Odhad tržní hodnoty č. 2342
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065Ex 01575/11-025 ze dne: 16.1.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01575/11-025
Podle stavu ke dni 23. 3. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 23 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 23. 3. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 5104 druh: zahrada Pozemek parcela č. 5105/4 druh: zahrada Pozemek parcela č. 5105/10 druh: zastavěná plocha a nádvoří Stavba (budova) rodinného domu č.p. 74/76 s příslušenstvím na pozemku parcela č 5105/10 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Zábřeh, katastrální území Zábřeh na Moravě na LV č. 2414 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Zábřeh na Moravě č.j. 065 Ex 01575/11-025 ze dne 16.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 74/76 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Zábřeh na Moravě, katastrální území Zábřeh na Moravě na LV č. 2414 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 3. 2013 bez přítomnosti vlastníka. Znalec provedl vnější fyzickou prohlídku, vnitřní prohlídku nebylo možné provést. Údaje pro pomocnou metodu nákladovou znalec hodnotil jako standardní dle standardů vnitřního vybavení rodinných domů dle vyhl 450/2012 Sb.
4. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 2414 k.ú. Zábřeh na Moravě , obec Zábřeh - KM k LV č. 2414 k.ú. Zábřeh na Moravě , obec Zábřeh na Moravě (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - portál města Zábřeh na Moravě – územní plánování - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Zábřeh Zábřeh na Moravě (789429)
List vlastnictví číslo: 2414 Vlastník: Společné jmění manželů Urbášek Jaroslav Urbášková Věra Havlíčkova 74/76, 78901 Zábřeh
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Zábřeh , katastrální území Zábřeh na Moravě na LV č. 2414 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nebylo zjištěno, že oceňovaná nemovitost je pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda
–5–
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost.
IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci.
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu.
–6–
Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
Pro srovnání byly použity nemovitosti 1.
Prodej řadového rodinného domu v Zábřeze v žádané lokalitě. V I. NP je garáž, prádelna, zádveří, chodba a sklad. Ve II.NP je obývací pokoj s jídelnou a krbem, kuchyň a WC. Ve III. NP, jsou 3 pokoje a koupelna (WC, vana, sprchový kout a 2 umyvadla). K domu patří pozemek o celkové výměře 201 m2. Cena: 2.300.000 Kč
2.
rodinný dům v Zábřeze, vhodný k bydlení i k podnikání? Máme pro Vás ideální nemovitost. Dům je dispozičně rozdělěn na dvě bytové jednotky 4+1, je celý podsklepen, má velkou garáž na 3 auta, dílnu, kotelnu i prádelnu. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva do ústředního topení, dále plynový kotel, který je výborný na přitopení v méně chladných dnech. Voda i kanalizace jsou obecní. Doporučujeme nemovitost k podnikání, možnost vybudování parkoviště před domem. Velkou výhodou jsou výborní sousedé a klidná okrajová část města, přesto velmi blízko k veškeré občanské vybavenosti. Cena 2 500 000 Kč prostorný řadový dům v klidné lokalitě města Zábřeh. Dům má 2. NP a 1.PP s celkovou dispozicí 4+1. V půdních prostorech je možno vybudovat další obytné pokoje. 1.NP se skládá ze vstupní haly, sociálního zařízení, kuchyně s jídelnou a prostorného obývacího pokoje, odkud je krásný výhled a také vstup na velmi udržovanou zahradu. Zde je k užívání zahradní posezení s krbem a udírnou, skleník a také technický přístavek. 2. NP se skládá ze tří pokojů, koupelny s WC a také dvou teras. V suterénu, odkud je další vstup na zahradu je garáž, prádelna, kotelna a také sklípek. Vytápění domu obstarává elektrický kotel plus kotel na tuhá paliva a ohřev vody zajišťuje el. bojler. Dům je z 90. let a je stále udržován v perfektním stavu. Cena 2 695 000 Kč prodeji stylovou vilu s velkou zahradou v zajímavé části města. Dispozice: Přízemí - vstupní hala se schodištěm do 2. NP, chodba, kuchyň, obývací pokoj, pokoj pro hosty, koupelna, WC a komora. Patro - prostorově totožné s přízemím. Součásti objektu jsou rozsáhlé půdní a sklepní prostory. Vila nabízí široké možnosti využití - bydlení a podnikání (sídlo firmy, kanceláře, ordinace, penzion atd.). Snadný příjezd i parkování. Cena 4 885 000 Kč rozestavěný přízemní rodinný dům s garáží v klidné části města Zábřeh, okres Šumperk. Objekt ve stavu výstavby, připraven na dokončení podle požadavků potencionálního majitele. Dispozice - chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dva pokoje, technická místnost, koupelna s vanou a sprch. koutem, samostatné WC a garáž. Napojen na IS. Atraktivní lokalita. Cena 2 477 000 Kč odinný dům 4+1 v blízkosti Zábřehu. Dům je po kompletní nákladné rekonstrukci.Nemovitost splňuje požadavky i velice náročnýh klientů.Je zde nová elektroinstalace,topení-vše v mědi,voda v plastu,nová střecha,nové dveře,podlahy,omítky,komín,gar.vrata,brána-vše v záruce.Dům je řešen na dvě části-klidová pro rodinu a společenská pro každodenní využití.Ve společenské části se nachází kuchyně,která má úžasný výhled až do zahrady domu,prostorná jídlena a obývací pokoj s dominantou rohovým krbem.Krb je plně funkční.Obývací pokoj je mezonetového typu s doplňky z bezpečnostního skla a nerezu.Nejen v obývacím pokoji je velice
3.
