Odhad tržní hodnoty č. 2376
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00662/11-040 ze dne: 8.2.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00662/11-040
Podle stavu ke dni 13. 6. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 13. 6. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 243/6 Druh: vodní plocha Parcela č. 337 Druh: orná půda Parcela č. 404/257 Druh: vodní plocha zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj , Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00662/11-040 ze dne 8.2.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj , Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 je druh: orná půda, využívána jako zemědělská půda, vodní plocha využívané jako vodné plocha
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 6. 2013 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00662/121-040 ze dne 8.2.2013 - LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice - KM k LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice Bochoř (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Pardubice Kostěnice Kostěnice (670570)
List vlastnictví číslo: 269 Vlastník: Ligmajerová Lucie Hamerská 394, 58263 Ždírec nad Doubravou
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaní na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj , Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
–4–
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty:
–5–
A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. okolní zástavba Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 35800 je stanovena cena 11,59 Kč/m2 Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 20,86 Kč Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Kostěnice 6,26 Kč/m2 + přirážky 100 %
Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Pozemek
parcela č. 243/6 vodní plocha – koryto vodního toku umělá výměra 720 m2
Vodní tok Kostěnický potok Situovaný na V od zastavěného území obce
–6–
Pozemek
parcela č.337 orná půda výměra 4316 m 2
BPEJ 31100 výměra 4316 m2 Pozemek situován v extravilánu obce Kostěnice východně od zastavěného území obce Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ
35800
Region:
teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C:
2500 - 2800
Vláhová jistota: 4-7 Suchá vegetační období: 10 - 20 dní
Expozice:
všesměrová
Průměrná roční teplota: 7°C - 9°C Roční úhrn srážek: 550 - 700 mm
Sklonitost:
rovina
Hloubka půdy:
Skeletovitost:
hluboká
0° - 3°
>60 cm Půdní typy:
Hnědozemě modální včetně slabě oglejených
Podloží: Váha:
spraše a soliflukční hlíny (prachovice) středně těžké s těžší spodinou
Skeletovitost: Vododržnost:
bez skeletu s příznivými vlhkostními poměry
Pozemek
žádná, s příměsí
do 10%
parcela č. vodní plocha – koryto vodního toku umělá výměra 720 m 2
Vodní tok Kostěnický potok Situovaný na JZ od zastavěného území obce Kostěnice.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 269 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Pardubice Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 269 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 269 – § 29, 31
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 105,– Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 523 obyvatel v obci. § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 50–100 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 100 % Úprava celkem: + 100 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
2,000 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 31100 4 316 12,85 25,7000
Cena [Kč] 110 921,20
Název orná půda
Parc. č. 337
§ 31 odst. 5 – Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti Kp:
1,000
–8–
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 720 105,– × 7 % 10,0000*
Název Parc. č. vodní plocha 243/6 koryto vodního toku umělé vodní plocha 404/27 492 105,– × 7 % 10,0000* koryto vodního toku umělé Součet: 1 212 *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m2 Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 269 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 7 200,–
4 920,–
12 120,– 123 041,20 Kč 123 041,20 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Pozemky na LV 269 jsou situovány v extravilánu obce Kostěnice. Profil a výměra a geomorfní podmínky a zařazení mimo územního plánu pozemku zde neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda, nebo vodní plocha koryta vodního toku. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Pro odhad obvyklé ceny znalec stanovil cenu v úrovni BPEJ. Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 31100 je stanovena cena 12,85 Kč/m2 Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 100 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 25,70 Kč. Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Kostěnice 6,26 Kč/m2 s přirážkou + 100 %. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 10 –
Cena pozemků podle BPEJ + přirážky Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
123 040,– Kč 0,– Kč 123 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 123 000,– Kč Cena slovy: jednostodvacettřitisíce Kč
– 11 –
D. Seznam příloh 1. LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice 2. KM k LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice 3. mapy místa 4. mapy LPIS (registr zemědělské půdy
