Odhad tržní hodnoty č. 2316
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00662/10-023 ze dne: 7.11.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitsti
USN 065 Ex 00662/10-023
Podle stavu ke dni 24. 1. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 21 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 24. 1. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela č. st 211 druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 154/6
druh: orná půda
Pozemek
parcela č. 1967
druh: zahrada
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 261 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 211. Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Štíty , katastrální území Štíty-město na LV č. 28 s podílem povinného ˝ pro účely pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00662/10-023 ze dne 7.11.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 261 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Štíty , katastrální území Štíty-město na LV č. 28 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 1. 2013 bez přítomnosti vlastníka, vlastník byl informován o datu fyzické prohlídky. Znalec provedl vnější fyzickou prohlídku, vnitřní prohlídku nebylo možné provést. Údaje pro pomocnou metodu nákladovou (koeficient vnitřního vybavení K4) znalec hodnotil jako standardní dle standardů vnitřního vybavení rodinných domů dle vyhl 450/2012 Sb.
4. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 28 k.ú. Štíty-město , obec Štíty - KM k LV č. 28 k.ú. Štíty-město , obec Štíty (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č. 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem
–3–
- mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Štíty Štíty-město (763993)
List vlastnictví číslo: 28 Vlastníci: 1. Barna Robert Na Pilníku 261, Štíty, 789 91
Podíl: 1/2
2. Kovářová Silvie Na Pilníku 261, Štíty, 789 91
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Štíty , katastrální území Štíty-město na LV č. 28 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–4–
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě
–5–
porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Pro srovnání byly použity i následující nemovitosti: Prodej zrekonstruovaného rodinného domu v Libině. V PP je kotelna a uhelna. V I.NP je chodba, obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem, koupelna a garáž. V podkroví jsou 3 pokoje a lodžii. K domu patří venkovní bazén, zahradní přístřešek a pozemek o celkové výměře 1.021 m2. Cena 1 900 000 Kč Představujeme k prodeji rodinný dům na krásném slunném místě v klidné části obce Libina na okrese Šumperk vzdálené od okresního města 15 kilometrů. Zastavěná plocha je 170 m² a současná užitná plocha je 120 m˛ s možností rozšíření do podkroví. Dispozici tvoří chodba s přístupem do původní kuchyně, z této do dvou útulných pokojů. Z chodby jsou dále přístupné další dva prosvětlené pokoje. Nabízený dům je v původním stavu - neprošel devastující rekonstrukcí. Stropní konstrukce jsou tvořeny původními zachovalými trámovými stropy v obytných místnostech a původními valenými klenbami. Okna jsou původní dřevěná kastlová, podlaha je dřevěná - původní. Střešní krytina je eternitová, uložená na původní velmi zachovalé šindelové krytině. Součástí je suchý, prostorný sklep s klenbovým stropem. Objekt je napojen na veřejný vodovod, elektřinu a na hranici je přípojka plynu. Připojení na kanalizaci bude dokončeno v roce 2012. Celý dům je staticky ve velmi dobrém stavu. Součástí je krásná, udržovaná zahrada o celkové výměře 988 m˛, lemovaná vzrostlým bukovým plotem s mladými ovocnými stromy. Veškerá infrastruktura včetně školy a obchodů je ve velmi dobré docházkové vzdálenosti. Vlakové nádraží je vzdáleno 1 km. Cena 695 000 Kč novostavba rodinného domu 4+kk v obci Dolní Libina. Jedná se o novostavbu o rozloze 252m2 zastavěné plochy, střešní krytina použitá při výstavbě značky KM Beta, plouvoucí podlahy v pokojích, v koupelně a na toaletě je položena dlažba, vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva (dřevo),kombinace podlahového vytápění s radiátory, strop je zaizolován 18cm minerální vaty, dům je postavený z cihel a zateplený 10cm polystyrenu. Celá nemovitost je napojena na el. energii, plyn,
