Odhad tržní hodnoty č. 2347
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 02543/10-053 ze dne: 11.1.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02543/10-053 Podle stavu ke dni 21. 7. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 21. 7. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st. 489 druh: zastavěná plocha a nádvoří Stavba (budova) rodinného domu č.p.610 s příslušenstvím na pozemku parcela č st .489 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Dub nad Moravou, katastrální území Dub nad Moravou na LV č. 745 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02543/10-053 ze dne 11.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 489 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Dub nad Moravou, katastrální území Dub nad Moravou na LV č. 745 tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.4. 2013 za přítomnosti vlastníků.
4. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 745 k.ú. Dub nad Moravou , obec Dub nad Moravou - KM k LV č. 745 k.ú. Dub nad Moravou , obec Dub nad Moravou (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 745 7/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Olomouc Dub nad Moravou Dub nad Moravou (633275)
–3–
List vlastnictví číslo: 745 Vlastník: Šimek Josef Bolelouc 610, 78375 Dub nad Moravou
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Dub nad Moravou, katastrální území Dub nad Moravou na LV č. 745 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování
–4–
Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV
–5–
kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci.
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. 1.
adový rodinný dům v započaté rekonstrukci v obci Tovačov, ulice Ktp. Jaroše. Dům je o dispozici 2+1 + podkroví, které je vyklizené a připravené k výstavbě obytných místností. Celková výměra pozemku je 166 m2.V domě je nový el.bojler na ohřev teplé vody, nová izolace, částečná rekonstrukce vnitřní elektroinstalace, prohloubení sklepu, 2 nová střešní okna. Topení je plynové wafky, nebo na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná zdvojená, nové plastové vchodové dveře. Střecha je sedlová, krytina z pálené tašky - část do ulice, část střechy do dvora je pultová s plechovou krytinou. Parkování možné před domem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Za domem dvorek s posezením. V obci je veškerá občanská vybavenosti - ZŠ, MŠ, kino, knihovna, lékař, pošta, obchody. Cena 489 000 Kč.
–6–
2.
Rodinný dům Tovačov 2+1 s příslušenstvím, voda, elektřina, plyn, průjezd do dvora možno využít jako garáž, v blízkosti Tovačovských jezer. U domu je také zahrádka. Cena 750.000 Kč.
3. K prodeji RD v řadové zástavbě v Dubu nad Moravou, 12 km od Olomouce, dispozičně 1+1, který je určen k rekonstrukci. Dům je napojen na veškeré inž. sítě, rozloha 409 m2. Dále je na pozemku menší hospodářská budova a stodola. Lze také dokoupit stavební pozemek rozměru 995 m2, s příjezdem z druhé strany. Celková cena domu i s dalším stavebním pozemkem je 650.000 Kč.
4.
5.
rodinný dům s velkou zahradou v Tovačově, okr. Přerov. Jedná se o řadový, přízemní dům ze smíšeného zdiva před kompletní rekonstrukcí, se dvěma pokoji, kuchyní a velkou koupelnou s WC, s možností rozšíření do podkroví. Vytápění v domě - TP a el. přímotopy, voda obecní, plyn u domu. Za domem se nachází další přístavky a velká zahrada s ovocnými stromky - jabloně, švestky, ringle, meruňky, višeň, třešeň a ořech. Na zahradě jsou dvě studny. Zahrada je zároveň i další stavební parcelou s možností stavby nového domu, se samostatnou přístupovou cestou a veškerými IS. Tato parcela se nachází v klidné části obce s krásným výhledem do přírody. Cena 790 000 Kč řadový rodinný dům v započaté rekonstrukci v obci Tovačov na ulici Ktp. Jaroše. Dům je o dispozici 2+1 + podkroví, které je vyklizené a připravené k výstavbě dalších pokojů. Celková výměra pozemku je 166 m2.V domě je nový el. bojler na ohřev teplé vody, nová izolace, částečná rekonstrukce vnitřní elektroinstalace, , 2 nová střešní okna. Topení je plynové - wafky, nebo na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná zdvojená, nové plastové vchodové dveře. Střecha je sedlová, krytina z pálené tašky - část do ulice, část střechy do dvora je pultová s plechovou krytinou. Parkování možné před domem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Za domem dvorek s posezením. V obci je veškerá občanská vybavenosti Cena 610 000 Kč
6.
