Odhad tržní hodnoty č. 4009
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00750/11-021 ze dne: 16.1.2013 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitých věcí USN 065 Ex 00750/11-021 Objednatel posudku:
Podle stavu ke dni 9. 2. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 21 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 9. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 95 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 96 druh: zahrada Pozemek parcela č. 176/1 druh: ostatní plocha - ostatní komunikace Stavba (budova) rodinného domu č.p. 26 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 95. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Závišice , katastrální území Závišice na LV č. 300 se všemi právy a závadami pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věci dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00750/11-021 ze dne 16.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 26 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Závišice , katastrální území Závišice na LV č. 300 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 3. 2013 a 9.12. 2013 za nepřítomnosti a za přítomnosti vlastníka nemovitých věcí .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00750/11-021 ze dne 16.1.2013 - LV 300 k.ú. Závišice obec Závišice - KM k LV 300 k.ú. Závišice , obec Závišice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - prof. A. Bradáč Věcná Břemena od A do Z - prof. A.Bradáč Soudní inženýrství - prof. A . Bradáč Oceňování nemovitostí - informace- metodika WWW. banky.cz Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - informace ze serveru WWW. risy.cz (regionální informační servis) - mapový server ČUZK, Google - realitní server WWW.gohome.cz
–3–
- realitní server severo.moravskereality.cz - sdělení vlastníků nemovité věci
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Závišice Závišice (791261)
List vlastnictví číslo: 300 Vlastník: E-KLASS s.r.o., Erbenova 627/6, 74221 Kopřivnice
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Závišice , katastrální území Závišice na LV č. 300 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitých věcí Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů a z údajů poskytnutých vlastníkem nemovité věci. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti údajů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitá věc pronajímána. Než přistoupíme k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty) Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“, je třeba zdůraznit, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen svépomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. Znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor nikoliv dogmaticky vypočtena částka. Obvyklá cena bude navrhovaná pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. včetně porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takové přístupy a názory vyskytují leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhovaná obvyklá cena (tržní hodnota) nemovité věci jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. Návrh tržní hodnoty se na standardizovaných případech opírá o nápomocné vyčíslení hodnoty. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovité věci
–5–
V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, se porovnávacím způsobem rozumí: § 2 „(3)… c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,“ Při ocenění za použití srovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Srovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací
–6–
se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou (koef.) k porovnávací ceně hlavního objektu. Nemovitosti použité při odhadu obvyklé ceny pomocí srovnávací metody: 1.
Nabízím k prodeji novostavbu nízkoenergetického domu 5+1 zastavěná plocha 153 m2,stavební pozemek v žádané lokalitě, je rovinatý s okolní zástavbou rodinných domů o rozloze 2159 m2. Na hranici pozemku všechny inženýrské sítě m2. Zajistíme financování rodinného domu. Cena 4 427 470 Kč
2.