–6–
městský vodovod a kanalizaci. V koupleně je nyní sprchový kout (jsou nachystány i přípojky na vanu), kuchyň je provizorní, v dvojgaráži je nutné dodělat stropy a omítky. Dům se nachází na pozemku o rozloze 1320m2 a celý pozemek je oplocený. Cena 2 570 000 Kč Dům v dolní části obce Libina u Šumperka. Jde o cihlový dům s momentální dispozicí 3+1 a užitnou plochou 80 m2. Na domě je kompletně nová střecha včetně krovů a také nová kvalitní plastová okna. Dům se nachází v klidné části obce a je obklopen zahradou o výměře 1238 m2 s vlastní studnou. Plynová přípojka je na hranici pozemku cena 695 000 Kč Rodinný dům v Libině. V I. NP je zrekonstruovaný byt 1+4 a kotelna. Ve II. NP je byt 1+3 a 3 další pokoje, které lze přebudovat na další samostatný byt. Nové Rozvody topení včetně kotle na tuhá paliva (plyn na hranici pozemku). Pozemek o celkové výměře 1.903 m2 s protékajícím potůčkem. Cena 695 000 Kč dům na krásném slunném místě v klidné části obce Libina na okrese Šumperk vzdálené od okresního města 15 kilometrů. Zastavěná plocha je 170 m2 a současná užitná plocha je 120 m2 s možností rozšíření do podkroví. Dispozici tvoří chodba s přístupem do původní kuchyně, z této do dvou útulných pokojů. Z chodby jsou dále přístupné další dva prosvětlené pokoje. Nabízený dům je v původním stavu - neprošel devastující rekonstrukcí. Stropní konstrukce jsou tvořeny původními zachovalými trámovými stropy v obytných místnostech a původními valenými klenbami. Okna jsou původní dřevěná kastlová, podlaha je dřevěná - původní. Střešní krytina je eternitová, uložená na původní velmi zachovalé šindelové krytině. Součástí je suchý, prostorný sklep s klenbovým stropem. Objekt je napojen na veřejný vodovod, elektřinu a na hranici je přípojka plynu. Připojení na kanalizaci bude dokončeno v roce 2012. Celý dům je staticky ve velmi dobrém stavu. Součástí je krásná, udržovaná zahrada o celkové výměře 988 m2, lemovaná vzrostlým bukovým plotem s mladými ovocnými stromy. Veškerá infrastruktura včetně školy a obchodů je ve velmi dobré docházkové vzdálenosti. Vlakové nádraží je vzdáleno 1 km cena 525 000 Kč Libina, místní část Obědné. Chalupa je vhodná jak pro trvalé bydlení, tak i pro odpočinek a rekreaci. V obci je potřebná občanská vybavenost, dojezdová vzdálenost měst Šumperk a Uničov shodně 18 km. K chalupě patří předzahrádka a menší udržovaná zahrada. Celková výměra pozemků činí 316 m2. Zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami, trávníkem, posezením a ohništěm je ve vzdálenosti několika málo metrů od domu. Přístup k domu je řešen z přilehlé uličky. Obrys domu je obdélníkový, střecha jednoduchá polovalbová. Cihelné zdivo, dřevěné trámové stropy. Velmi dobrý technický stav. Vytápění krbem s rozvodem teplého vzduchu v kombinaci s el. přímotopy. Veřejný vodovod, elektrická energie, jímka na vyvážení. Dispozice domu 4+kk, dále pak zázemí - venkovní terasa, zádveří, vstupní chodba, koupelna s WC a hala se schodištěm. Nabízená chalupa je volná dle domluvy, možno i s částečným vybavením. Daná část obce je osazena do překrásného prostředí, na vyvýšeném místě, s krásnými výhledy do údol cena 1090 000 Kč rodinný dům 3+1 se zahradou v klidné a žádané lokalitě obce Dolní Studénky vzdálené jen 5 km od Šumperka. Zastavěná plocha je 87 m2, zahrada 615 m2, dům byl postaven v roce 1973 s dispozičním řešením 3+1, je však možnost využít velké půdní prostory k vybudování podkrovních místností. Dům je stále udržovaný, celý podsklepný kde se nachází, prádelna, 2 místnosti jako sklad ovoce a zeleniny, je zde také garáž s montážní jámou. Voda je přivedena z obecního vodovodu, veškeré odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. V nedalekém Šumperku se nachází veškerá občanská vybavenost. V zimních měsících je tu možnost využití lyžařských vleků a běžeckých tras v nedalekém podhůří Jeseníků. Cena 1560000 exkluzivní prodej rodinného domu, který se nachází v klidnější části obce Nový Malín. U domu je prostorná zahrada, celý dvůr s posezením je orientován na jižní stranu, tzn. ideální místo pro relaxaci. V domě je pak prostorná kuchyň se spižírnou, jídelna, obývací pokoj a dva pokoje. Je zde také koupelna s WC, technická místnost s kotlem na tuhá paliva, prostorné podkroví vybízející k přestavbě na další obytné prostory. Venku pak nejdeme dvojgaráž, skleník, dílnu a další úložné