Tovačov nově postavený řadový jednopatrový RD 5+1 se zahradou, předzahrádkou, garáží a s možností zbudování půdní vestavby, 30 km od Brna. Zastavěná plocha 112 m2, zahrada 402 m2. Veškeré IS jsou přivedeny k domu a připraveny k napojení. V domě je dokončena rekonstrukce starší obytné části domu. Za domem je menší dvůr a zahrada. V obci je veškerá občanská vybavenost.
7.
RD 3+1 v obci Tovačov u Přerova. Dům je na velmi dobrém místě u náměstí obce. Dům je kompletně z cihel. Částečně podsklepený. Má sedlovou taškovou střechu. Zastavěná plocha 215 m2, obytná přibližně 80 m2, s možností půdní vestavby. V domě je započata celková rekonstrukce, možné dodělání po domluvě. V přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, dva pokoje, koupelna, toaleta a komora. V podkroví je prostorná půda možnost rozšíření na další obytnou plochu. Voda je obecní, odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Za domem je menší dvůr s kůlnou.
8.
2+1 v obci Bolelouc, cca 12 km od Olomouce. Jedná se o řadový, nepodsklepený, jednopodlažní objekt s půdními prostory. Dispozici tvoří původní bytová jednotka 2+1 vč. příslušenství, která je umístěna vpravo od průjezdu domu. Na ni navazuje hospodářská přístavba s dílnou, chlévy atd., Celková výměra pozemku je 389 m2. Nemovitost je určená k částečné rekonstrukci s možností rozšíření obytné části do půdních prostor. Dům je
–7–
napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění plynovými přímotopy, k dispozici i vlastní studna. Obec je součástí městyse Dub nad Moravou s dobře fungujícími službami a infrastrukturou Cena 690 000 Kč.
9.
prodej řadového koncového částečně podsklepeného domu s průjezdem do dvora v obci Dub nad Moravou. Zastavěná plocha a nádvoří 226 m2, dvůr a zahrádka. Střecha sedlová, plech. Voda a kanalizace obecní. Topení plynové Wafky. Plastová okna. Nová koupelna, rozvody vody a odpadu v plastu. Spíž, potravinový sklep. Možnost rozšíření o půdní prostory. Dům je volný ihned a okamžitě k bydlení. V obci kompletní občanská vybavenost. Cena 620 000 Kč
10.
2 rodinné domy v obci Dub nad Moravou, část Bolelouc. První dům je dvoupodlažní, samostatně stojící, nepodsklepený. Sestává ze dvou bytových jednotek 2+1. V přízemí je zádveří, WC, chodba se schodištěm, 2x pokoj, kuchyň, špajz a koupelna. V patře je chodba, 2x pokoj, kuchyň, špajz, koupelna, WC a velká terasa. Je postavený z cihel, tloušťka stěn 45 cm, střecha je sedlová, krytina - osinkocementové šablony, fasáda je drásaná, okna jsou kastlová dřevěná. Druhý dům - jedná se o rozestavěný dům - přístavbu, která je nepodsklepená. Stavba byla zahájena v roce 1992 - provedeny základy a svislé zdivo do výšky 1NP (základy provedeny z betonu s izolací proti zemní vlhkosti). Svislá konstrukce jsou zděné z plynosilikátových tvárnic. Cena za obě nemovitosti je 998.000 Kč.
