Odhad tržní hodnoty č. 4004R2

Odhad tržní hodnoty č. 4004R2

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 03829/13-061 ze dne: 21.11.2013

Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci ve vlastnictví povinné Leony Bendové zapsané na LV č. 8339 k.ú.Šumperk, obec Šumperk USN č.j. 065 Ex 03829/13-061 Podle stavu ke dni 12. 11. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 29 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 12. 11. 2014

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Leony Bendové: Pozemek parcela č. st 4246 druh: druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 128 m2 Součástí je stavba: Šumperk č.p. 362 bydlení, stavba stojí na pozemku parcela č. st 4246 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Šumperk , katastrální území Šumperk na LV č. 8339 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 03829/13-061 ze dne 21.11.2013

2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 362 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Šumperk, katastrální území Šumperk na LV č. 8339 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 1. 2014 za přítomnosti nájemce a 5.11.2014 za přítomnosti nájemce nemovité věci, právním zástupcem oprávněné a pracovníky Exekučního úřadu Šumperk. Při prohlídce, kdy byly přístupné všechny prostory a bylo podáno dodatečné vysvětlení k užívání prostor byla pořízena fotodokumentace.

4. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 8339 k.ú. Šumperk , obec Šumperk - KM k LV 8339 k.ú. Šumperk , obec Šumperk (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem - Komentář MFČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům - podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů

–3–

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Šumperk Šumperk (764264)

List vlastnictví číslo: 8339 Vlastník: Bendová Leona Vyhlídka 362/4, 78701 Šumperk

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Šumperk , katastrální území Šumperk na LV č. 8339 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.

7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy

–4–

Podle poskytnutých informací je oceňovaná nemovitost pronajímána. Vlastník nemovité věci se v místě bydliště vyznačeného na listu vlastnictví nezdržuje.

Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -

Nákladový (věcná hodnota)

-

Výnosový

-

porovnávací (srovnávací metoda)

Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.

–5–

Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Také při porovnání cen byly použity katalogové hodnoty nových neovitých věcí s cenovou úrovní ke dni ocenění.

Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 362 na pozemku par. č. st 4246 s příslušenstvím je situován na okraji obce Šumperk kde ulice Vyhlídka tvoří slepou ulici a provoz je zde pouze obslužný provoz vlastníků nemovitých věcí a obslužný provoz chodu dětského domova. . popis rodinného domu č.p. 362/4 Rodinný dům č.p. 362/4 ulice Vyhlídka obec Šumperk se nachází na severním okraji města Šumperka v bezprostřední blízkosti dětského domova a zahrádkářské kolonie. Navazuje na rezidenční bydlení s převážně rodinnými domy vyššího standardu s minimálním provozem motorových vozidel , ale s dobrým spojením MHD a v docházkové vzdálenosti do centra města Šumperka. Jedná se o rodinný dům typu OKAL 117 a dle typové projektové dokumentace typového rodinného domu OKAL 117/38o je domek určen pro 5 osob. Základním materiálem pro konstrukci stavebních dílců pro hrubou stavbu rodinného domu je jednak dřevo, jednak odlehčené dřevotřískové desky, tvrdé dřevovláknité desky, velkoplošné eternitové desky a minerální plst. Obvodové stěny domku OKAL jsou tvořeny dělenými panely spojenými kovovými prvky. Nosná konstrukce je rámová z opracovaných hranolů. Příčky tvoří odlehčené oboustranné oplášťované dřevotřískové desky. Stropní panely jsou stavební díly dřevěné sendvičové konstrukce. Celá konstrukce domku OKAL je řešena jako montovaná stavba z velkorozměrových plošných panelů. Dům je dle udaného stáří postaven před cca 40 lety. Při vnitřní i vnější prohlídce, kdy byl nájemcem umožněn vstup do všech prostorů domu, bylo zjištěno, že zde neprobíhá ani neproběhla základní údržba, nebo údržba prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti. Otvory ve svislých konstrukcích jsou těsněny konstrukční pěnou bez začištění a zalištování. Montážní pěna je již vlivem UV záření natolik zkřehlá, že již neplní svoji funkci a postupně se vydroluje. Toto je z části i příčinou unikajícího tepla v domě. Kotel ústředního topení umístěný v suterénu domu pak nestačí svojí výhřevností krýt tepelné ztráty unikající netěsností otvorů ve svislé konstrukci. Platová okna jsou sice zjevně nová, ale neplní svůj účel tepelné izolace.. Vnější plášť (svislé konstrukce) jsou původní a bez údržby. Celkově působí dům zchátralým dojmem, avšak dle odborného odhadu znalce je dodatečné zateplení a uzavření tepelných mostů finančně únosné a zajistí dle odborného odhadu znalce vyšší teplenou pohodu. Pozemky p.č. st 4246 druh zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 128 m2 a

