Odhad tržní hodnoty č. 2364
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065Ex 00140/11-027
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 00140/11-02
Podle stavu ke dni 22. 4. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 22. 4. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č. 909/2 Druh: orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Praskačka , katastrální území Praskačka na LV č. 688 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00140/11-027 dne 17.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitosti pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Praskačka, katastrální území Praskačka na LV č. 688 jsou zemědělské pozemky zařazeny do územního plánu obce.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 4. 2013 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00140/11-027 dne 17.1.2013 - LV 688 k.ú Praskačka , obec Praskačka - KM k LV 688 k.ú Praskačka , obec Praskačka (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Hradec Králové Praskačka Praskačka (732915)
List vlastnictví číslo: 688
–3–
Vlastník: Rachota Vojtěch Ing. adresa neznámá
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Praskačka , katastrální území Praskačka na LV č. 688 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
–4–
V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody:
–5–
Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Srovnávací metoda Nebyla použita z důvodu, že t.č. nebylo možné na trhu s nemovitostmi nalézt relevantní údaje k porovnání.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela č. 909/2 Druh: orná půda výměra 540 m2 Pozemek je situován na SZ okraji zastavěného území obce Praskačka v území dle územního plánu obce vedeném jako rezerva územního plánu pro rozvojové plochy bydlení. Pozemek svým situováním a velikostí nelze účelně využít ani jako zemědělská půda, ale ani pro výstavbu. Z územního plánu vyplývá, že pod pozemkem je vedení rozvodů el. sítě. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
–6–
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 688 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Hradec Králové Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 688 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 688 – § 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 105,21 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (1 010 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 010 je počet obyvatel v obci. § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
0,780 2,146 1,400
– – – –
10 % 5% 7% 22 % × × ×
–8–
Koeficient úpravy dle §32 odst.1: Název orná půda
Parc. č. 909/2
×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 540 105,21 51,7760 2
Pozemky na LV číslo 688 – zjištěná cena:
0,300 Cena [Kč] 27 959,04 27 959,04 Kč
a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 688 Ocenění pozemku indexovou metodou orná půda p.č.: 909/2 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku
Kč/m2
105,21
okrajová poloha v obci nepřipravený (syrový) pod 2 000 obyvatel obytné domy dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
0,60 0,50 0,40 1,30 1,00 1,00 0,156 000 16,41 540,00 8 861,40
ZJC
Pozemky na LV číslo 688 – zjištěná cena:
8 861,40 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Pozemky na LV 688 k.ú. Praskačka, obec Praskačka jsou situovány mimo zastavěné území obce Praskačka a v územním plánu jsou vedeny jako stavební pozemky.. Profil a výměra a zařazení dle územního plánu pozemku zde ale neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda, nebo zeleň (zahrada). Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce, kde je nyní vysoká nezaměstnanost a nízké využívání půdy celkově. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 10 –
Cena pozemků indexovou metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
8 860,– Kč 0,– Kč 8 900,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 8 900,– Kč Cena slovy: osmtisícdevětset Kč
– 11 –
D. Seznam příloh 1. LV 688 k.ú. Praskačka, obec Praskačka 2. KM k LV 688 k.ú. Praskačka, obec Praskačka 3. ÚP Praskačka (výřez+legenda) 4. mapy místa