Z realitního serveru www.gohome.cz¨, RK Sting Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.610 na pozemku par. č.489 s příslušenstvím je situován na okraji obce Dub nad Moravou základní sídelní jednotka (část obce) Bolelouc kde přilehlá komunikace tvořící komunikaci regionálního významu. popis rodinného domu č.p 610, ulice Palckého obec Dub nad Moravou, část obce Bolelouc Rodinný dům č.p. 610 obec Dub nad Moravou se nachází na okraji obce Dub nad Moravou , základní sídelní jednotka (část obce, osada) Bolelouc v urbanizovaném území rodinných domů typických pro oblast střední Hané, které tvoří řadovou zástavbu při komunikaci zpravidla se vchodem do obytné části a se vchodem do průběžné části rodinného domu ze kterého je přístup na nádvoří a zahradu. Oceňovaný rodinný dům jde patrový koncový dům v řadové zástavbě při komunikaci místního významu. Dům m á odpojeny inženýrské sítě. Rodinný dům není podsklepený s přímým vstupem z chodníku přilehlého ke komunikaci. Vstupní chodba je průchozí s možností vstupu na nádvoří, Vstup z přízemí do patra je po tesařsky zhotoveném dřevěném schodišti bez zábradlí. Původní okna domu jsou značně poškozené, neošetřované. K domnu je příslušná vedlejší stavba ve stavu zboru, v důsledku sesuvu půdy a klesání zadní části nádvoří. Vzhledem k tomu, že v rodinném domě neprobíhala ani temperance místností, dům je vytápěn kamny na tuhá paliva nebo přenosnými topidly dům je provlhlý, což svědčí i o absenci vodorovné
–8–
izolace. Dům má velmi zanedbanou základní. Pozemek parcela č. 489 druh zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem.
tvořící jednotný a funkční celek
Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání Trh s nemovitostmi Realitní trh pro Olomoucko (vč. městyse Dub nad Moravou ) má v nabídce dostatek nemovitostí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Všesměrová orientace konfigura terénu bytový dům č.p.610 je situován na mírně svažitém rovinném pozemku poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 610 je situován na okraji obce Dub nad Moravou, její základní sídelní jednotkou Bolelouc s urbanizovanou zástavbou rodinných domů a občanské vybavenosti s menší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované předzahrádkami
území rodinných domů vesnického typu se zahrádkami a
Inženýrské sítě Nemovitost není t.č. napojena na inženýrské sítě Doprava Měsys Dub nad Moravou je dobře přístupné po komunikaci nadregionálního významu spojující okolní obce a dále střední hanou se správním centrem oblasti a kraje městem Olomoucí. Obchod a služby Městys Dub nad Moravou disponuje základní soustavou obchodu a služeb Školství Dub nad Moravou disponuje kompletním základním školstvím, a mateřskou školkou Zdravotnictví k dispozici privátní ordinace praktických lékařů
–9–
Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Dub nad Moravou a a sportovní zařízení škol města Dub nad Moravou a. V katastru města Dub nad Moravou je kostel a hřbitov Úřady Městský úřad s matrikou, pošta Pracovní možnosti Mimo místo, obec má poměrně vysokou nezaměstnanost, která ve sledovaném období překročila 13 % Životní prostředí minimální hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita Žádný park a městský les v docházková vzdálenost Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovitosti - bytové jednotky Příslušenství nemovitosti Nutné odstranění příslušenství - velmi špatný technický stav, zbor Typ nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč pozemky parcela č. 489 druh: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 163 m2 tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 610 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 745 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 10 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Olomouc Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 610 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 745 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 610 Jednotkové množství:
=
783,34 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 783,34 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 2 193 352,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 610 – zjištěná cena:
2 800,– Kč/jedn. =
– =
2 193 352,– Kč 2 193 352,– Kč
1 754 681,60 Kč 438 670,40 Kč 438 670,40 Kč
– 11 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 610 – § 26a Podlaží: Název přízemí patro krov Součet:
Výška 3,00 m 2,70 m 3,40 m 9,10 m
Zastavěná plocha (7,0×14,60)+(1,50×4,0) (7,0×14,60)+(1,5×4,0) 7,0×14
314,40 / 108,20
Podlažnost:
= = =
108,20 m2 108,20 m2 98,00 m2 314,40 m2
= = =
324,60 m3 292,14 m3 166,60 m3 783,34 m3
= 2,91
