Odhad tržní hodnoty č. 2361
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00736/11-040 ze dne: 11. 1. 2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00736/11-040
Podle stavu ke dni 17. 3. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 17. 3. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č. 2565/107 Druh: orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Jezernice , katastrální území Jezernice na LV č. 797 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00736/11-040 ze dne 11.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Přerov pro obec Jezernice , katastrální území Jezernice na LV č. 797 je zemědělský pozemek užívaný jako zahrada, oceněno jako zahrada.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 3. 2013 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00736/11-040 ze dne 11.1.2013 - LV 797 k.ú Jezernice , obec Jezernice - KM k LV 797 k.ú Jezernice , obec Jezernice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - fotopříloha
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Přerov Jezernice Jezernice (659401)
List vlastnictví číslo: 797
–3–
Vlastník: Vaněková Pavla Nová 1823, Hranice I-Město, 75301 Hranice
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Přerov pro obec Jezernice , katastrální území Jezernice na LV č. 797 souhlasí se skutečností. Stavba chaty není zapsána na LV 797.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena
je stanovována různými
–4–
metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty:
–5–
A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality i z hlediska územního plánu celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny jsme porovnali V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem (0,6 – 0,7) odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami . Pro srovnání chat byly použity tyto nemovitosti:
–6–
1.
Nabízíme k prodeji podsklepenou chatu 3+1 s dílnou. Dispozičně v přízemí předsíň, kuchyňka a pokoj s krbovými kamny, koupelna se sprchovým koutem a WC. V 1. patře ložnice a pokoj se samostatným vstupem. Venkovní sprcha, udírna,letní kuchyň. Je zde zastřešené posezení . Zahrada je v mírném svahu. V okolí jsou lesy a koupání. Chata je udržovaná, vhodná pro kutila nebo zahrádkáře. Cena 450 000 Kč
2.
Prodej rekreační chaty v krásném prostředí osady Boňkov, zastavěná plocha 63 m2. Chata je podsklepená s dílnou, dřevák a pergola. Dispozičně má chata verandu, kuchyni, pokoj a WC, v podkroví je ložnice. Chata se nabízí včetně vybavení Cena 300 000 Kč
3.
k prodeji plně zařízenou chatu s velkou udržovanou, ovocnou a okrasnou zahradou v Lipníku nad Bečvou. Možnost výstavby RD. Na pozemku se nachází stromy všeho druhu, skleník, studna s pitnou vodou. Interiér je z poloviny obložen dřevem, s kuchyňkou, verandou a spaním min. pro 6 osob.V okolí je veškerá občanská vybavenost. Možnost sportovního vyžití. Ihned k dispozici. Cena 750 000 Kč
4.
Nabízíme Vám ke koupi chatu s velkým pozemkem v krásné lokalitě pod hradem Helfštýn. Chata se nachází uprostřed zahrady a je vybavena kuchyní a postelí. Jsou zde 2 místnosti a terasa s přístřeškem na posezení. Je zde zavedena elektrika. Na zahradě jsou ovocné sady a možnost další přístavby. Cena 399 000 Kč
5.
nabízíme ke koupi chatu se zastřešenou terasou v obci Kokory místní část Altýře. Chata nabízí maximální soukromí. Dispozičně je chata řešena jako 2+1. Elektřina rozvedena. Na hranicích pozemku studna. Vjezd zajištěn až k chatě. Místní komunikace udržovaná i v zimním období. Ideální místo pro rodinnou rekreaci, vhodné pro rybáře či milovníky přírody Cena 360 000 Kč
6.
rásnou a udržovanou chatu v Přerově u Laguny. Nemovitost se nachází v klidném prostředí nedaleko města, v dosahu MHD. Vytápění pomocí kamen na tuhá paliva, která vytopí celou chatu. Podlaha v chalupě je betonová. V chatě je k dispozici sklep, venkovní posezení, gril, udírna, skládací bazén. Přípojka elekřiny je v chatě, vodní pramen na pozemku – vlastní studna. Zahrada se vzrostlými stromy je udržovaná, v zadní části chaty je kůlna, využívaná jako dřevník a skladiště. Autem lze přijet až k chatě.. cena 270 000 Kč.
