Odhad tržní hodnoty č. 2313
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00975/09-045
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00975/09-045
Podle stavu ke dni 16. 1. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 22 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 16. 1. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 91/3 druh: zastavěná plocha a nádvoří Stavba (budova) bytového domu č.p. 99 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 91/3 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Olšany, katastrální území Olšany nad Moravou na LV č. 280 s podílem povinného 626/10000 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00975/09-045 ze dne 8.11.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost bytový dům č.p 99 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Olšany, katastrální území Olšany nad Moravou na LV č. 280 s podílem povinného 626/10000 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 1. 2013 za přítomnosti vlastníka podílu na nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku - LV 280 k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany (zdroj čúzk internet) - snímek KM k. LV 280 k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany (zdroj čúzk internet) - vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky 387/2011 Sb. A vyhlášky č. 450/2012 Sb - Výměry bytové jednotky (zdroj vlastník podílu) - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - údaje ČSÚ - mapový server google eart, google map a mapy.cz - vlastní měření a prohlídka nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:
Olomoucký Šumperk
–3–
Obec: Katastrální území:
Olšany Olšany nad Moravou (711098)
List vlastnictví číslo: 280 Vlastníci: 1. Filipová Alžběta Olšanská 73, Ruda nad Moravou, 789 63
Podíl: 501/10 000
2. Hlásná Ludmila Olšany 99, 789 62
Podíl: 667/20 000
3. Hlásný Jiří Olšany 99, 789 62
Podíl: 667/20 000
4. Horníček Jan Olšany 99, 789 62
Podíl: 385/10 000
5. Kalista Jaroslav Sudkov 73, 788 21
Podíl: 501/10 000
6. Koukolová Jitka Olšany 99, 789 62
Podíl: 1 627/10 000
7. Kubíčková Markéta Olšany 118, 789 62
Podíl: 715/10 000
8. Ruský Jiří Olšany 99, 789 62
Podíl: 1 001/10 000
9. Společné jmění manželů Salák Luděk Olšany 99, 789 62 Rychterová Ilona Malá Morava 9, 788 33
Podíl: 626/10 000
10. Šafek Jaroslav Královská 568, Šluknov, 407 77
Podíl: 715/10 000
11. Vaňková Františka U Sanatoria 2631/25, Šumperk, 787 01
Podíl: 417/10 000
12. Vařeka Miloslav Olšany 99, 789 62
Podíl: 1 266/10 000
13. Vincourková Zdeňka Olšany 99, 789 62
Podíl: 625/10 000
14. Vuová Naděžda Sadová 206/3, Šumperk, 787 01
Podíl: 477/10 000
15. Žlábková Jaroslava Olšany 99, 789 62
Podíl: 477/10 000
–4–
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Olšany, katastrální území Olšany nad Moravou na LV č. 280 s podílem povinného 626/10000 nesouhlasí se skutečností. Jsou zde nevyjasněné právní vztahy SJM vlastníka podílu. Vzhledem k tomu, že dle informací vlastníka podílu jeho manželství zaniklo rozvodem již před cca 15 lety.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána, nemovitost není dle sdělení vlastníků sousedních nemovitostí t.č. obydlena..
Metody oceňování Obvyklá cena
–5–
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. Nákladový (věcná hodnota) Výnosový porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu.
–6–
Vzhledem k tomu, že nabídky takopvéto nemovitosti nejsou na trhu s nemovitostmi obvyklé a nelze tzedy najít relevantní srovnávací data, tuto metodu nelze použít. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů publikovaných Ministerstvem pro místní rozvoj - mapa nájemného. Zde bylo nájemné určeno z posudků soudního znalce a publikováno na uvedených stránkách ministerstva pro místní rozvoj ČR. Z toho vyplývá, že pro obec Šumperk publikované nájemné je v rozmezí 65,70 -72,70 Kč/m2 . Máme-li tržní nájemné apliukovat na obec Olšany srovnáme to podílem obvyklých cen bytů, rodinných domů a pozemků, kdy dle realitních makléřů v oblasti jsou ceny oproti městu Šumperk přibližně třicetiprocentní. INFORMACE O OBVYKLÉM NÁJEMNÉM - PRO VÝPOČET VÝNOSOVÉ METODY Lokalizace bytu název obce
Šumperk
Okres
Šumperk
Kraj
Olomoucký kraj
Vlastnosti standardního bytu
–7–
Podlahová plocha bytu
65 m2
Poloha domu
běžná poloha
Velikostní kategorie
středně velké byty (40 až 70 m2 včetně)
Technologie výstavby
panelová stavba
Stáří a technický stav domu
stavba ve standardním technickém stavu
Technický stav bytu
byty ve standardním technickém stavu
Informace o nájemném standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného posudkem soudního znalce Obvyklé nájemné
65,70 — 72,70 Kč/m2/měsíc
vztaženo pro obec Olšany
20,10 - 21,81 Kč/m2/měsíc
