Odhad tržní hodnoty č. 2396
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: č.j. 065 Ex 01419/09-030 ze dne: 29.12.2011
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN č.j. 065 Ex 01419/09-030 soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruńě, Exekutorský úřad Šumperk Podle stavu ke dni 25. 8. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 25. 8. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 170 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 171 druh: zahrada Pozemek parcela č. 172 druh: orná půda Pozemek parcela č. 173 druh: orná půda Stavba (budova) rodinného domu č.p. 70 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 170. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa pro obec Zákupy , katastrální území Lasvice na LV č. 316 se všemi právy a závadami s podílem povinného 1/8 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01419/09-030 ze dne 29.12.2011
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 70 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa pro obec Zákupy , katastrální území Lasvice na LV č. 316 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.2.2012 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01419/09-030 ze dne 29.12.2011 - LV 316 k.ú. Lasvice obec Zákupy - KM k LV 316 k.ú. Lasvice , obec Zákupy (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 3169 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - ZP č. 1490-059/2012 V. Morava s.r.o. znalecký ústav - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - prof. A. Bradáč Věcná Břemena od A do Z - prof. A.Bradáč Soudní inženýrství - prof. A . Bradáč Oceňování nemovitostí - informace- metodika WWW. banky.cz Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem
–3–
- informace ze serveru WWW. risy.cz (regionální informační servis) - mapový server ČUZK, Google - realitní server WWW.gohome.cz - realitní server severo.moravskereality.cz - sdělení vlastníků podílu na oceňované nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Liberecký Česká Lípa Zákupy Lasvice (790532)
List vlastnictví číslo: 316 Vlastníci: 1. Dostál Martin č.p. 267, 54472 Bílá Třemešná
Podíl: 1/8
2. Dostálová Marie Okružní 2315, 54401 Dvůr Králové nad Labem
Podíl: 1/8
3. Řehořek Jiří Lasvice 70, 47002 Zákupy
Podíl: 3/4
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa pro obec Zákupy , katastrální území Lasvice na LV č. 316 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
–4–
Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Než přistoupíme k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty) Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“, je třeba zdůraznit, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen svépomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. Znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor nikoliv dogmaticky vypočtena částka. Obvyklá cena bude navrhovaná pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. včetně porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takové přístupy a názory vyskytují leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhovaná obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb (stavba není součástí pozemku – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s dělením na realitním trhu, s oceňováním či navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se na standardizovaných případech opírá o nápomocné vyčíslení hodnoty. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
–5–
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu.
–6–
Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, se porovnávacím způsobem rozumí: § 2 „(3)… c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,“ Při ocenění za použití srovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Srovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou (koef.) k porovnávací ceně hlavního objektu. Nemovitosti použité při odhadu obvyklé ceny pomocí srovnávací metody:
1.
rodinný dům v Zákupech ulice Mimoňská. Jedná se o dvoupatrový dům s garáží, skladovými prostory a zahradou. Přízemí je děleno chodbou se schodištěm na dvě části. Levá strana obyvací pokoj s vchodem do zahrady a malá kotelna. Napravo průchozí kuchyň a oddělená koupelna. V nadzemním patře jsou dvě obytné místnosti taktéž děleny chodbou, komora a schodiště do podstřeší, kde se nachází další dvě místnosti a nad nimi půda. Byla započata částečná rekonstrukce (elektroinstalace,topení-plynový kotel,rozvody vody). Napojení na inženýské sítě: elekrická, vodovodní, kanalizace a plyn. K nemovitosti je pronajata část pozemků od obce. Cena 585 000 Kč
2.
prodej samostatně stojícího domu v obci Brenná u Zákup. Dům o dispozici 4+1, I.NP - vstupní chodba, obývací pokoj s krbem, kuchyň, koupelna, WC, ložnice, komora, II.NP - schodiště do patra, pokoj 1, pokoj 2. Součástí domu je garáž. Vytápění - kotel na tuhá paliva s možností připojení na elektrokotel + krbová kamna, voda - studna, kanalizace - septik. Klidná lokalita s dobrou dostupností do přilehlých Zákup. Dům je ihned volný k nastěhování, možnost využití jak k rekreačním účelům, tak k trvalému bydlen Cena 1 190 000 Kč
3.
Prodej patrového rodinného domu na strategickém místě v centru Sezemic. Vnitřní prostory po celkové rekonstrukci, 2 byty 3+1. Na zahradě ovocné stromy a keře, vytrvalé byliny a studna užívaná k zalévání. Majitel pokračuje v zateplování půdních prostor a dostavění venkovní terasy. Možnost zabudování fotovoitaky za poloviční cenu cena 2 850 000 Kč
–7–
4.
Hrázděná chalupa z roku 1832 v Zákupech na Českolipsku Spádová oblast: Českolipsko, Zákupy Cena 950 000 Kč
5.
