Odhad tržní hodnoty č. 4007
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00756/11-059 ze dne: 28.7.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitých věcí - USN 065 Ex 00756/11-059 Podle stavu ke dni 4. 2. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 4. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. st. 273 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 232 druh: ovocný sad Pozemek parcela č. 233 druh: orná půda Pozemek parcela č. 239/1 druh: trvalý travní porost Stavba (budova) rodinného domu č.p. 267 s příslušenstvím na pozemku parcela č st. 273 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov pro obec Čechy pod Kosířem, katastrální území Čechy pod Kosířem na LV č. 824 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 00756/11-059 ze dne 28.7.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 267 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov pro obec Čechy pod Kosířem , katastrální území Čechy pod Kosířem na LV č. 824 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 2. 2014 za přítomnosti rodinného příslušníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 00756/11-056 ze dne 27.8.2013 - LV č. 824 k.ú. Čechy pod Kosířem , obec Čechy pod Kosířem - KM k LV 824 k.ú. Čechy pod Kosířem , obec Čechy pod Kosířem (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - server MZ ČR LPIS- veřejný registr zemědělské půdy - územní plán obce - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Prostějov Čechy pod Kosířem Čechy pod Kosířem (618926)
List vlastnictví číslo: 824 Vlastník: Mikmek Jaroslav Ing. Samota 267, 79858 Čechy pod Kosířem
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov pro obec Čechy pod Kosířem , katastrální území Čechy pod Kosířem na LV č. 824 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitých věcí Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
–4–
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací je oceňovaná není nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1267 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro
–5–
použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovité věci byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
1.
prodej řadového koncového domu po vnitřní rekonstrukci s garáží na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 411 m2, zahrada 269 m2. Střecha sedlová - eternit, krov ve vynikajícím stavu. Kanalizace a voda obecní. Vlastní studna. Rozvody vody a odpadů v plastu. Elektřina v mědi, 386/220 V. Nové vchodové plastové dveře. Topení ÚT - plynové/TP, možnost krbu. 2 koupelny, 2 toalety. Hospodářské budovy, uzavřený dvůt se zahradou. Dům je ve výborném stavu, okmažitě k nastěhování. Cena 1950000 Kč
2.
odinný dům v obci Bochoř s dobrou občanskou vybaveností v blízkosti Přerova. V přízemí se nachází kuchyně, tři místnosti, koupelna, komora a WC. Ze dvora vstup do sam. pokoje v podkroví. Možnost půdní vestavby. Dům je postaven z cihel, elektřina 220/380V, napojen na vodovod i kanalizaci. U domu je dvůr s posezením Cena 579000 Kč
3.
Nabízíme k prodeji rodinný dům v Dubu na Moravě. Jedná se o řadový domek v původním stavu. Celková plocha pozemku je 342 m2 , obytná plocha je 65 m2 s možností půdní vestavby. Na dvorku zasklená terasa (veranda), kůlna a malé hospdářské budovy. Dobrá dostupnost obce z Olomouce, Přerova i Prostějova. Cena 890 000 Kč
4.
rodinný dům v obci Tovéř o dispozici 3+1. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k domu je z veřejné komunikace. Za domem je dvůr s vedlejšími stavbami (bývalá hospodářská část), zahrada je situována naproti domu přes místní komunikaci tvořící příjezd k sousednímu RD. Pozemek je o výměře 417 m2. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, studnu, zemní plyn a kanalizaci. Topení - plyn i tuhá paliva. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu. Dům se nachází v žádané obci s veškerou vybaveností Cena 1530000 Kč
–6–
5.
e dvoupodlažní, samostatně stojící, nepodsklepený. Sestává ze dvou bytových jednotek 2+1. V přízemí je zádveří, WC, chodba se schodištěm, 2x pokoj, kuchyň, špajz a koupelna. V patře je chodba, 2x pokoj, kuchyň, špajz, koupelna, WC a velká terasa. Je postavený z cihel, tloušťka stěn 45 cm, střecha je sedlová, krytina - osinkocementové šablony, fasáda je drásaná, okna jsou kastlová dřevěná. Prodejní cena je 1 300 000 Kč
6.
