Odhad tržní hodnoty č. 2350
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00455/08-059 ze dne: 8.10.2012
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00455/08-059 Podle stavu ke dni 11. 3. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 11. 3. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 85 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 850/3 druh: ostatní plocha – jiná plocha Stavba (budova) rekreačního objektu č.e. 27 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 85 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Vítkov , katastrální území Nové Těchanovice na LV č. 85 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00455/08-059 ze dne 8.10.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost určena k rod. Rekreaci č.e. 27 s příslušenstvím a pozemky zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Vítkov , katastrální území Nové Těchanovice na LV č. 85 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7. 3. 2013 bez přítomnosti vlastníka. Znalec provedl vnější fyzickou prohlídku, vnitřní prohlídku nebylo možné provést. Údaje pro pomocnou metodu nákladovou (koeficient vnitřního vybavení) znalec hodnotil jako standardní dle standardů vnitřního vybavení dle vyhl 450/2012 Sb.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00455/08-059 ze dne 8.10.2012 - LV 85 k.ú. Nové Těchanovice , obec Vítkov - KM k LV 85 k.ú. Nové Těchanovice , obec Vítkov (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Vítkov Nové Těchanovice (706817)
List vlastnictví číslo: 85 Vlastník: Havlický Petr Zálužné č. evid. 27, Vítkov, 749 01
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Vítkov , katastrální území Nové Těchanovice na LV č. 85 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, ppis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
–4–
právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
–5–
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Pro použití porovnávací metody byly použity tyto nemovitosti: Rekreační chata na vlastním pozemku. Dřevostavba se sedlovou střechou. V přízemí společenská místnost, kuchyně, koupelna a WC, síň se schodištěm. V patře 2 ložnice. Voda vlastní zdroj. Vytápění krbovými kamny s vložkou ÚT. Vaření propanbutan. TV satelit. Elektřina 400V. Částečně
–6–
podsklepená. Příjezd po místní komunikaci, celoroční dostupnost. Pozemek se nachází 200m od řeky Moravice - pstruhový revír, na pokraji lesa, 10km od přehrady Kružberk. Cena 1090 000 Kč Velmi pěkná rekreační chata na rovinatém a slunném pozemku v Zálužné - Vítkov, poblíž řeky Moravice a lesa. Plocha zahrady 390m2. Chata je podsklepená, madzemní podlaží tvoří pochůzí zastřešená terasa, obývací pokoj s krbovými kamny, ložnice, kuchyňka a sprchový kout s WC, teplá voda, el. 220V. Jedná se o rekreační oblast s pěknou okolní přírodou, lesy, pstruhový revír v řece Moravici. Cena 840 000 Kč
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – chata č.e. 27 . na pozemku par. č. st 85 s vedlejší stavbou s příslušenstvím a pozemky je situován mimo centrální část obce Vítkov, v uzemí s místním označení Zálužné, k.ú. Nové Těchanovice .
Rodinná rekreace č.e. 27 Rekreační chata ev.č. 27 k.ú. Nově Těchanovice – Obec Vítkov, část obce (ZSJ) Zálužné. Rekreační chata se nachází v k.ú. Nové Těchanovice – základní sídelní jednotka Zálužné. Tato oblast je jako rekreační oblasti, kde se původně v minulosti dobývala břidlice. Místo kde je oceňovaná chata je bývalá skládka nepotřebné hlušiny takže okolní půda je jako neplodná a rovněž i základy jsou z tohoto materiálu. Přístup do této oblasti je z hlavní komunikace po polní nezpevněné komunikaci v délce 400 m. K vlastní nemovitosti je jen pěšina, doprava k chatě jen neznačenou cestou (polem). Chata je ve značně svažitém terénu na okraji lesíka vzniklého náletem a podkladový terén je břidličná suť. Chata je přízemní s podkrovím a dle zjištění byla jako chalupa dřevěnice. Z hlediska poškozování povětrnostními vlivy je v současné době přízemí obito lepenkou na několika místech poškozená. K původní části domu je v horní části provedena přístavba kolmo k podélné části a vzniklý prostor čtvercového tvaru je využíván jako dřevěná terasa s podpěrnými pilíři z volně skládané břidlice výšky 3,00 m při dolní části chaty a 1,40 m při horní části chaty. Krytina zvrdá, dům napojen na el. energii 380 V. Zdroj vody se nepodařilo zjistit i když jsou provedeny i venkovní rozvody. Dle situování komínu usouzeno na vytápění ZP zřejmě etážovým způsobem.Technický stav původní části dle zjištění na několika místech nahlédnutím pod poškozenou lepenku se odhaduje na 70%. Ve vzdálenosti cca 500 m je v dosahu restaurace a obchod smíšeným zbožím otevřené vždy odpoledne. V den prohlídky zavřeno, nebylo možno zjistit rozsah služeb. V blízkosti přehrada Kružberk v místě i autobusová zastávka 1 km od chaty. Přístavba k hl. budově je zřejmě nedokončená, nebo určená pro letní provoz.