–7–
prostory. Kolem domu je rovinatá zahrada cca 1.400 m2. Voda a kanalizace jsou obecní, topení je na tuhá paliva a elektrokotel, plyn je na hranici pozemku. Výhodou je možnost využívat užitkovou vodu z potoka, který je před domem. Cena 1350 000 Kč. Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou a garáží ve Štítech. Dispozice: 1.NP- kuchyň, jídelna, obývací pokoj, koupelna s WC; 2.NP- koupelna s WC a 3 obytné pokoje; PP- garáž, dílna, kotelna. Rodinný dům je nově postaven v klidné části obce, vytápění plynovým kotlem a krbovými kamny s rozvodem do ústředního topení. Cena 2878580,00 Kč Prodej novostavby RD 4+kk s pozemkem ve Štítech- ul. Zahradní. Jedná se o nízkoenergetický dům. Dům je kompletně podsklepený s obytným podkrovím. V 1.PP se nachází tech. zázemí, v 1.NP vstupní hala, obytný prostor propojený s kuchyní , koupelna a WC. Ve 2. NP ložnice, dva pokoje a šatna, variabilně je možno zřídit WC a koupelnu – dle dohody. Dům lze dokončit dle konkrétních požadavků klienta. Venkovní omítka je kombinována s dřevěným obkladem štítů. Předpokládaný náklad na vytápění 5000,- Kč /rok. Dům lze zakoupit v současném stavu jako nedokončený nebo kompletně dokončený podle požadavků konkrétního zájemce. Uvedená cena je za dokončený dům ve standartu. Stejně tak mohou být provedeny kompletní terénní úpravy u domu vč. pergoly a automobilového stání. Na stavební konstrukci domu je 10 roků záruka. Cena 2520000 Kč domek v klidné části města Štíty. Jedná se o montovaný dům - cihla, dřevo. Dům je dispozičně řešen jako dvě bytové jednotky 2+1 + technické přízemí s garáží. V 1.patře se nachází kuchyně s jídelnou, ložnice s přístupem na balkon, obývací pokoj a chodba s WC. Po pěkných dřevěných schodech se dostanete do 2.patra, kde se nachází dětský pokoj, koupelna, WC, obývací pokoj s balkonem a pracovna. Topení na pevná paliva, obecní voda i kanalizace. Přípojka plynu před domem. Rok výstavby 1983. K dispozici předzahrádka a zahrada. Cena 825000 Kč
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 261 na pozemku par. č. st 165 s příslušenstvím a pozemky je situován ve středu obce Štíty při komunikaci nadregionálního významu Rodinný dům č.p.261 Dům je samostatné stojící netypový rodinný dům dle vnějších znaků t.č. rekonstruovaný. Dům je situován v klidném místě v docházkové vzdálenosti do centra města, s pozemky tvoří jednotný a funkční celek. Díky\ situování na okraj obce a poměrně velkému pozemku je zajištěno soukromí a bezpečný pohyb kolem domu dětí a popř. starších obyvatel. Dům je dle všech vnějších znaků částečně řemeslně rekonstruován .
–8–
Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována S od komunikace č 43 (ulice . Na Pilníku) při komunikaci místního významu která navazuje na důležitou nadregionální komunikaci č. 11 spojující moravu a čechy. konfigura terénu rodinný dům č.p. 261 je situován na mírně svažitém pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 261 je situován na okraji obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, přilehlý k nadregionální komunikaci. Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických a příměstských rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu a z části výstavnějších vil městského typu. Inženýrské sítě nelze zjistit napojení na inž. sítě, které jsou však všechny v místě přístupné Doprava Obec Štíty-město je dobře přístupná po komunikaci s městem Šumperk vzdáleným cca 20 km. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V míst je sice omezená nabídka služeb, ale jsou pokryty všechny nzákladní služby (lékárna, potraviny, elektro a smíšené zboží, textil, pohostinské a ubytovací služby) Je zde několik podniků kosmetiky a kadeřnictví, cukrárna. Školství Škola Štíty-město poskytuje vzdělání v rozsahu 1-2. Stupně ZŠ. V obci je k dispozici mateřská škola. Zdravotnictví Detašované pracoviště samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sport. organizace které disponuje kvalitním sportovištěm., nebo sportoviště základní školy. Dále je zde areál olympijského vítěze Valenty určen pro skoky do vody s patřičným můstkem.