Křenovice, nedaleko Kojetína. Domek 4+1 se sestává z kuchyně, obývacího pokoje, dvou ložnic v přízemí a jedné v patře. Domek s výměrou cca 100m2 je v původním stavu, obyvatelný, s plynovým topením, litými podlahami s PVC a dlažbou, se starší kuchyňskou linkou, koupelnou a samostatným WC, má vlastní studnu. Celková plocha pozemku je cca 900m2 - dvůr a velká zahrada, na dvoře technické budovy. Cena 550000 Kč
7.
4+2 v řadové zástavbě v obci Bochoř (okres Přerov). Nemovitost je situována v klidné části obce. Jedná se o dvougenerační nemovitost. Po vstupu do domu se nacházíme v průjezdu, ze kterého vede vchod na dvorek, do kotelny a vstup na toaletu. Z průjezdu vcházíme do přízemní obytné části domu o velikosti 1+1. Dispoziční řešení: ze zádveří lze vstoupit do obytné místností a do kuchyně, na kterou navazuje komora. Schodiště z přízemí vede do 1. patra o velikosti 3+1, kde se nachází tři obytné místnosti, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. Jeden z obytných pokojů lze přebudovat v případě zájmu na kuchyni, jsou zde vyvedeny veškeré sítě. Schodiště v domě dále vede do půdních prostor s možností půdní vestavby. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Podlahy v domě: původní dřevěné podlahy, parkety, beton. Místnosti v domě mají dvojité stropy. Nemovitost byla rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci střechy, rozvodů vody a kanalizace. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení, elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady: jímka. K domu náleží dvorek o výměře 35 m2, na které se nachází dílna, dřevník, uhelna, studna a vchod do sklepa. Další: před domem parkovací stání pro automoCena 1799 000 Kč
8.
RD 4+1 o celkové ploše 158 m2, zastavěná plocha 120 m2 s jednou místností v podkroví.Majitel provedl rekonstrukci v roce 2006. Jsou zde zavedeny veškeré inž. sítě, zdrojem teplé vody je el. bojler, dům je napojen na plynové vytápění, na veřejný vodovod a kanalizaci. K dispozici je i vlastní studna. Parkování je umožněno na parkovacím místě přímo před domem. Cena 1 150 000 Kč
9.
RD 6+kk v klidné části na okraji obce Bochoř ležící v těsné blízkosti okresního města Přerov. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 301 m2, obytná je cca 130 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, betonové schodiště, obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje, chodba, balkon a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do
–7–
kanalizace. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 194 m2. Celá nemovitost je oplocena. V obci se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Ostatní vybavenost je ve 4km vzdáleném městě Přerov. Cena 1 199 000 Kč
10. bytový dům k rekonstrukci se čtyřmi bytovými jednotkami v obci Buk, okr.
