Odhad tržní hodnoty č. 4020
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01788/10-049 ze dne: 16.1.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 01788/10-047
Podle stavu ke dni 23. 3. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 21 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 23. 3. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. st. 76 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 19/1 druh: zahrada Pozemek parcela č. 20 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 21 s příslušenstvím na pozemku parcela č st. 76 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Radotín, katastrální území Radotín u Lipníka nad Bečvou na LV č. 78 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01788/10-047 ze dne 16.1.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 21 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Radotín, katastrální území Radotín u Lipníka nad Bečvou na LV č. 78 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 3. 2014 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 01788/10-047 ze dne 16.1.2013 - LV č. 78 k.ú. Radotín u Lipníka nad Bečvou, obec Radotín - KM k LV č. 78 k.ú. Radotín u Lipníka nad Bečvou, obec Radotín (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - sdělení místních obyvatel - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Přerov Radotín Radotín u Lipníka nad Bečvou (738638)
List vlastnictví číslo: 78 Vlastník: Matisová Věra Nádražní 498, Hranice I-Město, 75301 Hranice
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Radotín, katastrální území Radotín u Lipníka nad Bečvou na LV č. 78 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
–4–
Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovité věci byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
1.
prodej řadového koncového domu po vnitřní rekonstrukci s garáží na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 411 m2, zahrada 269 m2. Střecha sedlová - eternit, krov ve vynikajícím stavu. Kanalizace a voda obecní. Vlastní studna. Rozvody vody a odpadů v plastu. Elektřina v mědi, 386/220 V. Nové vchodové plastové dveře. Topení ÚT - plynové/TP, možnost krbu. 2 koupelny, 2 toalety. Hospodářské budovy, uzavřený dvůt se zahradou. Dům je ve výborném stavu, okmažitě k nastěhování. Cena 1950000 Kč
2.
odinný dům v obci Bochoř s dobrou občanskou vybaveností v blízkosti Přerova. V přízemí se nachází kuchyně, tři místnosti, koupelna, komora a WC. Ze dvora vstup do sam. pokoje v podkroví. Možnost půdní vestavby. Dům je postaven z cihel, elektřina 220/380V, napojen na vodovod i kanalizaci. U domu je dvůr s posezením Cena 579000 Kč
3.
Nabízíme k prodeji rodinný dům v Dubu na Moravě. Jedná se o řadový domek v původním stavu. Celková plocha pozemku je 342 m2 , obytná plocha je 65 m2 s možností půdní vestavby. Na dvorku zasklená terasa (veranda), kůlna a malé hospdářské budovy. Dobrá dostupnost obce z Olomouce, Přerova i Prostějova. Cena 890 000 Kč
4.
rodinný dům v obci Tovéř o dispozici 3+1. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k domu je z veřejné komunikace. Za domem je dvůr s vedlejšími stavbami (bývalá hospodářská část), zahrada je situována naproti domu přes místní komunikaci tvořící příjezd k sousednímu RD. Pozemek je o výměře 417 m2. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, studnu, zemní plyn a kanalizaci. Topení - plyn i tuhá paliva. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu. Dům se nachází v žádané obci s veškerou vybaveností Cena 1530000 Kč
–6–
5.
rodám starší RD v Měrovicích nad Hanou k celkové rekonstrukci. Tři místnosti, stodola, pozemek 731m. Zdivo z vepřovic, omítky otlučeny. Pěkné místo na okraji obce, v blízkosti vlakové stanice. 130tis Kč,při prodeji na splátky záloha minimálně 50tisíc Kč Cena 130 000 Kč
6.
Křenovice, nedaleko Kojetína. Domek 4+1 se sestává z kuchyně, obývacího pokoje, dvou ložnic v přízemí a jedné v patře. Domek s výměrou cca 100m2 je v původním stavu, obyvatelný, s plynovým topením, litými podlahami s PVC a dlažbou, se starší kuchyňskou linkou, koupelnou a samostatným WC, má vlastní studnu. Celková plocha pozemku je cca 900m2 - dvůr a velká zahrada, na dvoře technické budovy. Cena 550000 Kč
7.
4+2 v řadové zástavbě v obci Bochoř (okres Přerov). Nemovitost je situována v klidné části obce. Jedná se o dvougenerační nemovitost. Po vstupu do domu se nacházíme v průjezdu, ze kterého vede vchod na dvorek, do kotelny a vstup na toaletu. Z průjezdu vcházíme do přízemní obytné části domu o velikosti 1+1. Dispoziční řešení: ze zádveří lze vstoupit do obytné místností a do kuchyně, na kterou navazuje komora. Schodiště z přízemí vede do 1. patra o velikosti 3+1, kde se nachází tři obytné místnosti, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. Jeden z obytných pokojů lze přebudovat v případě zájmu na kuchyni, jsou zde vyvedeny veškeré sítě. Schodiště v domě dále vede do půdních prostor s možností půdní vestavby. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Podlahy v domě: původní dřevěné podlahy, parkety, beton. Místnosti v domě mají dvojité stropy. Nemovitost byla rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci střechy, rozvodů vody a kanalizace. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení, elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady: jímka. K domu náleží dvorek o výměře 35 m2, na které se nachází dílna, dřevník, uhelna, studna a vchod do sklepa. Další: před domem parkovací stání pro automoCena 1799 000 Kč
8.
