Odhad tržní hodnoty č. 2299
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00820/05-032
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00820/05-035
Podle stavu ke dni 30. 11. 2012 posudek vypracoval: ¨
Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 14 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 30. 11. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 212/10 Druh: orná půda Parcela č. 783/10 Druh: orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj , Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Ostrava, katastrální území Stará Plesná na LV č. 264 s podílem povinného 1/56 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00820/05-035 ze dne 7.11.2012
2. Informace o nemovitosti
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.11. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS. .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00820/05-035 ze dne 7.11.2012 - LV 264 k.ú. Stará Plesná , obec Ostrava - KM k LV 264 k.ú. Stará Plesná , obec Ostrava (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Stará Plesná (721689)
–3–
List vlastnictví číslo: 264 Vlastníci: 1. Peřich Jaroslav Podíl: 3/8 Havířská 366/18, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00 2. Petruželová Jarmila 26. Dubna 15/105, Ostrava, Plesná, 725 27
Podíl: 5/8
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj , Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Ostrava, katastrální území Stará Plesná na LV č. 264 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,
–4–
rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda
–5–
Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela 212/10 orná půda pozemek leží JV od komunikace ul. Karla Svodoby k.ú. Stará Plesná, obec Ostrava. Pozemek t.č. využíván jako orná půda, v územním plánu je zde plocha pro bydlení. Pozemek leží v urbanizovaném území příměstského typu se zástavbou rodinných domů přízemních až max dvoupodlažních, s dostatkem městské zeleně. Nevýhodou tohoto území je poměrně dlouhá dojezdová doba do centra města Ostravy prostředky MHD (cca 50 min). Vzdálenost od centra města je cca 16 km.. Oceňovaný pozemek není uveden v cenové mapě č. 12 města Ostravy, dle váženého průměru ostaních (vedlejších) pozemků uvedených v cenové mapě upravené o koef zdroje (210-420 Kčúm2) znalec odhaduje cenu v úrovni průměru 260 Kč/m2. Cenová mapa se zčásti přibližuje
–6–
tržním cenám pozemků v oblasti, avšak nemůže garantovat okamžitou a aktuální cenovou úroveň aktuální obvyklé ceny. Územní plán Bydlení individuální Slouží : Bydlení v rodinných domcích a v obdobných formách nájemných domů nízkopodlažní obytné zástavby. Funkční využití : 1) Vhodné - Různé typy rodinných domků a vesnické zástavby s hospodářským zázemím, užitkovým využitím zahrad a možností chovu zvířectva. - Vybavenost, sloužící k uspokojování denní potřeby obyvatel území: zařízení obchodu, služeb, místní správy, předškolní, školská (základní a střední školy) zdravotnická, sportovní, stravovací, společenská. - Příslušné komunikace motorové, cyklistické, pěší, parkoviště, vestavěné a jednotlivé boxové garáže. - Zeleň veřejná, obytná, ochranná. 2) Přípustné - Nízkopodlažní nájemné bytové domy (max.3 N.P.). - Vybavenost, sloužící širšímu území: obchod, služby zařízení administrativní, církevní, sportovní, rekreační, zábavní, kulturní, ubytovací, sociální, školská, zdravotnická, volnočasová. - Nerušící drobná výroba a služby, malé řem. provozovny, zahradnictví. - Zahrady. - Nezbytná technická vybavenost. 3) Vyjímečně přípustné - Vhodné individuální rekreační objekty. - Větší rekreační střediska, penziony, hotely (nad 20 lůžek). - Zahrádkové osady. - Benzinová čerpadla. - Skupiny boxových garáží.
Informace - územní plán ÚZEMNÍ PLÁN Funkční využití území funkční plocha Bydlení individuální
–7–
Cenová mapa informace vrstva obce obec kód obce
Ostrava 554821
vrstva katastry katastr kód katastru
Stará Plesná 721689
vrstva cenová mapa č.12 cena[m˛]
neoceněno
vrstva hranice parcel katastr parcela podlomení skupina odkaz na ČÚZK
Stará Plesná 212 10 2 ČÚZK
Parcela 783/10 orná půda zemědělská půda v extravilánu města Ostravy na jeho SZ části. V územním mplánu je i nadále počítáno s využitím jako zemědělská půda. Odhad obvyklé ceny je v úropvni cen dle BPEJ + přirážka.. územní plán
Orná půda Slouží : Produkci zemědělských plodin. Funkční využití: 1) Vhodné: - Velké souvislé plochy zemědělské půdy, intenzivně využívané s produkčním významem. 2) Výjimečně přípustné - menší hospodářské objekty s byty majitelů (rodinné soukromé farmy) 3) Nepřípustné : - Zahrady, zahrádkové osady, rekreační chaty, oplocování pozemků, omezování celistvosti a možnosti obhospodařování.
