Odhad tržní hodnoty č. 2352
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00347/07-071 ze dne: 2.11.2012
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00347/07-071 Podle stavu ke dni 11. 3. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 24 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 11. 3. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění – odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny bytové jednotky č 1779/44 (byt) v budově – domě (ul. Zdeňka Štěpánka) č.p. 1779/15, nacházející se na pozemku parc. č. 3642, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 517/44150, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Poruba-sever, na listu vlastnictví č. 10233 a 10113 , pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle USN 065 Ex 00347/07-071 ze dne 2.11.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č 1779/44 (byt) v budově – domě (ul. Zdeňka Štěpánka) č.p. 1779/15, nacházející se na pozemku parc. č. 3642, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 517/44150, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Porubasever, na listu vlastnictví č. 10233 a 10113
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5. 3. 2013 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor USN 065 Ex 00347/07-071 ze dne 2.11.2012 - LV 10233 a 10113 k.ú.Poruba-sever, obec Ostrava - snímek KM k.LV 5944 a 2248 k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb , vyhlášky 460/2009 Sb, vyhlášky číslo 364/2010 Sb a vyhlášky 450/2012 Sb - Prohlášení vlastníka budovy - část - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - údaje ČSÚ pro rok 2012 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - informace o tržním nájemném Ostrava
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj:
Moravskoslezský
–3–
Obec: Katastrální území:
Ostrava Poruba-sever (715221)
List vlastnictví číslo: 10233 Vlastník: Duanes Alvarez Orlando Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava List vlastnictví číslo: 10113 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: 69/4 415 Bachan Jiří Bachanová Miroslava Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 2. Bajgar Tomáš Podíl: 66/4 415 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 3. Společné jmění manželů Podíl: 661/44 150 Barč Gűnter Barčová Vlasta Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 4. Berger Adam Podíl: 327/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 5. Biolek Petr Podíl: 651/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 6. Společné jmění manželů Podíl: 513/44 150 Bušovský Luděk Bušovská Kamila Zdeňka Štěpánka 1776/19, Poruba, 70800 Ostrava 7. Chabadová Lenka Podíl: 328/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 8. Společné jmění manželů Podíl: 328/22 075 Chalupa Michal Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava Chalupová Kavková Petra Mgr. Pjanovova 1655/5, Zábřeh, 70030 Ostrava 9. Společné jmění manželů Podíl: 327/22 075 Chrastina Břetislav Chrastinová Sylva Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 10. Chříbek Aleš Podíl: 344/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 11. Dančová Miluše Podíl: 328/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava
–4–
12. Duanes Alvarez Orlando Podíl: 517/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 13. Fridrich Jindřich Podíl: 517/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 14. Společné jmění manželů Podíl: 406/22 075 Gazda Martin Gazdová Pavlína Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 15. Společné jmění manželů Podíl: 344/22 075 Hanzlík Ivan Hanzlíková Kamila Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 16. Hejna Stanislav Kozinova 5212/9, Třebovice, 72200 Ostrava
Podíl: 659/44 150
17. Heřmanová Anděla Podíl: 326/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 18. Společné jmění manželů Podíl: 66/4 415 Holuscha Jiří Holuschová Miluše Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 19. Holuschová Renata Podíl: 343/22 075 Gen. Hrušky 1210/22, Mariánské Hory, 70900 Ostrava 20. Jakubková Hana Podíl: 687/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 21. Společné jmění manželů Podíl: 691/44 150 Jandák František Jandáková Ludmila Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 22. Janíková Zdenka Podíl: 258/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 23. Kantor Adam Ing. Podíl: 261/44 150 Karla Pokorného 1551/48, Poruba, 70800 Ostrava 24. Klézlová Ivana Podíl: 131/8 830 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 25. Klimšová Markéta Podíl: 164/22 075 Gregora Tajovského 934/13, Polanka nad Odrou, 72525 Ostrava 26. Kolbe Michal Podíl: 344/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 27. Konupčík Radim Ing. Podíl: 328/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 28. Kosubová Edeltruda
Podíl: 254/22 075
–5–
Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 29. Koštoval Petr Podíl: 513/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 30. Společné jmění manželů Podíl: 687/44 150 Krsička Pavel Krsičková Alena Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 31. Kupčová Kateřina JUDr. Podíl: 687/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 32. Kupka Petr Podíl: 13/1 766 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 33. Kupková Kateřina Podíl: 13/1 766 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 34. Společné jmění manželů Podíl: 131/8 830 Kus Jiří Kusová Helena Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 35. Langer Tomáš Krůčkova 749/17, Svinov, 72100 Ostrava
Podíl: 659/44 150
