Odhad tržní hodnoty č. 2381
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02515/11-033 ze dne: 8.2.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02515/11-033 Podle stavu ke dni 25. 5. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 20 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 25. 5. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 113 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 298/1 druh: zahrada Pozemek parcela č. 298/2 druh: ostatní plocha – ostatní komunikace Pozemek parcela č. 298/3 druh: ostatní plocha – ostatní komunikace Stavba (budova) rodinného domu č.p. 156 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 113. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Pecka , katastrální území Pecka na LV č. 192 pro účely pr exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02515/11-033 ze dne 8.2.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 156 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Pecka , katastrální území Pecka na LV č. 192 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 5. 2013 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 0515/11033 ze dne 8.2.2013 - LV 192 k.ú. Pecka , obec Pecka - KM k LV 192 k.ú. Pecka , obec Pecka (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Jičín Pecka Pecka (718696)
List vlastnictví číslo: 192 Vlastník: Voňka Jaroslav č.p. 136, 50782 Pecka
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Pecka , katastrální území Pecka na LV č. 192 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
–4–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I).
–5–
CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
1.
Rodinný dům se dvěma byty 3+1 v klidné části městysu Pecka. Rodinný dům se nachází nedaleko centra, 200m od lyžařského vleku Pecka. Dům je celkově podsklepený s dvěmi nadzemními podlažími. Byt 3+1 v 1.NP má celkovou plochu 69 m2. Dispozice: chodba (8,5 m2), samostatný záchod (5 m2), koupelna (7 m2), kuchyň (6,5 m2) a 3 pokoje (10; 11,5; 20 m2). Byt v 2.NP má celkovou plochu 72 m2. Dispozice: chodba (7,2 m2), záchod (3,3 m2), koupelna (4,0m2), kuchyň (7,0 m2), 3 pokoje (10,4; 21,1; 18,0 m2) + možnost půdní vestavby (70m2). Oba byty mají vlastní plynový kotel pro ohřev TUV a topení. Inž. sítě: rozvod el. energie v mědi(230, 400V), nový rozvod odpad, veř. vodovod, plyn. Cena 970 000 Kč
–6–
2.
ji rodinný dům v obci Pecka v okrese Jičín. Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout k prodeji rodinný dům v malebném koutku obce Pecka, s možností celoročního rekreačního vyžití (hrad je turistickým lákadlem a cílem, který městečku dominuje, koupaliště, cykloturistika, lesy, lyžařský vlek). Dům je od r.2005 z velké části zrekonstruovaný, nová euro okna, nová izolace, nově rozvody vody a elektřiny, nové příčky, vnitřní omítky, sádrokartonové stropy s bodovými světly, příprava pro rozvody etážového topení + možnost půdní vestavby. Dispozice: obytná plocha domu je cca 75m2. Vchod - velké zádveří (dlažba) s možností umístění kola, kočárku, lyží a podobně. Z chodby vchod na samostatné WC, koupelny vybavené rohovou vanou, umyvadlem a el. bojlerem (nové obklady a dlažba). Obývací pokoj spojený s kuchyní a dětským pokojem je vytápěn krbem. Na hranici pozemku přípojka zemního plynu. Dům je napojen na vodovod a kanalizaci. Měsíční náklady na provoz domu cca 3.300 Kč/měsíčně. Na pozemku stojí nově vybudovaná pergola, u domu přilehlá kůlna s možností 3 parkovacích míst. Krásné, klidné místo vhodné k trvalému i rekreačnímu užívání
Cena 1 550 000 Kč 3.
eliká chalupa pro fajnšmekry po částečné rekonstrukci. Nachází se pod hradem Pecka na okraji českého ráje a Krkonoš. Úchvatné místo pro žití a podnikání v jednom. Možnost vybudování 10-12 pokojů a velkou restauraci se zahradním posezením, kde bytová jednotka bude oddělena od komerční části s možností půdní výstavby. Dům je ve výborné kondici ve středu obce s výhledem na kostel. Cena 1890 000 Kč
4.
prodej rekonstruovaného, dvougeneračního domu v centru Kopidlna. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, je zde nová elektřina, voda a odpady. Jsou zde nové vnitřní omítky. Je zde nová střecha – pálená taška a nové okapy. Nová omítka bude opatřena nátěrem dle přání kupujícího. Za domem je malý dvorek s kolnou a zde je taktéž druhý vchod do domu. Dům je rozdělen na 2 samostatné bytové jednotky, které se nechají znovu snadno propojit. Celkem se jedná o 4 místnosti a 2 samostatné koupelny. Jsou zde 2 samostatná nezávislá odběrná místa elektřiny, vytápění lokální. Dům je napojen na veřejný vodovod, a veřejnou kanalizaci, plyn je na hranici pozemku. Cena 660 000 Kč
5.