–9–
V katastru obce je i Kostel Nanebevzetí Panny Marie který je historickou stavbou z 18. století. Obec disponuje i hřbitovem. Úřady Městský úřad s matrikou, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí bez zvýšené hladiny hluku a otřesů od intenzivní dopravy Přírodní lokalita není v blízkosti Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící, netypový Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří orná půda zahrada
Parc. č. st 211 154/6 1967
Výměra [m2] 201 324 119
pozemek p.č. 154/6 druh: orná půda je oceněn dle skutečného účelu užití jako zahrada pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 261 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 28
– 10 –
c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 11 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o–1,4 %
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 261 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 28 pozemek parcela č. 154/6
druh orná půda, oceněj dle skutečného účelu užití jako zahrada
c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 261 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,981 (Rodinné domy, upraven o –1,4 %)
– 12 –
Podlaží: Název 1 np krov Součet:
Výška 6,00 m 1,40 m 7,40 m
Zastavěná plocha (12,40×9,80)+(12,40×4,00) 12,40×9,80
Obestavěný prostor (OP): 1 np 5,80 × ((12,40×9,80)+(12,40×4,00)) krov 1,20 × 12,40×9,80 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – s izolací 2. Zdivo – zděné tl. min 45 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – nelze zjistit 6. Klempířské konstrukce – pozink. plech 7. Vnitřní omítky – vápenná hladká 8. Fasádní omítky – není dokončeno 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – nelze zjistit 11. Schody – nelze zjistit 12. Dveře – nelze zjistit 13. Okna – plastová 14. Podlahy obytných místností – nelze zjistit 15. Podlahy ostatních místností – nelze zjistit 16. Vytápění – nelze zjistit 17. Elektroinstalace – nelze zjistit 18. Bleskosvod – ne 19. Rozvod vody – nelze zjistit 20. Zdroj teplé vody – nelze zjistit 21. Instalace plynu – nelze zjistit 22. Kanalizace – nelze zjistit 23. Vybavení kuchyně – nelze zjistit 24. Vnitřní vybavení – nelze zjistit 25. Záchod – nelze zjistit 26. Ostatní – nelze zjistit Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Fasádní omítky –0,54 × 2,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 13. Okna 0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 %
= =
171,12 m2 121,52 m2 292,64 m2
= = =
992,50 m3 145,82 m3 1 138,32 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – + –
0,0151 0,0050 0,0281 0,0060
– 13 –
26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– 0,0340 = 0,9680
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9680 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9810 4 666,70 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 138,32 m3 × 4 666,70 Kč/m3
=
5 312 197,94 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 40) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 5 312 197,94 Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 541 483,– Kč 1 770 714,94 Kč
Rodinný dům č.p. 261 – zjištěná cena:
1 770 714,94 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům č.p. 261 Jednotkové množství:
=
1 138,32 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 138,32 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 40) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 3 642 624,– Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 261 – zjištěná cena:
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 261
3 200,– Kč/jedn. =
– =
3 642 624,– Kč 3 642 624,– Kč
2 428 428,14 Kč 1 214 195,86 Kč 1 214 195,86 Kč
– 14 –
Jednotkové množství:
=
1 138,32 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 138,32 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 40) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 3 642 624,– Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 642 624,– Kč 3 642 624,– Kč
2 428 428,14 Kč 1 214 195,86 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 479 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 825 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,394 0,466 0,537 0,608 0,679
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby
Zatřídění A C D B C C B C C C D D A A A A C C
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5
Ci × vk 1,970 2,685 1,824 2,330 2,685 2,685 2,330 2,685 2,685 2,685 3,040 1,216 1,970 1,970 1,970 1,970 0,537 2,685
– 15 –
Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A D C
1 5 5 92
0,394 3,040 2,685 46,041
Koeficient k = 46,041 / 92 = 0,5004 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,5004 607 583,61 Kč
Rodinný dům č.p. 261 – zjištěná cena:
607 583,61 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 28 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 42,67 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 034 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 034 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –1,4 %) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 211 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 201 42,67 89,8300 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –1,4 %) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název orná půda zahrada Součet:
Parc. č. 154/6 1967
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 324 42,67 35,9320 119 42,67 35,9320 443
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 28 – zjištěná cena:
=
2,146 0,981 Cena [Kč] 18 055,83
2,146 0,981 0,400 Cena [Kč] 11 641,97 4 275,91 15 917,88 33 973,71 Kč 33 973,71 Kč
– 16 –
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko (vč. Obce Štíty a okolí) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 18 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Štíty má poměrně vysokou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město Šumperk mělo 10 %, a obec Štíty téměř 13 %. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za posledních 10 let je v obci Štíty ustálený počet obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel je nahrazen nově narozenými. Tedy nevzniká v obci žádný „satelit“ města Šumperk, Uničov, Šternberk, Zábřteh aj. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny nutno uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
– 19 –
Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 261 ( ul. Na Pilníku) obec Štíty je po částečné rokonstrukci, kdy po dokončenéí rekonstrukce a finálních vnějších úpravách může obvyklá (obecná, tržn) cena vzrůst. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 20 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ½
1 770 710,– Kč 35 720,– Kč 1 806 430,– Kč 1 214 200,– 607 580,– 1 200 000,– 0,– 600 000,– 300 000,–
Kč Kč Kč Kč K K
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 600 000,– Kč Cena slovy: šestsettisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Barna Robert Kovářová Silvie
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 300 000,– Kč 300 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu ½ 300 000,– Kč Cena slovy: třistatisíc Kč
– 21 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 28, k.ú. Štíty-město, obec Štíty 2. KM k LV č. 28 k.ú. Štíty, obec Štíty 3. mapy místa 4. fotopříloha