ÚZEMNÍ PLÁN Funkční využití území
–8–
funkční plocha
Orná půda
vrstva obce obec kód obce
Ostrava 554821
vrstva katastry katastr kód katastru
Stará Plesná 721689
vrstva cenová mapa č.12 cena[m˛]
neoceněno
vrstva hranice parcel katastr parcela podlomení skupina
Stará Plesná 783 10 2
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 264 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Ostrava 12
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 264 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 264 – § 27, 29 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] orná půda 212/10 2 013 312,– § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel – vlastní území + 320 % Vzdálenost od souvisle zast. části obce 2–3 km – 3% Sousedí s lesním pozemkem, orientace na jih – 60 % Zemědělské využití sníženo lokalizací – 30 % Zemědělské využití sníženo vlivem imisního zatížení při středním znečištění – 15 % Zemědělské využití sníženo vlivem imisního zatížení při silném znečištění – 20 % Úprava celkem: + 192 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
Cena [Kč] 628 056,–
2,920 1,000
– 10 –
Název orná půda
Parc. č. 783/10
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 8 046 6,17 18,0164 64610
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 264 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 144 959,95 773 015,95 Kč 773 015,95 Kč
a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 264 Ocenění pozemků indexovou metodou orná půda p.č.: 212/10 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 783/10 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 264 – zjištěná cena:
Kč/m2
520,–
průměrná jiný stavební 200 000 až 500 000 obyvatel venkovská oblast dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
1,00 0,40 1,80 0,70 1,00 1,00 0,504 000 262,08 2 013,00 527 567,04
Kč/m2
26,–
okrajová poloha v obci nepřipravený (syrový) 200 000 až 500 000 obyvatel venkovská oblast dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
0,60 0,50 1,80 0,70 1,00 1,00 0,378 000 9,83 8 046,00 79 092,18
=
606 659,22 Kč
ZJC
ZJC
606 659,22 Kč
– 11 –
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Pozemek na LV 264 jsou situovány na okraji zastavěného území poblíž centra města Ostrava. Obecně jsou ceny pozemků v městě Ostrava určeny cenovou mapou. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako mírně negativní a proto odhad obvyklé ceny je uvažován v minimálním pásmu z cenových rozptylů. Pozemek p.č. 121/10 v územním plánu zařazen jako pozemek pro individuální bydlení leží v klidné okrajové části města v urbanizovaném území vesnického typu s nízkým potenciálem růstu výstavby. Na pozemku nejsou vybudovány inženýrské sítě, a vzdálenost od centra města je více než docházková. Pozemek p.č. 783/10 v územním plánu zařazen jako zemědělská půda leží v klidné okrajové části města (intravilánu města) v urbanizovaném území vesnického typu. Zájem o zemědělskou půdu je dle RK a spec. serveru obchodující se zemědělskou půdou v místě minimální.. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 13 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny p.č. 212/10 k.ú. Stará Plesná Odhad obvyklé ceny p.č. 783/10 k.ú. Stará Plesná – zem. Půda Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 3/8
773 020,– 606 660,– 0,– 530 000,– 80 00,– 610 000,– 228 800,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 610 000,– Kč Cena slovy: šestsetdesettisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Peřich Jaroslav Petruželová Jarmila
Vlastnický podíl 3/8 5/8
Podíl ceny 228 750,– Kč 381 250,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 3/8 228 800,– Kč Cena slovy: dvěstědvacetosmtisícosmset Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV 264 k.ú. Stará Plesná, obec Ostrava 2. KM k LV 264 k.ú. Stará Plesná, obec Ostrava 3. územní plán p.č. 212/10 4. cenová mapa p.č. 212/10 5.mapy místa 6. KM k 264 k.ú. Stará Plesná, obec Ostrava 7. územní plán p.č. 783/10 8. cenová mapa p.č. 783/10 9. mapy místa