–6–

Trvalé porosty se obvyklou cenou neoceňují. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Šumpersko (vč. města Šumperk) má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám jihozápad konfigura terénu bytový dům č.p. 362/4 je situován na svažitém pozemku poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 362/4 je situován severně od centra mimo zastavěné území. poblíž středu obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s menší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů vyššího standardu se zahrádkami a předzahrádkami, služeb, školských zařízení a nákupního centra. Místo je klidné mimo dosah provozu motorových vozidel avšak s docházkovou vzdáleností do centra města. Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové a hlasové služby) Doprava Město Šumperk je dobře přístupné po komunikaci nadregionálního významu č.11 spojující střední moravu ale i zbytek čr s Jesenickem . Město Šumperk dále buduje síť cyklostezek spojujících okolní obce s městem Šumperk. Obchod a služby město Šumperk disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb. V blízkosti oceňované nemovité věci je kompletní síť občanské vybavenosti. Školství

–7–

Šumperk disponuje kompletním základním školstvím, kde základní školy jsou rovnoměrně rozmístěny po celém území města. Je zde i soustava středních škol a vyšších odborných škol a kompletní soustava učňovského školství. Je zde otevřena i fakulta VŠB Zdravotnictví k dispozici je nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních lékařů Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Šumperka a sportovní zařízení škol města Šumperka. Kultura je zajištěna stálou scénou divadla, vlastivědným muz. a jinými výstavními a kultur. prostory. V katastru města Šumperk je obce s několika kostely různých církví Obec disponuje i hřbitovem a v katastru obce je i krematorium. Úřady kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy. Banky tavební spořitelny v místě. Okresní ředitelství policie, okresní soud a státní zastupitelství. Pracovní možnosti Převážně mimo místo v dosahu autobusových linek a železniční dopravy Životní prostředí minimální hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita park a městský les v bezprostřední blízkosti Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovitosti, v územním, plánu města území zařazeno jako plochy občanské výstavby Příslušenství nemovitých věcí bez dopadu na cenu nemovitosti – rodinného domu Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných

–8–

podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 8339 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou

–9–

B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů a)

Objekty 1) Rodinný dům

b)

Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 8339 Věcná práva

c) 1) Věcné břemeno

Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí.

Ocenění a) Objekty a.1)Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 op 2 op krov Součet:

Výška 2,70 m 2,50 m 1,80 m 7,00 m

Zastavěná plocha 9,90×11,70 9,90×11,70 9,90×11,70

Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 231,64 / 115,83 Podlažnost: Obestavěný prostor (OP): 1 op 2,70 × 9,90×11,70 2 op 2,50 × 9,90×11,70 krov 1,80/2 × 9,90×11,70 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

