Odhad tržní hodnoty č. 2337
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 04229/11-041 ze dne: 18.1.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 04229/11-041
Podle stavu ke dni 10. 3. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 23 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 10. 3. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek
parcela č. st 122
druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 133
druh: zahrada
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 147 s příslušenstvím a vedlejšími stavbami na pozemku parcela č. 122. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Veřovice , katastrální území Veřovice na LV č. 1781 pro účely pr exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04229/11-041 ze dne 16.1.2013
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 147 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Veřovice , katastrální území Veřovice na LV č. 1781 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7. 3. 2013 za přítomnosti rodinného příslušníka povinného.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04229/11-041 ze dne 16.1.2013 - LV 1781 k.ú. Veřovice , obec Veřovice - KM k LV 1781 k.ú. Veřovice , obec Veřovice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Veřovice Veřovice (780367)
List vlastnictví číslo: 1781 Vlastník: Rojíček Pavel Veřovice 147, 742 73
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Veřovice , katastrální území Veřovice na LV č. 1781 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
–4–
právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
–5–
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Porovnávací způsob ocenění Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru (OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem cenového porovnání (I). CRD = OP x IPC x I Index cenového porovnání je pak sestaven: I = IT x IP x IV kde: IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů, které mohou ovlivnit prodej nemovitost. IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost nachází. IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu nemovitosti v obci. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 147 na pozemku par. č. 69 s vedlejší stavbou s příslušenstvím a pozemky je situován v centrální části obce Veřovice , s výjezdem na komunikaci regionálního významu. č. 483
–6–
Rodinný dům č.p.147 Rodinný dům č.p. 147 je situován v centrální části ob ce Veřovice při komunikaci regionálního významu procházející obcí. Dům v roce 2011 vyhořel, přízemní nepodsklepený ukončený sedlovým krovem, krytý taškami. Po požáru zůstaly jen svislé obvodové zdi a ke dni prohlídky jsou osazeny nová okna část dveří, nový krov, krytina, etážové topení na TP. Nejsou vnější omítky ,je proveden rozvod vody osazený jen umývadlem a spl. záchod. Nemovitost hodnocena jako rozestavěná. V současné době se řeší spor s pojišťovnou o úhradě. Vedlejší stavby všechny zbor bez ceny Venkovní úpravy - oplocení poškozené bez ceny Původní svislé konstrukce zůstaly z roku 1939-opraveny-další životnost 70let K domu příslušné vedlejší stavby, a venkovní úpravy - Oplocení - - žumpa k vybírání se neoceňují, jsou součástí porovnávacího způsobu ocenění Účel využití Stavba objektu rodinného domu je určena k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu i obcí v okolí Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována hlavními místnostmi na S konfigura terénu rodinný dům č.p. 147 je situován na rovinném pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 147 je situován v centrální části intravilánu obce Veřovice Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, vesnického typu.
