Odhad tržní hodnoty č. 2327
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00844/05-067
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00844/05-067
Podle stavu ke dni 7. 2. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 7. 2. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Pozemek
parcela č. 4387 druh: ostatní plocha – ostatní komunikace
zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, pro obec Návsí, katastrální území Návsí na LV č. 3975 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti podílu povinného 8/240 dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00844/05-067 ze dne 5.11.2012.
2. Informace o nemovitosti Pozemek parcela č. 926/10 druh: ostatní komunikace - silnice zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, pro obec Návsí, katastrální území Návsí na LV č. 3975
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti pomocí map mapového serveru českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a map google. bylo provedeno dne 7. 2. 2013 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00844/05-067 ze dne 5.11.2012 - LV 3975 k.ú. k.ú. Návsí, obec Návsí - KM k LV 3975 k.ú. k.ú. Návsí, obec Návsí Trutnov (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Návsí Návsí (656348)
List vlastnictví číslo: 3975 Vlastníci: 1. Durajová Silvie Podíl: 8/240 Vaškova 1449/19, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00 2. Göbel Joanna Nádražní 430, Jablunkov, 739 91
Podíl: 48/240
3. Hřebecká Elżbieta Ing., arch. Řehořova 930/23, Praha, Žižkov, 130 00
Podíl: 16/240
4. Kaczmarczyková Olga Akátová 678/18, Český Těšín, 737 01
Podíl: 16/240
5. Kaletová Marie Kaštanová 464, Návsí, 739 92
Podíl: 48/480
6. Kufa Radek Dukelská 144, Jablunkov, 739 91
Podíl: 8/240
7. Mruzek Bogdan Mgr. Dolní Lomná 302, 739 91
Podíl: 16/240
8. Obec Návsí Návsí 327, 739 92
Podíl: 16/240
9. Siedmiogradzká Anděla MUDr. Rzimowskiego 9, Slupek, Polsko
Podíl: 48/480
10. Sikorová Marie Mgr. Nádražní 430, Jablunkov, 739 91
Podíl: 32/240
11. Sztwiertniová Emilie Odbojářů 66, Třinec, Kanada, 739 61
Podíl: 16/240
12. Vévodová Marta Konečná 1177, Vsetín, 755 01
Podíl: 16/240
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, pro obec Návsí, katastrální území Návsí na LV č. 3975 souhlasí se skutečností.
–4–
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
–5–
stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Indexová metoda byla použita z důvodu, protože není k dispozici větší objem dat, opravňující použít jiné metody (srovnávací). Pro použití Indexové metody, byly vzaty v úvahu faktory velikost obce, poloha pozemku, infrastruktura, okolní zástavba a územní připravenost, tedy kriteria spolehlivěji definující význam a polohu pozemku. Za základ indexové ceny byla vzata administrativní cena s přirážkami
Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků poloha pozemků v krajině, obci a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Velikost obce Infrastruktura obce Okolní zástavba
–6–
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Pozemek
parcela č. 4387 druh: ostatní plocha - ostatní komunikace
výměra 1 202 m2
Pozemek parcela č. 4387 tvoří část komunikace místního významu mimo zastavěnou část obce Návsí. Vlastníkem povrchu (živice) komunikace je obec Návsí. Komunikace má zpevněný a neprašný povrch. Tento povbrch se neoceňuje - je jiného vlastníka. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3975 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3975 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 3975 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 56,20 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 859 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 859 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
2,146 1,258
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní snížení upravená 1 202 56,20 20 % 101,1600† 2
Název Parc. č. Cena [Kč] ostatní plocha 4387 121 594,32 ostatní komunikace †) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Pozemky na LV číslo 3975 – zjištěná cena:
121 594,32 Kč
–8–
a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 3975 Ocenění pozemku indexovou metodou ostatní plocha - ostatní komunikace p.č.: 4387 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Pozemky na LV číslo 3975 – zjištěná cena:
102,– 0,60 1,00 0,60 0,70 1,00 1,00 0,252 000 25,70 1 202,00 30 891,40 30 891,40 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Pozemek parcela č. 4387 tvoří část komunikace místního významu mimo zastavěnou část obce Návsí. Vlastníkem povrchu (živice) komunikace je obec Návsí. . Tento povrch se neoceňuje - je jiného vlastníka. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 10 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé(obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé(obecné, tržní) ceny podílu 8/240
121 590,– 30 890,– 0,– 31 000,– 1 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 31 000,– Kč Cena slovy: třicetjedentisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Durajová Silvie Göbel Joanna Hřebecká Elżbieta Ing., arch. Kaczmarczyková Olga Kaletová Marie Kufa Radek Mruzek Bogdan Mgr. Obec Návsí Siedmiogradzká Anděla MUDr. Sikorová Marie Mgr. Sztwiertniová Emilie Vévodová Marta
Vlastnický podíl 8 / 240 48 / 240 16 / 240 16 / 240 48 / 480 8 / 240 16 / 240 16 / 240 48 / 480 32 / 240 16 / 240 16 / 240
Podíl ceny 1 033,33 Kč 6 200,– Kč 2 066,67 Kč 2 066,67 Kč 3 100,– Kč 1 033,33 Kč 2 066,67 Kč 2 066,67 Kč 3 100,– Kč 4 133,33 Kč 2 066,67 Kč 2 066,67 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 8/240 1 000,– Kč Cena slovy: jedentisíc Kč
– 11 –
D. Seznam příloh 1. LV 4387 k.ú. Návsí, obec Návsí 2. KM k LV 4387 k.ú. Návsí, obec Návsí 3. mapa místa 4. google foto
