Odhad tržní hodnoty č. 4012
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 03679/11-058 ze dne: 27.8.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 03679/11-058 Podle stavu ke dni 4. 3. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 4. 3. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. st. 488 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 1057/1 druh: orná půda Stavba (budova) rodinného domu č.p. 309 s příslušenstvím na pozemku parcela č st. 488 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Karlovice , katastrální území Karlovice ve Slezsku na LV č. 109 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03679/11-058 ze dne 27.8.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitá věc rodinný dům č.p 309 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Karlovice , katastrální území Karlovice ve Slezsku na LV č. 109 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 3. 2014 za přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 03679/11-058 ze dne 27.8.2013 - LV č. 109 k.ú. Karlovice ve Slezsku , obec Karlovice - KM k LV č. 109 k.ú. Karlovice ve Slezsku , obec Karlovice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:
Moravskoslezský Bruntál
–3–
Obec: Katastrální území:
Karlovice Karlovice ve Slezsku (663387)
List vlastnictví číslo: 109 Vlastník: Společné jmění manželů Bečák Josef a Bečáková Jiřina č.p. 309, 79323 Karlovice
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Karlovice, katastrální území Karlovice ve Slezsku na LV č. 109 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
–4–
Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovité věci byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. 1.
RD využitelný k bydlení i k rekreaci v obci Svobodné Heřmanice. Dům je dispozičně řešen jako 4+1 a je zde možnost vytvoření dalších obytných místností v půdních prostorách, kde se již jeden pokoj nachází. Dům leží na pozemku o výměře 155m2, kdy k domu náleží velice pěkná a udržovaná zahrada o výměře 1179m2. Na zahradě je postaven přístřešek pro kryté stání pro auto a také pergola s posezením. Dům je v dobrém technickém stavu, po výměně oken za plastová, je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu, která je využívána jako zdroj užitkové vody pro sociální zařízení. Jako střešní krytina je použit povrchově upravený plech. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel Dakon, který zároveň zabezpečuje ohřev teplé vody. V některých pokojích lze napojit do komínu i krbová kamna a využívat třeba i k lokálnímu vytápění při sychravějším počasí. V domě je k dispozici i menší sklípek na uskladnění ovoce a zeleniny z vlastní zahrádky. Na zahradě se nachází vzrostlé stromy jako ořech, jabloně a ryngle. Velice pěkné a klidné místo jako stvořené pro bydlení. . Cena 880 000 Kč
2.
pěkný udržovaný rodinný dům s pozemkem, jenž je situován v obci Svobodné Heřmanice. Jedná se o rodinný dům, který je částečně podsklepený, volně stojící, přízemní se sedlovou střechou a obytným podkrovím. Suterén slouží jako technické patro. V přízemí se nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň s jídelnou, hala, koupelna, kotelna a dva pokoje. V podkroví jsou další dva pokoje a hala. V roce 2001 až 2008 byla provedena kompletní rekonstrukce a modernizace Cena 1 650 000 Kč
3.
Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům tzv. Okál, má montované velkoplošné panely s tepelnou izolací z minerální plsti, krov dřevěný. Dům má nová plastová okna, radiátory, vstupní a garážové dveře, nový automatický kotel na spalování pelet - Benekov C 488 p, je možné rovněž vytápět kotlem na plyn. Podlahy - koberce, lino, plovoucí podlaha, dlažba. Zahrada 500m2 Cena 1 430 000 Kč
–6–
4.
amostatně stojící RD 5+1 v klidné části na okraji obce Horní Životice ležící při silnici spojující Bruntál a Opavu. Jedná se o podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 171 m2, obytná je cca 150 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu. V přízemí se nachází veranda, zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V podkroví je jeden pokoj, chodba a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat kompletní vybavení včetně zahradní techniky a tuhých paliv. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení, krbová kamna a krb. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, hospodářská budova, sklad, kůlna a udržovaná zahrada s pergolou a ovocnými stromy o rozloze 488 09 m2. Nemovitost je oplocena. Základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení se nachází v 3 km vzdáleném městě Horní Benešov. Dům je situován na velmi pěkném a klidném místě v krásné lokalitě. Cena 1 679 000 Kč
5.