Přerov. Dům je vystavěn kombinací kámen cihla a nachází se na pozemku o celkové výměře 357 m2. Dalších 390 m2 tvoří sousedící pozemek (zahrada), který je možno v případě zájmu také odkoupit. V přízemí domu nalezneme byt 1+1 a byt 3+1, v patře poté dva byty 3+1. Dále k využití půdní prostory 2 sklepy (4+4m2) a přístavek na zahradě. Vytápění bytů řešeno většinově elektrickými přímotopy, zaveden vodovod a kanalizace. Plyn u domu. Veškerá občanská vybavenost v cca 2 km vzdálené obci Prosenice, Přerov 5 Cena 1 420 000 Kč
11. RD v centru Uničova - 2 bytové jednotky: přízemí 2+1 v původním stavu, 1. poschodí 3+1 po částečné rekonstrukci. Cena 1 490 000 Kč
12. Jedná se o prodej bytového domu s pěti byty (2 x 2+1, 3 x 1+1) o zastavěné ploše 170 m2, hospodářskou budovu a zahradu. Celková plocha pozemku je 2047 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci s možností změny dispozic. V 1.NP je byt 2+1 o velikosti 76 m2 a byt 1+1 o velikosti 35 m2. V 2.NP je byt 2+1 o velikosti 86 m2 a byt 1+1 o velikosti 35 m2. V 3.NP je byt 1+1 o velikosti 42 m2 a půda o velikosti 80 m2. Půdní prostor lze využít k rekonstrukci na další byt. Celý objekt je podsklepen. Voda i kanalizace obecní, plyn zaveden. Jedná se o klidnou lokalitu s krásným výhledem. Cena 3 700 000 Kč
13. prodej cihlového domu s širokou škálou využití. V prvním patře jsou umístěny dvě bytové jednotky. První s dispozicí 3+1 a druhá 1+1. Ve druhém patře je další samostatný byt s dispozicí 2+kk. Navíc možnost půdního prostoru. V celém domě byla vyměněna EURO okna, plastové rozvody vody, plynové rozvody, kanalizace a v neposlední řadě elektřina v mědi. Střecha domu je sedlová z pozinkovaného plechu. Zahrada má rozlohu 387m2 a její součástí je bazén a přístřešek s udírnou. Celý pozemek je oplocen. Dům se dá využít jako nájemní dům se třemi bytovými jednotkami nebo jako sídlo firmy s bydlením či jako rozsáhlý rodinný dům. Cena 2 300 000 Kč
14. k prodeji rodinný dům v Náměšti na Hané. Dům má dvě prostorné bytové jednotky o dispozicích 2+1, každá má vlastní kuchyň s komorou, dva obytné pokoje, koupelnu, WC. Prvnímu patru náleží zimní zahrada, druhému balkon. Byly provedeny rekonstrukce jako jsou nová plastová okna, omítky, rozvody elektřiny, vody, plynu, odpady, vytápění. Domu náleží velká zahrada a hospodářská budova s garáží. Cena 2 490 000 Kč
–8–
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 267 na pozemku par. č. st 273 s příslušenstvím je situován mim obec Čechy pod Kosířem v části s místním názvem Samota kde komunikace přilehlá k nemovitým věcem jenž jsou v jednotném a funkčním celku je obslužná komunikace místního významu, spojující obec Čechy pod Kosířem a obec Lhota pod Kosířem. popis rodinného domu č.p. 267 Rodinný dům č.p. 267 Samota , obec Čechy pod Kosířem se nachází severozápadně od centra obce Čechy pod Kosířem mimo zastavěné území obce. Rodinný dům je samostatně stojící rodinný dům dle informací vlastníka z roku 1917, tomu odpovídá konstrukční řešení a použité materiály. Dům je z nepálených cihel s režným lícovým zdivem z pálených cihel. Základy jsou bez izolace z kamenného zdiva. Rodinný dům je část. podsklepen. K rodinnému domu se nedochovaly žádné písemné doklady, plány či technický popis. Dům je dle informací vlastníka standardně vybaven. Vzhledem k inf. Nemoci rodinných příslušníků, nebyly na žádost vlastníka nemovitých věcí některé vnitřní prostory prohlédnuty avšak toto nemá vliv na odhad obvyklé ceny, kdy s neovité věci posuzují jako celek. Celkově působí vila velmi impozantně ale vnější prohlídkou je patrné, že zřejmě vlivem nestability podloží jsou patné posuny svislých konstrukcí. Tyto jsou již částečně eliminovány kleštinami, což je zcela obvyklé řešení u domů postavených na poč. století a k přihlédnutím k použitým stavebním materiálům. Použitá technologie nepálených a pálených cihel byla velmi progresivní a v současné době je trend návratu k této technologii především z důvodu výborných tepelných vlastností nepálených cihel. Dům není napojen na veř vodovod a voda je získávána ze studny na pozemku v jednotném a funkčním celku s rodinným domem. Dům je odkanalizován do septiku. Dům je t.č. rekonstruován, kdy byly dřevěná okna vyměněny za plastová a byla vyměněna krytina střechy. Vzhledem k tomu, že chybí písemné podklady o rekonstrukcích a dalším vybavení, znalec pracuje s premisou, že vše je standardní a odpovídá standardům vnitřního vybavení rodinných domů. Pozemky: Pozemek Pozemek Pozemek Pozemek