4.
5.
6.
–7–
vkusně řešeno osvětlení/let-diody/ a vstup na terasu.Terasa je prostorná a je zde naprosté soukromí-jižní strana.Z terasy můžeme vyjít na velkou zahradu nebo přes dvojgaráž na dvůr.V klidové části domu jsou pokoje pro děti,ložnice rodičů,koupelna a technická místnost.Vše je zpracováno s důrazem na detail a kvalitu.V rodinné koupelně se nachází vana,sprchový kout,toaleta a umyvadlo.Dále je zde k dispozci technická místnost,pro potřeby praní a sušení prádla.K domu náleží dvojgaráž s prostornou dílnou.V celém domě jsou použity kvalitní materiály,včetně oken,garážových vrat a dveří.Ve vstupu na dvůr je kovaná bezpečnostní posuvná brána.Voda z vlastní studny.Vytápění domu plynový kotel.K dispozici prostorná půda a sklep.Terenní úpravy jsou hotovy,kolem domu je zámková dlažba.Dům se nachází v klidné lokalitě v blízkosti Zábřehu s přímou dostupností na Mohelnici i Zábřeh a Šumperk Cena 4 400 000 Kč
7.
8.
9.
Rodinný dům o velikosti 6+kk v blízkosti centra města Zábřeh. V 1.NP je situován vstup se schodištěm do podkroví, prostorná kuchyň, obývací pokoj, dva pokoje, koupelna se sprch. koutem a WC. Do podkroví je situován obývací pokoj s kuch. koutem, pokoj a koupelna s WC. Dům je částečně podsklepen, topení na pevná paliva. Rekonstrukce (rozvody vody, odpadů a podlahy). Pozemek o výměře 354 m2. Cena 1 999 000 Kč RD v klidné části města Zábřeh. V 1.NP se nachází kuchyně, obývací pokoj, pracovna, ložnice, koupelna s vanou, sprchovým koutem a WC. Ve 2.NP je situována koupelna a 5 pokojů. Dům je po částečné rekonstrukci - nová euro okna, kuchyňská linka a koupelna. K domu náleží zahrada o výměře 628m2 s garáží. V domě se nachází 3 sklepy a nebytový prostor o výměře 44m2 vhodný jako provozovna nebo dílna. Cena 4 000 000 Kč rodinného domu se 2 byty v Zábřeze. V I. NP je vstupní hala, ze které jsou zřízeny vstupy do 2 bytů. 1. byt - přízemí (kuchyň, koupelna, WC, a pokoj + v podkroví 3 pokoje). 2. byt (1+2) se nachází v přízemí. K domu patří vedlejší stavba, garáž a pozemek o celkové výměře 685 m2. Objekt je vhodný k bydlení pro 2 rodiny i pro chov domácího zvířectva. Cena 1 900 000 Kč
10. Výborná lokalita, velká zahrada (508m2) s pergolou a samostatná garáž, tím vším se vyznačuje rodinný dům v Zábřeze. v přízemí dispozičně 3+kk, v patře 3+1 s velkým balkónem. V celém domě dřevěná okna i dveře (Eurookna). Střecha Bramac- rekonstrukce před dvěma lety. Možnost topení jak na tuhá paliva, tak na plyn do litinových radiátorů. Celý dům je podsklepen. Vodovod i kanalizace jsou obecní. V těsné blízkosti domu naleznete vše, co potřebujete potraviny, školu i školku Cena 3 335 000 Kč
Z realitního serveru WWW. Deltareal.cz a www.gohome.cz Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.74/76 na pozemku par. č. 5105/10 s příslušenstvím je situován na okraji obce Zábřeh kde přilehlá komunikace tvořící ulici Havlíčkova, která je místní komunikací města Zábřeh. popis rodinného domu č.p. 74/76 Rodinný dům řadový, koncový (dvojdomek) č.p. 74/76 obec Zábřeh se nachází blíže okraji města Zábřeh poblíž krytého bazénu naproti volnému prostranství tvořící veřejnou plochu. . Rodinný dům je dvoupodlažní s technickým přízemím a garážovým stáním.