36. Společné jmění manželů Podíl: 689/44 150 Lištvan Jaroslav Ing. Lištvanová Jana Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 37. Společné jmění manželů Podíl: 137/8 830 Malík Rudolf Ing. Malíková Milada Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 38. Martínková Jana Podíl: 68/4 415 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 39. Společné jmění manželů Podíl: 687/44 150 Mastalerz Karel Mastalerzová Sylva Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 40. Matějásková Alenka Podíl: 513/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 41. Společné jmění manželů Podíl: 513/44 150 Matějka Miroslav Matějková Drahomíra Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 42. Společné jmění manželů Matějka Zdeněk Matějková Marie
Podíl: 66/4 415
–6–
Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 43. Společné jmění manželů Podíl: 803/44 150 Matera Petr Ing. Materová Daniela Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 44. Matýsková Hana Podíl: 513/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 45. Mazurová Zdenka Podíl: 659/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 46. Společné jmění manželů Podíl: 253/22 075 Milan Miloš Milanová Ivana Náměstí Václava Vacka 1671/11, Poruba, 70800 Ostrava 47. Mocek Jan Podíl: 511/44 150 Matěje Kopeckého 482/17, Poruba, 70800 Ostrava 48. Společné jmění manželů Podíl: 256/22 075 Mokroš Miroslav Mokrošová Jarmila Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 49. Němcová Marie Podíl: 328/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 50. Nocar Čeněk Podíl: 101/8 830 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 51. Společné jmění manželů Podíl: 69/4 415 Novák Jaroslav Nováková Věra Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 52. Ondračková Andrea Ing. arch. Podíl: 258/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 53. Pernická Markéta Větrná 6197/10, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 509/44 150
54. Piatek Zdeněk Podíl: 344/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 55. Pistovčák Vasil Podíl: 164/22 075 Evžena Rošického 1072/2, Svinov, 72100 Ostrava 56. Společné jmění manželů Podíl: 343/22 075 Pitala Oldřich Pitalová Danuše Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 57. Společné jmění manželů Pospěch Jiří
Podíl: 809/44 150
–7–
Pospěchová Iva Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 58. Prčíková Kristýna Slunná 304, 74766 Dolní Lhota
Podíl: 517/44 150
59. Procházka Vladimír Ing. Podíl: 513/44 150 Matěje Kopeckého 486/9, Poruba, 70800 Ostrava 60. Společné jmění manželů Podíl: 344/22 075 Randýsek Josef Randýsková Jarmila Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 61. Společné jmění manželů Podíl: 329/22 075 Rossmanith Oskar Rossmanithová Alžběta Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 62. Sláma Jan Ing. Kaštanová 868, 73934 Šenov
Podíl: 69/4 415
63. Stavební bytové družstvo Poruba Porubská 1015/17, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 328/22 075
64. Strháňová Pavla Kyjevská 1227/8, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 133/22 075
65. Střižík Vratislav Podíl: 261/44 150 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 66. Šáňa Jan Jandova 2878/3, Zábřeh, 70030 Ostrava
Podíl: 131/35 320
67. Šáňa Jiří Jandova 2878/3, Zábřeh, 70030 Ostrava
Podíl: 131/35 320
68. Šáňa Zdeněk Ing. Podíl: 131/17 660 Ahepjukova 2793/25, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava 69. Španělová Dita Podíl: 258/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 70. Společné jmění manželů Podíl: 691/44 150 Švarc Miloslav Švarcová Vladimíra Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 71. Tichý Jiří Ing. Podíl: 342/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/15, Poruba, 70800 Ostrava 72. Trávníčková Helena Budovatelská 450/9, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 327/22 075
73. Vágnerová Miroslava Podíl: 51/4 415 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 74. Vavřiňáková Petra
Podíl: 679/44 150
–8–
Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava 75. Společné jmění manželů Podíl: 517/44 150 Vomáčka Miroslav Vomáčková Vlasta Zdeňka Štěpánka 1779/17, Poruba, 70800 Ostrava 76. Vomočilová Marta Podíl: 253/22 075 Zdeňka Štěpánka 1779/13, Poruba, 70800 Ostrava
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava , pro obec Ostrava , katastrální území Poruba-sever na listu vlastnictví č. 10233 a 10113 souhlasí se skutečností. Zde znalec srovnával pouze formální stav.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů katastrálního úřadu . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nemovitost není pronajata. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
–9–
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s
– 10 –
vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů publikovaných Ministerstvem pro místní rozvoj - mapa nájemného. Zde bylo nájemné určeno z posudků soudního znalce a publikováno na uvedených stránkách ministerstva pro místní rozvoj ČR. Z toho vyplývá, že pro obec Ostrava, část obce Poruba publikované nájemné je v rozmezí 104114 Kč/m2 . Analýzou nabídek v RK pro oblast Poruba (ul. Z. Štěpánka) bylo nájemné zjištěno 99 Kč/m2 Průměrem bylo znalcem odhadnuto nájemné ve výši 99 Kč/m2 po započítání koeficientu vlivu zdroje. Zde znalec zvolil koficient 0,9 (běžně používaný ve znalecké praxi i v praxi RK je 0,8-0,9) . Bytový dům má dobrou polohu, výborný výhled je v klidové části města, v blízkosti centra a nákupního střediska a je relativně velký a účelně členěný vnitřní dispozicí ale sociologické klima je zde méně příznivé, právě kvůli velké koncentraci obyvatel.
