Odhad tržní hodnoty č. 2338
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01995/10-035 ze dne: 16.1.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01995/10-035 Podle stavu ke dni 25. 5. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 25. 5. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 1654 druh: zastavěná plocha a nádvoří Stavba (budova) rodinného domu č.p. 490 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 1654. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Nová Paka , katastrální území Nová Paka na LV č. 1013 pro účely pr exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01995/10-035 ze dne 16.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 490 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Nová Paka , katastrální území Nová Paka na LV č. 1013 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 5. 2013 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01995/10-035 ze dne 16.1.2013 - LV 1013 k.ú. Nová Paka , obec Nová Paka - KM k LV 1013 k.ú. Nová Paka , obec Nová Paka (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Jičín Nová Paka Nová Paka (705128)
–3–
List vlastnictví číslo: 1013 Vlastník: SJM Rucz Alexandr a Ruczová Ludmila Šafaříkova 460, 50901 Nová Paka
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Nová Paka , katastrální území Nová Paka na LV č. 1013 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
–4–
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I
–5–
Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. 1.
Prodej rodinného domu v Nové Pace (18 km od Jičína), okr. Jičín; pozemek 1.102 m2, zastavěná plocha 76 m2. Dispozice: 1. PP – částečně sklep. Přízemí – zádveří, chodba, 2+kk, spižírna, koupelna, WC, garáž. Podkroví: – 2x pokoj, komora, topení: lokální TP. IS: elektro., obecní vodovod, studna, kanalizace, plyn (na hranici pozemku). Na zahradě dílna. Pěkné, klidné místo.. Cena 970 000 Kč
2.
Částečně zrekonstruovaná vilka (rekonstrukce celého přízemí, podlahy, koupelna a WC, omítky, okna, kotel, rozvod elektřiny, topení a radiátory, kuchyňská linka, vodorovná izolace. Vhodné i pro podnikání pro svou polohu v sídlišti (obchod, občerstvení,
–6–
pronájem parkovacích ploch,…). Cena 1 550 000 Kč 3.
Řadový RD v klidné části města se zahradou a krbem. Dispozice: zádveří, vstup. chodba, kuchyň se vstupem na terasu, jídelna, obýv. pokoj, koupelna + WC, schodiště. V 1. patře 2x pokoj, ložnice, koupelna, sam. WC, vstup na půdu - možnost vestavby. V suterénu sauna se sprchou a posezením, sušárna, dvojgaráž, dílna. Ve 2.PP se nachází 2x sklep s východem na zahradu. Cena 2 590 000 Kč
4.
Prodej zděného prostorného RD v centru města s velkou zahradou. Dispozice: vstup. chodba, kuchyň s jídelnou, obýv. pokoj, chodba, 2x pokoj, WC + koupelna, schodiště, 2x pokoj, půda. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Za domem velká zahrada z části ve svahu. Vytápění plynovým kotlem s radiátory. Cena 799 000 Kč
5.
Rodiný dům s bytem 4+1 v centru Nové Paky. Dům je v dobré kondici. V přízemí byla herna s barem s 50-ti místy k sezení. Prodej je včetně veškerého vybavení. Cena je včetně bytu, který má CP 120 m2. Součástí je i povolení k provozu činnosti. Bydlení se zaměstnáním v jednom objektu. Možnost přikoupení dalšího domu s bytem a bazénem vedle domy jsou navzájem propojeny Cena 1 990 000 Kč
6.
V Podkrkonoší udržovaný dům s garáží (+ dílnou a kůlnou) a menší zahrádkou před i za domem. Patrový domek je vytápěný plynovým kotlem, s přípojkou na městskou vodu, zemní plyn, elektriku, kanalizaci. V přízemí: 2 + koupelna a WC, předsíň, komora, kotelna, sklep. V mezipatře vstup terasa. V patře 3 místnosti + vstup na půdu. Dům je suchý, střecha plechová. Cena 1 800 000 vKč
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p.490 na pozemku par. č. 1654 s příslušenstvím a pozemky je situován v centru města Nová Paka ulice Šafaříkova. Rodinný dům č.p.490 Jde o koncový řadový uliční přízemní dům s podkrovím - rohový. Svislé konstrukce zděné tl.45cm opatřený sedlovým dvoustupňovým krovem,krytý, zčásti plechem a taškami.vnější omítka břízolit narušená rekonstrukci. Dům je osazen dřevěnými zdvojenými okny novými a v době prohlídky pootevřenými, takže dle nahlédnutí,je vnitřní rekonstrukce provedena u obytných místností u ostatních je uvažováno standardní provedení. Dům je napojen na el.energii a plyn i kanalizaci. Okna i dveře dle skutečnosti jsou nově osazena i plovoucí podlahy. Stáří původního domu je 73 let. Vstup
–7–
do domu ze Šafaříkovy ulice, přímo bez závětří do chodby domu. Na obytnou část z ulice Čelakovského navazuje přistavená garáž, která byla dle odhadu prodloužena do úrovně ulice před 5ti lety. Garáž je zděné konstrukce se střechou krytou asfaltovanou krytinou. Průčelí a přístavek do poloviny délky (3,5m) není omítnuta. Garáž napojena na domovní el. instalaci. Dispozice dle inzerce (annonce): 1.NP - obývací pokoj, kuchyně na míru s vestavěnými spotřebiči, ložnice, chodba, koupelna s WC - po rekonstrukci. 2.NP - 3 pokoje a 2 malé půdní úložné prostory. Topení a ohřev TUV plynovým kotlem + podlahové topení (úspora topením krbovými kamny).
Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek
parcela č. 1654
druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 149 m2
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1013 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Jičín Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1013 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
694,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 694,96 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 73 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 2 640 848,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – zjištěná cena:
3 800,– Kč/jedn. =
– =
2 640 848,– Kč 2 640 848,– Kč
1 848 593,60 Kč 792 254,40 Kč 792 254,40 Kč
–9–
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název přízemí zvýš podkroví podkroví Součet:
Výška 4,00 m 1,30 m 4,00 m 9,30 m
Podlažnost:
285,60 / 95,20
Zastavěná plocha 13,60×7 13,60×7,0 13,60×7
= = =
95,20 m2 95,20 m2 95,20 m2 285,60 m2
= = =
380,80 m3 123,76 m3 190,40 m3 694,96 m3
= 3,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,00 × 13,60×7 zvýš podkroví 1,30 × 13,60×7,0 podkroví 4,00/2 × 13,60×7 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Nová Paka Počet obyvatel: 9 335 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 338,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb,
Pi 0,00 0,02
0,00 0,00 0,05
– 10 –
nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava
9 10 11 12
pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení
0,04
III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
0,05
III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,160
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7
Vi A –0,01 0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,487
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 1,160 × 0,487 = 3 338,– × 0,508 = 694,96 × 1 695,70 =
0,508 1 695,70 Kč/m3 1 178 443,67 Kč
– 11 –
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 178 443,67 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
694,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 694,96 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 73 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 2 640 848,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 640 848,– Kč 2 640 848,– Kč
1 848 593,60 Kč 792 254,40 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 719 100,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 080 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,908 1,022 1,135 1,249 1,363
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady
Zatřídění A C E D E D C D D D D D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2
Ci × vk 4,540 5,675 4,089 6,245 6,815 6,245 5,675 6,245 6,245 6,245 6,245 2,498
– 12 –
Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
D D A C C A A D B
5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
6,245 6,245 4,540 5,675 1,135 4,540 0,908 6,245 5,110 107,405
Koeficient k = 107,405 / 92 = 1,1674 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
1,1674 924 877,79 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
924 877,79 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1013 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 96,80 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 335 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 9 335 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 1654 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 149 96,80 242,4242 2
Pozemky na LV číslo 1013 – zjištěná cena:
2,146 1,167 Cena [Kč] 36 121,21 36 121,21 Kč
b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky na LV číslo 1013 Ocenění pozemku indexovou metodou zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1654 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2
242,–
– 13 –
Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku
společenské a obchodní centrum stavebně částečně připravený 2 000 až 5 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
Pozemky na LV číslo 1013 – zjištěná cena:
1,50 1,00 0,60 1,30 1,25 1,00 1,462 500 353,92 149,00 52 734,08 52 734,08 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro jičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 15 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 490 obec Nová paka, ulice Šafaříkova je t.č. před dokončením probíhající rekonstrukce. V současné době se již ukazuje, že kompletní rekonstrukce vč. vodorovných a svislých konstrukcí jsou ekonomicky náročnější, nebo minimálně srovnatelná než výstavba nového domu na klíč.
– 16 –
Poloha rodinného domu je znalcem hodnocena jako výhodná, vzhledem k docházkové vzdálenosti do centra a přesto zajišťuje poměrné klidné bydlení s provozem obslužným vlastníků nemovitostí. Kladem je i vlastní garáž jako součást nemovitosti. Výrazně negativní stránkou nemovitosti je malý pozemek, který tvoří pouze zastavěná plocha a nádvoří. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 17 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny SJM
36 120,– Kč 792 250,– 1 178 440,– 924 880,– 792 000,– 52 730,– 844 730,– 0,– 925 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 925 000,– Kč Cena slovy: devětsetdvacetpěttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 18 –
D. Seznam příloh 1. LV 1013 k.ú. Nová Paka, obec Nová Paka 2. KM k LV Nová Paka, obec Nová Paka 3. mapy místa 4. fotopříloha
