Odhad tržní hodnoty č. 2390
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01618/07-095 ze dne: 4.6.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 01618/07-095
Podle stavu ke dni 25. 6. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu . Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 25. 6. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí pozemků s příslušenstvím a součástmi: Parcela č. 900 Druh: lesní pozemek – pozemek určený k plnění funkcí lesa Parcela č. 901/1 Druh: lesní pozemek – pozemek určený k plnění funkcí lesa zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Ruda nad Moravou , katastrální území Hrabenov na LV č. 488 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01168/07-095 ze dne 4.6.2013.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Ruda nad Moravou , katastrální území Hrabenov na LV č. 488 je lesní pozemek určený k plnění funkce lesa s lesními porosty
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 6. 2013 bez přítomnosti vlastníka pomocí LHO a mapových serverů. Bez geodetického zaměření nelze přesně pozemky identifikovat.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad č.j. 065 Ex 01168/07-095 ze dne 4.6.2013. - LV 488 k.ú. Hrabenov, obec Hrabenov - KM k LV 488 k.ú. Hrabenov, obec Hrabenov (zdroj čúzk) - LHO k danému úseku lesa - porostní mapa - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - metodika odhadu obvyklé ceny lesa dle Dohnanského - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Ruda nad Moravou Hrabenov (646393)
List vlastnictví číslo: 488 Vlastník: Bodlák Radek Prokešovo náměstí 1803/8, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost - pozemky zapsané v v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Ruda nad Moravou , katastrální území Hrabenov na LV č. 488 souhlasí se skutečností. Znalec zde hodnotil formální stav zápisu na listu vlastnictví.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Metody oceňování Obvyklá ceny
–4–
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda
–5–
Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků dle souboru lesních typů podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh dřevin celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při ocenění lesního porostu znalec vycházel z praxe oceňování lesních porostů kde administrativní cena (vyhl 450/2012 Sb) je dle Dohnanského metody upravena koeficientem vyjadřující obecný vztah mezi administrativní a tržní cenou lesního porostu. Toto ocenění bere v úvahu Koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth): Kth = (Au max – c) x fa, kde: Au max (Au max – c) x fa = přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku Au max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní
–6–
Cenový vliv
Použití
Dopad
Srážka, přirážka (%)
Podíl holin (vč.potenc. zales.bezlesí, rekonstrukcí popř. přeměn)
Holiny
-
Na každých 10 % plochy minus 10 % nebo výpočet
Podíl nezajištěných porostů
Nezaj.porosty
-
Na každých 10 % plochy minus 5 % nebo výpočet
Podíl porostů do 40 let (včetně pěstebního zanedbání)
Porosty < 40 let
-
Na každých 10 % plochy minus 2,5 % nebo výpočet
Snížení zakmenění pod 0,9 (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení)
Porosty se zakm.
-
Na každých 10 % (0,1 plného zakm.) minus 5 %
Podíl listnatých dřevin nad 10 % (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení)
Porosty s více než 10 % listnáčů
-
Na každých 10 % plochy -2 %
Podíl bezlesí
Dle druhu bezlesí (vyhl. č.84/1996 Sb.)
+,-
Skládky, OC- na každých 10% + 1 až 5 %
Přirozená obnova
Porosty >80 let
+
Na každých 10 % plochy +1až 5 %
(Obhospodařovatelnost majetku /ucelenost, zpřístupnění/)
Lze-li vyčíslit
A/N ()
? (konkrétní kalkulace - např. nákladů na výstavbu lesní cesty)
(Spoluvlastnictví)
Dle účelu ocenění
A/N ()
? (u podílu <=1/2 cca -10 %)
< 0,9
elvod (okraj.škody)–na každých 10% -1%
.
Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Parcela 900 lesní pozemek - pozemek určený k plnění funkcí lesa
–7–
výměra celkem 17 978 m2 pozemek leží Jižně od obce Ruda nad Moravou – její základní sídelní jednotky (ZSJ) Hrabenov. Lesní pozemky tvoří souvislý pás lesního porostu s překryvem dle porostní mapy a oceněny budou společně lesní typ je , SLT 3B základní údaje a charakteristiky lesa jsou v LHO (viz. příloha) rozložení dřevin p.č. 900 Skupina – název Parc. č. Stáří [rok] Podíl [%] bříza – bříza bradavičnatá 900 110 65 buk – habr obecný 900 110 15 smrk – smrk ztepilý 900 110 10 modřín – modřín evropský 900 110 10 bříza – bříza bradavičnatá 900 14 40 buk – habr obecný 900 14 20 buk – buk lesní 900 14 15 bříza – jeřáb ptačí 900 14 10 buk – javor klen 900 14 2 smrk – smrk ztepilý 900 14 2 topol – jíva 900 14 2 osika – osika 900 14 1 z uvedeného vyplývá, že v u oceňované parcely je podíl méně žádané dřeviny břízy bradavičnaté velmi vysoký a z části je porost velmi mladý a bude tedy dlouhá doba do obmýtí dřevin. pro pozemek p.č. 900 - lesní pozemek určený k plnění funkce lesa znalec odhaduje podíl administrativní k obvyklé (obecné, tržní ceně ve výši 10 %) koeficientem 0,1.