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 × ((7,0×14,60)+(1,50×4,0)) patro 2,70 × ((7,0×14,60)+(1,5×4,0)) krov 3,40/2 × 7,0×14 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Dub nad Moravou Počet obyvatel: 1 570 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 876,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 12 –
6 Zdravotní zařízení 7 Veřejná doprava 8 9 10 11
II. Pouze ordinace praktického lékaře III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí III. Nižší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,04 0,00 0,06 0,00 –0,01
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,090
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7
Vi A –0,01 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 –0,01 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,193
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 610 – zjištěná cena:
0,900 × 1,090 × 0,193 = 2 876,– × 0,189 =
0,189 543,56 Kč/m3
783,34 × 543,56 =
425 792,29 Kč 425 792,29 Kč
– 13 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 610 Jednotkové množství:
=
783,34 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 783,34 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 2 193 352,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 193 352,– Kč 2 193 352,– Kč
1 754 681,60 Kč 438 670,40 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 342 300,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 348 600,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,780 0,784 0,787 0,791 0,795
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita
Zatřídění A C E C E A B B C B C C A D A
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5
Ci × vk 3,900 3,935 2,385 3,935 3,975 3,900 3,920 3,920 3,935 3,920 3,935 1,574 3,900 3,955 3,900
– 14 –
Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
C A A A E A
5 1 5 1 5 5 92
3,935 0,780 3,900 0,780 3,975 3,900 72,259
Koeficient k = 72,259 / 92 = 0,7854 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,7854 344 531,73 Kč
Rodinný dům č.p. 610 – zjištěná cena:
344 531,73 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 745 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 39,23 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 570 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 570 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 489 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 147 39,23 98,1627 2
Pozemky na LV číslo 745 – zjištěná cena:
2,146 1,166 Cena [Kč] 14 429,92 14 429,92 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 745 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 745 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Olomoucko (vč. Obce Dub nad Moravou a okolí) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 16 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Dub nad Moravou má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného (2011) období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, městys Dub nad Moravou přes 13 %. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je v obci Dub nad Moravou klesá počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel není nahrazen nově narozenými a přistěhovanými. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ městyse Dub nad Moravou . Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat že vyjímečný status obce Dub nad Moravou je daný jeho polohou, kdy leží krajského města Olomouce s dojezdovou vzdáleností do centra Olomouce. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny je však nutno uvažovat o spíše o minimálních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
– 17 –
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 610 obec Dub nad Moravou je sice obyvatelný, ale pro další užívání musí projít celkovou rekonstrukcí. ( kupř. jak vodorovných tak svislých konstrukcí, střechy, oken , inženýrských sítí a dalších konstrukčních prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti). Velmi negativní faktor mající vliv na obvyklou cenu je i skutečnost že rodinný dům nedisponuje vetším pozemkem v jednotném a funkčním celku s rodinným domem, ale pouze zastavěnou plochou a nádvoří, což je pro bydlení vesnického typu zcela nedostatečné. Celkově hodnotí znalec nemovitost jako podprůměrnou s velmi slabým postavením na trhu s nemovitostmi. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 18 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
14 430,– Kč 438 670,– 425 790,– 344 530,– 425 000,– 0,– 345 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 345 000,– Kč Cena slovy: třistačtyřicetpěttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV 745 k.ú. Dub nad Moravou, obec Dub nad Moravou 2. KM k LV 745 k.ú. Dub nad Moravou, obec Dub nad Moravou 3. mapy místa 4. fotopříloha pořízená znalcem