Komentář MMR ČR k určení výše nájemného: Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy a realitními makléři (RK) v oblasti. Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 99 na pozemku par. č. st 91/3 s příslušenstvím a pozemky je situován na okraji obce Olšany při komunikaci místního významu Nemovitost s místním názvem Doubravský dvůr tvoří komplex hospodářských budov v Olšanech spadající pod rudský zámek, první zmínka o něm pochází již z roku 1458; poblíž stávala ve středověku také zaniklá osada Doubravice; V polovině 19. stol. se dvůr skládal ze čtyř budov s velikým nádvořím do čtverce. Byly zde ovčírny, stáje pro hovězí dobytek, stodoly, sklepy, vozovny a obrovské sýpky. Kromě obydlí pro šafáře a čeleď se zde nacházela i šatlava. Za 1. světové války byl zde zřízen zajatecký tábor pro desítky ruských a italských vojáků. Ti pracovali v okolí na polích a v továrně. Roku 1919 koupila dvůr i s okolními zahradami olšanská papírna a přestavěla na byty pro své zaměstnance. Rodinný dům č.p. 37 Dům je samostatně stojhící netypový bytový dům. V přízemí jsou umístěny technické místnosti (kotelna, sklad paliv) a v 1 NP a podkroví bytové jednotky. Dům je smíšené konstrukce z materiálu kámen a pálená cihla. Vzhlůedem k tomu, že nelze přesně určit kde je původní stav z 15 - 16 stol a kde je rekonstrukce z roku 1919 znalec odahaduje stáří na více jak 100 let. Dům je velmi dobře řemeslně postaven, obvodové zdi jsou místy silné v 1 NP až 110 cm. Krytina z pálených tašek (bobrovka) na sedlovém krovu plní svoji funkci a od vlastníků podílu nebyly zjištěny problémy se zatékáním. Betonové schody a dřevěná okna jsou neudržřované
–8–
ale ve stavu kdy není nutná okamžitá výměna. Rozvod vody studené z veřejné sítě je po celém bytovém domě, stejně tak i kanalizace. Jako zdroj teplé vody je el bojler. Jednotlivé byty jsou standardně vybaveny koupelnou a WC, část bytů má společné WC na chodbě domu. Jednotlivé vchody do domu tvoří malé autonomní bytové jednotky zpravidla o 3 bytech. Vnější technický stav domu je neuspokojivý vlivem absence jakékoliv i základní údržby. Avšak dům je postaven natolik řemeslně, že absence údržby nemá podstatný vliv na stav domu. Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována SZ od komunikace regionálního významu procházející obcí konfigura terénu rodinný dům č.p.99 je situován na rovinném pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 99 je situován na okrajiobce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, přilehlý k místní účelové komunikaci. Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě Doprava Obec Ölšany je dobře přístupná po komunikaci s městem Šumperk vzdáleným cca 14 km, nebo Zábřehem vzdáleným cca 12 km. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne a blízká žel. stanice (stanice Bartoňov/Ruda nad Moravou). Obchod a služby V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, kadeřnictví, pohostinské služby, cukrárna.
kosmetika a
Školství Škola Chromeč poskytuje vzdělání v rozsahu 1-5. Stupně ZŠ. Zdravotnictví obec nemá detašované pracoviště samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost
–9–
Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní tělovýchovné organizace které disponuje kvalitním v nedávné minulosti rekonstruovaným sportovištěm., nebo sportoviště základní školy. Úřady Obecní úřad, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek, železnice Životní prostředí bez zvýšené hladiny hluku a otřesů od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Les v blízkosti Změny v zástavbě vzhledem k ekonomickému stavu investiční výstavbou
jak obyvatel tak samosprávy nepočítá se v blízké době s
Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovitosti Typ nemovitosti dům, samostatně stojící netypový Možnosti dalšího rozšíření žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří
Parc. č. st 91/3
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Bytový dům č.p. 99 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 280 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
Výměra [m2] 1000
– 10 –
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Bytový dům č.p. 99 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 280 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Bytový dům č.p. 99 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 0,927 (Bytové domy) Podlaží: Název 1 NP 2 NP krov
Výška 3,00 m 3,00 m 3,00 m
Zastavěná plocha 86,0×10,40 86,0×10,40 86,0×10,40
= = =
894,40 m2 894,40 m2 894,40 m2
– 11 –
Název Součet:
Výška 9,00 m
Zastavěná plocha 2 683,20 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
3,00 m 894,40 m2
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,00 × 86,0×10,40 2 NP 3,00 × 86,0×10,40 krov 3,00 × 86,0×10,40 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
2 683,20 m3 2 683,20 m3 2 683,20 m3 8 049,60 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – beton+kámen 6,00 % 2. Svislé konstrukce – smíšené zdivo kámen a cihelné větší jak 100 18,80 % cm 3. Stropy – rovný podhled 8,20 % 4. Krov, střecha – sedlová 5,30 % 5. Krytiny střech – pálená taška (bobrovka) 2,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinek, neošetřené 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenná hladká 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – vapnco cementové místy oapadaná 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické – WC, koupelna 2,10 % 10. Schody – betonové 3,00 % 11. Dveře – dřevěné 3,20 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dvojitá, dřevěná, neošetřeno 5,40 % 14. Povrchy podlah – beton, PVC 3,10 % 15. Vytápění – ústřední na TP 4,70 % 16. Elektroinstalace – 2/3 F 5,20 % 17. Bleskosvod – ano 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – ano 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – ano 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – částečně ano 0,40 % 21. Ohřev vody – el. bojler 2,10 % 22. Vybavení kuchyní – standradní , el. sporák 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – WC+ koupelna, umývadlo 3,80 % 24. Výtahy – ne 1,30 % 25. Ostatní – není 5,60 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,70 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,10 % 13. Okna –0,54 × 5,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – 0,0038 – 0,0167 – 0,0292
