Odhad tržní hodnoty č. 4010
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 04289/11-078 ze dne: 10.10.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitých věcí USN 065 Ex 04289/11-078 Podle stavu ke dni 25.2.2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 25.2.2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami pozemek p.č. 1224/1 Druh: orná půda vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov pro obec Brantice, katastrální území Radim u Brantic na LV č. 225 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04289/11-078 ze dne 10.10.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitosti pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov pro obec Brantice, katastrální území Radim u Brantic na LV č. 225 jsou pozemky zařazeny do územního plánu obce.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 2. 2014 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04289/11-078 ze dne 10.10.2013 - LV č. 225 k.ú Radim u Brantic, obec Brantice - KM k LV č. 225 k.ú Radim u Brantic, obec Brantice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server věřejného registru zemědělské půdy - územní plán obce Brantice - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Bruntál Brantice Radim u Brantic (609498)
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
List vlastnictví číslo: 225 Vlastník: Tichavská Karolína Hlavní Náměstí 96/1, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov pro obec Brantice, katastrální území Radim u Brantic na LV č. 225 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací je oceňovaná nemovitost pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Vlastník nemovité věci se v místě bydliště vyznačeného na listu vlastnictví nezdržuje.
–4–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu
–5–
pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
–6–
Popis oceňované nemovité věci - pozemku. pozemek p.č.
1224/1
výměra 1995 m2
Druh: orná půda
Pozemek situován severozápadně od centrální části obce v části obce (základní sídelní jednotka) Radim za okrajem zastavěného území obce. V územním planu je pozemek označen jako SO – plochy smíšené obytné Obecně využití hlavní: - rodinné domy; - občanské vybavení veřejné infrastruktury - stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu, sociální služby, péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; - stavby a zařízení pro obchod, stravování, ubytování, administrativu; - byty majitelů a správců zařízení; - veřejná prostranství včetně ploch pro relaxaci obyvatel; - zeleň veřejná včetně mobiliáře a dětských hřišť; - komunikace funkční skupiny C a D, parkovací plochy a další stavby související s dopravní infrastrukturou. Využití přípustné: - stávající stavby pro individuální (rodinnou) rekreaci, případně převod staveb trvalého bydlení na stavby pro individuální rekreaci; - stavby a zařízení pro sport, relaxaci a volný čas lokálního významu včetně maloplošných hřišť; - bytové domy - s ohledem na výškovou hladinu zástavby a organizaci zástavby v lokalitě; - na samostatných zahradách stavby pro uskladnění nářadí a zemědělských výpěstků, skleníky, pařeniště apod. pouze jako stavby dočasné; - stavby a zařízení pro provozování služeb a podnikatelské aktivity lokálního významu, jejichž negativní účinky na životní prostředí nepřekračují limity uvedené v příslušných předpisech nad přípustnou míru, nebudou snižovat pohodu bydlení a lze jejich realizaci s ohledem na architekturu, estetický vzhled a organizaci zástavby lokality připustit; - stavby a zařízení pro chov hospodářských zvířat - negativní účinky na životní prostředí nesmí překračovat limity uvedené v příslušných předpisech nad přípustnou míru, a které lze s ohledem na organizaci zástavby lokality připustit; - zařízení a stavby nezbytného technického vybavení a přípojek na technickou infrastrukturu; - hromadné garáže podzemní i nadzemní vestavěné do bytových domů - s ohledem na architekturu a organizaci okolní zástavby a veřejných prostranství lokality a s ohledem na zachování pohody bydlení; - účelové komunikace, nezbytné manipulační plochy; - nezbytné stavby a úpravy na vodních tocích; - plochy pro realizaci územního systému ekologické stability. Využití nepřípustné: - hřbitovy;
–7–
- sportovní areály; - komerční zařízení velkoplošná s prodejní plochou nad 400 m2; - stavby ostatních ubytovacích zařízení (turistické ubytovny, kempy, skupiny chat); - stavby a zařízení pro výrobu zemědělskou, výrobu průmyslovou; - samostatné sklady; - autobazary; - zahrádkové osady; - čerpací stanice pohonných hmot; - v zastavitelných plochách stavby garáží a stavby, které lze umístit na pozemcích rodinných domů jako stavby první bez prokázání možnosti umístění stavby rodinného domu; - odstavování a garážování nákladních vozidel a autobusů; - ostatní stavby a zařízení nesouvisející s využitím hlavním a přípustným. Podmínky prostorového uspořádání, ochrana krajinného rázu: - výšku objektů navrhovat s ohledem na výškovou hladinu okolní zástavby. Př. trvalé porosty se neoceňují.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 225 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy II. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na II. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV.
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pi –0,06
Pozemek s právem stavby Bez vlivu Bez vlivu
–0,02 0,00 0,00
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,920
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná – možnost komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,855 i=2
Pi 1,03 0,00 –0,02 0,00 –0,02 0,00 –0,10 0,01 0,00 –0,04 0,00
–9–
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 225 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 225 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Brantice Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,75 0,60 0,01 0,85 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 510,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1,37 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,920 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 10 –
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,855 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,787 § 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 0,8626 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 1224/1 orná půda 1 995 Pozemky na LV číslo 225 – určená cena:
59 850,– Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 225 Porovnávací pozemky: kRASOV Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Brantice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Brantice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Těchanov Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp:
Cena [Kč] 59 850,–
344 000,– 2 194,00 156,79 0,700 109,75 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 102 150,– 3 149,00 350,– 0,700 245,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
349 000,– 4 561,00 76,52 0,700 53,56 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
657 180,– Kč 2 895,00 m2 227,01 Kč/m2 0,700
– 11 –
Upravená jednotková cena: Váha: Holčovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Město Albrechtice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Město Albrechtice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
158,91 Kč/m2 1,00 185 000,– 2 681,00 69,– 0,700 48,30 1,00
Kč m2 Kč/m2
221 000,– 2 600,00 85,– 0,700 59,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
209 200,– 2 615,00 80,– 0,700 56,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
48,30 104,43 245,– 50,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: orná půda Parcelní číslo: 1224/1 Výměra (V): 1 995,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 1 995,00 m2 × 50,– Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 225 – určená cena:
99 750,– Kč 99 750,– Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Pozemek na LV č. 225 k.ú. Radim u Brantic, obec Brantice je situován mimo zastavěné, ale v zastavitelném území obce Brantice a její ZSJ (základní sídelní jednotka) Radim v územním plánu obce je území vedeno jako plochy SO – smíšené obytné. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce, kde je nyní vysoká nezaměstnanost a nízké využívání půdy celkově. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Území není nikterak zajímavé z hlediska hospodářského nebo kulturního. Přes nezpochybnitelnou hodnotu přírodních krás okolí, není území zvlášť vyhledávané k rekreaci a postavení nemovité věci - pozemku je na současném trhu s nemovitostmi velmi slabé.
– 13 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
59 850,– 99 750,– 0,– 100 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 100 000,– Kč Cena slovy: jednostotisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV 225 k.ú. Radim u Brantic, obec Brantice 2. KM k LV 225 k.ú. Radim u Brantic, obec Brantice 3. mapa LPIS 4. ÚP obce Brantice - výřez 5. Legenda ÚP obce Brantice 6. mapy místa