RD 4+1 o celkové ploše 158 m2, zastavěná plocha 120 m2 s jednou místností v podkroví.Majitel provedl rekonstrukci v roce 2006. Jsou zde zavedeny veškeré inž. sítě, zdrojem teplé vody je el. bojler, dům je napojen na plynové vytápění, na veřejný vodovod a kanalizaci. K dispozici je i vlastní studna. Parkování je umožněno na parkovacím místě přímo před domem. Cena 1 150 000 Kč
9.
RD 6+kk v klidné části na okraji obce Bochoř ležící v těsné blízkosti okresního města Přerov. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 301 m2, obytná je cca 130 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, betonové schodiště, obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje, chodba, balkon a půdní
–7–
prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 194 m2. Celá nemovitost je oplocena. V obci se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Ostatní vybavenost je ve 4km vzdáleném městě Přerov. Cena 1 199 000 Kč
10.
bytový dům k rekonstrukci se čtyřmi bytovými jednotkami v obci Buk, okr. Přerov. Dům je vystavěn kombinací kámen cihla a nachází se na pozemku o celkové výměře 357 m2. Dalších 390 m2 tvoří sousedící pozemek (zahrada), který je možno v případě zájmu také odkoupit. V přízemí domu nalezneme byt 1+1 a byt 3+1, v patře poté dva byty 3+1. Dále k využití půdní prostory 2 sklepy (4+4m2) a přístavek na zahradě. Vytápění bytů řešeno většinově elektrickými přímotopy, zaveden vodovod a kanalizace. Plyn u domu. Veškerá občanská vybavenost v cca 2 km vzdálené obci Prosenice, Přerov 5 Cena 1 420 000 Kč
11.
Exkluzivně Vám nabízíme ke koupi dům 5+1 v Polkovicích. Výhodou je pěkná a klidná lokalita. Do domu se vchází vjezdem, kde je možné využít jako menší dílnu, slouží také k parkování auta. Dvorek je velice slunný a nabízí místo ke klidnému odpočinku. Na zahradě je cihlový přístřešek. V domě je pět pokojů určených pro rekonstrukci (zdivo, stropy, podlahy) výměnek ze smíšeného zdiva, který byl přistavem. Dům je určen k rekonstrukci, po které budete mít prostorný a slunný dům se zahradou. V domě je vedena elektrika, voda a plyn. Je zde možnost přikoupení zahrady 1291m2 vhodná k budoucímu zastavění. Zahrada navazuje přímo za dvorkem. Cena 130 000 Kč
12.
rodinný dům s průjezdem v obc Stará vesi vzdálené 11 km od Přerova. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci či je možné pozemek využít jako stavební místo. Dům je ze smíšeného zdiva, umístěn ve velmi klidné lokalitě. Ideálně velká zahrada o rozloze 141 m2 poskytuje dostatek soukromí. Elektřina 220/380 V, voda obecní, kanalizace a plyn před domem. V obci základní občanská vybavenost, dobrá dostupnost směr Přerov i Zlín Cena 180 000 Kč
13.
RD se zahradou,v obci Hrabůvka celková výměra 387 m2 z toho zastavěná plocha 110 m2. Dispozice: 1.NP čtyři místnosti. Dům je cihlový, napojený na elektrickou energii a obecní vodovod. Dům vyžaduje rekonstrukci. Podlahy dřevěné a PVC. Vytápění tuhými palivy. Cena 190 000 Kč.
Popis oceňované nemovité věci.
–8–
Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 21 na pozemku par. č. st 76 v obci Radotín, katastrální území Radotín u Lipníka nad Bečvou.
s příslušenstvím je situován
popis rodinného domu č.p. 26 Jde o přízemní rodinný dům vesnického typu podsklepený - sklep vybudován ve svahu. Dům je situován na okraji zastavěného území obce při komunikaci místního významu. Dům byl rekonstruován kdy byla vybudována koupelna, spl záchod standardní, vybudována kanalizace a místní o vodovod. V důsledku nemoci vlastníků došlo k chátráni a postupně k poškození celého příslušenství (drobných staveb,oplocení a venkovních úprav). Postupně se stavba jako celek chátráním poškodila a k dnešními dni nelze bez velkých oprav (celkové rekonstrukci) užívat. Vzhledem k situování rodinného domu s nemovitostmi velmi slabé.