–8–
Vstup do domu je po dvanácti venkovních předložených schodech bez podstupnic z materiálu dřevo (5x) a z materiálu beton (7x). ke vstupním dveřím do domu. Dům je z frontální části opatřen předsazenou konstrukcí, přečnívající přes nosnou zeď ( balkonem). V zadní části domu je vstup z technického přízemí na zahradu. Zadní část domu má taktéž předsazenou konstrukcí, přečnívající přes nosnou zeď ( balkon) bez ochranného zábradlí a terasu vzniklou nad přístavkem u technického podlaží. Dům má plochou střechu. Dle vnější prohlídky je dům v zanedbaném stavu, kdy údržba včetně oken je velmi zanedbaná. Kromě nebezpečí pádu u chybějících zábradlí však znalec nezjistil takové závady, které by bránily užívání domu. Dům je situován severní a západní částí k hrázi vodního toku umělého (Mlýnský náhon) tvořící rameno vodního toku přirozeného Moravská Sázava. Tato část města je poměrně klidná a dopravní provoz tvoří většinou obslužný provoz vlastníků nemovitosti, nebo návštěvníků krytého bazénu. V územním plánu je volná plocha za komunikací při frontální části domu vyznačena jako veřejné prostranství na je tedy více než pravděpodobné, že zde nebude v nejbližší době žádný větší stavební ruch. V novém územním plánu jsou jako stavební pozemky nově vymezeny parcely JZ od zadní části domu, které jsou však od rodinného domu poměrně vzdáleny, takže žádné větší omezení hlukem vlastníkům nemovitostí dle názoru znalce pravděpodobně nehrozí. Součástí nemovitosti – rodinného domu je: - oplocení ze strojového pletiva a bet. Prefabrikátů s bránou Stav oplocení je místy velmi špatný. Samostatně se oplocení neoceňuje, je součástí porovnávacího ocenění Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání Trh s nemovitostmi Realitní trh pro Šumpersko (vč. města Zábřeh) má v nabídce dostatek nemovitostí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Všesměrová orientace konfigura terénu bytový dům č.p. 74/76 je situován na téměř rovinatém pozemku poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 74/76 je situován poblíž okraji obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s menší než průměrnou koncentrací obyvatel
–9–
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů vyššího standardu se zahrádkami a předzahrádkami, služeb, školských zařízení a nákupního centra Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, tel služby ) Doprava Město Zábřeh na Moravě je dobře přístupné po komunikacích nadregionálního významu, železniční stanice Zábřeh na Moravě představuje významný železniční uzel a staví zde kromě osobních vlaků většina dálkových a mezinárodních rychlíků a Expresů. Obchod a služby město Zábřeh na Moravě disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb Školství Zábřeh na Moravě disponuje kompletním základním a středním školstvím, kde kupř. gymnázium Zábřeh je z hlediska vzdělání poměrně ceněné. Rozsáhlé je zde i učňovské školství jak v oblasti služeb, ekonomických oborech tak i ve strojírenských oborech. Zdravotnictví k dispozici je poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních lékařů Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Zábřeh a sportovní zařízení škol města Zábřeh. V katastru města Zábřeh na Moravě je obce s několika kostely různých církví Obec disponuje i hřbitovem. Úřady kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy obce z rozšířenou pravomocí. . Banky stavební spořitelny v místě. Obvodní oddělení policie v místě. Pracovní možnosti V místě, nebo v dosahu autobusových linek nebo železnice Životní prostředí Běžná hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita park - docházková vzdálenost Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovitosti Příslušenství nemovitosti
– 10 –
bez dopadu na cenu nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům řadový koncový (dvojdomek) Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření
Pozemky Pozemek
parcela č. 5104
druh: zahrada
výměra 74 m2
Pozemek
parcela č. 5105/4
druh: zahrada
výměra 383 m2
Pozemek
parcela č. 5105/10
druh: zastavěná plocha a nádvoří
výměra 170 m2
Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2414 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2414 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1 NP 1 PP 2 NP Součet:
Výška 3,10 m 2,00 m 3,20 m 8,30 m
Podlažnost:
307,11 / 96,57
Zastavěná plocha 8,70×11,10 8,70×13,10 8,70×11,10
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,10 × 8,70×11,10 1 PP 2,00 × 8,70×13,10 2 NP 3,20 × 8,70×11,10 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
96,57 m2 113,97 m2 96,57 m2 307,11 m2
= = =
299,37 m3 227,94 m3 309,02 m3 836,33 m3
= 3,18
=
– 12 –
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Zábřeh Počet obyvatel: 13 977 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 314,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 12
Pi):
Index polohy (IP = 1 + i=1
1,150
Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,05 0,04 0,05 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
– 13 –
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8
Vi A –0,01 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,666
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 1,150 × 0,666 = 3 314,– × 0,689 =
0,689 2 283,35 Kč/m3
836,33 × 2 283,35 =
1 909 634,11 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 909 634,11 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