–7–
K domu je příslušná vedlejší stavba a tato (do 25 m2) se zvlášť neoceňuje, její význam je vyjádřen v porovnávací metodě Účel využití Stavba objektu rodinné rekreace je využívána prvd k celoročnímu bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu i obcí v okolí Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována hlavními místnostmi naV-Z konfigura terénu stavba je situována na svažitém pozemku poloha vzhledem k centru mimo centrální část obce Vítkov v části Zálužné Převládající zástavba rodinná rekreace Inženýrské sítě Dle vnější prohlídky je Nemovitost
pdp napojena na všechny inž sítě
Doprava Obec Vítkov (ZSJ Zálužné) je dobře přístupná po komunikaci s okolními městy a obcemi včetně napojení na rychlostní komunikaci neregionálního významu V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V místě je téměř kompletní nabídka služeb Školství základní školy, MŠ, střední škola a gymnázium Zdravotnictví zdravotnické středisko a lékárna v místě Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace nebo sportovišť základní školy, pro rybaření vodní nádrž Kružberk, nebo místní pstruhové vodní toky.
–8–
Úřady městský úřad, pošta, telefon, policie, stavební spořitelna Pracovní možnosti v dosahu autobusových linek Životní prostředí vhodné k rekreaci Přírodní lokalita Les, přehrada, koryto vodního toku přirozené v blízkosti Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu Typ nemovitosti dřevěná chata rodinné rekreace, umožňující celoroční bydlení Možnosti dalšího rozšíření možnost dalšího rozšíření ano Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. st 85 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 107 m2 Pozemek parcela č. 850/3 druh: ostatní plocha - jiná plocha výměra 1761 m2 oceněno jako zahrada pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou a s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Chata b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 85
–9–
c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 10 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Opava Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Chata b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 85 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Chata Jednotkové množství:
=
451,01 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 451,01 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 2 164 848,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Chata – zjištěná cena:
4 800,– Kč/jedn. =
– =
2 164 848,– Kč 2 164 848,– Kč
1 082 424,– Kč 1 082 424,– Kč 1 082 424,– Kč
– 11 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Chata – § 26 Podlaží: Název 1 NP krov Součet:
Výška 3,00 m 3,40 m 6,40 m
Zastavěná plocha (8,0×11,0)+(4,30×2,90) 8,0×11,0
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,00 × ((8,0×11,0)+(4,30×2,90)) krov 3,40/2 × 8,0×11,0 Obestavěný prostor – celkem:
= =
100,47 m2 88,00 m2 188,47 m2
= =
301,41 m3 149,60 m3 451,01 m3
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Vítkov Počet obyvatel: 5 981 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 014,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci oblasti 2 Přírodní lokalita I. Les ani vodní plocha je ve vzdálenosti nad 2000 m 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost I. Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné
Pi 0,00 –0,10 0,00 –0,03 –0,02 –0,02
– 12 –
7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,830
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 2 Svislé konstrukce IV. Dřevěné srubové 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5 Vybavení III. WC ve stavbě 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu úpravy a vedlejší stavby do chaty 2 celkové ZP 25 m včetně) 8 Výměra pozemků užívané se III. Nad 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,7
Vi C
0,00 0,02 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
0,03 0,00 1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,794
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Chata – zjištěná cena:
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Chata
0,900 × 0,830 × 0,794 = 3 014,– × 0,593 =
0,593 1 787,30 Kč/m3
451,01 × 1 787,30 =
806 090,17 Kč 806 090,17 Kč
– 13 –
Jednotkové množství:
=
451,01 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 451,01 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 2 164 848,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 164 848,– Kč 2 164 848,– Kč