Prodej rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami o dispozici 3+1, který je navíc mezonetový o výměře 100 m2 a 2+1 o výměře 60 m2, který je v současné době pronajímán. Součástí nemovitosti je garáž s dílnou, dva sklepy a půda. Byt se prodává včetně vybavení - lednice, pračka, sedačka, nábytek, sporák se sklo - keramickou deskou aj. Cena 1 090 000 Kč
6.
Velmi pěkný rodinný dům 4+kk s vinárnou ve sklepních prostorech. Dům prošel od roku 2007 do 2011 rozsáhlou vkusnou rekonstrukcí:elektroinstalace, rozvody vody, odpady, topení, okení výplně, kuchyně, koupelny, toalety. V podkroví vybudovány pokoje. Ve sklepě vybudována vinárna o rozloze cca 488 0 m2, sociální zařízení, barový pult a krb. U domu je udržovaná zahrada. Cena 1 780 000 Kč
7.
Rodinný dům vhodný pro vícečlennou rodinu, ležící na okraji obce Horní Benešov u hlavní cesty. V přízemí se nachází kotelna, koupelna, WC a kuchyň spojená s jednou místností a dva další pokoje, V podkroví jsou další dva pokoje a půda s možností rozšíření bytových prostor. Ústřední topení na pevná paliva, k nastěhování ihned. Cena 590 000 Kč
8.
Horní Benešov samostatně stojící rodinný dům nepodsklepený pocházející pravděpodobně z roku 1937. Je umístěn u hlavní asfaltové komunikace. Nabízí svému majiteli celkem 3 obytné místnosti, kuchyň, koupelnu a WC v přízemí. Ve spodní části je vstupní chodba, velká kuchyň , obývací pokoj a další dva menší pokoje, dále potom koupelna s WC. Vstup z hlavní části je i do kotelny a dále potom je zde zděná garáž. Po výsuvných schodech se vchází do podkroví, kde jsou dvě místnosti ( lze uzpůsobit na pokoje) a další půdní prostor skýtá zvětšení půdních pokojů. K domu patří zahrada s ovocnými stromy a keři. Voda je brána z obecního vodovodu, ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem, odpady jsou řešeny žumpou a trativodem, vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva a nebo elektrikou. Napojení plynu je možné – je na okraji pozemku a taktéž napojení na místní kanalizaci. Střešní krytina je původní je potřeba ji celkově vyměnit. Okna jsou plastová cca 5 let zpátky, dveře jsou dřevěné . Podlahy odlehčený beton, PVC a dlažba. Rozvody vody jsou v plastu – cca 17 let zpět výměna. Objekt se nachází v klidné lokalitě . Objekt je celoročně dostupný po zpevněné komunikaci, v blízkosti občanská vybavenost. Cena 790000 Kč
–7–
9.
Prodej rodinného objektu větších rozměrů v Horním Benešově, každá místnost cca 488 m2, možnost půdní vestavby, nové vytápění, elektřina, kuchyňská linka, střecha stará cca 10 let, slušný stav, k domu patří velká hospodářská budova - nutná rekonstrukce, vytápění tuhé paliva, plyn na kraji pozemku, po úpravě možnost nastěhování, volný dle domluvy, klidné místo, dostupnost služeb. Cena 599 000 Kč.
10.