115,83 m2 115,83 m2 115,83 m2 347,49 m2

= = =

312,74 m3 289,58 m3 104,25 m3 706,57 m3

231,64 m2 115,83 m2 = 2,00

=

– 10 –

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Šumperk Počet obyvatel: 27 040 Základní cena (ZC): 2 471,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1974 Rok celkové rekonstrukce: 1974 Stáří stavby (y): 40 Koeficient pro úpravu (s): 0,800

Vi C 0,00 –0,08 –0,02 0,01 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V13): i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu,

0,653

1 613,56 Kč/m3

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka

Pi –0,06

IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka –0,02 bez pozemku III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v 0,01 historických jádrech obcí II. Bez vlivu 0,00

– 11 –

pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +

Pi)):

0,930

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 –0,10 0,00

0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,30 –0,01 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +

Pi)):

0,620

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 706,57 × 1 613,56 × 0,930 × 0,620

657 377,68 Kč

=

Rodinný dům – určená cena:

657 377,68 Kč

a.2)Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:

=

706,57 jedn.

– 12 –

Ocenění: Jednotková cena: 706,57 jedn. × 5 800,– Kč/jedn. Cena stavby:

5 800,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 20) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 4 098 106,– Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 098 106,– Kč 4 098 106,– Kč

2 732 084,33 Kč 1 366 021,67 Kč


1 366 021,67 Kč

a.3)Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.3.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 op 2 op krov Součet:

Výška 2,70 m 2,50 m 1,80 m 7,00 m

Zastavěná plocha 9,90×11,70 9,90×11,70 9,90×11,70

Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 231,64 / 115,83 Podlažnost:

= = =

115,83 m2 115,83 m2 115,83 m2 347,49 m2

= = =

312,74 m3 289,58 m3 104,25 m3 706,57 m3

231,64 m2 115,83 m2 = 2,00

Obestavěný prostor (OP): 1 op 2,70 × 9,90×11,70 2 op 2,50 × 9,90×11,70 krov 1,80/2 × 9,90×11,70 Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Šumperk Počet obyvatel: 27 040 Základní cena (ZC): 2 872,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům

Vi C 0,00

– 13 –

2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné I. méně jak 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1974 1974 40 0,800

–0,08 –0,02 0,01 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V13): i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 706,57 × 1 875,42

0,653

1 875,42 Kč/m3 =


1 325 115,51 Kč 1 325 115,51 Kč

b) Pozemky b.1)Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 8339 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Šumperk Název okresu: Šumperk Základní cena pozemku: ZC = 1 450,– Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 128 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:

– 14 –

Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka

Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Pi –0,06

IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu II. Bez vlivu

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

0,00 0,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +

Pi) = 0,940

i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

Pi = 0,970 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 –0,01 –0,20 0,00 0,00 0,00 –0,03

0,00 –0,40 –0,02 0,00

– 15 –

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 0,340 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,310 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 449,5000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 4246 zastavěná plocha a nádvoří 128 Pozemky na LV číslo 8339 – určená cena:

Cena [Kč] 57 536,– 57 536,– Kč

c) Věcná práva c.1)

Obecná metoda

c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):

0,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

Hodnota věcného břemene:

=

–1 0,– Kč

d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Vikýřovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

1 700 000,–

Kód nabídky: 0000153534 MoniT-ID: 1DFA6

Kč vč. DPH

Sokolská, Vikýřovice Vikýřovice 2 340 Šumperk

Číslo obce:

569445

Kraj:

Olomoucký

Popis: Prodej samostatně stojícího RD 7+1 v obci Vikýřovice, ul. Sokolská. Nemovitost je částečně podsklepena, spodní část je zděná, horní část je montovaná, střecha je hliníková. Dům slouží jako sídlo firmy a zároveň je využíván k bydlení. Dispozičně je řešen jako 3+0 + garáž v přízemí a 5+1 v prvním patře. K topení lze využívat jak plyn tak kotel na TP, na pozemku je vlastní studna s užitkovou vodou, jinak se používá městská voda. Celková plocha pozemku na kterém stojí ještě hospodářská budova je 800 m2. V obci je výborná občanská vybavenost. Celková plocha: Zastavěná plocha:

150 m2 350 m2

– 16 –

Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 800 m2 Plocha balkónu/terasy: 12 m2 Plocha sklepa: 5 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet Příslušenství: balkón, sklep, garáž

Dům, Šumperk

2

– 17 –

Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

4 100 000,– výhodná sleva

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Pod Rozhlednou, Šumperk Šumperk 26 870 Šumperk

Kód nabídky: R221 MoniT-ID: 124F94

Kč vč. DPH

Číslo obce:

523704

Kraj:

Olomoucký

Popis: Exkluzivně nabízíme prodej prostorného RD 5+1 v Šumperku. Dům má užitnou plochu 212 m2, s pozemkem 934 m2, kolaudován byl v roce 2002 (postaven firmou JANCO). Dispozice 1.NP: závětří 2,8 m2, koupelna 6,7 m2 (s přípravou na vybudování sauny), chodba 11,7 m2, technická místnost 6,6 m2, obývací pokoj 28,8 m2, komora 3,1 m2, schodiště 4,9 m2, kuchyně s jídelnou 24,7 m2 s východem na terasu, pracovna 8,8 m2, garáž 24,4 m2. 2.NP: pokoj 33,4 m2 (rozdělen na dva dětské pokoje), komora 1,0 m2, chodba 5,5 m2, pokoj 23,0 m2, úložný prostor 10,7 m2 (přístupný z garáže). Dům je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem, má centrální vysavač, bezpečnostní alarm, prostornou garáž s velkým úložným prostorem, prostornou terasu s pergolou, venkovní zapuštěný bazén, okrasnou zahradu. Dům má energetický průkaz třídy C, tj. úsporný dům (dodaná energie 136 kWh/m2*rok, pro celou budovu 28,8 MWh/rok). Klidné slunné místo v atraktivní lokalitě za dobrou cenu. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Plocha balkónu/terasy: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Objekt je zařízen: Druh vlastnictví: Příslušenství:

170 m2 143 m2 212 m2 934 m2 40 m2 rodinný dům patrový samostatný smíšená velmi dobrý částečně osobní terasa, garáž

– 18 –

Dům, Šumperk Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

2 690 000,– Šumperk Šumperk 26 870 Šumperk

Kód nabídky: 348411 MoniT-ID: 1DF60

Kč vč. DPH Číslo obce:

523704

Kraj:

Olomoucký

Popis: Dvougenerační RD kousek od centra v klidné lokalitě města. V I.NP chodba, hala, kuchyně, 2 pokoje a koupelna se sprchovým koutem, vytápění plynovým kotlem na ústřední topení. Ve II.NP prostorná chodba, kuchyně, 2 pokoje a koupelna s WC, vytápění wafky. V suterénu 3 sklepy. K domu patří zahrada a 2 garáže. Pěkná lokalita. Našim klientům zajistíme zvýhodněné financování. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha:

230 m2 167 m2 230 m2

– 19 –

Plocha pozemku: 696 m2 Plocha zahrady: 529 m2 Plocha sklepa: 70 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice Příslušenství: sklep

3

Dům, Šumperk Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

1 690 000,– Kč vč. DPH cena je včetně provize RK


Zábřežská, Šumperk Šumperk 26 870 Šumperk

Kód nabídky: 67647 MoniT-ID: 1DFA2

Číslo obce:

523704

Kraj:

Olomoucký

Popis: Nabízíme exkluzivní prodej rodinného domu, který je možné také využít jako sídlo firmy nebo nájemní dům. Jsou zde momentálně 3 bytové jednotky, které mají samostatné měřáky, vytápění