amostatně stojící cihlový RD 4+2 v obci Pecka, pěkné místo v klidné části obce s krásným výhledem! Velmi příjemné slunné prostory. Nová koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem. K nemovitosti náleží sklep, zahradní pergola s venkovním krbem, garáž, terasa a zahrada. Topení ústřední - kotel na TP (+ plynový kotel + krbová vložka). Nízké náklady na bydlení - výborná izolace (poctivá práce). Cena 2 490 000 Kč
–7–
6.
Nabízíme k prodeji 1/2 rodinného domu v obci Pecka nedaleko od města Nová Paka. V místě je veškerá občasnká vybavenost. Dům je po rekonstrukci a ihned k nastěhování. 1/2 rodinného domu se nachází v přízemí. Krásný výhled na krajinu. Cena ˝ 1 100 000 Kč
7.
Rodinný dům 3+kk s chlévem, stodolou a s rozsáhlými zemědělskými pozemky a lesem, o celkové výměře 36.284 m2, v klidné části obce Horní Javoří. Dispozice: chodba, obytná kuchyně, ložnice, pokoj, koupelna a suché WC. Možnost půdní vestavby. Sítě: elektřina, žumpa, studna, možnost připojení na obecní vodovod 40 m, topení lokální. Vhodné na trvalé bydlení i na rekreaci. Cena 1780 000 Kč
8.
Prodej RD v obci Pecka, cca 25 km od Jičína. Dům je po částečné rekonstrukci, disp: vstupní chodba, obýv. pokoj, kotelna, kuchyně, místnost, malý sklípek, koupelna s WC, schodiště do podkroví - velká ložnice, koupelna (ve výstavbě), velký půdní prostor s možností vestavby. Celková výměra pozemku 381m2.
Cena 2 126 000 Kč
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.156 na pozemku par. č. st 113 s příslušenstvím a pozemky je situován v centrální části městyse Pecka , při komunikaci regionálního významu. procházející obcí Rodinný dům č.p.156 Jde o rodinný dům staršího provedení při svažité komunikaci regionálního významu procházející městem. Dům zděné konstrukce tl.60cm se zvětralou vápennou omítkou. Okna dřevěná zdvojená původního tvaru nově osazená. Důn uzavřen majitel nedostupný, proto vnitřní vybavení vzato v návaznosti na přípojky energií. Krov domu sedlový a s koncovou valbovou úpravou.krytý původními cementovými taškami. (za hranicí životnosti, místy narušené) Dle zjištění dům je napojen na el.energii,vodu, plyn a kanalizaci. Stav prováděné rekonstrukce nelze zjistit, dle stavu je prováděná dle dostupnosti finančních prostředků svépomocí nesystematicky z toho důvodu opotřebení 70%. Náklady na dokončení provozuschopnosti domu min. 500-700 tis.Kč. Z příslušenství jen kůlna ve dvoře připojená k obytné části v havarijním stavu – neoceňuje se z důvodu, že náklady na rekonstrukci by byly srovnatelné s pořízením nové kůlny. Oplocení ze strojového pletiva již neplní svůj účel. .Vstup do domu z ulice bez závětří. Celkový stav domu podprůměrný. Znalec stáří domu odhaduje dle použitých konstrukčních a architektonických prvků na min 100 let. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. st 113 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 288 m2 Pozemek parcela č. 298/1 druh: zahrada výměra 260 m2 Pozemek parcela č. 298/2 druh: ostatní plocha – ostatní komunikace výměra 9 m2 Pozemek parcela č. 298/3 druh: ostatní plocha – ostatní komunikace výměra 11 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
–8–
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 156 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 192 c) Věcná břemena 1) Věcná hodnota
–9–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Jičín Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 156 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 192 c) Věcná břemena 1) Věcná hodnota Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 156 Jednotkové množství:
=
981,26 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 981,26 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 83,333 % Odpočet opotřebení: 3 140 032,– Kč × 83,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 156 – zjištěná cena:
3 200,– Kč/jedn. =
– =
3 140 032,– Kč 3 140 032,– Kč
2 616 682,87 Kč 523 349,13 Kč 523 349,13 Kč
– 10 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 156 – § 26a Podlaží: Název přízemí krov Součet:
Výška 5,00 m 3,80 m 8,80 m
Podlažnost:
Zastavěná plocha (15,50×5,90)+(7,50×5,0) 19,90×8,90
306,06 / 128,95
= =
128,95 m2 177,11 m2 306,06 m2
= =
644,75 m3 336,51 m3 981,26 m3
= 2,37
Obestavěný prostor (OP): přízemí 5,00 × ((15,50×5,90)+(7,50×5,0)) krov 3,80/2 × 19,90×8,90 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Pecka Počet obyvatel: 1 275 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 828,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 6 Zdravotní zařízení III. Ordinace praktického a odborného lékaře a
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03 0,03 0,03
– 11 –
další zařízení III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
7 Veřejná doprava 8 9 10 11
0,04 0,00 –0,06 0,00 –0,01
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,070