7.
Nabízíme prodej zděné chaty v kolonii Ořechy. Chata je podsklepená, pokoj s kuchyňským koutem, venkovní krb a udírna, pergola a vrtaná studna. Zeleninová a ovocná zahrada, parkovací místo a pěkný výhled do krajiny. Cena 180 000 Kč
–7–
Popis oceňované nemovitosti. Rekreační chata na pozemku parcela č. 2565/107 k.ú. Jezernice, obec Jezernice je situována mimo sídelní část obce v části s místním názvem Zadní Familie která je jihovýchodně od centra obce Jezernice v urbanizovaném území zahrad a rekreačních objektů. Chata nemá ev. Číslo byla zjištěna z pohledové mapy a skutečného ohledání pozemku z vnější strany bez vstupu na pozemek. Rozměry zjištěny kombinací metod porovnávací, poměrové užitím standardních prvků. Jde o přízemní nepodsklepenou chatu se zvýšeným sedlovým krovem, krytým vlnovkovou krytinou, svislé konstrukce jsou dřevěné s vyjímkou severní strany, která dle dokumentace je montovaná opatřená vnější hladkou omítkou s přistavěným komínem vytápění . Z toho důvodu je stěna hořlavá a tudíž všechna svislé stěny dřevěné montované konstrukce opatřené nátěrem. Vytápění lokální na TP. El. přípojka, přípojka vody a kanalizace nebyly zjištěny. Suchý záchod mimo. Voda donášena z blízké studny, Stáří odhadem do 5 let.vnitřní vybavení ohledáním nešlo zjistit a proto hodnoceno na základě připojených inž. sítí jako standardní. Příslušenství k nemovitosti je kopaná studna a oplocení. Venkovní úpravy standardního rozsahu. Trvalé porosty se neoceňují.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Chata b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 797 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Přerov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Chata b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 797 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Chata Jednotkové množství:
=
299,20 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 299,20 jedn. × 1 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 5 roků Opotřebení: 20,000 % Odpočet opotřebení: 538 560,– Kč × 20,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Chata – zjištěná cena:
1 800,– Kč/jedn. =
– =
538 560,– Kč 538 560,– Kč
107 712,– Kč 430 848,– Kč 430 848,– Kč
–9–
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Chata – § 26 Podlaží: Název přízemní část krov Součet:
Výška 3,00 m 2,80 m 5,80 m
Zastavěná plocha 8,50×8,0 8,50×8,0
Obestavěný prostor (OP): přízemní část 3,00 × 8,50×8,0 krov 2,80/2 × 8,50×8,0 Obestavěný prostor – celkem:
= =
68,00 m2 68,00 m2 136,00 m2
= =
204,00 m3 95,20 m3 299,20 m3
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Jezernice Počet obyvatel: 649 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 054,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci oblasti 2 Přírodní lokalita I. Les ani vodní plocha je ve vzdálenosti nad 2000 m 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 6 Parkovací možnosti II. Dobré 7 Obchod a služby (okolí I. Žádné nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí
Pi 0,00 –0,10 0,00 0,00 –0,02 0,00 –0,05 0,00 0,00
– 10 –
10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,830
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce III. Montované na bázi dřevní hmoty 3 Střešní konstrukce II. Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení II. Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu úpravy a vedlejší stavby do chaty celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se III. Nad 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 1,0
Vi H
0,00 0,00 0,00 0,00 –0,06 0,00 0,00
0,03 0,00 1,25*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
1,213
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,830 × 1,213 = 3 054,– × 0,906 =
0,906 2 766,92 Kč/m3
299,20 × 2 766,92 =
827 862,46 Kč
Chata – zjištěná cena:
827 862,46 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Chata Jednotkové množství:
=
299,20 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 299,20 jedn. × 1 800,– Kč/jedn.