rodinný, celopodsklepený dům, který je po částečné rekonstrukci. Nové vnitřní omítky, el. v mědi, nová plastová okna a dveře, v r. 2009 výměna plynového kotle, ALU oplechování střechy, vyvložkování komínu. Situován je na 2 nadložní podlaží. V prvém je umístěna veranda, chodba se schodištěm ze které vstupujeme do kuchyně, velkého obývacího pokoje, koupelny, WC a prádelny. Ve druhém patře do kterého vystupujeme po schodišti z broušeného terasa, jsou umístěny dva dětské pokoje, prostorná ložnice, WC a koupelna. Podlahy v domě jsou z keramické dlažby, broušeného terasa a dřevěných palubek. V suterénu jsou sklepní prostory, kotelna, dílna a garáž. K domu v zadní části přiléhá zděný dřevník - kůlna, na pozemku stojí druhá - samostatná garáž. Na zahradě je několik ovocných a ozdobných stromů Cena 2800 000 Kč rodinný dům v centru Štramberka po kompletní rekonstrukci v typickém stylu Štramberka. Dům má novou střechu z pálených tašek, nová okna, elektrické rozvody a odpady, plovoucí podlahy, renovovaný strop s investicí 40.000,-, nové omítky. Dům má tři vstupy. 1.PP rozsáhlý sklep, 2.NP koupelna s WC a velká místnost s přípravou na kuchyň, 2.NP Velká místnost a zádveří. Dům stojí na skále. Cena 2100 000 Kč RD ve Štramberku pod Trůbou v historickém centru. Zastavěná plocha 82m2, užitná plocha 165m2. Pozemek 225m2. Vstup jak z Dolní i Horní Bašty. Dům se skládá ze 2 obytných podlaží a sklepu. V každém obytném podlaží je jedna velká místnost (původně 2 menší předělené příčkou). Dům je zrekonstruovaný, vyzděné průčelí, nový ztužující věnec, kompletní výměna střechy - krov i krytina(keramická taška). Výměna oken a dveří. Strop původní - restaurovaný. Nové rozvody - elekto, plyn, voda, odpady. Nová koupelna se sprchovým koutem, wc a umyvadlo se skříňkou. Postaven nový komín s dvěma průduchy. Ve spodním obytné místnosti připraven - vydlažděn prostor pro krb na tuhé paliva. Topení plynovým kotlem. Topení ve všech místnostech, mimo sklepa. Ve sklepě provedeny omítky, možnost dobudování jako vinných klenbových sklípku. Možnost vytvoření vlastní fasády a úpravy pozemku. Historická zajímavost domu - předchozí majitel, dědeček cestovatele Hanzelky. Doporučují prohlídku. Nádherný výhled na krajinu. Cena 1 990 000 Kč Rodinný dům se nachází na velice klidném, nezáplavovém místě v obci Sedlnice. Patrový rodinný dům lze využít s ohledem na nadstandardní zastavěnou plochu a nádvoří jako vesnické sídlo větší rodiny nebo chalupu k rekreaci s veškerým standardem bydlení. K domu náleží celooplocená zahrada s místem pro odpočinek, zděným jezírkem a dílnou Cena 1 980 000 Kč
3.
4.
5.
–7–
6.
Nabízíme Vám dvougenerační dům v obci Hodslavice. Dům prošel v roce 2011 částečnou rekonstrukcí, nová okna v 1. patře, nový plyn. kotel atd. Jsou zde dvě samostatné bytové jednotky 3+1. K domu náleží vrtaná studna, malá zahrada a garáž. Dům je podsklepený a částečně izolovány. V obci veškerá občanská vybavenost Cena 1 620 000 Kč
7.
třígenerační rodinný dům 2+1 a 2 x 1+1 ve městě Nový Jičín. Nemovitost je situovaná na okraji města, v klidné části. V okresním městě Nový Jičín se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 136 m2, obytná plocha je cca 140 m2. V domě se nachází tři bytové jednotky. Dvě bytové jednotky v přízemí o velikosti 2 x 1+1 s dispozičním řešením: zádveří, chodba, kuchyně, obytná místnost, koupelna, WC. Třetí bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v 1. patře a má dispoziční řešení: chodba, kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta a vstup na balkon. V domě se nachází půdní prostor domu. V mezipatře domu je další toaleta. Každá bytová jednotka má vlastní vchod. Na nemovitosti byla v roce 2011 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rekonstrukci rozvodů elektřiny, vody, topení, odpadů, dále koupelny, toalety a nový plynový kotel. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K nemovitosti náleží udržovaná zahrada o výměře 230 m2 s ovocnými stromy. Dům je vhodný jak k trvalému pobytu, tak i ke komerčním účelům. Cena 2 199 000 Kč rodinný dům o dvou bytových jednotkách 3+1 a 2+1. Dům je částečně podsklepen a jeho původní stav nabízí rekonstrukci dle představ nového majitele. Na pozemku, který je kompletně oplocen se nachází garáž, kůlna a skleník. Dům je situován v klidné části malebné obce Hostašovice. Veškerá občanská vybavenost v dosahu Cena 1970 000 Kč
8.
Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti a z katalogů Institutu Regionálních informací (IRI)
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.29 , obec Závišice , k.ú. Závišice na pozemku par. č. 95 s příslušenstvím a pozemky je situován spíše na okraji obce Závišice . Rodinný dům č.p.29 obec Závišice Rodinný dům, samostatně stojící se zahradou a předzahrádkou podsklepený s vestavěným podkrovím – vybavený standardním příslušenstvím (vytápěním, přívodem vody, kanalizací) Okna dřevěná dvojitá.dvéře hladké a prosklené - podlahy zčásti prkenné, z části vlysy bukovéPříchod venkovním schodištěm do prvního podlaží a odtud do podkroví. Přístup do garáže je možnost ze strany ulice.
