Orlová Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,95 0,85 1,01
1,00 0,80 1,00
– 17 –
Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 352,33 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,580 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,522 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 183,9163 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 4422 zastavěná plocha a nádvoří 190 4423 zahrada 73 4424 zahrada 279 Součet: 542 Pozemky na LV číslo 138 – určená cena:
Cena [Kč] 34 944,10 13 425,89 51 312,65 99 682,64 99 682,64 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Chrudimsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 19 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Orlová má vyšší než průměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 8 -9 %, obec Orlová měla téměř 13 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 20 –
Oceňované pozemky s příslušenstvím tvořící rodinný dům na ulici Husova č.p. 481 obec Orlová, se stavbou rodinného domu který je dle odborného odhadu ve velmi špatném technickém stavu a je nutná urychlená rekonstrukce zvláště krytiny střechy. Celkově hodnotí znalec z hlediska uplatnění na trhu s nemovitými věcmi pozemky s příslušenstvím které tvoří rodinný dům a vedlejší stavba jako se slabším postavením na trhu s nemovitostmi a jako takové tedy obtížně prodejné. Nemovitá věc rodinný dům č.p. 481 ulice Husova, obec Orlová, k.ú. Orlová není zapsán v seznamu nemovitých kulturních památek na seznamu vedeným Národním památkovým ústavem. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 21 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/6
99 680,– Kč 177 190,– 146 690,– 659 010,– 150 000,– 0,– 660 000,– 110 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 660 000,– Kč Cena slovy: šestsetšedesáttisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Tomko Štefan Tomková Katarína Tomková Margita
Vlastnický podíl 1/6 4/6 1/6
Podíl ceny 110 000,– Kč 440 000,– Kč 110 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/6 1100 000,– Kč Cena slovy: stodesettisíc Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 138 k.ú. Orlová, obec Orlová 2. KM k LV č. 138 k.ú. Orlová, obec Orlová 3. mapy místa 4. fotopříloha
