Odhad tržní hodnoty č. 4030
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00869/07-107 ze dne: 28.8.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 00869/07-107 Podle stavu ke dni 20. 4. 2014 posudek vypracoval: Adolf Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 23 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 20. 4. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny bytové jednotky č. 573/16 (byt) v bytovém domě č.p. 572, 573 LV č. 227963 (bytová jednotka) a LV č. 21935 (podíl na společných částech domu a pozemku) nacházející se na pozemku parc č. st 1113 a 1114 a podílu na společných částech uvedeného domu a pozemku 986/56874, zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Třebeš pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 00869/07107 ze dne 28.8.2013.
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc - bytová jednotka č. 573/16 (byt) v budově – domě č.p. 572, 573 , LV 22796 , LV 21935 nacházející se na pozemku parc č. st 1113 a 1114 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 986/56874, zapsaná Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Třebeš. Prohlášení vlastníka budovy s vymezenými výměrami jednotlivých bytových jednotek, společnými prostorami a vybavením bytových jednotek bylo zpracováno a v listinách KN uloženo jako listina V9-5360/1999.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 4. 2014 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00869/07-107 ze dne 28.8.2013 - LV č. 22796 k.ú.Třebeš, obec Hradec Králové - KM k LV č. 22796 k.ú.Třebeš, obec Hradec Králové (zdroj čúzk) - LV č. 21935 k.ú.Třebeš, obec Hradec Králové (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí (Soudní inženýrství, prof. Bradáč a kol) - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- server cenovamapa.gekonsro.cz - sdělení obyvatel domu - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Hradec Králové Třebeš (647047)
List vlastnictví číslo: 22796 Vlastník: Kaplanová Božena Exnárova 539/4, Moravské Předměstí, 50011 Hradec Králové List vlastnictví číslo: 21935 Vlastníci: 1. Adamová Alena Podíl: 986/56 874 Kyjovská 474/7, Moravské Předměstí, 50006 Hradec Králové 2. Balous Martin Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 3. Bartáková Jana Podíl: 493/28 437 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 4. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Bauer Karel Durychova 1381/26, Nový Hradec Králové, 50012 Hradec Králové Bauerová Jaroslava E. Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 5. Bauerová Ludmila Podíl: 493/28 437 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 6. Beznosková Adriana Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 7. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Brokeš Luboš třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové Brokešová Petra Třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 8. Bucharová Eva Podíl: 986/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 9. Bydžovská Romana Podíl: 493/28 437 E. Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 10. Společné jmění manželů
Podíl: 493/28 437
–4–
Chalupník Jiří a Chalupníková Šárka Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 11. Cibere Richard Podíl: 404/56 874 Pod Zámečkem 1762/11, Nový Hradec Králové, 50006 Hradec Králové 12. Doležalová Lucie Ing. Podíl: 493/28 437 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 13. Ďurech Fiřtová Jana Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 14. Dušánek Zbyněk Podíl: 413/56 874 Pouchovská 176/5, Pouchov, 50341 Hradec Králové 15. Exnerová Jovana Podíl: 986/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 16. Fialová Renata Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 17. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Halamka Miroslav JUDr. a Halamková Věra Ing. třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 18. Společné jmění manželů Podíl: 413/56 874 Horák František a Horáková Marie Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 19. Hovorková Beata č.p. 48, 50315 Čistěves
Podíl: 413/56 874
20. Jebousek Petr Podíl: 493/28 437 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 21. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Jelínek Jaromír Ing. Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové Jelínková Veronika E. Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 22. Jor Martin č.p. 13, 50315 Lodín
Podíl: 413/56 874
23. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Kadečka Stanislav Mgr. a Kadečková Miroslava třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 24. Kameníková Jarmila Ing. Podíl: 986/56 874 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 25. Kaplanová Božena Podíl: 493/28 437 Exnárova 539/4, Moravské Předměstí, 50011 Hradec Králové 26. Kolesová Marta Podíl: 413/56 874 E. Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 27. Konyarik Josef
Podíl: 1 399/56 874
–5–
třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 28. Kóré Sebastian Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 29. Kovandová Lenka JUDr. Stiborova 303, 50304 Černožice
Podíl: 413/56 874
30. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Kratochvíl Ivan a Kratochvílová Marie třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 31. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Křivský Pavel Ing. a Křivská Jana E. Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 32. Kubišová Marie Podíl: 986/56 874 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 33. Kudr Libor Podíl: 493/28 437 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 34. Látrová Jana Podíl: 986/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 35. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Lidmila Karel a Lidmilová Hana třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 36. Machač Tomáš č.p. 44, 53352 Bukovina nad Labem