Parcela 901/1 lesní pozemek - pozemek určený k plnění funkcí lesa výměra celkem 5 746 m2 pozemek leží Jižně od obce Ruda nad Moravou – její základní sídelní jednotky (ZSJ) Hrabenov. Lesní pozemky tvoří souvislý pás lesního porostu s překryvem dle porostní mapy a oceněny budou společně lesní typ je , SLT 3S základní údaje a charakteristiky lesa jsou v LHO (viz. příloha) rozložení dřevin p.č. 901/1 Skupina – název Parc. č. Stáří [rok] Podíl [%] smrk – smrk ztepilý 901/1 78 85 modřín – modřín evropský 901/1 78 10 borovice – borovice lesní 901/1 78 5 z uvedeného vyplývá, že v u oceňované parcely je podíl méně žádané dřeviny břízy bradavičnaté velmi vysoký a z části je porost velmi mladý a bude tedy dlouhá doba do obmýtí dřevin. pro pozemek p.č. 900 - lesní pozemek určený k plnění funkce lesa znalec odhaduje podíl administrativní k obvyklé (obecné, tržní ceně ve výši 20 %) koeficientem 0,2
–8–
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 488 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 488 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Lesní porosty zjednodušeným způsobem – § 40 Koeficient prodejnosti Kp: Výměra [m2] 3 938 908 605 608 4 767 2 384 1 788 1 192 2 384 2 384
Skupina – název
Parc. č.
bříza – bříza bradavičnatá buk – habr obecný smrk – smrk ztepilý modřín – modřín evropský bříza – bříza bradavičnatá buk – habr obecný buk – buk lesní bříza – jeřáb ptačí buk – javor klen smrk – smrk ztepilý
900 900 900 900 900 900 900 900 900 900
×
1,000
Stáří Bon. Zakm. Podíl J. cena Celková cena [rok] [%] [Kč] [Kč] 110 2 0,60 65 2,61 10 278,18 110 6 0,60 15 0,60 544,80 110 2 0,60 10 2,99 1 808,95 110 1 0,60 10 1,74 1 057,92 14 2 0,90 40 0,14 667,38 14 6 0,90 20 0,07 166,88 14 3 0,90 15 0,65 1 162,20 14 3 0,90 10 0,01 11,92 14 3 0,90 2 0,09 214,56 14 3 0,90 2 0,10 238,40
– 10 –
2 384 topol – jíva 900 14 9 0,90 1 191 osika – osika 900 14 1 0,90 Souhrn odhad OC p.č. 900 Koef. 0,1 z 4 884 smrk – smrk ztepilý 901/1 78 4 0,60 574 modřín – modřín evropský 901/1 78 1 0,60 287 borovice – borovice lesní 901/1 78 3 0,60 Souhrn odhad OC p.č. 901/1 Koef. 0,2 z Lesní porosty zjednodušeným způsobem § 40 – celkem: Odhad obvyklé ceny lesních porostů celkem
2 0,– 0,– 1 0,01 11,91 adm. Ceny 1 616,00 85 10,30 50 305,20 10 1,07 614,18 5 0,40 114,80 adm. Ceny 10 206,00 = 67 197,28 Kč 11 822,00 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 488 – § 30 §30 – Lesní pozemky ×
1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená SLT 17 978 6,11 6,1100 3b 5 746 5,23 5,2300 3s 23 724
Cena [Kč] 109 845,58 30 051,58 139 897,16
Koeficient prodejnosti Kp: Název lesní pozemek lesní pozemek Součet:
Parc. č. 900 901/1
Pozemky na LV číslo 488 – zjištěná cena:
139 897,16 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti včetně pozemků - lesních pozemků s plněním funkcí lesa jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po dřevní hmotě nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem porostů , pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do trvalých porostů hospodářského charakteru výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá cena dřeva dosáhla maxima v roce 2008 což je v souladu s vývojem cen nemovitostí ve společnosti jako celku. Od roku 2008 ceny dřeva klesají a až v polovině roku 2012 se jeví malé oživení cen, které však cen roku 2008 nedosahují. Ceny dřeva tak kopírují obecný trend v nemovitostech kdy v době růstu hospodářství (HDP) roste i poptávka po dřevu jako celku a naopak v době krize je poptávka menší. Vliv na tyto trendy má i zásah státu do fungování st podniku Lesy ČR, jako majoritní správce státních lesů kdy třeba prodleva v neuzavření smluv v roce 2011 se zpracovateli, mělo krátkodobý vliv na cenu dřeva převážně u malých společností, které neměly možnost předzásobení. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Koeficient rozdílku kupní a nákladové ceny který vychází ze skutečně obchodovaných cen na trhu nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi .
– 12 –
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Všechny oceňované pozemky jsou situovány jižně od obce Ruda nad Moravou – resp. Její základní sídelní jednotky Hrabenov. Lesní pozemek s funkcí plnění funkcí lesa a lesní porost mají slabší postavení na trhu s nemovitostmi z důvodů skladby dřevin lesních porostů dle platné LHO (lesní hospodářská osnova), kde přewvládá druh dřeviny bříza bradavičnatá (zvláště u p.č. 900), která sice představuje nenáročný rychle rostoucí strom, dorůstající výšky až 25 m, který je často používán a vysazován při rekultivacích krajiny či osazování exhalacemi odlesněného území. Je to typický pionýrský druh, který je velmi aktivní při kolonizaci zpustlé kulturní krajiny (opuštěná pole, louky, ale především skrývky, výsypky apod.). V hospodářských lesích však bývá často vnímána jako plevelný strom. ale také pro velkou část porostu který je dle LHO (příloha) ve věku 14 let a je tedy poměrně dlouhá doba do obmýtí porostu. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 13 –
Cena lesních porostů dle CP Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny lesního porostu Cena lesních pozemků Celková cena Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem lesních pozemků + porostů
67 200,– 11 800,– 139 900,– 151 700,– 0,– 151 700,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 151 700,– Kč Cena slovy: jednostopadesátjedentisícsedmset Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 488 k.ú. Hrabenov, obec Ruda nad Moravou 2. KM k LV č. 488 k.ú. Hrabenov, obec Ruda nad Moravou 3. LHO 4. porostní mapa 5. ortofoto