– 12 –
14. Povrchy podlah –0,54 × 3,10 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– – – =
0,0167 0,0130 0,0560 0,8646
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9274 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8646 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9270 2 718,12 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 8 049,60 m3 × 2 718,12 Kč/m3
=
21 879 778,75 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 21 879 778,75 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
17 503 823,– Kč 4 375 955,75 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
626 / 10 000 273 934,83 Kč
Bytový dům č.p. 99 – zjištěná cena:
273 934,83 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Bytový dům č.p. 99 Jednotkové množství:
=
8 049,60 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 8 049,60 jedn. × 1 700,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 13 684 320,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
1 700,– Kč/jedn. 13 684 320,– Kč = 13 684 320,– Kč
– =
10 947 456,– Kč 2 736 864,– Kč
– 13 –
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Bytový dům č.p. 99 – zjištěná cena:
626 / 10 000 171 327,69 Kč 171 327,69 Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Bytový dům č.p. 99 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 894,40 m2 Obestavěný prostor: 8 049,60 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8646
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9274 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8646 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 2 932,17 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 8 049,60 m3 × 2 932,17 Kč/m3
=
23 602 795,63 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 23 602 795,63 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
18 882 236,50 Kč 4 720 559,13 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
626 / 10 000 295 507,– Kč
Bytový dům č.p. 99 – zjištěná cena:
295 507,– Kč
– 14 –
a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Bytový dům č.p. 99 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy pp 420,00 Kč × 60,00 m2 Kč/rok c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,00 % Náklady na údržbu RC × 0,00 % Pojištění RC × 0,00 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota
60,00
25 200,–
Kč
0,–
Kč
100 000,–
Kč
100 000,–
Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok
23 602 795,63 295 507,– 0,– 0,– 0,– 0,0300
roků
30
Kč/rok
6 211,34
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
0,– 0,– 6 211,34 18 988,66
Kč
0,0700 171 270,–
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 280 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,77 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 104 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 104 je počet obyvatel v obci.
– 15 –
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 91/3 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 000 35,77 157,3630 2
Pozemky na LV číslo 280 – zjištěná cena:
2,000 2,146 1,025 Cena [Kč] 157 363,– 157 363,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 17 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je zjištěn úbytek převážně mladých obyvatel v produktivním věku a tedy i reálnou kupní silou. Navíc vznikají nové lokality s volnými stavebními pozemky v okolí měst Šumperk a Zábřeh za velmi výhodné ceny i když okraji města přesto s atraktivní polohou a infrastrukturou v místě. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi .
– 18 –
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Dům č.p. 99 s bytovou jednotkou o cca 60 m2 je situován na okraji obce v zastavěném území obce. Obec Olšany nejsou ani rekreační oblastí, ani nejsou preferovanou oblastí z hlediska kulturního, historického či hospodářského. Dům je ve stavu, kdy sice nepotřebuje okamžitou opravu, ale pro uvedení do pronajímatelného stavu je nutná investice. Postavení oceňované nemovitosti na trhu s nemovitostmi je velmi slabé. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 19 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Výnosová hodnota Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 626/10000
273 930,– Kč 157 360,– Kč 431 290,– Kč 171 330,– 295 510,– 171 000,– 0,– 171 270,– 170 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cenapodílu 626/10000 podle odborného odhadu znalce 170 000,– Kč Cena slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV 280 k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany 2. KM k LV 280 k.ú. Olšany nad Moravou, obec Olšany 3. mapy místa 4. fotopříloha