Podíl: 413/56 874
37. Maruška Jaromír Ing. Podíl: 413/56 874 Foerstrova 1688/5, Pražské Předměstí, 50002 Hradec Králové 38. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Matějka Pavel a Matějková Helena třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 39. Medková Vilemína Podíl: 413/56 874 Havlíčkova 994, Mladá Boleslav II, 29301 Mladá Boleslav 40. Navrátil Petr Podíl: 493/56 874 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 41. Navrátilová Kateřina Mgr. Podíl: 493/56 874 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 42. Neugebauerová Lenka Podíl: 413/56 874 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 43. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Nováček Jindřich a Nováčková Zdeňka třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 44. Pasecká Anna Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové
–6–
45. Pelc Luděk Horská 21, Hořejší Vrchlabí, 54302 Vrchlabí
Podíl: 493/28 437
46. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Pešek Jan Ing. Třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové Pešková Helena Ing. třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 47. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Píha Karel Ing. a Píhová Jana třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 48. Příborský Jiří Podíl: 413/56 874 Jabloňová 610/25, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 49. Rumlová Lucie Mgr., č.p. 93, 50303 Smržov
Podíl: 413/56 874
50. Ryžkovová Denisa Podíl: 413/56 874 Pod Zámečkem 1371/18, Nový Hradec Králové, 50012 Hradec Králové 51. Řeháková Marie Podíl: 986/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 52. Sommerová Miloslava Podíl: 493/28 437 Třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 53. Statutární město Hradec Králové Podíl: 2 651/18 958 Československé armády 408/51, 50200 Hradec Králové 54. Střítecká Hana Ing. Podíl: 493/28 437 PhD., třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 55. Synková Alena Podíl: 986/56 874 E. Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 56. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Špalek Otakar a Špalková Jiřina E. Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 57. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Šubrt Jiří JUDr. a Šubrtová Marie třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 58. Švec Zdeněk Podíl: 493/28 437 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 59. Vachová Markéta Bc. č.p. 471, 50343 Černilov
Podíl: 404/56 874
60. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Vaníček Miloslav a Vaníčková Jitka třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 61. Verner Jan Podíl: 493/56 874 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové
–7–
62. Vernerová Monika Podíl: 493/56 874 Třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 63. Veselá Miroslava Podíl: 413/56 874 třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, 50012 Hradec Králové 64. Společné jmění manželů Podíl: 986/56 874 Vyhlíd Otakar a Vyhlídová Anna JUDr. třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 65. Žáčková Eva Podíl: 493/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové 66. Žáčková Eva Podíl: 493/56 874 třída Edvarda Beneše 572/96, Třebeš, 50012 Hradec Králové
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, pro obec Hradec Králové, k.ú. Třebeš. na listu vlastnictví č. 22796 a 21935 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil formální stav zápisu do Katastru nemovitostí.
7. Celkový popis nemovité věci, popis použitých metod odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů katastrálního úřadu . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Nájemní vztahy nebylo možno zjistit, vlastník se v místě bytové jednotky nezdržuje.
–8–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovité věci dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovité věci. K takto zjištěné věcné hodnotě pozemků se připočítává hodnota staveb jako součásti pozemku zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda nebyla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze
–9–
zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitostech věcí) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází z výpočtu dle nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 o stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase. Z výpočtů vyplývá, že rozdíl v pronájmy mezi minimální a\ maximální hodnotou pronájmů (v Kč/m2) je pouze cca 18 %. Byt č.
Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Hradec Králové – E. Beneše Průměr Min Max Směrodatná odchylka Výběrová směrodatná odchylka Průměr mínus sm. odchylka Průměr plus sm. odchylka
i 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Jednotková cena bytu i xi 76 79 95 82 81 84 88 98 92 97 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Průměr Kč/m2 76 77 83 83 83 83 83 85 86 87 87 76 98 8 8 80 95
Odhylka průměru x od základního souboru -13% -11% -5% -5% -5% -5% -4% -2% -1% 0%
Porovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněna bytová jednotka jako celek včetně pozemku resp. Podílu na pozemku a společných částech domu.
