–1–
Odhad tržní hodnoty č. 4006
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02875/07-083 ze dne: 3.9.2013 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitých věcí USN 065 Ex 02875/07-083 Objednatel posudku:
Podle stavu ke dni 4. 2. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 4. 2. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: Pozemek parcela č. st. 111 druh: zastavěná plocha a nádvoří Stavba (budova) rodinného domu č.p. 197 s příslušenstvím na pozemku parcela č st. 111 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Uničov , katastrální území Uničov na LV č. 931 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 02875/07-083 ze dne 3.9.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 197 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Uničov , katastrální území Uničov na LV č. 931 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnější prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 2. 2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti za použití veřejně dostupných materiálů a materiálů MěÚ Uničov..
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 02875/07-083 ze dne 3.9.2013 - LV č. 931 k.ú. Uničov , obec Uničov - KM k LV 931 k.ú. Uničov, obec Uničov (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec:
Olomoucký Olomouc Uničov
–3–
Katastrální území:
Uničov (774502)
List vlastnictví číslo: 931 Vlastník: Společné jmění manželů Bandy Miroslav Příční 197, 78391 Uničov Bandyová Vilma Dělnická 324/35, Poruba, 70800 Ostrava
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Uničov, katastrální území Uničov na LV č. 931 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy
–4–
Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovité věci byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. 1.
2.
3.
4.
5.
6.
prodej řadového koncového domu po vnitřní rekonstrukci s garáží na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 411 m2, zahrada 269 m2. Střecha sedlová - eternit, krov ve vynikajícím stavu. Kanalizace a voda obecní. Vlastní studna. Rozvody vody a odpadů v plastu. Elektřina v mědi, 386/220 V. Nové vchodové plastové dveře. Topení ÚT - plynové/TP, možnost krbu. 2 koupelny, 2 toalety. Hospodářské budovy, uzavřený dvůt se zahradou. Dům je ve výborném stavu, okmažitě k nastěhování. Cena 1950000 Kč odinný dům v obci Bochoř s dobrou občanskou vybaveností v blízkosti Přerova. V přízemí se nachází kuchyně, tři místnosti, koupelna, komora a WC. Ze dvora vstup do sam. pokoje v podkroví. Možnost půdní vestavby. Dům je postaven z cihel, elektřina 220/380V, napojen na vodovod i kanalizaci. U domu je dvůr s posezením Cena 579000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům v Dubu na Moravě. Jedná se o řadový domek v původním stavu. Celková plocha pozemku je 342 m2 , obytná plocha je 65 m2 s možností půdní vestavby. Na dvorku zasklená terasa (veranda), kůlna a malé hospdářské budovy. Dobrá dostupnost obce z Olomouce, Přerova i Prostějova. Cena 890 000 Kč rodinný dům v obci Tovéř o dispozici 3+1. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k domu je z veřejné komunikace. Za domem je dvůr s vedlejšími stavbami (bývalá hospodářská část), zahrada je situována naproti domu přes místní komunikaci tvořící příjezd k sousednímu RD. Pozemek je o výměře 417 m2. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, studnu, zemní plyn a kanalizaci. Topení - plyn i tuhá paliva. Dům je v průměrném stavebně technickém stavu. Dům se nachází v žádané obci s veškerou vybaveností Cena 1530000 Kč e dvoupodlažní, samostatně stojící, nepodsklepený. Sestává ze dvou bytových jednotek 2+1. V přízemí je zádveří, WC, chodba se schodištěm, 2x pokoj, kuchyň, špajz a koupelna. V patře je chodba, 2x pokoj, kuchyň, špajz, koupelna, WC a velká terasa. Je postavený z cihel, tloušťka stěn 45 cm, střecha je sedlová, krytina - osinkocementové šablony, fasáda je drásaná, okna jsou kastlová dřevěná. Prodejní cena je 1 300 000 Kč Křenovice, nedaleko Kojetína. Domek 4+1 se sestává z kuchyně, obývacího pokoje, dvou ložnic v přízemí a jedné v patře. Domek s výměrou cca 100m2 je v původním stavu, obyvatelný, s plynovým topením, litými podlahami s PVC a dlažbou, se starší kuchyňskou linkou, koupelnou a samostatným WC, má vlastní studnu. Celková plocha pozemku je cca 900m2 - dvůr a velká zahrada, na dvoře technické budovy. Cena 550000 Kč
–6–
7.
8.
9.
10.
11.
