Odhad tržní hodnoty č. 2297
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 0509/12-025 ze dne: 8.10.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 0509/12-025
Podle stavu ke dni 17. 11. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 17. 11. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol
2. Informace o nemovitosti Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 75/1 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 106 druh: zahrada Pozemek parcela č. 174 druh: orná půda Pozemek parcela č. 1163/17 druh: neurčeno Stavba (budova) rodinného domu č.p. 37 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 75/1 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Chromeč , katastrální území Chromeč na LV č. 98 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 0509/12-025 ze dne 8.10.2012
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 11. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku Nemovitost rodinný dům č.p 37 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Chromeč , katastrální území Chromeč na LV č. 98 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Chromeč Chromeč (654221)
List vlastnictví číslo: 98 Vlastník: Švamberková Jana Holubkova 3099/4, Praha, Záběhlice (Praha 10), 106 00
–3–
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Chromeč , katastrální území Chromeč na LV č. 98 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána, nemovitost není dle sdělení vlastníků sousedních nemovitostí t.č. obydlena..
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
–4–
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. Nákladový (věcná hodnota) Výnosový porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od
–5–
makléřů v oblasti. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena kvalitní zemědělské půdy se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2. Toto platí u kvalitních pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. U zemědělské půdy u které není dlouhodobě jasné zdali nebudou využívány jinak dle platného územního plánu, nebo navrhovaném územním plánem, může být cena vyšší než průměrná cena zemědělských pozemků, ale i nižší v případě staveb obecně prospěšných. Pro účely tohoto ocenění byly použity i průměrné ceny zemědělských pozemků definované Cenovým věstníkem MF částka 14 ze dne 12.12. 2011 kde je pro k.ú. Chromeč stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 7,23 Kč/m2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ. Pro srovnání byly použity i následující nemovitosti: rodinný dům 3+1 se zahradou v klidné a žádané lokalitě obce Chromeč vzdálené jen 5 km od Šumperka. Zastavěná plocha je 87 m2, zahrada 615 m2, dům byl postaven v roce 1973 s dispozičním řešením 3+1, je však možnost využít velké půdní prostory k vybudování podkrovních místností. Dům je stále udržovaný, celý podsklepný kde se nachází, prádelna, 2 místnosti jako sklad ovoce a zeleniny, je zde také garáž s montážní jámou. Voda je přivedena z obecního vodovodu, veškeré odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. V nedalekém Šumperku se nachází veškerá občanská vybavenost. V zimních měsících je tu možnost využití lyžařských vleků a běžeckých tras v nedalekém podhůří Jeseníků. Cena 1650000 Dvougenerační rodinný dům v obci Chromeč, vzdálené cca 5 km od Šumperka. V 1.NP se nachází byt 2+1 se samostatným vstupem - kuchyně, dva pokoje, koupelna a WC. Ve 2 .NP je byt 3+1 kuchyně, tři pokoje, koupelna, WC a balkón. Možnost rozšíření do podkroví. Plastová okna, nová střecha, ve 2.NP je nová kuchyň. linka a voda v plastu. Pozemek o výměře 958m2, garáž pro 1 auto a posezení s krbem. Cena 2680000 Rodinný dům 3+1 v klidné časti obce Chromeč. Dům je celopodsklepený, vytápění plynem i tuhými palivy, z podkroví lze vybudovat další pokoje. Zahrada rovinatá. Cena 1695000
–6–
Představujeme k prodeji dvougenerační RD v obci Chromeč, vzdálené 5 km od Šumperka. V 1. NP se nachází vstup se zádveřím, dispozice bytu- kuchyň, dva pokoje, koupelna a WC. Ve 2 .NP dispozice bytu 3+1, kuchyň vybavena novou linkou včetně spotřebičů, tři obytné pokoje, koupelna, WC a balkón, možnost rozšíření bytu do podkroví nebo zřízení další bytové jednotky. Nemovitost podsklepená, průběžně rekonstruována, plastová okna, nová střecha včetně trámoví, rozvod vody v plastu, topení kombinované plyn, tuhá paliva. Slunná zahrada s ovocnými stromy, garáž, dílna, pergola s posezením, venkovní krb. Cena 2895000
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 37 na pozemku par. č. st 30 s příslušenstvím a pozemky je situován ve středu obce Chromeč při komunikaci místního významu významu. Rodinný dům č.p. 37 Dům je samostatně stojhící netypový rodinný dům vesnického typu. Dle vnějších znaků se jedná původně o rozsáhlou zemědělskou usedlost s konstrukčním a architektonickým řešením typickým pro tuto oblast (etnograficky Horní haná) Dle konstrukce, architektonického řešení a použitých materiálů znalec odhaduje stáří rodinného domu na min 80 roků. Původní stavební dokumentace se nedochovala. Dům dle vnějších znaků značně neudržován je stavebně napojen na vedlejší stavby původně pravd. chlévy a stodola. tyto stravby jsou již ve stavu, kdy dochází k zborcení pláště střechy, je zde reálné nebezpečí ýže při sesunu pláště vedlejších staveb dojde k poškození pláště střechy obytné části. vzhlečdem k havarijnímu stavu vedlejších staveb, znalec tyto stavby neoceňuje a hodnotí jako snižující cenu nemovitosti - nutné opdstranění. Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována S od účelové místní komunikace konfigura terénu rodinný dům č.p. 37 je situován na rovinném pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 37 je situován na okrajiobce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, přilehlý k místní účelové komunikaci.