1 082 424,– Kč 1 082 424,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 840 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 090 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,776 0,834 0,892 0,949 1,007
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření
Zatřídění A C C C E B B B C C C C A E B C C E A
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1
Ci × vk 3,880 4,460 2,676 4,460 5,035 4,170 4,170 4,170 4,460 4,460 4,460 1,784 3,880 5,035 4,170 4,460 0,892 5,035 0,776
– 14 –
Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
E E
5 5 92
5,035 5,035 82,503
Koeficient k = 82,503 / 92 = 0,8968 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,8968 970 717,84 Kč
Chata – zjištěná cena:
970 717,84 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 85 – § 28, 29, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 71,93 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (5 981 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 981 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 85 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 107 71,93 139,3887
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Parc. č. ostatní plocha - jiná 850/3 plocha
× ×
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 761 71,93 55,7555 2
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
2,146 0,903 Cena [Kč] 14 914,59
2,146 0,903 0,400 Cena [Kč] 98 185,44
1,800 1,000
– 15 –
Název zemědělský pozemek
Parc. č. PZE 850/2, GP
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 5 192 2,85 5,1300 72614
Cena [Kč] 26 634,96
§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti Kp:
1,000
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní koef. sníž. upravená
Cena [Kč]
10,0000*
17 610,–
Název Parc. č. ostatní plocha - jiná 850/3 1 761 71,93 0,06 plocha *) cena byla upravena na 10 Kč/m2 podle § 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 85 – zjištěná cena:
157 344,99 Kč 157 344,99 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro menší obce v oblasti Kružberka má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti Jeseníků s dobrým přístupem a odpovídají infrastrukturou, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům – obcím.
– 17 –
Zájem o rekreační objekty v posledních třech letech výrazně klesl. Jediné chalupy, které se prodávají, jsou ty celoročně obyvatelné v blízkosti větších měst. Cenu si drží také chalupy v lokalitách přeměněných územním plánem na zástavbu rodinnými domy. Lidé je kupují kvůli pozemku. Pro takové objekty jsou požadavky jasné: dojezdová vzdálenost do velkých měst maximálně 20 – 30 kilometrů a přístup k domu po dobu celého roku, takovýto druh bydlení je pro řadu lidí alternativou k levným panelákovým bytům. Řada z nich tak zděné chalupy pořizuje jako své první bydlení. Statistika tedy potvrzuje, že lidé dnes kupují především celoročně obyvatelné chaty. Chaty sloužící jako alternativa k bytu ovšem nelákají jen mladé rodiny. typickými uživateli jsou manželé před důchodem, kteří chtějí stáří strávit v klidném prostředí. Byty ve městech tak zpravidla přenechávají svým dospělým dětem. Ceny chat a chalup oproti rekordním letům 2007 a 2008 propadly zhruba o třetinu a platí, že čím méně univerzální nemovitost, tím nižší cena. Nejméně lidé zaplatí za dřevěné chatky ze 70.- 80 let, které stojí na obecních pronajatých pozemcích, kdy se ceny přibližují téměř k ceně pozemku. Nejvyšší cenu si naopak drží taková stavení, která leží v lokalitách přeměněných územním plánem na zástavbu rodinnými domy. V takovém případě řada lidí kupuje chalupu jen kvůli pozemku. Starý dům pak zboří a postaví si nový. Podmínkou však pro naprostou většinu zájemců o rekreační objekty je přístup k nemovitosti po celý rok a fungující infrastruktura v místě, včetně dopravy, školství, zdravotnictví. Stavba chaty určené k rodinné rekreaci č.e 27 obec Vítkov , část obce Zálužné je situovaná v klidném příjemném místě, bez znečištění ovzduší a bez znečištění hlukem a otřesy. Oceňovaná nemovitost je však část roku obtížně přístupná.
Znalec hodnotí oceňovanou nemovitost jako špatně prodejnou z důvodu propadu realitního trhu. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 18 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
157 340,– Kč 1 082 420,– 806 090,– 970 720,– 806 000,– 0,– 970 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 970 000,– Kč Cena slovy: devětsetsedmdesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV 85 k.ú. Nové Těchanovice , obec Vítkov 2. KM k LV 85 k.ú. Nové Těchanovice , obec Vítkov 3. mapa místa 4. zeměpisná mapa fotopříloha