836,33 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 836,33 jedn. × 4 600,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 600,– Kč/jedn. =
3 847 118,– Kč 3 847 118,– Kč
– 14 –
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 3 847 118,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 923 559,– Kč 1 923 559,– Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 923 559,– Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
836,33 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 836,33 jedn. × 4 600,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 600,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 3 847 118,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 847 118,– Kč 3 847 118,– Kč
1 923 559,– Kč 1 923 559,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 599 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 840 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,831 0,863 0,894 0,925 0,957
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě
Zatřídění A D E C E D
vk 5 5 3 5 5 5
Ci × vk 4,155 4,625 2,871 4,470 4,785 4,625
– 15 –
Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
D D D D D D C D A C C B A D C
5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
4,625 4,625 4,625 4,625 4,625 1,850 4,470 4,625 4,155 4,470 0,894 4,315 0,831 4,625 4,470 83,361
Koeficient k = 83,361 / 92 = 0,9061 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
0,9061 1 742 936,81 Kč 1 742 936,81 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 2414 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 131,21 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (13 977 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 13 977 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
10 % × × ×
1,100 2,146 0,952
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená
Cena [Kč]
Název
Parc. č.
+
– 16 –
Název Parc. č. zastavěná plocha a 5105/10 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 170 131,21 442,3006
Cena [Kč] 75 191,10
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100 2,146 0,952 0,400
Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 5104 5105/4
+
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 74 131,21 176,9202 383 131,21 176,9202 457
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 2414 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 13 092,09 67 760,44 80 852,53 156 043,63 Kč 156 043,63 Kč
b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky na LV číslo 2414 Ocenění pozemků indexovou metodou zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 5105/10 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce 5 000 až 20 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč zahrada p.č.: 5104 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2
442,– 1,00 1,50 0,70 1,30 1,25 1,00 1,706 250 754,16 170,00 128 207,20 131,21
– 17 –
Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 5105/4 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku
průměrná stavebně připravený 5 000 až 20 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
1,00 1,50 0,70 1,30 1,25 1,00 1,706 250 223,88 74,00 16 567,12
Kč/m2
131,21
průměrná stavebně částečně připravený 5 000 až 20 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
1,00 1,00 0,70 1,30 1,25 1,00 1,137 500 149,25 383,00 57 162,75
=
201 937,07 Kč
ZJC
Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 2414 – zjištěná cena:
201 937,07 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
0,– Kč
– 18 –
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 19 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko (vč. Obce Zábřeh okolí) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 20 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Zábřeh na Moravě má průměrnou nezaměstnanost, ale má navíc výhodu dopravní dostupnosti jak směrem do čech tak i do krajského města Olomouce a dále na sever na Ostravsko. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka převyšuje poptávku. Na druhou stranu je nutno konstatovat že vyjímečný status obce Zábřeh na Moravě , daný jeho polohou. s dobrou dopravní dostupoností do míst s potenciálem zaměstnanosti. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spíše o průměrných hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
– 21 –
Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný řadový koncový dům (dvojdomek) č.p. 74/76 obec Zábřeh je dle všech vnějších znaků obyvatelný , ale pro zajištění bezpečnosti je nutná částečná rekonstrukce. konstrukčních prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti. Celkově hodnotí znalec nemovitost jako průměrnou ale s dobrým postavením na trhu s nemovitostmi. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 22 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků indexovou metodou Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
1 909 630,– Kč 156 040,– Kč 1 923 560,– 1 742 940,– 1 900 000,– 201 940,– 1 750 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 750 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 23 –
D. Seznam příloh 1. LV 2414 k.ú. Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh 2. KM k LV 2414 k.ú. Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh 3. územní plán (výřez) města Zabřeh 4. mapy místa 5. fotopříloha