parcela č. st. 273 parcela č. 232 parcela č. 233 parcela č. 239/1
druh: druh: druh: druh:
zastavěná plocha a nádvoří výměra 387 m2 ovocný sad výměra 3 679 m2 orná půda výměra 6 238 m2 trvalý travní porost výměra 565 m2
K rodinnému domu je příslušná vedlejší stavba kůlny. Stavba je z nepálených cihel a neudržovaná. Znaloec hodnotí stav jako zbor a jako taková se tedy neoceňuje. Příslušenstvím k rodinnému domu je dále oplocení, které je již ve stavu,, kdy neplní svůj účel a neoceňuje se, studna kopaná využívaná k odběru vody cena je součástí porovnávacího ocenění. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
–9–
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 824 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 10 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 824 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název podsklepení nadzemní část nadezdívka krovu krov
Výška 2,80 m 3,00 m 1,70 m 5,20 m
Zastavěná plocha 17,40×9,50 17,40×9,50 17,40×9,50 17,40×9,50
= = = =
165,30 m2 165,30 m2 165,30 m2 165,30 m2
– 11 –
Název Součet:
Výška 12,70 m
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor (OP): podsklepení 2,80 × 17,40×9,50 nadzemní část 3,00 × 17,40×9,50 nadezdívka krovu 1,70 × 17,40×9,50 krov 5,20/2 × 17,40×9,50 Obestavěný prostor – celkem:
661,20 m2
= = = = =
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – beton+kámen 8,20 % 2. Zdivo – smíšené zdivo cihelné pálené a nepálené větší jak 60 21,20 % cm 3. Stropy – standardní 7,90 % 4. Střecha – sedlový krov 7,30 % 5. Krytina – tašky 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinek 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenná hladká 5,80 % 8. Fasádní omítky – chybí, režné zdivo z pálených cihel 2,80 % 9. Vnější obklady – nejsou 0,50 % 10. Vnitřní obklady – standardní 2,30 % 11. Schody – standard 1,00 % 12. Dveře – prosklenné i hladké 3,20 % 13. Okna – zdvojená plastová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – standardní 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – standardní 1,00 % 16. Vytápění – lokální na TP 5,20 % 17. Elektroinstalace – 2/3 F 4,30 % 18. Bleskosvod – ne 0,60 % 19. Rozvod vody – ano 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – el. bojler 1,90 % 21. Instalace plynu – standardní 0,50 % 22. Kanalizace – standardní 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – standardní 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – standardní 4,10 % 25. Záchod – standardní splachovací 0,30 % 26. Ostatní – chybí 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Fasádní omítky –0,54 × 1,852 × 2,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 %
462,84 m3 495,90 m3 281,01 m3 429,78 m3 1 669,53 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – –
0,0280 0,0050 0,0281 0,0060 0,0340
– 12 –
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,8989
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8989 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1260 3 719,88 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 669,53 m3 × 3 719,88 Kč/m3
=
6 210 451,26 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 97 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 97 / (97 + 20) = 82,906 % Odpočet opotřebení: 6 210 451,26 Kč × 82,906 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
5 148 836,72 Kč 1 061 614,54 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy II. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na II. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III.