4+2 v řadové zástavbě v obci Bochoř (okres Přerov). Nemovitost je situována v klidné části obce. Jedná se o dvougenerační nemovitost. Po vstupu do domu se nacházíme v průjezdu, ze kterého vede vchod na dvorek, do kotelny a vstup na toaletu. Z průjezdu vcházíme do přízemní obytné části domu o velikosti 1+1. Dispoziční řešení: ze zádveří lze vstoupit do obytné místností a do kuchyně, na kterou navazuje komora. Schodiště z přízemí vede do 1. patra o velikosti 3+1, kde se nachází tři obytné místnosti, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. Jeden z obytných pokojů lze přebudovat v případě zájmu na kuchyni, jsou zde vyvedeny veškeré sítě. Schodiště v domě dále vede do půdních prostor s možností půdní vestavby. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Podlahy v domě: původní dřevěné podlahy, parkety, beton. Místnosti v domě mají dvojité stropy. Nemovitost byla rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci střechy, rozvodů vody a kanalizace. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení, elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady: jímka. K domu náleží dvorek o výměře 35 m2, na které se nachází dílna, dřevník, uhelna, studna a vchod do sklepa. Další: před domem parkovací stání pro automoCena 1799 000 Kč RD 4+1 o celkové ploše 158 m2, zastavěná plocha 120 m2 s jednou místností v podkroví.Majitel provedl rekonstrukci v roce 2006. Jsou zde zavedeny veškeré inž. sítě, zdrojem teplé vody je el. bojler, dům je napojen na plynové vytápění, na veřejný vodovod a kanalizaci. K dispozici je i vlastní studna. Parkování je umožněno na parkovacím místě přímo před domem. Cena 1 150 000 Kč RD 6+kk v klidné části na okraji obce Bochoř ležící v těsné blízkosti okresního města Přerov. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 301 m2, obytná je cca 130 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, betonové schodiště, obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje, chodba, balkon a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží garáž, hospodářská budova, kůlna a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 194 m2. Celá nemovitost je oplocena. V obci se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Ostatní vybavenost je ve 4km vzdáleném městě Přerov. Cena 1 199 000 Kč bytový dům k rekonstrukci se čtyřmi bytovými jednotkami v obci Buk, okr. Přerov. Dům je vystavěn kombinací kámen cihla a nachází se na pozemku o celkové výměře 357 m2. Dalších 390 m2 tvoří sousedící pozemek (zahrada), který je možno v případě zájmu také odkoupit. V přízemí domu nalezneme byt 1+1 a byt 3+1, v patře poté dva byty 3+1. Dále k využití půdní prostory 2 sklepy (4+4m2) a přístavek na zahradě. Vytápění bytů řešeno většinově elektrickými přímotopy, zaveden vodovod a kanalizace. Plyn u domu. Veškerá občanská vybavenost v cca 2 km vzdálené obci Prosenice, Přerov 5 Cena 1 420 000 Kč RD v centru Uničova - 2 bytové jednotky: přízemí 2+1 v původním stavu, 1. poschodí 3+1 po částečné rekonstrukci. Cena 1 490 000 Kč
12. Dům v centru města Uničov V přízemí se nachází vstupní chodba, 2 pokoje, koupelna, oddělené WC, spižírna. Ze dvora je veranda, pod kterou
–7–
je menší sklep. Z verandy je vstup do prádelny a vchod do patra. V patře 1 obyvatelný pokoj a 2 půdní prostory vhodné pro vybudování podkroví. Domek je napojen na vodovod, kanalizaci a plyn. Má vedlejší, samostatný vjezd do garáže, za kterou končí původní městské hradby. Na pozemku jsou přístavky využitelné jako sklady či dílna. Pozemek je zatravněn a je možno obnovit původní studny. Dům se nachází v centrum města bez průjezdu těžké dopravy. Celková plocha pozemků: 598 m2. Cena 1300 000 Kč
13. Prodám patrový dům se zahradou v Újezdě, dispozičně 4 + 1 s velkou zahradou, nová plastová okna,pěkná koupelna,nové rozvody topení, klidná část obce. Dům má "ducha",vhodné na trvalé bydlení nebo jako chalupa, dům je velice zachovalý, Cena 1 150 000 Kč.
14. dvougenerační rodinný dům v klidné části města Uničov o dispozici v 1.NP 1+1 a ve 2.NP 4+1. Na domě je sedlová střecha s novou krytinou, má prostornou půdu, dřevěná okna, garáž a dílnu. Kolem domu je udržovaná zahrada o ploše 375m2 s kůlnou, skleníkem a studnou. Veškerá občanská vybavenost, nedaleko autobusové i vlakové nádraží. Cena 1 980 000 Kč.