Prostorný RD s balkonem na slunném místě obce Horní Benešov se zahradou, kulnou, skleníkem s heliovými skly a garáží. Provedené rekonstrukce: střešní krytina, rozvod vody a elektřiny, dveře, ústřední topení včetně plynového kotle a elektrokotle. Vhodný pro vícečlennou rodinu. Zahrada umožňuje chov domácích zvířat příslušenství Elektřina - 400 V, Telekomunikace - Telefon, Internet, Voda - Dálkový vodovod, Rozvod studené a teplé, Topení - Lokální plynové, Lokální elektrické, Ústřední plynové, Doprava - Autobus, Plyn - Plynovod, Odpad - Kanalizace,
Vybavení domu Vybaveno: Ano Garáž,
Cena 1 890 000 Kč 11.
samostatně stojící, cihlový RD 4+1 v klidné části obce Karlovice. RD je v katastru vedený jako rozestavěný. Techniký stav budovy spíše v horším stavu ( nutno vidět ), nicméně zdi bez vlhkosti, střecha a krovy v naprostém pořádku, topení na tuhá paliva, kanalizace svedená do žumpy, celopodsklepený s garáží a pěkným pozemkem 617m2 a krásným výhledem na přírodu. Cena 700 000 Kč
12.
Prodej ideální poloviny rodinného domu v Bruntále. Do této ideální poloviny patří 4 místnosti. V 1. patře byt 3+1 a v podkroví 1 místnost a půdní prostor. Dům je 5 minut od centra. Cena 560 000 Kč
13.
Prodej rodinného domu 3+1 v Dětřichověpo částečné rekonstrukci s oploceným pozemkem o celkové výměře 988 m2. Součástí nemovitosti jsou dvě garáže, dílna, kůlna, sklep, veranda, vlastní studna a venkovní posezení. Dům je bez jakýchkoliv právních závazků, vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci, ihned k dispozici. Velmi nízké náklady na bydlení. Cena 980 000 Kč
14.
Nabízíme k prodeji stavbu veřejného vybavení která též může brána jako rodinný dům s několika bytovými jednotkami. Nemovitost se nachází v obci Křišťanovice na Bruntálsku. Nemovitost má potenciál jako investice do bytového domu, který by se dále pronajímal Cena 395 000 Kč.
–8–
15.
Prodej samostatného patrového rodinného domu o velikosti 200 m2, se zahradou o rozloze 600 m2 v obci Andělská Hora. Vytápění v domě je plynové, okna jsou zachovalá původní, dřevěná. V přízemí je zařízená kuchyň, obývací pokoj, koupelna, WC a technické místnosti. V patře se nachází 3 místnosti a vstup na balkon. Před domem parkování, k dispozici místnost na zahradní nářadí, dílna. V dosahu jsou lyžařské sjezdovky (v Andělské Hoře, Suché Rudné, Karlově pod Pradědem, Malé Morávce) a také turistické, cyklistické trasy. Forma vytápění: Lokální plynové Cena 1 190 000 Kč
16.
Nabízíme na prodej samostatně stojící , cihlový RD 5+1 v klidné části obce Vrbno pod Pradědem - Železná. K domu patří ještě samostatná bytová jednotka 2+1. Dům z 1/2 podsklepený, výtepění na tuhá paliva, elektroinstlace 230/380V, žumpa svedená do septiku s přepadem, vodovod obecní. Celková plocha pozemku 1085m2. V obci veškerá občanská vybavenost. Cena 600 000 Kč
17.
4+1 v obci Dvorce u Bruntálu. V I.NP se nachází vstupní veranda, chodba, nová koupelna, kuchyně s obývacím pokojem a další dvě obytné místnosti. Ve II.NP je půdní prostor, nachystaný k budování dalších místností. Součástí domu je garáž, kotelna, dílna. Dům je po částečné rekonstrukci, jsou zde plovoucí podlahy, koupelna, částčně nová elektřina v mědi. Dům čerpá voda z řádu, odpady svedeny do kanalizace, vytápění ústřední na tuhá paliva. Střecha sedlová, pokryta eternitem. K domu náleží svahovitý pozemek, na kterém je postavena kůlna. Cena 500000 Kč
18.