–8–
Celkeově je dům dle všech konstrukčních znaků a použitých materiálu dle odborného odhadu stáří min 60 let. Vzhledem k tomu, že o dům je dle všech vnějších znaků staráno s dobrou a průběžnou údržbou je dle odborného odhadu znalce další životnost za současného stavu údržby min 60 roků. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky břízolitové, okna dřevěná, dveře dřevěné a náplňové, vytápění ústřední. Dům sestává ze dvou bytových jednotek v každém patře Dům je situovan v docházkové vzdálenosti do středu obce Závišice. Kladem nemovitosti je nejen její poloha, ale i poměrně rozlehlá zahrada a její situování v docházkové vzdálenosti do středu města Závišice . Příslušenství rodinného domu (vedlejší stavby jsou bez dopadu na cenu nemovitosti) Negativní stránky nemovitosti – rodinného domu obec je svým významem celkem bezvýznamná a není centrem hospodářského, kulturního dění regionu. Taktéž se zde nevyskytují ani v bezprostřední blízkosti žádné turisticky lákavé destinace. Jako příslušenství rodinného domu bylo znalcem zjištěno: -kůlna dřevěná jednostranně obíjená 4,00 x 4,00 m Odhadované stáří stejné jako rodinný dům - studna kopaná -vjezdová brána kovová -oplocení udržované Příslušenství se zvlášť neoceňuje je součástí porovnávacího ocenění Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. 95 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 330 m2 Pozemek parcela č. 96 druh: zahrada výměra 1 488 m2 Pozemek parcela č. 176/1 druh: ost . plocha – ost komunikace výměra 219 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím V současné době nabídky na trhu s nemovitostmi převyšují poptávku po rodinném bydlení. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na listu vlastnictví č. 300 část C je uvedeno: Věcné břemeno bytu ze dne 9.8.1994 pro oprávněnou Raškovou Martu 356124/432, bytem Závišice 26, s právními účinky vkladu ke dni 12.8.1994 viz: Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1773/1994 Podle ustanovení § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOM“), se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny.
–9–
Platí tedy, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Při ocenění věcného břemene právo doživotně užívat (či jen po určitou dobu) nemovitou věc je třeba konstatovat, že hodnota věcného břemene (případně jiného plnění obdobného věcnému břemeni) bude srovnatelná s obvyklým nájmem. Pro výpočet obvyklé ceny nájemného platí, že podlahová plocha bytu je celková podlahová plocha místností v bytě i mimo byt užívaných nájemcem bytu. Podlahové plochy ostatních prostorů užívaných nájemcem bytu (balkón, lodžie, terasa, sklep, není-li místností) se započítávají do podlahové plochy bytu jednou polovinou. Pro zjištění ročního užitku vycházel znalec z premisy, že v městě Kopřivnice jsou nabídky na pronájem srovnatelně velké nemovité věci v relaci 6000 – 6400 Kč/měsíc. Vzal li znalec v úvahu váhu a preferenci obce Závišice odhaduje zde výnos ˝ z výnosu v městě Kopřivnice. Tedy 2000 Kč/měsíc. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 300 (k.ú. Závišice ) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 300 (k.ú. Závišice ) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 300 část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 300 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 10 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 300 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na listu vlastnictví č. 300 část C je uvedeno: Věcné břemeno bytu ze dne 9.8.1994 pro oprávněnou Raškovou Martu 356124/432, bytem Závišice 26, s právními účinky vkladu ke dni 12.8.1994 viz: Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1773/1994 Podle ustanovení § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOM“), se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Platí tedy, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Při ocenění věcného břemene právo doživotně užívat (či jen po určitou dobu) nemovitou věc je třeba konstatovat, že hodnota věcného břemene (případně jiného plnění obdobného věcnému břemeni) bude srovnatelná s obvyklým nájmem. Pro výpočet obvyklé ceny nájemného platí, že
– 11 –
podlahová plocha bytu je celková podlahová plocha místností v bytě i mimo byt užívaných nájemcem bytu. Podlahové plochy ostatních prostorů užívaných nájemcem bytu (balkón, lodžie, terasa, sklep, není-li místností) se započítávají do podlahové plochy bytu jednou polovinou. Pro zjištění ročního užitku vycházel znalec z premisy, že v městě Kopřivnice jsou nabídky na pronájem srovnatelně velké nemovité věci v relaci 6000 – 6400 Kč/měsíc. Vzal li znalec v úvahu váhu a preferenci obce Závišice odhaduje zde výnos ˝ z výnosu v městě Kopřivnice. Tedy 2000 Kč/měsíc.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
825,72 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 825,72 jedn. × 5 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
5 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 60 / (60 + 60) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 4 293 744,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:
– =
4 293 744,– Kč 4 293 744,– Kč
2 146 872,– Kč 2 146 872,– Kč 2 146 872,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název přízemí sklep krov+podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 2,20 m 2,20 m 5,00 m 9,40 m
Zastavěná plocha (11,80×9,77)+(2,50×5,50) 11,8×9,77 11,8×9,77
359,62 / 129,04
= 2,79
= = =
129,04 m2 115,29 m2 115,29 m2 359,62 m2
– 12 –
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,20 × ((11,80×9,77)+(2,50×5,50)) sklep 2,20 × 11,8×9,77 krov+podkroví 5,00/2 × 11,8×9,77 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