Bytová jednotka 1779/44 ulice Zdeňka Štěpánka, Ostrava popis bytové jednotky Podlahové plochy bytu (PP): Název kuchyně pokoj pokoj předsíň koupelna WC sklep
8,80 18,10 14,10 5,10 2,10 1,00 2,50 51,70 Plocha balkonu 8,3 m2 se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky Vybavení náležející k jednotce -
Kuchyňská linka včetně dřezu a jeho napojení na vnitřní kanalizaci
-
Sporák plynový včetně uzavíracího kohoutu a připojovacího potrubí
-
Vestavěné skříně
-
Vana včetně napojení na vnitřní kanalizaci
-
WC mísa s nádrží
-
Mísicí baterie
-
Míchací baterie se sprchou
-
Listovní schránka
-
Zvonek
– 11 –
K vlastnictví knotky dále patří -
Nášlapná vrstva podlah
-
nenosné příčky
-
Bytové jádro
-
Vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní část oken a balkonových dveří
-
Vnitřní elektroinstalace k vč bytových pojistek (jističů), světel, zásuvek, vypínačů
Jednotka je ohraničena -
Vstupními dveřmi do jednotky včetně zárubně a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep)
-
Uzavíracím kohoutem plynu pro bytovou jednotku, elektrickými pojistkami (jističi) pro jednotku, hlavními uzavíracími ventily přívodu TUV a SV pro bytovou jednotku a napojením vnitřní kanalizace na kanalizační rozvody domu
-
Vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a zábradlí balkonu a vnitřních staveních konstrukcí které ohraničují jednotku
Součástí jednotky dále jsou -
Rozvody UT včetně otopných těles a uzavíracích resp regulačních armatur
-
Rozvody Teplé a studené vody včetně bytových vodoměrů a uzavíracích armatur
-
Rozvody plynu včetně uzavíracího kohoutu pro bytovou jednotku a napojení plynoměru
-
Vnitřní kanalizace po napojení na svislý kanalizační rozvod domu
K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velkosti 517/44150 na společných částech budovy a pozemku
8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 10113 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno - zajištění provozu tep. zařízení
– 12 –
2) Věcné břemeno Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 1779/44
– 13 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Ostrava 9
Popisy objektů Pozemek
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 10113 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno - zajištění provozu tep. zařízení Povinný (SBD Poruba) zřizuje ve prospěch oprávněného ( Zásobování teplem Ostrava a.s.) k budově č.p. 1779 v ul. Zdeňka Štěpánka, na pozemku parcela č. 3642 k.ú. Poruba-sever , městský obvod Ostrava-Třebovice, právo na umístění a zajištění provozu technologického zařízení k výrobě tepla pro vytápění, a to ve formě věcného břemene.