adový rodinný dům 4+1, obytná plocha 132 m2, plocha pozemku 198 m2, ul. U Potoka, Bruntál. Jedná se o vnitřní řadový dům v původním stavu, vhodným k rekonstrukci. V 1. NP se nachází kuchyň, pokoj, WC, koupelna a předsíň. ve 2. NP jsou 3 pokoje. ve 3. NP je půdní prostor s možnosti vybudování dalších obytných místností. Dům je podsklepený, napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění lokální, plyn na hranici pozemku. Ihned volný. Cena 950 000 Kč
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 309 na pozemku par. č. st 488 s příslušenstvím je situován v obci Karlovice V obci Karlovice je rodinný dům situován při obslužné komunikaci v okrajové části části obce. popis rodinného domu č.p. 309 Rodinný dům č.p. 309 je jednopodlažní řadový koncový rodinný dům (dvojdomek) s obytným podkrovím vesnického typu. Dle použitých materiálů a konstrukce se stáří shoduje s údaji vlastníka nemovité věci - max 40 let. Rodinný dům je ve stavu, kdy je zjevná vnější i vnitřní údržba. Rodinný dům však postrádá řemeslnost při zpracování detailů (keramické podlahy). Dle vnějších znaků a sdělení vlastníka byl od doby pořízení domu pouze zvětšen prostor přízemí
–9–
probouráním příčky a byla pořízena nová střešní krytina (typu bonský šindel). Dům z velké části zaplňuje pozemek parcela č. st. 488 druh: zastavěná plocha a nádvoří.
Pozemky p.č. st 488 druh zastavěná plocha a nádvoří výměra 81 m2 p.č. 1057/1 druh orná půda výměra 519 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Bruntálsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti na západ konfigura terénu rodinný dům č.p. 309
je situován na rovinatém až mírně svažitém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 309 je situován na okraji obce Karlovice v zastavěném území s urbanizovanou zástavbou rodinných domů s menší než průměrnou koncentrací obyvatel
obce
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami Inženýrské sítě Nemovitá věc má možnost napojení na všechny inženýrské sítě v části obce Doprava Obec Karlovice je přístupná po pozemních komunikacích regionálního významu. Hromadnou dopravu zajišťují přepravní společnosti autobusovou dopravou. Vlaková stanice Karlovice zabezpečuje železniční přepravu. Obchod a služby Obec Karlovice disponuje základní soustavou obchodu a služeb Školství
– 10 –
Obec Karlovice disponuje mateřskou školou a základní školou 1-9 ročník. Zdravotnictví k dispozici je pouze stojmatologická privátní ordinace Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže. Vzhledem k atraktivitě místa je zde větší množství penzionů s možností ubytování. Úřady Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek. V obci je poměrně vysoká nezaměstnanost. Ke konci sledovaného období (zdroj RISY - Regionální Informační Servis) byla nezaměstnanost 16,32 %, což je vyšší než průměr v okrese 15,4 %). Tato sledovaná čísla však ukazují že zde není perspektiva zaměstnání. Životní prostředí minimální hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba Obec je situována do údolí horského masívu Hrubého Jeseníku. Leží severozápadně od okresního města Bruntál, východně od Vrbna pod Pradědem. Zástavba obce je soustředěna v údolí řeky Opavy. Střed obce se nachází v nadmořské výšce asi 478 m. Okolní vrchy dosahují výšky kolem 700 m n. m. Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí bez dopadu na cenu nemovité věci - rodinného domu Typ nemovité věci Rodinný dům, řadový (dvojdomek) Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p. 309 b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 109
– 11 –
c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 12 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,940
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,927 i=2
Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 –0,02 –0,03
0,00 0,00 –0,04 0,00
– 13 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 309 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 109 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 309 Jednotkové množství:
=
530,40 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 530,40 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 44 roků Předpokládaná další životnost: 56 roků Opotřebení: 100 × 44 / (44 + 56) = 44,000 % Odpočet opotřebení: 1 697 280,– Kč × 44,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
1 697 280,– Kč 1 697 280,– Kč
– =
746 803,20 Kč 950 476,80 Kč
Rodinný dům č.p. 309 – určená cena:
950 476,80 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 309 – § 35 Podlaží: Název nadzemní část suterén krov
Výška 3,00 m 1,90 m 3,20 m