283,88 m3 253,63 m3 288,21 m3 825,72 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Závišice Počet obyvatel: 961 Základní cena (ZC): 2 387,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené IV. Mírně zvyšující cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok kolaudace: 1960 Rok celkové rekonstrukce: 1960 Stáří stavby (y): 54 Koeficient pro úpravu (s): 0,730
Vi D 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,01 0,01 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,774
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy
1 847,54 Kč/m3
Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
Pi –0,06 0,00
– 13 –
3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko
součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu II. Bez vlivu
0,00 0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav
4
Index trhu
(IT = P5 × (1 +
Pi)):
0,940
i=1
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 +
Pi)):
0,999
i=2
Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 825,72 × 1 847,54 × 0,940 × 0,999
1 432 583,67 Kč
=
Rodinný dům – určená cena:
1 432 583,67 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
825,72 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 825,72 jedn. × 5 200,– Kč/jedn.
5 200,– Kč/jedn. 4 293 744,– Kč
– 14 –
Cena stavby:
=
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 60 / (60 + 60) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 4 293 744,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 293 744,– Kč
2 146 872,– Kč 2 146 872,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 576 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 680 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,734 0,746 0,758 0,770 0,783
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění B E E D E D B C B A B B C E E D E E C E E
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Ci × vk 3,730 3,915 2,349 3,850 3,915 3,850 3,730 3,790 3,730 3,670 3,730 1,492 3,790 3,915 3,915 3,850 0,783 3,915 0,758 3,915 3,915 70,507
– 15 –
Koeficient k = 70,507 / 92 = 0,7664 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – určená cena:
× =
0,7664 1 645 362,70 Kč 1 645 362,70 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 300 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Závišice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,65 0,60 0,01 0,85 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 700,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1,62 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 16 –
Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba
Pi 1,03 0,00
III. Okrajové části obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
–0,01 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,999 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,999 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1,6184 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 95 zastavěná plocha a nádvoří 330 96 Zahrada 1 488 Součet: 1 818
Cena [Kč] 9 900,– 44 640,– 54 540,–
Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní III. Účelové komunikace 0,50 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce 1,00 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace I. Se zpevněným povrchem 1,00 § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 0,8100 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] 176/1 ostatní plocha - ostatní komunikace 219 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 300 – určená cena:
=
Cena [Kč] 6 570,– 61 110,– Kč 61 110,– Kč
– 17 –
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene není omezena Míra kapitalizace (u): Hodnota věcného břemene (věčná renta): U / u × 100%
=
514 285,71 Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–514 285,71 Kč
36 000,– Kč 7,00 %
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v rerálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Novojičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 19 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Závišice má poměrně nadprůměrnou zaměstnanost Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Závišice přibližně ustálený počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel je nahrazen nově narozenými. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ měst Kopřivnice, Nový Jičín . Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat nijak vyjímečný status obce Závišice, daný jeho polohou, kdy leží v dojezdové vzdálenosti okresního města Nový Jičín, z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spíše o průměrech v hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
– 20 –
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 29 obec Závišice je situován spíše na okraji obce Závišice, ale v dojezdové vzdálenosti od býv okresního města, nyní správního centra města Nový Jičín. Rodinný dům je samostatně stojící se zahradou a předzahrádkou s příslušenstvím, které je však bez dopadu na obvyklou (obecnou, tržní) cenu nemovité věci. Negativní stránkou nemovité věci je poměrně rozsáhlé věcné břemeno, jenž změnou vlastnictví nezaniká. Celkově hodnotí znalec nemovitou věc jako průměrnou. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny po odpočtu hodnoty VB
61 110,– Kč 2 146 870,– 1 432 580,– 1 645 360,– 1 430 000,– –514 290,– 1 645 000,– 1 131 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 131 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostotřicetjedentisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 21 –
D. Seznam příloh 1.LV 300 k.ú. Závišice, obec Závišice 2. KM k LV č. 300 k.ú. Závišice, obec Závišice 3. mapy místa 4. fotopříloha