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pi –0,06
Pozemek s právem stavby Bez vlivu Bez vlivu
–0,02 0,00 0,00
Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
0,95
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,874
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m
Pi 1,03 0,00 –0,20 0,00 0,00 0,00 –0,10
– 13 –
I. Bez možnosti komerčního využití
8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 –0,04 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,371 i=2
Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
1 061 614,54 Kč 0,324 343 963,11 Kč
= × =
Rodinný dům – určená cena:
343 963,11 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 669,53 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 669,53 jedn. × 5 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
5 200,– Kč/jedn. 8 681 556,– Kč 8 681 556,– Kč
=
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 97 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 97 / (97 + 20) = 82,906 % Odpočet opotřebení: 8 681 556,– Kč × 82,906 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
7 197 530,82 Kč 1 484 025,18 Kč
Rodinný dům – určená cena:
1 484 025,18 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 669,53 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 669,53 jedn. × 5 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
5 200,– Kč/jedn. =
8 681 556,– Kč 8 681 556,– Kč
– 14 –
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 97 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 97 / (97 + 20) = 82,906 % Odpočet opotřebení: 8 681 556,– Kč × 82,906 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
7 197 530,82 Kč 1 484 025,18 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 043 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 590 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,703 0,963 1,224 1,485 1,745
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 111,557 / 92 = 1,2126
Zatřídění A E E A E B B B B A B B A D E C A E B E D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Ci × vk 3,515 8,725 5,235 3,515 8,725 4,815 4,815 4,815 4,815 3,515 4,815 1,926 3,515 7,425 8,725 6,120 0,703 8,725 0,963 8,725 7,425 111,557
– 15 –
× =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – určená cena:
1,2126 1 799 528,93 Kč 1 799 528,93 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 824 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Čechy pod Kosířem Název okresu: Prostějov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,75 0,60 0,01 1,00 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 1 280,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 4,03 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 34 a 35, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 10 867 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,818 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy II. 3 Změny v okolí III. 4 Vliv právních vztahů na II. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III.
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pi –0,06
Pozemek s právem stavby Bez vlivu Bez vlivu
–0,02 0,00 0,00
Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
0,95
– 16 –
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,874
i=1
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 1,03 0,00 –0,20 0,00 0,00 0,00 –0,10 0,00 0,00 –0,04 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,371 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,324 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 1,0681 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st. 273 zastavěná plocha a nádvoří 387 § 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 × R = 0,8545 Kč/m2
Cena [Kč] 11 610,–
– 17 –
Parc. č. 232
ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Název Výměra [m2] ovocný sad 3 679
Cena [Kč] 110 370,–
Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní IV. Ostatní – pěší zóny, cyklostezky 0,45 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území III. V kat. úz. mimo sídelní část obce v 0,70 nezastavěném území 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace I. Se zpevněným povrchem 1,00 § 4 odst. 4 – Stavební pozemky veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 × 0,5 × R = 0,6593 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] 233 orná půda 6 238 187 140,– 239/1 trvalý travní porost 563 16 890,– Součet: 6 801 204 030,– Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 824 – určená cena:
326 010,– Kč 326 010,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v rerálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Prostějovsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 19 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 267 na pozemku par. č. st 273 s příslušenstvím je situován mim obec Čechy pod Kosířem v části s místním názvem Samota kde komunikace
– 20 –
přilehlá k nemovitým věcem jenž jsou v jednotném a funkčním celku je obslužná komunikace místního významu, spojující obec Čechy pod Kosířem a obec Lhota pod Kosířem. Vila z vnějšími lícovými pálenými cihlami neomítnutými (režné zdivo) působí velmi impozantně a je citlivě zasazena do krajiny. Negativní stránka je že její údržba v minulosti nebyla vždy odpovídající stavu stavby a svislé konstrukce jsou částečně ve stavu, kdy je bude pravděpodobně nutné stabilizovat. Pozitivní stránkou nemovitých věcí je rozloha pozemků v jednotném a funkčním celku. Celkově hodnotí znalec nemovitou věc jako průměrnou. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 21 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
343 960,– Kč 326 010,– Kč 669 970,– Kč 1 484 030,– 1 799 530,– 1 485 030,– 0,– 1 800 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 800 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV 824 k.ú. Čechy pod Kosířem, obec Čechy pod Kosířem 2. KM k LV 824 k.ú. Čechy pod Kosířem, obec Čechy pod Kosířem 3. mpa LPIS 4. mapa ÚP - výřez 5.mapy místa 6. fotopříloha