a vážnosti poškození je postavení rodinného domu na trhu
Pozemky p.č. st. 76 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 118 m2 p.č. 19/1 druh: zahrada výměra 1562 m2 p.č. 20 druh: zahrada výměra 2036 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, t.č. neobyvatelný Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Přerovsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti jih konfigura terénu rodinný dům č.p. 21
je situován na mírně svažitém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 21 je situován na okraji obce Radotín v blízkosti zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů s menší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami Inženýrské sítě
–9–
Nemovitá věc má možnost napojení na všechny inženýrské sítě v části obce Doprava Obec Radotín je přístupná po pozemních komunikacích regionálního významu. Hromadnou dopravu zajišťují přepravní společnosti autobusovou dopravou se zastávkami linek místního významu. Obchod a služby Obec Radotín má pouze základní obchod a služby Školství Školy vč. mateřské v obci nejsou Zdravotnictví není Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže. Úřady Obecní úřad Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek. V obci je průměrná nezaměstnanost. Životní prostředí běžná hladina hluku a otřesů z dopravy, nemovitá věc – rodinný dům je v bezprostřední blízkosti komunikace místního významu Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba rodinných domů Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí Nutné odstranění příslušenství rodinného domu – vedlejší drobné stavby Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření
– 10 –
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 78 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost IV. Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,597 i=2
Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 –0,05 –0,03 –0,03
0,00 0,00 0,00 –0,30
– 12 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 78 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
624,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 624,96 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: 1 749 888,– Kč × 90,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 749 888,– Kč 1 749 888,– Kč
1 574 899,20 Kč 174 988,80 Kč
Rodinný dům – určená cena:
174 988,80 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název nadzemní část sklep krov Součet:
Výška 2,40 m 2,00 m 3,20 m 7,60 m
Zastavěná plocha 11,20×9,30 11,20×9,30 11,20×9,30
= = =
104,16 m2 104,16 m2 104,16 m2 312,48 m2
– 13 –
Podlažnost:
312,48 / 104,16
= 3,00
Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 2,40 × 11,20×9,30 sklep 2,00 × 11,20×9,30 krov 3,20/2 × 11,20×9,30 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
249,98 m3 208,32 m3 166,66 m3 624,96 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Radotín Počet obyvatel: 177 Základní cena (ZC): 2 013,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 54 Koeficient pro úpravu (s): 0,730
Vi C 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,08 –0,05 0,00 –0,05 –0,01 0,01 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,193
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 624,96 × 388,51
388,51 Kč/m3 =
242 803,21 Kč
– 14 –
Rodinný dům – určená cena:
242 803,21 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
624,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 624,96 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: 1 749 888,– Kč × 90,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 749 888,– Kč 1 749 888,– Kč
1 574 899,20 Kč 174 988,80 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 104 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 440 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,594 1,074 1,554 2,034 2,514
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady
Zatřídění A C E C E A B A A A A B
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2
Ci × vk 2,970 7,770 7,542 7,770 12,570 2,970 5,370 2,970 2,970 2,970 2,970 2,148
– 15 –
Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A D B C A C B E B
5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
2,970 10,170 5,370 7,770 0,594 7,770 1,074 12,570 5,370 114,648
Koeficient k = 114,648 / 92 = 1,2462 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – určená cena:
× =
1,2462 218 071,04 Kč 218 071,04 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 78 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Radotín Název okresu: Přerov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,50 0,60 0,80 1,00 0,80 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 860,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 140,35 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky
Pi 0,00 0,00
– 16 –
3 4 5 6
Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené
I. I. II. II.
Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání Tvar bez vlivu na využití Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,597 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,537 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 75,3680 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 76 zastavěná plocha a nádvoří 118
Cena [Kč] 8 893,42
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 22,6104 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 19/1 zahrada 1 526 20 zahrada 2 036 Součet: 3 562
Cena [Kč] 34 503,47 46 034,77 80 538,24
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 78 – určená cena:
89 431,66 Kč 89 431,66 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Přerovsko a Hranicko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 18 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Radotíne má průměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 8 -9 %, Radotín měl 10 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Radotín stále nižší počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel není nahrazen nově narozenými, nebo přistěhovanými obyvateli. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat že není žádný vyjímečný status obce Radotín daný jeho polohou, kdy neleží v zájmu vyznavačů přírody, turistiky, nebo zimních či letních sportů. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci.
– 19 –
Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 21 obec Radotín je ve velmi špatném technickém stavu a bez celkové rekonstrukce je neobyvatelný. Přes skutečnost že v jednotném a funkčním celku se stavbou rodinného domu jsou poměrně rozsáhlé pozemky vedeny jako zahrada, tak o nemovité věci v tíéto oblasti není zájem. Celkově hodnotí znalec z hlediska uplatnění na trhu s nemovitými věcmi rodinný dům č.p. 21, obec Radotín jako podprůměrný s velmi slabým postavením na trhu s nemovitostmi. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 20 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
89 430,– Kč 174 990,– 242 800,– 218 070,– 174 000,– 0,– 220 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 220 000,– Kč Cena slovy: dvěstědvacettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 21 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 78 k.ú. Radotín u Lipníka nad Bečvou 2. KM k LV č. 78 k.ú. Radotín u Lipníka nad Bečvou 3. mapy místa 4. fotopříloha pořízená znalcem
