Odhad tržní hodnoty č. 2374
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02139/10-052 ze dne: 8.2.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02139/10-052
Podle stavu ke dni 20. 5. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 20 stran textu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 20. 5. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 250 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 107/10 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 159 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 250. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Rokytno , katastrální území Rokytno na LV č. 294 pro účely pr exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 021369/10-052 ze dne 8.2.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 147 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Rokytno , katastrální území Rokytno na LV č. 294 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 5. 2013 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 021369/10-052 ze dne 8.2.2013 - LV 294 k.ú. Rokytno, obec Rokytno - KM k LV 294 k.ú. Rokytno, obec Rokytno (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Pardubice Rokytno Rokytno (741078)
List vlastnictví číslo: 294 Vlastník: Bízek Robert č.p. 26, 35201 Podhradí
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro obec Rokytno , katastrální území Rokytno na LV č. 294 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
–4–
Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.
–5–
Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
1.
Prodej rodinného domu 5+2 s dvojgaráží a dalšího domu v obci Počaply. Dům prošel rekonstrukcí v roce 2009. Vhodné na bydlení i jako sídlo firmy. Podlahová plocha domu 220 m2, v přízemí byt 2+1 a v 1. patře 3+1, nová zateplená střecha, nová kuchyňská linka, 2 koupelny, WIFI. Možnost parkování na pozemku - zámková dlažba. Klidné místo. Cena 3 990 000 Kč
–6–
2.
RD 5+1 v obci Sezemice, obec je vzdálená 8 km od Pardubic. Jedná se o samostatný patrový dům po kompletní rekonstrukci, která byla ukončena v roce 2004, dům je dispozičně řešen: v přízemí se nachází prostorný obývací pokoj s jídelnou, který je propojený s kuchyní, pokoj, samostatné WC a koupelna, v patře jsou 3 samostatné pokoje, společné WC s koupelnou, vstup do podkroví, které může sloužit jako odkládací prostor. U domu se nachází venkovní zastřešený bazén( vyhřívaný s protiproudem), pergola s posezením a krbem, zastřešené stání pro 1 vozidlo. Tento dům je mimo hlavní silnici. Veškerá občanská vybavenost v místě. Cena 3 190 000 Kč
3.
Prodej patrového rodinného domu na strategickém místě v centru Sezemic. Vnitřní prostory po celkové rekonstrukci, 2 byty 3+1. Na zahradě ovocné stromy a keře, vytrvalé byliny a studna užívaná k zalévání. Majitel pokračuje v zateplování půdních prostor a dostavění venkovní terasy. Možnost zabudování fotovoitaky za poloviční cenu cena 2 850 000 Kč
4.
Samostatný rodinný dům Sezemice cena 4 950 000 Kč
5.
Samostatný rodinný dům Sezemice cena 2 980 000 Kč
6.
Samostatný rodinný dům Sezemice cena 3 490 000 Kč
7.
Prodej zrekonstruovaného RD s obytným podkrovím s celkovou dispozicí 3+1. V přízemí se nachází vstupní veranda, předsíň, kuchyň, obývací pokoj se vstupem do zahrady, ložnice,koupelna a WC. V podkroví je 1 velký pokoj (je zde možnost rozšíření o další místnost).Vytápění domu je lokální plynové. Voda a kanalizace obecní. U domu je okrasná zahrada s pergolou a nadzemním bazénem. Příslušenstvím domu je garáž s kolnou. Zastavěná plocha 100 m2, obytná plocha 112 m2.
–7–
Celková výměra pozemku 591 m2. Cena 2 250 000 Kč 8.
prodej rodinného domu 4+1 s obytnou plochou 200m2 a pozemkem o celkové výměře 866 m2. Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům s příslušenstvím v obci Holice. Ve sklepě domu se nachází garáž s nájezdem, dílna, prádelna a plynová kotelna. V přízemí domu je vstupní veranda, chodba, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna a WC. V podkroví domu jsou dvě obytné místnosti s lodžií, WC a půda. Na pozemku se nachází stodola, která slouží jako dílna, garáž a sklad. Dům je napojen na rozvod elektřiny, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Vytápění domu je nefunkční a bylo řešeno starším plynovým kotlem (radiátory byly demontovány). Celkový stav domu odpovídá jeho staří cca 26 let a jsou zde nutné různé stavební a technické úpravy Cena 1 990 000 Kč
9.