Vybavenost obce 1. Obecní úřad Veřovice
–7–
Veřovice čp. 70 2. Školství Mateřská škola, Veřovice čp. 529 Základní škola, Veřovice čp. 276 Školní jídelna, Veřovice čp. 276 3. Zdravotnictví praktický lékař, Veřovice čp. 530 dětský lékař, Veřovice čp. 530 zubní lékař, Veřovice čp. 530 lékárna, Veřovice čp. 530 4. Pošta, poštovní spořitelna Veřovice čp. 6 5. Kultura Kulturní dům Veřovice, čp. 101 Knihovna, Veřovice čp. 101 6. Kostel, hřbitov, smuteční síň 7. Doprava: železniční - Ostrava, Valašské Meziříčí, Studénka autobusová – Nový Jičín, Frenštát p.R., Kopřivnice 8. Vodovod - horní část obce - pokrytá celá část obce až po kulturní dům – vodovod ve správě SmVaK - dolní část obce - pokrytá pouze částečně – vodovod ve správě obce Veřovice 9. Plynofikace – celá obec – ve vlastnictví Sm. plynárenské a.s. 10. Prodejny Smíšené zboží - Jednota 2x Potraviny Bartoň Řeznictví Bartoň Potraviny U Marijánků Potraviny U Ivánků Květinářství Prodejna Kocián – drogerie, papír, elektro, zahrada Pekárna p. Černochová Cukrárna p. Machová 11. Občerstvení
–8–
Hostinec Dolní Dvůr Restaurace a hostinec Na Fojtství Restaurace U Sudu Restaurace U Hyklů Občerstvení na nádraží Občerstvení p. Hoďáková 12. Sport Tělocvična v ZŠ Orlovna - posilovna, sauna, stolní tenis, stolní fotbal, venkovní hřiště, Fotbalové hřiště – travnaté Lyžařský areál – běžecké trasy, sjezdovka, tenis.kurt, občerstvení, ubytování Kynologické cvičiště 13. Ubytovací služby Penzion Danka – Pavel Káňa, Veřovice 567 Lyžařská chata – Veřovice č.ev. 079 Hostinec Dolní Dvůr, Veřovice 28 14. Služby kadeřnictví, kosmetika, masáže, krejčovství, autoservis, tiskařské služby, fotoateliér, tesařství, truhlářství, klempířství, kovoobrábění, palírna, výroba žebříků, oprava kancelářské techniky 15. Spolky a zájmové organizace Sbor dobrovolných hasičů Český svaz zahrádkářů Český svaz včelařů Myslivecký svaz Kynologický klub Amatérský fotbalový klub Lyžařský klub Orel jednota Veřovice Klub křesťanské mládeže Klub důchodců Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Zvyšující cenu nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům, netypový, městského typu Možnosti dalšího rozšíření možnost dalšího rozšíření ano
–9–
Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek
parcela č. st 122
Pozemek
parcela č. 133
druh: zastavěná plocha a nádvoří druh: zahrada
výměra 384 m2 výměra 559 m2
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1781 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 10 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1781 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1 NP krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,00 m 3,80 m 7,80 m
Zastavěná plocha 19,50×8,0+2,0×4,0 19,50×8,0
320,00 / 164,00
= =
164,00 m2 156,00 m2 320,00 m2
= =
656,00 m3 296,40 m3 952,40 m3
= 1,95
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,00 × (19,50×8,0+2,0×4,0) krov 3,80/2 × 19,50×8,0 Obestavěný prostor – celkem:
=
– 11 –
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – s izolací 2. Zdivo – zděné 45 cm 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlový krov 5. Krytina – tašky 6. Klempířské konstrukce – pozinek 7. Vnitřní omítky – vápenná 8. Fasádní omítky – břízolit 9. Vnější obklady – cihelný pás, glazovaný 10. Vnitřní obklady – standardní 11. Schody – nejsou 12. Dveře – hladké 13. Okna – zdvojená plastová 14. Podlahy obytných místností – beton 15. Podlahy ostatních místností – keramické 16. Vytápění – etážové na TP 17. Elektroinstalace – 2/3 F 18. Bleskosvod – ne 19. Rozvod vody – Studená 20. Zdroj teplé vody – ano 21. Instalace plynu – ano 22. Kanalizace – žumpa k vybírání 23. Vybavení kuchyně – el. sporák 24. Vnitřní vybavení – standardní 25. Záchod – standardní 26. Ostatní – není
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Veřovice Počet obyvatel: 1 969 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 410,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu
Ti –0,10 0,00 0,00
– 12 –
prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení III. Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03 0,00 0,03 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,110
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00
– 13 –
13 Stavebně-technický stav
V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0
0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,384
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 1,110 × 0,384 = 3 410,– × 0,384 =
0,384 1 309,44 Kč/m3
952,40 × 1 309,44 =
1 247 110,66 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
1 247 110,66 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
952,40 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 952,40 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 800,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 74 roků Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 70) = 51,389 % Odpočet opotřebení: 3 619 120,– Kč × 51,389 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – zjištěná cena:
– =
3 619 120,– Kč 3 619 120,– Kč
1 859 829,58 Kč 1 759 290,42 Kč 1 759 290,42 Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1 NP krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,00 m 3,80 m 7,80 m
Zastavěná plocha 19,50×8,0+2,0×4,0 19,50×8,0
320,00 / 164,00
= 1,95
= =
164,00 m2 156,00 m2 320,00 m2
– 14 –
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,00 × (19,50×8,0+2,0×4,0) krov 3,80/2 × 19,50×8,0 Obestavěný prostor – celkem:
= =
656,00 m3 296,40 m3 952,40 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
=
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – s izolací 2. Zdivo – zděné 45 cm 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlový krov 5. Krytina – tašky 6. Klempířské konstrukce – pozinek 7. Vnitřní omítky – vápenná 8. Fasádní omítky – břízolit 9. Vnější obklady – cihelný pás, glazovaný 10. Vnitřní obklady – standardní 11. Schody – nejsou 12. Dveře – hladké 13. Okna – zdvojená plastová 14. Podlahy obytných místností – beton 15. Podlahy ostatních místností – keramické 16. Vytápění – etážové na TP 17. Elektroinstalace – 2/3 F 18. Bleskosvod – ne 19. Rozvod vody – Studená 20. Zdroj teplé vody – ano 21. Instalace plynu – ano 22. Kanalizace – žumpa k vybírání 23. Vybavení kuchyně – el. sporák 24. Vnitřní vybavení – standardní 25. Záchod – standardní 26. Ostatní – není Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Veřovice Počet obyvatel: 1 969 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 410,– Kč/m3
– 15 –
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení III. Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03 0,00 0,03 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,110
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00
– 16 –
8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
I. Bez dalšího vybavení I. Zanedbatelného rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0
0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,384
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 1,110 × 0,384 = 3 410,– × 0,384 =
0,384 1 309,44 Kč/m3
952,40 × 1 309,44 =
1 247 110,66 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
1 247 110,66 Kč
a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
952,40 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 952,40 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 800,– Kč/jedn.
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 74 roků Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 70) = 51,389 % Odpočet opotřebení: 3 619 120,– Kč × 51,389 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 750 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 298 000,– Kč Cenové koeficienty: CA 0,426
=
– =
3 619 120,– Kč 3 619 120,– Kč
1 859 829,58 Kč 1 759 290,42 Kč
– 17 –
CB CC CD CE
0,504 0,582 0,660 0,738
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A B E B A C C C C C C C C B B C C B A E B
Ci × vk 2,130 2,520 2,214 2,520 2,130 2,910 2,910 2,910 2,910 2,910 2,910 1,164 2,910 2,520 2,520 2,910 0,582 2,520 0,426 3,690 2,520 50,736
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 50,736 / 92 = 0,5515 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
× =
0,5515 970 248,67 Kč 970 248,67 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1781 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 42,18 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 969 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 969 je počet obyvatel v obci.
– 18 –
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 122 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 384 42,18 87,4407
2,146 0,966 Cena [Kč] 33 577,23
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,600 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 559 1,05 1,6800 84189
Cena [Kč] 939,12
Název zahrada
Parc. č. 133
2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 1781 – zjištěná cena:
34 516,35 Kč 34 516,35 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 19 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Novojičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 20 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 147 obec Veřovice je t.č. těsně před dokončením probíhající rekonstrukce. V současné době se již ukazuje, že kompletní rekonstrukce vč. vodorovných a svislých konstrukcí jsou ekonomicky náročnější, nebo minimálně srovnatelná než výstavba nového domu na klíč.
– 21 –
Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 22 –
Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
1 759 290,– 1 247 110,– 970 250,– 1 247 000,– 0,– 970 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 970 000,– Kč Cena slovy: devětsetsedmdesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 23 –
D. Seznam příloh 1. LV 1781 k.ú. Veřovice , obec Veřovice 2. KM k LV 1781 k.ú. Veřovice , obec Veřovice 3. mapy místa 4. zeměpisná mapa 5. fotopříloha