Samostatný rodinný dům Sezemice cena 2 980 000 Kč
6.
Samostatný rodinný dům Sezemice cena 3 490 000 Kč
7.
Prodej zrekonstruovaného RD s obytným podkrovím s celkovou dispozicí 3+1. V přízemí se nachází vstupní veranda, předsíň, kuchyň, obývací pokoj se vstupem do zahrady, ložnice,koupelna a WC. V podkroví je 1 velký pokoj (je zde možnost rozšíření o další místnost).Vytápění domu je lokální plynové. Voda a kanalizace obecní. U domu je okrasná zahrada s pergolou a nadzemním bazénem. Příslušenstvím domu je garáž s kolnou. Zastavěná plocha 100 m2, obytná plocha 112 m2. Celková výměra pozemku 591 m2. Cena 2 250 000 Kč
8.
prodej rodinného domu 4+1 s obytnou plochou 200m2 a pozemkem o celkové výměře 866 m2. Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům s příslušenstvím v obci Holice. Ve sklepě domu se nachází garáž s nájezdem, dílna, prádelna a plynová kotelna. V přízemí domu je vstupní veranda, chodba, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna a WC. V podkroví domu jsou dvě obytné místnosti s lodžií, WC a půda. Na pozemku se nachází stodola, která slouží jako dílna, garáž a sklad. Dům je napojen na rozvod elektřiny, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Vytápění domu je nefunkční a bylo řešeno starším plynovým kotlem (radiátory byly demontovány). Celkový stav domu odpovídá jeho staří cca 26 let a jsou zde nutné různé stavební a technické úpravy Cena 1 990 000 Kč
9.
samostatně stojící jednopodlažní rodinný dům v obci Holice pozemku 1008m2. Dům je dispozičně řešen bytem 4+kk a to ze tří samostatných pokojů, kuchyně s jídelním koutem propojené s prostorným obývacím pokojem se vstupem na zahradu, koupelnou s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního a podlahového topení nebo krbová kamna. Součástí domu je vestavěná garáž, jeho celková zastavěná plocha je 145m2. Jedná se o novostavbu dokončenou v roce 2008 Cena 2 990 000 Kč
–8–
Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti a z katalogů Institutu Regionálních informací (IRI)
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.70, obec Zákupy , k.ú. Lasvice na pozemku par. č. st 170 s příslušenstvím a pozemky je situován mimo centrum obce Zákupy . Rodinný dům č.p 70 Rodinný dům je patrový dům na okraji intravilánu obce Zákupy jako samostatně stojící netypový. Rodinný dům je dle architektonických prvků a použitých materiálů stáří min 80 -100 let. Dle vnějších znaků nebyla na nemovitosti provedena zásadní úprava jak konstrukčních tak architektonických prvků, včetně prvků konstrukce krátkodobé i dlouhodobé životnosti. Důmj je zasazen do urbanizovaného území vesnických rodinných domů se zahradami a předzahrádkami. na okraji obce při komunikaci místního významu, která již dále za rodinným domem nepokračuje (slepá ulice). Inž sítě - ano, voda z vlastního zdroje, splašky do žumpy k vybírání. Okkna jsou dřevěná neudržovaná, omítky místy opadané, krytina krovu eternit. Celkově dům je dle vnějších znaků bez průběžné údržby. Příslušenství rodinného domu (vedlejší stavby jsou bez dopadu na cenu nemovitosti) Negativní stránky nemovitosti – nutnost rekonstrukce. Pozitivní stránmky nemovitosti jsou poloha , která zaručuje klid a bezpečí pro malé děti, nebo starší občany. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. 170 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 499 m2 Pozemek parcela č. 171 druh: zahrada výměra 1110 m2 Pozemek parcela č. 172 druh: orná půda výměra 632 m2 Pozemek parcela č. 173 druh: orná půda výměra 227 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím , kde pozemky s druhem orná půda jsou využívány jako zahrada, oceněno jako zahrada. V současné době nabídky na trhu s nemovitostmi převyšují poptávku po rodinném bydlení. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.