samostatně stojící jednopodlažní rodinný dům v obci Holice pozemku 1008m2. Dům je dispozičně řešen bytem 4+kk a to ze tří samostatných pokojů, kuchyně s jídelním koutem propojené s prostorným obývacím pokojem se vstupem na zahradu, koupelnou s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního a podlahového topení nebo krbová kamna. Součástí domu je vestavěná garáž, jeho celková zastavěná plocha je 145m2. Jedná se o novostavbu dokončenou v roce 2008 Cena 2 990 000 Kč
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.159 na pozemku par. č. st 250 s příslušenstvím a pozemky je situován na okraji obce Rokytno, s výjezdem na komunikaci regionálního významu. č. 298 Rodinný dům č.p.159 Rodinný dům č.p. 159 jewhož stáří odhaduje znalec do 30 let je situován na okraji obce Rokytno v urbanizovaném území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami při místní obslužné komunikaci s výjezdem na komunikaci regionálního významu č. 298 procházející obcí. Dům je řešen jako koncový řadový rodinný dům se 2 nadz. Podl s pultovou střechou. Dům je orientován hlavními místnostmi na sever a jih a na těchto stranách jsou situovány i balkony. Dům je řešen s vchodem z ulice do suterénu a z tohoto je schodiště do 1 a 2 NP. Dům je delší dobu neobydlen a absence údržby se negativně podepsala na technickém stavu. Opadané (nedokončené obklady suterénu), okna s oprýskanou barvou a lze předpokládat, že rodinný dům nebyl v zimních měsících temperován, lze počítat i s narušenými vnitřními rozvody vody a topení. V obci Rokytno je plánována rychlostní komunikace R35, kdy stavba negativně zasáhne do „pohody“ obyvatel po dobu výstavby.
Pozemky
–8–
Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek
parcela č. st 250
Pozemek
parcela č. 107/10
druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 202 m2 druh: zahrada
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 294 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
výměra 148 m2
–9–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Pardubice Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 294 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
738,15 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 738,15 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 30 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 2 362 080,– Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – zjištěná cena:
3 200,– Kč/jedn. =
– =
2 362 080,– Kč 2 362 080,– Kč
708 624,– Kč 1 653 456,– Kč 1 653 456,– Kč
– 10 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název přízemí 1 NP Součet:
Výška 3,10 m 2,50 m 5,60 m
Podlažnost:
Zastavěná plocha 14,25×9,25 14,25×9,25
263,62 / 131,81
= =
131,81 m2 131,81 m2 263,62 m2
= =
408,62 m3 329,53 m3 738,15 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,10 × 14,25×9,25 1 NP 2,50 × 14,25×9,25 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Rokytno Počet obyvatel: 826 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 114,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 11 –
10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,9
Vi B –0,01 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 –0,06 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,567
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 1,000 × 0,567 = 3 114,– × 0,539 =
0,539 1 678,45 Kč/m3
738,15 × 1 678,45 =
1 238 947,87 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 238 947,87 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
738,15 jedn.
– 12 –
Ocenění: Jednotková cena: 738,15 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 30 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 2 362 080,– Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 362 080,– Kč 2 362 080,– Kč
708 624,– Kč 1 653 456,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 393 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 603 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,842 0,874 0,906 0,938 0,969
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo
Zatřídění A C E C E C B C C A B B A D A A C C A D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5
Ci × vk 4,210 4,530 2,907 4,530 4,845 4,530 4,370 4,530 4,530 4,210 4,370 1,748 4,210 4,690 4,210 4,210 0,906 4,530 0,842 4,690
– 13 –
Názor znalce Celkem:
C
5 92
4,530 82,128
Koeficient k = 82,128 / 92 = 0,8927 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,8927 1 476 040,17 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 476 040,17 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 294 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 826 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 250 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 202 35,– 104,9287 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 107/10
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 148 35,– 41,9715 2
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 294 – zjištěná cena:
=
2,146 1,397 Cena [Kč] 21 195,60
2,146 1,397 0,400 Cena [Kč] 6 211,78 27 407,38 Kč 27 407,38 Kč
– 14 –
b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky na LV číslo 294 Ocenění pozemků indexovou metodou zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 250 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč zahrada p.č.: 107/10 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 294 – zjištěná cena:
=
104,– 1,00 1,50 0,40 1,30 1,25 1,50 1,462 500 152,10 202,00 30 724,20 41,– 1,00 1,50 0,40 1,30 1,25 1,50 1,462 500 59,96 148,00 8 874,08 39 598,28 Kč 39 598,28 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100%
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000
– 15 –
Úročitel (q): 1 + i
1,0000
qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Realitní trh pro Pardubicko (Královéhradecko) a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice
– 17 –
6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 18 –
Řadový koncový rodinný dům č.p. 159 obec Rokytno je t.č neobydlený. Dům je delší dobu neobydlen a absence údržby se negativně podepsala na technickém stavu. Opadané (nedokončené obklady suterénu), okna s oprýskanou barvou a lze předpokládat, že rodinný dům nebyl v zimních měsících temperován, lze počítat i s narušenými vnitřními rozvody vody a topení. Kladem nemovitosti je jeho poloha, kdy přibližná vzdálenost do Pardubic je 14 km a do Hradce Králové přibližně 16 km. Obě města mají větší možnosti zaměstnání a jsou krajskými městy s kompletní infrastrukturou. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 19 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
27 410,– Kč 1 653 460,– 1 238 950,– 1 476 040,– 1 240 000,– 39 600,– 1 279 600,– 0,– 1 480 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 480 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV 294 k.ú. Rokytno, obec Rokytno 2. KM k LV 294 k.ú. Rokytno, obec Rokytno 3. mapy místa 4. fotopříloha
