Odhad tržní hodnoty č. 4014
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02445/05-045 ze dne: 7.11.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 02445/05-045
Podle stavu ke dni 4. 3. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 4. 3. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny spoluvlastnického podílu 1/2 z nemovité věci: pozemek p.č. 359/22 Druh: zahrada pozemek p.č. 359/36 Druh: zastavěná plocha a nádvoří vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Velká Bystřice , katastrální území Velká Bystřice na LV č. 1104 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02445/05-045 ze dne 7.11.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitosti pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Velká Bystřice , katastrální území Velká Bystřice na LV č. 1104 jsou pozemky zařazeny do územního plánu obce.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 3. 2014 za pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a google map.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02445/05-045 ze dne 7.11.2012 - LV č. 1104 k.ú Velká Bystřice , obec Velká Bystřice - KM k LV č. 1104 k.ú Velká Bystřice , obec Velká Bystřice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem - územní plán města Velká Bystřice
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Olomouc Velká Bystřice Velká Bystřice (778281)
List vlastnictví číslo: 1104 Vlastníci:
–3–
1. Kelnar Jindřich Rumunská 789/11, Neředín, 77900 Olomouc
Podíl: 1/2
2. Vrábel Roman Fragnerova 514/6, Neředín, 77900 Olomouc
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Velká Bystřice , katastrální území Velká Bystřice na LV č. 1104 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaného pozemku nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování
–4–
Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v
–5–
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: poloha pozemků a atraktivnost lokality konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků přístup k pozemkům průběh pozemkových úprav v lokalitě evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí)
Popis oceňované nemovité věci - pozemku.
–6–
pozemek p.č. 359/22 výměra 376 m2 Druh:zahrada Pozemek situován na okraji zastavěného území severo východně od centra města v území dle územního plánu vedebého jako individuální rekreace. centrální části obce v části obce (základní sídelní jednotka) Velká Bystřice v zastavěném území obce. pozemek p.č. 359/36 výměra 16 m2 Druh:zastavěná plocha a nádvoří Pozemek situován na okraji zastavěného území severo východně od centra města v území dle územního plánu vedebého jako individuální rekreace. Stavba na pozemku p.č. 359/36 je jiného vlastníka a netvoří s pozemkem jednotný a funkční celek. Stavba se neoceňuje.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1104 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 –0,03 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,940
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,910 i=2
Pi 0,85 0,05 0,08 –0,05 0,00 0,00 –0,01
0,00 0,00 0,00 0,00
–8–
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1104 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1104 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Velká Bystřice Název okresu: Olomouc Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
Oi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 0,95
Základní cena výchozí: ZCv = 2 250,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 111,93 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–9–
Index polohy: IP = 0,910 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,855 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 950,7002 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 359/36 zastavěná plocha a nádvoří 16
Cena [Kč] 15 211,20
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 285,2100 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 359/22 zahrada 376
Cena [Kč] 107 238,96
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 1104 – určená cena:
122 450,16 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 1104 Porovnávací pozemky: Příkazy Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: příkazy Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Majetín Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Velký Týnec Realizovaná cena:
122 450,16 Kč
130 000,– 333,00 390,39 0,900 351,35 1,00
Kč m2 Kč/m2
180 000,– 421,00 427,55 0,850 363,42 1,00
Kč m2 Kč/m2
299 000,– 1 199,00 249,37 0,900 224,43 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
130 000,– Kč
– 10 –
390,00 m2 333,33 Kč/m2 0,900 300,– Kč/m2 1,00
Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Příkazy Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem (V):
180 000,– 421,00 427,55 0,850 363,42 1,00
Kč m2 Kč/m2
224,43 320,52 363,42 320,52
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
p.č. 359/36 359/22
Cena pozemků (V × SJC): 392,00 m2 × 320,52 Kč/m2
Kč/m2
Výměra 16,00 m2 376,00 m2 392,00 m2 =
Pozemky na LV číslo 1104 – určená cena:
125 643,84 Kč 125 643,84 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Pozemky na LV č. 1104 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice je situován na okraji zastavěného území města v jeho severovýchodní části v oblasti urbanizovaného území individuální rekreace. Pozemky nejsou v jednotném a funkčním celku se stavbou individuální rekreace. Oceněn bude dle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 § 9 odst 2 jako pozemek stavební. Pozemek byl oceněn porovnávací metodou, kdy byly porovnávány nabídkové ceny v obci a dále v oblasti. Znalec zde toto hodnotil cenou průměrnou, vzhledem ke skutečnosti, že pozemky budou obtížně obchodovatelné z důvodu polohy, velikosti a účelu využití. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 12 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ½
122 450,– 125 640,– 0,– 126 000,– 63 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 126 000,– Kč Cena slovy: jednostodvacetšesttisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Kelnar Jindřich Vrábel Roman
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 63 000,– Kč 63 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/2 63 000,– Kč Cena slovy: šedesáttřitisíc Kč
– 13 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 1104 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice 2. KM k LV č. 1104 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice 3. územní plán Velká Bystřice (výřez) 4. mapy místa 5. ortofoto