1 800,– Kč/jedn. 538 560,– Kč
– 11 –
Cena stavby:
=
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 5 roků Opotřebení: 20,000 % Odpočet opotřebení: 538 560,– Kč × 20,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
538 560,– Kč
107 712,– Kč 430 848,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 180 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 450 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,418 0,574 0,731 0,888 1,044
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 63,188 / 92 = 0,6868
Zatřídění A D E A E A A A A A A C A E D C C E A E E
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Ci × vk 2,090 4,440 3,132 2,090 5,220 2,090 2,090 2,090 2,090 2,090 2,090 1,462 2,090 5,220 4,440 3,655 0,731 5,220 0,418 5,220 5,220 63,188
– 12 –
× =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Chata – zjištěná cena:
0,6868 295 906,41 Kč 295 906,41 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 797 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 649 obyvatel v obci. § 28 odst. 4 – Pozemky nezastavěné – skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod. Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × 0,500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,146 Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × 1,425 Název orná půda
Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 2565/107 1 111 35,– 53,5159 2
Pozemky na LV číslo 797 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 59 456,16 59 456,16 Kč
b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky na LV číslo 797 Ocenění pozemku indexovou metodou orná půda p.č.: 2565/107 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku:
Kč/m2
68,69
průměrná stavebně částečně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá zhodnocení (1.0 - 1.5) Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2
1,00
ZJC
1,00 0,40 1,30 1,25 1,20 0,780 000 53,58 1 111,00
– 13 –
Kč
Cena pozemku Pozemky na LV číslo 797 – zjištěná cena:
59 527,38 Kč
b.3) Porovnávací hodnota b.3.1) Pozemky na LV číslo 797 Porovnávací pozemky: Lipník Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Hrabůvka Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Dlouhonice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Nětčice Dolní Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Lipná Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
59 527,38
20 493,– 2 277,00 9,– 0,800 7,20 1,00
Kč m2 Kč/m2
226 332,– 18 861,00 12,– 0,800 9,60 1,00
Kč m2 Kč/m2
31 369,– 2 413,00 13,– 0,800 10,40 1,00
Kč m2 Kč/m2
151 307,– 11 639,00 13,– 0,800 10,40 1,00
Kč m2 Kč/m2
424 281,– 18 447,00 23,– 0,800 18,40 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
– 14 –
Jezernice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
474 300,– 6 905,00 68,69 0,800 54,95 1,00
Kč m2 Kč/m2
7,20 18,49 54,95 54,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: orná půda Parcelní číslo: 2565/107 Výměra (V): 1 111,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 1 111,00 m2 × 54,– Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 797 – zjištěná cena:
59 994,– Kč 59 994,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem
– 16 –
nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Závažnou roli na realitním trhu v obci Bochoř hraje skutečnost nejistoty osudu letiště Bochoř. Rozhodnutí armády opustit letiště do konce roku 2013 se negativně odrazí na cenách nemov itostí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: u indexové metody kde je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. srovnávací metodou srovnává znalec nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Chata bez čp/če, nezapsána na LV na pozemku p.č. 2565/107 k.ú. Jezerniíce, obec Jezernice je situovaná mimo centrální část obce v části jihovýchodně od centra obce Jezernice v oblasti s místním názvem Zadní Familie v urbanizovaném území zahrad a rekreace. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 17 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Věcná hodnota pozemků Cena indexovou metodou Cena určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
59 460,– Kč 430 850,– Kč 295 910,– Kč 59 530,– 59 990,– 60 000,– 490 000,– 0,– 300 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 300 000,– Kč Cena slovy: třistatisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 18 –
D. Seznam příloh 1. LV 797 k.ú. Jezernice, obec Jezernice 2. KM k LV 797 k.ú. Jezernice, obec Jezernice 3. mapy místa 4. fotopříloha