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,08 –0,05 0,00 –0,05 0,00 0,00 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,182
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 156 – zjištěná cena:
0,900 × 1,070 × 0,182 = 3 828,– × 0,175 =
0,175 669,90 Kč/m3
981,26 × 669,90 =
657 346,07 Kč 657 346,07 Kč
– 12 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 156 Jednotkové množství:
=
981,26 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 981,26 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 20) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 3 140 032,– Kč × 83,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 140 032,– Kč 3 140 032,– Kč
2 616 682,87 Kč 523 349,13 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 528 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 240 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,009 1,349 1,689 2,029 2,369
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí
Zatřídění A C C E E C B C C C C D B A
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5
Ci × vk 5,045 8,445 5,067 11,845 11,845 8,445 6,745 8,445 8,445 8,445 8,445 4,058 6,745 5,045
– 13 –
Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A A A A A D A
5 5 1 5 1 5 5 92
5,045 5,045 1,009 5,045 1,009 10,145 5,045 139,408
Koeficient k = 139,408 / 92 = 1,5153 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
1,5153 793 030,94 Kč
Rodinný dům č.p. 156 – zjištěná cena:
793 030,94 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 192 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 37,04 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 275 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 275 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 113 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 288 37,04 102,7778 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 298/1
× ×
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 260 37,04 41,1111 2
2,146 1,293 Cena [Kč] 29 600,01
2,146 1,293 0,400 Cena [Kč] 10 688,89
– 14 –
§ 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
2,146 1,293
Jednotková cena [Kč/m2] základní upravená 37,04 66,6720†
Název Parc. č. Výměra [m2] Cena [Kč] ostatní plocha 298/2 9 600,05 ostatní komunikace ostatní plocha 298/3 11 37,04 66,6720† 733,39 ostatní komunikace Součet: 20 1 333,44 †) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 192 – zjištěná cena:
41 622,34 Kč 41 622,34 Kč
b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky na LV číslo 192 Ocenění pozemků indexovou metodou zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 113 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní centrum B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč zahrada p.č.: 298/1 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní centrum B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá
102,–
1,50 1,50 0,40 1,30 1,00 1,50 1,755 000 179,01 288,00 51 554,88 41,–
1,50 1,50 0,40 1,30 1,00
– 15 –
F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč ostatní plocha - ostatní komunikace p.č.: 298/2 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní centrum B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč ostatní plocha - ostatní komunikace p.č.: 298/3 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Výsledná cena pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 192 – zjištěná cena:
1,50 1,755 000 71,96 260,00 18 709,60 66,–
1,50 1,50 0,40 1,30 1,00 1,50 1,755 000 115,83 9,00 1 042,47 66,– 1,00 1,50 0,40 1,30 1,00 1,50 1,170 000 77,22 11,00 849,42 72 156,37 Kč 72 156,37 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcná hodnota Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Novojičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 17 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 156 obec Pecka je před rekonstrukcí, která započala výměnou oken.. V současné době se již ukazuje, že kompletní rekonstrukce vč. vodorovných a svislých konstrukcí jsou ekonomicky náročnější, nebo minimálně srovnatelná než výstavba nového domu na klíč.
– 18 –
Avšak jedná se o poměrně rozlehlý a architektonicky zajímavý rodinný dům zapadající do koloritu místa. Avšak rekonstrukce bude vyžadovat investice min 500-700 tis, což je nutno při analýze ceny vzít v úvahu. Městys Pecka je perspektivní obec na okraji českého ráje se sjezdovkou nedaleko centra obce s poměrně nízkou nezaměstnaností. . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 19 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
41 620,– Kč 523 350,– 657 350,– 793 030,– 700 000,– 72 160,– 772 160,– 0,– 800 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 800 000,– Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV 192 k.ú. Pecka, obec Pecka 2. KM k LV 192 k.ú. Pecka, obec Pecka 3. mapy místa 4. fotopřílohy
