Odhad tržní hodnoty č. 4027
Objednatel posudku:
787 01 Šumperk IČ: 47844582
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 01193/07-063 ze dne: 2.1.2012
Účel posudku: exekuční řázení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01193/07-063
Podle stavu ke dni 3. 4. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 3. 4. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/16 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami 01) pozemek p.č. 109 druh: orná půda 02) pozemek p.č. 113/1 druh: orná půda 03) pozemek p.č. 11/2 druh: ostatní plocha ostatní komunikace 12) pozemek p.č. 116/12 druh: orná půda vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Moravany, katastrální území Čeradice nad Loučnou na LV č. 109 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01193/07-063 ze dne 2.1.2012
2. Informace o nemovité věci Nemovité věci - pozemky s příslušenstvím zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Moravany, katastrální území Čeradice nad Loučnou na LV č. 109 jsou zemědělské a jiné pozemky nezařazeny do územního plánu obce. Při digitalizaci proběhlo přečíslování parcel a z parcely č. 114/2 druh: neurčeno o výměře 2248 m2 na listu vlastnictví zapsáno jako pozemky ve zjednodušené evidenci, parcely původ Pozemkový katastr (PK) byly změněny na zemědělské a jiné pozemky. Výměra celkem, zůstala zachována. nové číslování parcel: 01) Poz. p.č. 109/3 druh: orná půda Výměra 391 m2 02) Poz. p.č. 113/1 druh: orná půda Výměra 23 m2 03) Poz. p.č. 11/2 druh: ostatní plocha Ost. komunikace Výměra 679 m2 12) Poz. p.č. 116/12 druh: orná půda Výměra 1155 m2 Výměra celkem 2248 m2
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 4. 2014 bez přítomnosti vlastníků .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01193/07063 - LV č. 109 k.ú Čeradice nad Loučnou, obec Moravany + dodatek (zdroj čúzk)
–3–
- KM k L LV č. 109 k.ú Čeradice nad Loučnou, obec Moravany (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - mapový server veřejného registru zemědělské půdy - - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Pardubice Moravany Čeradice nad Loučnou (619655)
List vlastnictví číslo: 109 Vlastníci: 1. Česká republika Podíl: 1/2 Právo hospodařit s majetkem státu: Státní pozemkový úřad Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3 2. Kohoutek Jiří Podíl: 1/16 č.p. 91, 53002 Slepotice 3. Kohoutek Miroslav Podíl: 1/16 č.p. 56, 53373 Uhersko 4. Kohoutek Otto Podíl: 1/16 Městec 5, 53863 Chroustovice 5. Kohoutková Eva Podíl: 5/32 č.p. 85, 53373 Uhersko 6. Kohoutková Klára Podíl: 5/32 č.p. 85, 53373 Uhersko
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Moravany, katastrální území Čeradice nad Loučnou na LV č. 109 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
–4–
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované nemovité věci nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že právní stav oceňované nemovité věci není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
–5–
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
–6–
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků (zařazení pozemků do územního plánu), kvalita určená BPEJ podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovité věci: 01) pozemek p.č.109/3
výměra: 391 m2 druh: orná půda
–7–
Pozemek – zemědělská půda je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. 02) pozemek p.č. 113/1 výměra: 23 m2 druh: orná půda Pozemek – zemědělská půda je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. 03) pozemek p.č. 114/2 výměra: 679 m2 druh: ostatní plocha - ostatní komunikace Pozemek – účelová komunikace je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. 04) pozemek p.č. 116/12 výměra: 1155 m2 druh: orná půda Pozemek – zemědělská půda je situován východně od centrální části obce Moravany a severně od její části (základní sídelní jednotka) Čeradice obce mimo zastavěné území obce. Cena pozemků jsou v obci a oblasti na poměrně nízké úrovni a v nabídkách RK je dostatek volných pozemků . Z tohoto důvodu byly při analýze cen použity ceny průměrné k cenám v oblasti (obci). Zemědělská půda je dle BPEJ ve vyšší kvalitě než je průměr v katastru obce. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV č. 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 109 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 109 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV č. 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 109 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Moravany Název okresu: Pardubice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = –433,94 Kč/m2
Oi 0,75 0,60 –1,23 1,00 0,70 1,00
–9–
Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní III. Účelové komunikace 0,50 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce 1,00 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace II. S nezpevněným povrchem 0,85 § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = –173,5760 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 114/2 ostatní plocha - ostatní komunikace 679 § 6 – Zemědělské pozemky
Parc. č. 109/3 109/3 109/3 113/1 116/12 116/12 116/12 Součet:
Název orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 35301 154 8,– 8,0000 31901 111 11,96 11,9600 32001 126 9,34 9,3400 35301 23 8,– 8,0000 35301 34 8,– 8,0000 32001 453 9,34 9,3400 32011 668 8,35 8,3500 1 569
Pozemky na LV číslo 109 – určená cena:
Cena [Kč] 1 232,– 1 327,56 1 176,84 184,– 272,– 4 231,02 5 577,80 14 001,22 34 371,22 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 109 Porovnávací pozemky: Labské chrčice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Kraskov Realizovaná cena:
Cena [Kč] 20 370,–
227 805,– 15 187,00 15,– 1,000 15,– 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
1 627 164,– Kč
– 10 –
Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Starý dvůr Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Horní Počátky Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Lukavice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Miřerice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky:
135 597,00 m2 12,– Kč/m2 1,000 12,– Kč/m2 1,00 271 947,50 17 545,00 15,50 1,000 15,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
246 863,20 16 241,00 15,20 1,000 15,20 1,00
Kč m2 Kč/m2
211 064,– 15 076,00 14,– 1,000 14,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
137 000,– 9 454,00 14,49 1,000 14,49 1,00
Kč m2 Kč/m2
12,– 14,37 15,50 14,37
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
– 11 –
Název ostatní plocha - ostatní komunikace orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra – celkem (V):
p.č. 114/2
Výměra 679,00 m2
109/3 109/3 109/3 113/1 116/12 116/12 116/12
154,00 m2 111,00 m2 126,00 m2 23,00 m2 34,00 m2 453,00 m2 668,00 m2 2 248,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 2 248,00 m2 × 14,37 Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 109 – určená cena:
32 303,76 Kč 32 303,76 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Pozemky na LV 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany jsou situovány mimo zastavěné území obce Moravany a její ZSJ Čeradice a mimo územní plán a v zastavitelném území obce s platným územním plánem. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce, kde je nyní vysoká nezaměstnanost a nízké využívání půdy celkově. Při digitalizaci proběhlo přečíslování parcel a z parcely č. 114/2 druh: neurčeno o výměře 2248 m2 na listu vlastnictví zapsáno jako pozemky ve zjednodušené evidenci, parcely původ Pozemkový katastr (PK) byly změněny na zemědělské a jiné pozemky. Výměra celkem, zůstala zachována. nové číslování parcel: 01) Poz. p.č. 109/3 druh: orná půda Výměra 391 m2 02) Poz. p.č. 113/1 druh: orná půda Výměra 23 m2 03) Poz. p.č. 11/2 druh: ostatní plocha Ost. komunikace Výměra 679 m2 12) Poz. p.č. 116/12 druh: orná půda Výměra 1155 m2 Výměra celkem 2248 m2
Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků pozemků,
druh možnosti
územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh
pozemkových
úprav
v
lokalitě,
konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV č. 109 k.ú. Čeradice nad Loučnou) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 13 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen
34 370,– Kč 32 300,– Kč 0,– Kč
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
32 000,– Kč
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/16
2 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 32 000,– Kč Cena slovy: třicetdvatisíce Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Česká republika Kohoutek Jiří Kohoutek Miroslav Kohoutek Otto Kohoutková Eva Kohoutková Klára
Vlastnický podíl 1/2 1 / 16 1 / 16 1 / 16 5 / 32 5 / 32
Podíl ceny 16 000,– Kč 2 000,– Kč 2 000,– Kč 2 000,– Kč 5 000,– Kč 5 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/16 2 000,– Kč Cena slovy: dvatisíce Kč
D. Seznam příloh 1. LV 109 k,.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany 2. dodatek k LV 109 k,.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany 3. KM k LV 109 k,.ú. Čeradice nad Loučnou, obec Moravany 4. mapy místa
Seznam nemovitostí na LV | Nahlížení do katastru nemovitostí
2.4.2014
Seznam nemovitostí na LV Číslo LV:
109
Katastrální území:
Čeradice nad Loučnou [619655]
Zobrazení v mapě
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo
Podíl
Česká republika,
1/2
Kohoutek Jiří, č.p. 91, 53002 Slepotice
1/16
Kohoutek Miroslav, č.p. 56, 53373 Uhersko
1/16
Kohoutek Otto, Městec 5, 53863 Chroustovice
1/16
Kohoutková Eva, č.p. 85, 53373 Uhersko
5/32
Kohoutková Klára, č.p. 85, 53373 Uhersko
5/32
Příslušnost hospodařit s majetkem státu
Podíl
Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3
1/2
Pozemky Parcelní číslo 109/3 113/1 114/2 116/12
Stavby Na LV nejsou zapsány žádné stavby.
Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky.
Práva stavby Na LV nejsou zapsána žádná práva stavby. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice⇗ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 02.04.2014 15:56:45. © 2004 - 2014 Český úřad zeměměřický a katastrální⇗ , Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 18211 Praha 8⇗ 0http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=h7znqGMErSewydQBv-CFAngEK2eJ-
Bf7Q0vDiaE08kQubPi4pGW0WEbtpG8JE2MhRk5TrEkar…
Verze aplikace: 5.0.3 build
1/1