2) Věcné břemeno Povinný (SBD Poruba) zřizuje ve prospěch oprávněného ( Zásobování teplem Ostrava a.s.) k budovám - objektům k bydlení č.p. 1779/13 ul. Zdeňka Štěpánka, na pozemku parcela č. 3642 a 1779/15 ul. Zdeňka Štěpánka, na pozemku parcela č. 3642 zastavěná plocha v k.ú. Poruba-sever , městský obvod Ostrava-Třebovice, právo na umístění a zajištění provozu technologického zařízení k výrobě tepla pro vytápění, a to ve formě věcného břemene. Byt
c) Byt 1) Bytová jednotka 1779/44 Ocenění Pozemek
a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 10113 – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
– 14 –
Název Parc. č. zastavěná plocha a 3642 nádvoří
Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] 783 560,–
Pozemky na LV číslo 10113 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 438 480,– 438 480,– Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno - zajištění provozu tep. zařízení Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Zjištěná hodnota:
=
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–117,10 Kč
Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Zjištěná hodnota:
=
10 000,– Kč –10 000,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
10 000,– Kč –10 000,– Kč
517 / 44 150 –117,10 Kč –1
b.1.2) Věcné břemeno
517 / 44 150 –117,10 Kč –1 –117,10 Kč
Ceny věcných břemen – Obecná metoda: 1) Věcné břemeno - zajištění provozu tep. zařízení 2) Věcné břemeno Cena věcných břemen činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
–117,10 Kč –117,10 Kč –234,20 Kč –230,– Kč
– 15 –
Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 450/2012 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 1779/44 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 8,80 1,00 8,80 18,10 1,00 18,10 14,10 1,00 14,10 5,10 1,00 5,10 2,10 1,00 2,10 1,00 1,00 1,00 2,50 0,10 0,25 51,70 49,45
Název kuchyně pokoj pokoj předsíň koupelna WC sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 299 622 Indexovaná prům. cena (IPC): 21 870,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce –0,03 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované –0,08 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení
– 16 –
5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 6 Obyvatelstvo
II. Omezené
0,00
I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
–0,01
0,00 –0,01
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,870
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 –0,10 1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,781
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,870 × 0,781 = 21 870,– × 0,612 =
0,612 13 384,44 Kč/m2
49,45 × 13 384,44 =
661 860,56 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 438 245,80 Kč Spoluvlastnický podíl: × 517 / 44 150 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 5 131,89 Kč 5 131,89 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 666 992,45 Kč Bytová jednotka 1779/44 – zjištěná cena:
666 992,45 Kč
– 17 –
c.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. c.2.1) Bytová jednotka 1779/44 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 8,80 1,00 8,80 18,10 1,00 18,10 14,10 1,00 14,10 5,10 1,00 5,10 2,10 1,00 2,10 1,00 1,00 1,00 2,50 0,10 0,25 51,70 49,45
Název kuchyně pokoj pokoj předsíň koupelna WC sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 299 622 Indexovaná prům. cena (IPC): 21 870,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce –0,03 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované –0,08 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo –0,01 sousedních rodinných domech (RD) nebo
– 18 –
v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
0,00 –0,01
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,870
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 –0,10 1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,781
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,870 × 0,781 = 21 870,– × 0,612 =
0,612 13 384,44 Kč/m2
49,45 × 13 384,44 =
661 860,56 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = –234,20 Kč Spoluvlastnický podíl: × 517 / 44 150 Hodnota spoluvlastnického podílu: = –2,74 Kč –2,74 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 661 857,82 Kč Bytová jednotka 1779/44 – zjištěná cena:
c.3) Výnosová hodnota c.3.1) Bytová jednotka 1779/44 Výpočet ceny výnosovým způsobem
661 857,82 Kč
– 19 –
a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy pp 1 224,00 Kč × c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,20 % Náklady na údržbu RC × 0,05 % Pojištění RC × 0,02 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota
m2
51,70 m2
Kč/rok
51,70
63 280,80
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok
661 860,56 666 992,45 1 323,72 330,93 132,37 0,0300
roků
30
Kč/rok
14 019,69
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
0,– 0,– 15 806,71 47 474,09
Kč
0,0700 678 200,–
– 20 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2013 (resp. 2014). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2014, spíše však 2015 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Ostrava má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 21 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech výrazně nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Ostrava má průměrnou zaměstnanost. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i možnostech získat zaměstnání . Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech však můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi.
– 22 –
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Bytový dům č.p.1779/15 s bytovou jednotkou 1779/44 je situován na okraji města, v části Poruba. Situování bytového domu je však v dojezdové vzdálenosti MHD, na sídliši s bytovými domy výškovými. Sídliště disponuje dostatečnou infrastrukturou vč. zdrav střediska a školství. MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích byly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy oceňují. Hodnota věcného břemene však nemá vliv na celkový odhad obvyklé ceny.
– 23 –
Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných břemen obecná
438 480,– Kč –234,20 Kč
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
666 990,– 661 860,– 678 200,– 670 030,– 670 030,– 680 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 680 000,– Kč Cena slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 24 –
D. Seznam příloh 1. LV 10233, 10113 k.ú. Poruba-sever, obec Ostrava 2. KM k LV 10233 k.ú. Poruba-sever, obec Ostrava 3. prohlášení vlastníka budovy - část 4. smlouva o zřízení VB 5. Smlouva o zřízení VB 6. informace o nájemném - minist. pro místní rozv. 7. mapa místa 8. fotopříloha