– 20 –

plynem, obecní vodovod i kanalizaci. V přízemí se nachází prostorný byt o velikosti 3+1, který je dispozičně velmi hezky řešený – neprůchozí pokoje. V dalším patře je stejně velký byt, kde je ale 2+1 – obývací pokoj je zvětšen absencí jednoho pokoje. V posledním podlaží je aktuálně byt 1+1, kde jsou další dvě půdní místnosti vhodné k dodělání na kompletní 3+1. Kolem domu je zahrada o velikosti 750m2, která je oplocená. U domu jsou 3 parkovací stání, je zde možné po terénních úpravách tento prostor zvětšit. Dům je v zajímavé lokalitě na začátku Šumperku směrem od Bludova. Jeho poloha je velmi vhodná pro sídlo firmy, nájemní dům, ale i pro klasické bydlení, které zaručuje klidné bydlení, co se týče sousedů. Zajímavá investice, zveme na prohlídku. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: 280 m2 Zastavěná plocha: 120 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 909 m2 Umístění nemovitosti: okraj obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Plyn: individuální Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Doprava: silnice, MHD, autobus, vlak

3


2 513 000,–

Kč vč. DPH

Kód nabídky: 187979 MoniT-ID: 1FAC0

– 21 –


Šumperk Šumperk 26 870 Šumperk

Číslo obce:

523704

Kraj:

Olomoucký

Popis: RK připravila nabídku RD na Vašem pozemku. Nízkoenergetický RD s obytným podkrovím bez suterénu, vhodný na rovinatý a mírně svahovitý terén, návrh dispozice umožňuje využívání sluneční energie, denní část je v přízemí, které tvoří prostor obývací pokoje s krbem a kuchyně s jídelním koutem, podkroví je řešené jako noční část. Celková plocha: 117 m2 Zastavěná plocha: 85 m2 Užitná plocha: 117 m2 Plocha pozemku: 117 m2 Umístění nemovitosti: samota Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: novostavba Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Příslušenství: balkón Vybavení: bezbariérový přístup

2


1 949 000,–

Kč vč. DPH

Kód nabídky: 00336 MoniT-ID: 263562

– 22 –


Šumperk (okres Šumperk) Šumperk 26 870 Šumperk

Číslo obce:

523704

Kraj:

Olomoucký

Popis: Nabízíme výstavbu nízkoenergetického rodinného domu na vašem pozemku, nebo vám zajistíme vhodný pozemek v požadované lokalitě. Garance pevné ceny a termín dokončení stavby do 3 měsíců. Vyřídíme za vás stavební povolení. Zařídíme vám hypotéku. Rodinný dům má dispozici 5+1, užitnou plochu 130 m2 a zastavěnou plochu o velikosti 80 m2. V 1.NP se nachází praktická vstupní hala s komorou, velký obývací pokoj propojený s kuchyní a jídelnou, hobby místnosti, toaleta a pohodlné schodiště vedoucí do 2.NP na horní galerii s přímým vstupem do prosvětlené ložnice, dvou útulných dětských pokojů a prostorná koupelna. Dům je stavebně dokončen včetně vytápění a připraven na individuální výběr obkladů, dlažeb, sanitární keramiky, podlahových krytin a vnitřních dveří. Rodinný dům je určen pro pohodlný život 4 - 5 členné rodiny a nabízí i dostatek úložných prostor. Unikátní střešní konstrukce se sklonem 14 stupňů radikálně zvětšuje celkový obestavěný prostor domu. Moderní nadčasová architektura domu je vhodná jak do města, tak na venkov. Dům je možné doplnit balkonem, pergolou, garážovým stáním nebo garáží. Spodní stavba není zahrnuta v celkové ceně. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu:

130 m2 80 m2 130 m2 1 m2 rodinný dům patrový samostatný montovaná novostavba


850 000,–

Kč vč. DPH

Kód nabídky: 351991 MoniT-ID: 1DF43

– 23 –


J. z Poděbrad, Šumperk Šumperk 26 870 Šumperk

Číslo obce:

523704

Kraj:

Olomoucký

Popis: Prodej 1/3 rodinného domu, v němž je situován byt 2+1 o celkové výměře podlahové plochy 97 m2. Nemovitost je určena k rekonstrukci, která byla částečně započata v roce 2012 (plastová okna, podlaha, koupelna, rozvody vody a odpadů). U domu je zahrada a hospodářská budova (garáž s posezením). Žádaná lokalita města v blízkosti nákupního centra. K dispozici dle dohody. Celková plocha: 97 m2 Zastavěná plocha: 628 m2 Užitná plocha: 97 m2 Plocha pozemku: 1 474 m2 Plocha zahrady: 846 m2 Plocha sklepa: 6 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2012 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod Elektřina: 120V, 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon Doprava: MHD Příslušenství: sklep

3

– 24 –

Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Dům, Vikýřovice 1 700 000,– Kč 1,40 1,30 1,00 20 626,67 Kč Dům, Šumperk 4 100 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 24 117,65 Kč Dům, Šumperk 2 690 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 11 695,65 Kč Dům, Šumperk 1 690 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 6 035,71 Kč Dům, Šumperk 2 513 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 21 478,63 Kč Dům, Šumperk 1 949 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 14 992,31 Kč Dům, Šumperk 850 000,– Kč 1,40 1,00 1,00 12 268,04 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

Množství (M) Váha (V) 150,00 m2 1,0 170,00 m2 1,0 230,00 m2 1,0 280,00 m2 1,0 117,00 m2 1,0 130,00 m2 1,0 97,00 m2 1,0 6 035,71 Kč 15 887,81 Kč 24 117,65 Kč

V):

× =

15 887,81 Kč 115,00 m2 1 827 098,15 Kč 1 827 100,– Kč

– 25 –

C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v rerálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko (vč. Obce Šumperk a okolí) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí:

– 26 –

24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Šumperk má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město Šumperk mělo 10 %, a obec Šumperk cca 15 %. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Šumperk přibližně ustálený počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel je nahrazen nově narozenými. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ města Šumperk. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat že vyjímečný status obce Šumperk , daný jeho polohou, kdy leží nedaleko okraje střediska zimních sportů Klepáčov, Kouty nad Desnou a další (Skřítek) a v blízkosti lázní Velké Losiny je již minulostí, kvůli vzniku dalších středisek zimních sportů a v lepší – výhodnější poloze. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spíše o minimálních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí.

– 27 –

Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 362 ulice Vyhlídka obec Šumperk je sice v jedinečné poloze na okraji města, mimo zastavěné území města s výhledem na město Šumperk, ale v bezprostřední blízkosti dětského domova, kdy je soužití výhodné v tom, že přístupové cesty jsou v zimním období pravidelně udržovány. Zastávka MHD s více než 4 denními spoji je cca 600 m. V bezprostřední blízkosti je nákupní centrum a další občanská vybavenost. Samotný rodinný dům je ve stavu, kdy již nutně potřebuje údržbu, vady konstrukcí vzniklé absencí údržby a nedokončení stavebních úprav (zakrytí montážní pěny při stabilizaci polohy nových platových oken) umožnilo vznik tepelných mostů, kdy již stávající ústřední topení není schopno pokrýt ztráty netěsností svislých konstrukcí. Celkově hodnotí znalec nemovitost jako průměrnou, ale díky poloze s dobrým postavením na trhu s nemovitostmi. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí.

– 28 –

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny

657 380,– Kč 57 540,– Kč 714 920,– Kč 1 366 020,– 1 325 120,– 833 000,– 0,– 1 827 100,– 1 800 000,–

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 800 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

– 29 –

D. Seznam příloh 1. LV 8339 k.ú. Šumperk, obec Šumperk 2. KM k LV 8339 k.ú. Šumperk, obec Šumperk 3. mapy místa 4. fotopříloha

Odhad tržní hodnoty č. 4004R2

Recommend Documents