– 10 –
popis bytové jednotky 573/16 Bytová jednotka 573/16 na třídě Edvarda Beneše č.p. 572, 573 obec Hradec Králové se nachází v 8 NP. Standardní vybavení jednotky (WC splachovací standardní, koupelna, kuchyně s plynovým sporákem). Teplá užitková voda je získána z centrálního zdroje, Vytápění centrální. Bytová jednotka obsahuje 3 x pokoj + jídelna, kuchyni s kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, WC standardní splachovací, koupelnu předsíň. K bytové jednotce je příslušná lodžie a sklepní kóje v 1 PP. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, tj. rozvody vody a kanalizace, mimo stoupající vedení, včetně uzavíracích ventilů a elektroinstalace, podlahové krytiny, nenosné příčky, všechny vybavovací a zařizovací předměty pevně spojené s domem, nacházející se uvnitř jednotky – umývadlo, vana, baterie, komplet WC, kuchyňský sporák, zdroje tepla (radiátory) , dále dveře a okna uvnitř a ohraničující jednotku. Okna jsou na V-Z a je zde poměrně dost slunečního svitu. V současné době nabízí trh s nemovitostmi velké množství bytů ve všech lokalitách města Pardubice. K dispozici jsou byty všech velikostí a kategorií. . Do centra města je dojezdová vzdálenost, zastávka MHD v blízkosti. Pozemek p.č. st 1113 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 404 m2 p.č. st 1114 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 387 m2 Bytový dům č.p. 572 a 573 je situovaný v jižní části třídy Edvarda Beneše v Hradci Králové, v bloku bytových domů. V Suterénu bloku bytových domů je situována občanská vybavenost. Omezené parkování je umožněno v parkovacích místech (včetně krytého parkování) východně od bloku bytových domů, západně od bloku bytových domů je sídlištní zeleň. Vzhledem k velmi vysoké koncentraci obyvatel jednotlivých bytových domů, je zde obtížnější sociologická situace a možnost konfliktů je vyšší Vzhledem k vysoké koncentraci obyvatel, menší plochy sídlištní a městské zeleně a všudy přítomné stání na motorová vozidla je místo sociologicky problematické. Účel využití Bytová jednotka v bytovém domě Trh s nemovitostmi Realitní trh pro Hradec Králové má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 20 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Mistnosti bytové jednotky 573/16 jsou orientovány na V-Z konfigura terénu bytový dům č.p. 572, 573 je situován na rovinném pozemku
– 11 –
poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 572, 573 třída Edvarda Beneše, Hradec Králové je situován poblíž okraje obce, část Třebeš obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s vysokou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované nákupních center
území výškových bytových domů, služeb, školských zařízení a
Inženýrské sítě Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava zastávka MHD v blízkosti, město Hradec Králové je napojeno na všechny dopravní možnosti (pozemní komunikace, železniční doprava). Obchod a služby město Hradec Králové disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb Školství Pardubice disponují kompletním základním školstvím, kde základní školy jsou rovnoměrně rozmístěny po celém území města. Jes zde i soustava středních škol a vyšších odborných šklol a kompletní soustava učňovského školství. Jsou zde i VŠ Zdravotnictví k dispozici je nemocnice, fakultní nemocnice, praktických lékařů, zubních lékařů
poliklinika, privátní ordinace odborných i
Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Úřady kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy. Banky tavební spořitelny v místě. Krajské ředitelství policie, krajský soud a státní zastupitelství. Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek MHD Životní prostředí zvýšená hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita park a městský les v dojezdové vzdálenost Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovitosti - bytové jednotky
– 12 –
Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovitosti - bytové jednotky Typ nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 21935 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno Byt c) Byt 1)Jednotka d) Ocenění porovnávací metodou
– 13 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí I. 4
5
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pozemek ve spoluvlastnictví Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru I. Negativní
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 –0,01 –0,08 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,810
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí II. Obchodní centra pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,530 i=2
Pi 1,00 –0,05 –0,10 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,30
– 14 –
Popisy objektů Pozemky
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 21935 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Byt
c) Byt 1) Jednotka Ocenění Pozemky
a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 21935 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hradec Králové Název okresu: Hradec Králové Základní cena pozemku: ZC = 1 520,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,810 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,530 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,429 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 652,0800 Kč/m2
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 15 –
Parc. č. st. 1113 st. 1114
Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Součet:
Výměra [m2] 404 387 791
Pozemky na LV číslo 21935 – určená cena:
Cena [Kč] 263 440,32 252 354,96 515 795,28 515 795,28 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 441/2013 Sb. c.1.1) Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): ZP
98,60 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Hradec Králové Počet obyvatel: 93 035 Základní cena (ZC): 25 128,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00
– 16 –
užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav * Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu I. Byt ve výborném stavu 1980 34 0,830
0,00 0,00 1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,898
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): 22 564,94 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,810 Index polohy (IP): 0,530 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 98,60 × 22 564,94 × 0,810 × 0,530 =
955 150,89 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 515 795,28 Kč Spoluvlastnický podíl: × 986 / 5 687 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 89 427,49 Kč 89 427,49 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 044 578,38 Kč Jednotka – určená cena:
1 044 578,38 Kč
c.2) Výnosová hodnota c.2.1) Jednotka Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy OP 1 200,00 Kč × 98,60 m2 Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,20 % Náklady na údržbu RC × 0,20 %
98,60
118 320,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč Kč Kč/rok Kč/rok
864 741,27 864 741,27 1 729,48 1 729,48
– 17 –
Pojištění RC × 0,05 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota
Kč/rok
432,37 0,0300
roků
30
Kč/rok
18 176,22
Kč/rok Kč/rok
22 067,55 96 252,45
Kč
0,0700 1 375 040,–
d) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kzdroje Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Hradec Králové tř. E. Beneše 1 690 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 16 146,50 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 900 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 14 250,– Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 2 290 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 17 525,51 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 890 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 16 293,10 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 850 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 17 675,16 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 339 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 16 737,50 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 370 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 16 054,69 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 339 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 17 021,19 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 450 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 18 432,20 Kč Hradec Králové tř. E. Beneše 1 490 000,– Kč 0,75 1,00 1,00 15 101,35 Kč kde JC = (VC / M) × (Kzdroje × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:
V):
Množství (M) Váha (V) 78,50 m2 1,0 100,00 m2 1,0 98,00 m2 1,0 87,00 m2 1,0 78,50 m2 1,0 60,00 m2 1,0 64,00 m2 1,0 59,00 m2 1,0 59,00 m2 1,0 74,00 m2 1,0 14 250,– Kč 16 523,72 Kč 18 432,20 Kč
– 18 –
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
14 250,– Kč 98,60 m2 1 405 050,– Kč
– 19 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2014 činil v některých oblastech až 50 – 75 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, již není pravděpodobné očekávat další pokles cen, nebo jen mírně. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2015 (resp. 2016). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2014, spíše však 2015 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Pardubice má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 20 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech výrazně nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Pardubice mají poměrně nadprůměrnou zaměstnanost. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i možnostech získat zaměstnání . Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti. Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi.
– 21 –
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Bytový dům č.p. 572 a 573 je situovaný v jižní části třídy Edvarda Beneše v Hradci Králové, v bloku bytových domů. V Suterénu bloku bytových domů je situována občanská vybavenost. Omezené parkování je umožněno v parkovacích místech (včetně krytého parkování) východně od bloku bytových domů, západně od bloku bytových domů je sídlištní zeleň. Vzhledem k velmi vysoké koncentraci obyvatel jednotlivých bytových domů, je zde obtížnější sociologická situace a možnost konfliktů je vyšší Vzhledem k vysoké koncentraci obyvatel, menší plochy sídlištní a městské zeleně a všudy přítomné stání na motorová vozidla je místo sociologicky problematické Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 22 –
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
1 044 580,– 1 375 040,– 1 209 810,– 1 209 810,– 1 405 050,– 1 400 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 400 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 23 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 22796 k.ú. Třebeš, obec Hradec Králové 2. KM k LV č. 22796 k.ú. Třebeš, obec Hradec Králové 3. prohlášení vlastníka budovy (část) 4. mapa nájemného 5. mapy místa 6. fotopříloha