Zastavěná plocha 8,0×10,20 8,0×10,20 8,0×10,20
= = =
81,60 m2 81,60 m2 81,60 m2
– 14 –
Název Součet:
Výška 8,10 m
Zastavěná plocha
Podlažnost:
244,80 / 81,60
244,80 m2 = 3,00
Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 3,00 × 8,0×10,20 suterén 1,90 × 8,0×10,20 krov 3,20/2 × 8,0×10,20 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
244,80 m3 155,04 m3 130,56 m3 530,40 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karlovice Počet obyvatel: 1 081 Základní cena (ZC): 2 387,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok kolaudace: 1973 Stáří stavby (y): 41 Koeficient pro úpravu (s): 0,795 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,851
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V):
2 031,34 Kč/m3
Vi C –0,01 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 1,00*
– 15 –
Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 0,927 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 530,40 × 2 031,34 × 0,940 × 0,927
938 844,62 Kč
=
Rodinný dům č.p. 309 – určená cena:
938 844,62 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 309 Jednotkové množství:
=
530,40 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 530,40 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 44 roků Předpokládaná další životnost: 56 roků Opotřebení: 100 × 44 / (44 + 56) = 44,000 % Odpočet opotřebení: 1 697 280,– Kč × 44,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 697 280,– Kč 1 697 280,– Kč
746 803,20 Kč 950 476,80 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 480 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 952 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,505 0,629 0,753 0,877 1,002
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě
Zatřídění A D E C E D
vk 5 5 3 5 5 5
Ci × vk 2,525 4,385 3,006 3,765 5,010 4,385
– 16 –
Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
C C C B D C C E E C C B A E C
5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
3,765 3,765 3,765 3,145 4,385 1,506 3,765 5,010 5,010 3,765 0,753 3,145 0,505 5,010 3,765 74,135
Koeficient k = 74,135 / 92 = 0,8058 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům č.p. 309 – určená cena:
× =
0,8058 765 894,21 Kč 765 894,21 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 109 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Karlovice Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí:
ZCv = 510,– Kč/m2
Oi 0,75 0,60 0,01 0,85 0,70 0,85
– 17 –
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1,16 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,927 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,871 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1,0104 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st. 488 zastavěná plocha a nádvoří 81
Cena [Kč] 2 430,–
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 0,3031 Kč/m2 ZCU je omezena na 20 Kč/m2 dle § 9 odst. 3. Parc. č. Název Výměra [m2] 1057/1 orná půda 519
Cena [Kč] 10 380,–
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 109 – určená cena:
12 810,– Kč 12 810,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Bruntálsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 19 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Karlovice má poměrně vysokou nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 8 -9 %, město Karlovice mělo téměř 20 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Karlovice stále nižší počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel není nahrazen nově narozenými, nebo přistěhovanými obyvateli. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ města Bruntál . Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat vyjímečný status obce Karlovice, daný jeho polohou, kdy leží v zájmu vyznavačů přírody, turistiky, nebo zimních sportů. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
– 20 –
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 309 obec Karlovice je v dobrém technickém stavu, jeho poloha v klidné části obce je výhodná. Celkově hodnotí znalec z hlediska uplatnění na trhu s nemovitými věcmi rodinný dům č.p. 309 jako průměrný. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 21 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
12 810,– Kč 950 480,– 938 840,– 765 890,– 940 000,– 0,– 770 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 770 000,– Kč Cena slovy: sedmsetsedmdesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV 109 k.ú. Karlovice ve Slezsku, obec Karlovice 2. KM k LV 109 k.ú. Karlovice ve Slezsku, obec Karlovice 3. mapy místa 4. fotopříloha pořízená znalcem