15. dinný domek 2+1 určený k celkové rekonstrukci nebo také jako chalupu, vhodný k rekonstrukci, zahrada, hospodářská budova, Renoty u Uničova Objekt se nachází ve středu obce cca 1 min. od autobusové zastávky. Dům by potřeboval celkovou rekonstrukci. Na pozemku se nachází vlastní studna, el.230/400 dále přípojka plynu, bez rozvodu v domě. K domku patří menší hospodářská budova, zděný kurník a zahrada s ovocnými stromy o rozloze cca 200 m2. Dům je situovaný od hlavní cesty dozadu, takže zahrada je v klidné zóně. Veškerá občanská vybavenost je ve vzdálenosti 4 km v Uničově. Cena 600 000 Kč
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 197 na pozemku par. č. st 111 s příslušenstvím je situován v centru města Uničov kde ulice Příční tvoří obslužnou komunikaci a provoz je zde převážně obslužný provoz vlastníků nemovitých věcí. popis rodinného domu č.p. 197 Rodinný dům č.p. 197 ulice Příční obec Uničov se nachází jižně od centra města které tvoří Masarykovo náměstí. Rodinný dům je řadový vnitřní netypový, dle záznamů Městského úřadu postavený v roce 1927 v zástavbě přízemních rodinných domů v historické zástavbě města. Dům byl později rekonstruován (50 léta) ale současná úprava rodinného domu, kde původní sedlová střecha byla z větší části nahrazena pultovou střechou je bez záznamů na stavebním odboru městského úřadu.
–8–
Dům z velké části zaplňuje pozemek parcela č. st. 111 druh: zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je dle vnějších znaků bez vodorovné izolace, svislá izolace je nyní z části na svislých konstrukcích na východní straně domu. Štítová (západní) strana je dle všech vnějších znaků původní se vstupem do domu přímo z chodníku u komunikace ulice Příční. Dům je dle vnější prohlídky v poměrně zanedbaném technickém stavu, kdy chybí nebo je třeba výměn konstrukcí dlouhodobé životnosti (okapy, svody, krytina střechy, okna) Rodinný dům je poměrně citlivě zasazen do původní městské zástavby a tvoří genius loci místa. Město Uničov založené r. 1213 si zachovalo ráz původního města citlivě rozšiřované s další zástavbou tak, že původní jádro města je stále patrné, byť modernější. Pozemky p.č. st 111 druh zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 172 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Uničov a okolí (vč. města Olomouc ) má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Východ - západ konfigura terénu rodinný dům č.p. 197 je situován na rovinatém pozemku poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 197 je situován jižně od centra města v zastavěném území města s urbanizovanou zástavbou rodinných domů a občanské vybavenosti s menší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami, služeb, školských zařízení a nákupního centra Inženýrské sítě Nemovitá věc má možnost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové a hlasové služby) Doprava
–9–
Město Uničov je dobře přístupné po komunikaci nadregionálního významu č.444 spojující Jesenicko a Šumpersko s Hanou Obchod a služby město Uničov disponuje téměř kompletní soustavou obchodu a služeb Školství Olomouc disponuje kompletním základním školstvím. Jsou zde i střední školy a vyšší odborná škola. Zdravotnictví k dispozici je síť privátních lékařských ambulancí a je zde stanoviště rychlé záchranné služby. Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Uničov a sportovní zařízení škol města Uničov. V katastru města Uničov je 10 sakrálních staveb (kostely různých církví) Obec disponuje i dvěmi hřbitovy. Úřady kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy města pověřeného samosprávou a statní správou. Banky a stavební spořitelny v místě. Policie (územní odbor) v místě. Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí minimální hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí bez dopadu na cenu nemovité věci - rodinného domu Typ nemovité věci Rodinný dům, řadový vnitřní, netypový Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření
– 10 –
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 931 c) Věcná břemena 1)Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 931 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název přízemí 1 np Součet: Podlažnost:
Výška 3,75 m 3,50 m 7,25 m
Zastavěná plocha (7,25×11,98)+(5,22×2,73) (7,25×11,98)+(5,22×2,73)
202,22 / 101,11
= =
101,11 m2 101,11 m2 202,22 m2
= =
379,15 m3 353,87 m3 733,02 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,75 × ((7,25×11,98)+(5,22×2,73)) 1 np 3,50 × ((7,25×11,98)+(5,22×2,73)) Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Uničov Počet obyvatel: 11 638 Základní cena (ZC): 2 320,– Kč/m3
=
– 12 –
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok kolaudace: 1927 Rok celkové rekonstrukce: 1950 Stáří stavby (y): 87 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi A –0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 –0,01 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,192
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko
445,44 Kč/m3
Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka III. Pozemek ve spoluvlastnictví II. Negativní změny II. Bez vlivu
(IT = P5 × (1 +
Pi)): i=1
–0,01 –0,03 0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav
4
Index trhu
Pi –0,06
0,900
– 13 –
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 –0,02 –0,02 0,00 0,00 –0,02 0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 +
Pi)):
0,960
i=2
Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 733,02 × 445,44 × 0,900 × 0,960
282 110,19 Kč
=
Rodinný dům – určená cena:
282 110,19 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
733,02 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 733,02 jedn. × 5 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 87 roků Předpokládaná další životnost: 33 roků Opotřebení: 100 × 87 / (87 + 33) = 72,500 % Odpočet opotřebení: 3 811 704,– Kč × 72,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:
5 200,– Kč/jedn. =
– =
3 811 704,– Kč 3 811 704,– Kč
2 763 485,40 Kč 1 048 218,60 Kč 1 048 218,60 Kč
– 14 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
733,02 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 733,02 jedn. × 5 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
5 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 87 roků Předpokládaná další životnost: 33 roků Opotřebení: 100 × 87 / (87 + 33) = 72,500 % Odpočet opotřebení: 3 811 704,– Kč × 72,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 811 704,– Kč 3 811 704,– Kč
2 763 485,40 Kč 1 048 218,60 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 480 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 920 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,458 0,563 0,668 0,773 0,878
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí
Zatřídění B B E D E C C C D D D D A D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5
Ci × vk 2,815 2,815 2,634 3,865 4,390 3,340 3,340 3,340 3,865 3,865 3,865 1,546 2,290 3,865
– 15 –
Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A C C A A D A
5 5 1 5 1 5 5 92
2,290 3,340 0,668 2,290 0,458 3,865 2,290 61,036
Koeficient k = 61,036 / 92 = 0,6634 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
Rodinný dům – určená cena:
0,6634 695 388,22 Kč 695 388,22 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 931 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Uničov Název okresu: Olomouc Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,95 0,85 0,01 1,00 0,70 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 2 250,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 12,72 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy II. Pozemek s právem stavby
Pi –0,03 –0,02
– 16 –
3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko
II. Negativní změny II. Bez vlivu IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
–0,01 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,940
i=1
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,30
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 0,700 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,000 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,658 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 8,3698 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle § 4 odst. 7.
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
– 17 –
Parc. č. st. 111
Název zastavěná plocha a nádvoří
Výměra [m2] 172
Pozemky na LV číslo 931 – určená cena:
Cena [Kč] 5 160,– 5 160,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v rerálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Uničov a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 19 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Uničov má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město Uničov mělo téměř 13 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Uničov přibližně ustálený počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel je nahrazen nově narozenými. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ města Olomouc . Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat nijak vyjímečný status obce Uničov , daný jeho polohou, kdy leží mimo okraje dojezdové vzdálenosti krajského města Olomouce, z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spíše o minimálních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
– 20 –
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 197 ulice Příční obec Uničov je situován sice v jedinečné poloze v bezprostřední blízkosti centra města Uničov, ale stav domu, kdy nelze z pouhé prohlídky zjistit, které části jsou původní a které byly dodatečně přestavěny bez návaznosti na stavební úřad města je velmi vážnou negativní stránkou nemovitosti. Dům jenž je citlivě zasazen do koloritu města však potřebuje velmi rychlou rekonstrukci. Zjevné navlhání vodorovných a svislých konstrukcí uliční (štítové svislé konstrukce) z důvodu že nejsou vodorovné izolace je jen z části negativní stránka. Je nutné myslet na to, že nejsou li jako v tomto případě funkční nebo zcela chybějící klempířské konstrukce dochází k podmáčení domu. také okna jsou ve velmi špatném stavu a je zde z části dle vnější prohlídky špatný i plech, který tvoří krytinu přední části krovu. Dům je na své východní části t.č. zateplován. Celkově hodnotí znalec nemovitou věc jako průměrnou a problematickou. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 21 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny SJM
282 110,– Kč 5 160,– Kč 287 270,– Kč 1 048 220,– 695 390,– 0,– 695 000,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena SJM podle odborného odhadu znalce 695 000,– Kč Cena slovy: šestsetdevadesátpěttisíc Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV 931 k.ú. Uničov, obec Uničov 2. KM k LV 931 k.ú. Uničov, obec Uničov 3. mapy místa 4. fotopříloha pořízená znalcem