–9–
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 316 (k.ú. Zákupy ) neváznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 316 (k.ú. Zákupy ) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 316 část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/8 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se měl problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovitosti patřičným podílem. Odůvodnění této úvahy je že v případě podílového vlastnictví existuje zákonné právo předkupní tj. když jeden ze spoluvlastníků hodlá svůj podíl prodat, musí jej nabídnout ostatním, pokud tito odmítnou, může podíl prodat zcela cizímu, ovšem minimálně za cenu, za kterou dříve nabízel spoluvlastníkům. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovitosti jako celku. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými
– 10 –
subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím by měla být hodnota spoluvlastnického podílu oproti jeho hodnotě určené prostým výpočtem podílu z obvyklé ceny nemovitosti nižší. Čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva. Jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 měla být rovna max 70% z ideální 1/8 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 316 c) Věcná břemena 1) V ěcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Česká Lípa Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 316 c) Věcná břemena 1) V ěcné břemeno Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které nezaniknou dražbou a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
292,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 292,96 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků
4 800,– Kč/jedn. =
1 406 208,– Kč 1 406 208,– Kč
– 12 –
Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 30) = 72,727 % Odpočet opotřebení: 1 406 208,– Kč × 72,727 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 022 692,89 Kč 383 515,11 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
383 515,11 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název přízemí patro krov Součet:
Výška 2,30 m 2,70 m 2,40 m 7,40 m
Podlažnost:
141,75 / 47,25
Zastavěná plocha 4,50×10,50 4,50×10,50 4,50×10,50
= = =
47,25 m2 47,25 m2 47,25 m2 141,75 m2
= = =
108,68 m3 127,58 m3 56,70 m3 292,96 m3
= 3,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,30 × 4,50×10,50 patro 2,70 × 4,50×10,50 krov 2,40/2 × 4,50×10,50 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Zákupy Počet obyvatel: 2 782 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 075,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 + i=1
0,900
Ti –0,10 0,00 0,00
– 13 –
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 3 Poloha nemovitosti v obci I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,970
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 0,00 0,65*
– 14 –
*
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
0,6
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,343
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,970 × 0,343 = 4 075,– × 0,299 =
0,299 1 218,43 Kč/m3
292,96 × 1 218,43 =
356 951,25 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
356 951,25 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
292,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 292,96 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 800,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 30) = 72,727 % Odpočet opotřebení: 1 406 208,– Kč × 72,727 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 406 208,– Kč 1 406 208,– Kč
1 022 692,89 Kč 383 515,11 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 409 500,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 833 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,068 1,344 1,620 1,896 2,172
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám
Zatřídění A C
vk 5 5
Ci × vk 5,340 8,100
– 15 –
Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
E C E B C C C B B C C D D C C B B E B
3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
6,516 8,100 10,860 6,720 8,100 8,100 8,100 6,720 6,720 3,240 8,100 9,480 9,480 8,100 1,620 6,720 1,344 10,860 6,720 149,040
Koeficient k = 149,040 / 92 = 1,6200 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
1,6200 621 294,48 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
621 294,48 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 316 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 96,42 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (2 782 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 782 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 170 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 499 96,42 227,1952
2,146 1,098 Cena [Kč] 113 370,40
– 16 –
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada orná půda orná půda Součet:
Parc. č. 171 172 173
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 110 96,42 90,8781 632 96,42 90,8781 227 96,42 90,8781 1 969 2
2,146 1,098 0,400 Cena [Kč] 100 874,69 57 434,96 20 629,33 178 938,98
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,800 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 54700 786 6,14 11,0520 54210 56 7,85 14,1300 53011 268 6,43 11,5740 53011 632 6,43 11,5740 53011 76 6,43 11,5740 54210 151 7,85 14,1300 1 969
Cena [Kč] 8 686,87 791,28 3 101,83 7 314,77 879,62 2 133,63 22 908,–
Název zahrada zahrada zahrada orná půda orná půda orná půda Součet:
Parc. č. 171 171 171 172 173 173
Součet cen všech typů pozemků:
2
=
Pozemky na LV číslo 316 – zjištěná cena:
315 217,38 Kč 315 217,38 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) V ěcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1
=
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 0,– Kč
– 17 –
Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Olomoucko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 19 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba podotknout, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 70 obec Zákupy je rodinný dům vesnického typu před rekonstrukcí. Pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 měla být rovna max 70% z ideální 1/8 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací
– 20 –
znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech. Negativní stránky nemovitosti – rodinného domu je poměrně zanedbaná údržba, kdy je nutné poměrně neodkladně zahájit rekonstrukční práce jak v interiéru rodinného domu, ale i na zabezpečení krovu a krytiny střechy. Také negativní stránka kterou bylo nutno vzít v úvahu je podílové vlastnictví rodinného domu, kdy vlastní podíl je poměrně obtížně obchodovatelný na trhu s realitami. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které nezaniknou dražbou. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč
– 21 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny PODÍLU 1/8
315 220,– Kč 383 520,– 356 950,– 621 290,– 698 740,– 0,– 620 000,– 77 500,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 620 000,– Kč Cena slovy: šestsetdvacettisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Dostál Martin Dostálová Marie Řehořek Jiří
Vlastnický podíl 1/8 1/8 3/4
Podíl ceny 77 500,– Kč 77 500,– Kč 465 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/8 77 500,– Kč Cena slovy: sedmdesátsedmtisícpětset Kč
– 22 –
D. Seznam příloh 1. LV 316 k.ú. Lasvice, obec Zákupy 2. KM k LV 316 k.ú. Lasvice, obec Zákupy 3. mapy místa 4. fotopříloha