–7–
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě Doprava Obec Chromeč je dobře přístupná po komunikaci s městem Šumperk vzdáleným cca 9 km, nebo Zábřehem vzdáleným také cca 9 km. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, kadeřnictví, pohostinské služby, cukrárna.
kosmetika a
Školství Škola Chromeč poskytuje vzdělání v rozsahu 1. Stupně ZŠ. Na 2 stupeň základní školy dojíždějí děti do školy v Bludově Zdravotnictví Detašované pracoviště samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní tělovýchovné organizace které disponuje kvalitním v nedávné minulosti rekonstruovaným sportovištěm., nebo sportoviště základní školy. V katastru obce je i Kostel Obec disponuje i hřbitovem. Úřady Obecní úřad, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí bez zvýšené hladiny hluku a otřesů od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Les v blízkosti Změny v zástavbě vzhledem k skutečnosti, že v blízkosti nemovitosti je plánovaná rezerva na stavební pozemky a tedy lze předpokládat i zvýšený stavební ruch v budoucnosti. Příslušenství nemovitosti negativně ovlivňující cenu nemovitosti -* nutné odstranění příslušenství
–8–
Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící netypový Možnosti dalšího rozšíření možnost dalšího rozšíření několikanásobná Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Parc. č. st 75/1 106
Výměra [m2] 728 1466
zemědělské pozemky: orná půda 174 9633 pozemek zjednodušené evidence, parcely původ Přídělový plán (GP) neurčeno 1163/17 2950 stavební pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 37 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 98 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 37 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 98 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 37 Jednotkové množství:
=
850,08 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 850,08 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 2 720 256,– Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 37 – zjištěná cena:
3 200,– Kč/jedn. =
– =
2 720 256,– Kč 2 720 256,– Kč
2 312 217,60 Kč 408 038,40 Kč 408 038,40 Kč
– 10 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 37 – § 26a Podlaží: Název nadz. část krov Součet:
Výška 5,00 m 1,60 m 6,60 m
Zastavěná plocha 14,0×9,20 14,0×9,20
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 128,80 / 128,80 Podlažnost:
= =
128,80 m2 128,80 m2 257,60 m2
= =
644,00 m3 206,08 m3 850,08 m3
128,80 m2 128,80 m2 = 1,00
Obestavěný prostor (OP): nadz. část 5,00 × 14,0×9,20 krov 1,60 × 14,0×9,20 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Chromeč Počet obyvatel: 588 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 758,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 11 –
Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 7 8 9 10
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 –0,08 –0,05 0,00 –0,05 0,00 0,01 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,190
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 37 – zjištěná cena:
0,900 × 1,000 × 0,190 = 2 758,– × 0,171 =
0,171 471,62 Kč/m3
850,08 × 471,62 =
400 914,73 Kč 400 914,73 Kč
– 12 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 37 Jednotkové množství:
=
850,08 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 850,08 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 2 720 256,– Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 720 256,– Kč 2 720 256,– Kč
2 312 217,60 Kč 408 038,40 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 280 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 490 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,686 0,815 0,944 1,072 1,201
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita
Zatřídění A C E D E B C C B B B B B D C
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5
Ci × vk 3,430 4,720 3,603 5,360 6,005 4,075 4,720 4,720 4,075 4,075 4,075 1,630 4,075 5,360 4,720
– 13 –
Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
C A B D E E
5 1 5 1 5 5 92
4,720 0,686 4,075 1,072 6,005 6,005 87,206
Koeficient k = 87,206 / 92 = 0,9479 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,9479 386 779,60 Kč
Rodinný dům č.p. 37 – zjištěná cena:
386 779,60 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 98 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 588 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 75/1 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 728 35,– 74,4445 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 106
× ×
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 446 35,– 29,7778
2,155 0,987 Cena [Kč] 54 195,60
2,155 0,987 0,400 Cena [Kč] 43 058,70
– 14 –
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 9 633 6,86 8,2320 55800 2 096 6,86 8,2320 55800
Cena [Kč] 79 298,86 17 254,27
Název orná půda zemědělský pozemek zemědělský pozemek
Parc. č. 174 PZE 1163/17, GP PZE 1163/17, GP
Součet:
2
854
7,23
8,6760
7 409,30
12 583
103 962,43
Součet cen všech typů pozemků:
201 216,73 Kč
=
Pozemky na LV číslo 98 – zjištěná cena:
201 216,73 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 98 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:
Parcelní číslo st. 75/1 106 =
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 720 256,– Kč Reprodukční cena stavby: 128,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Výsledná třída polohy:
3,00 2,00 5,00
Výměra 728,00 m2 1 446,00 m2 2 174,– m2
– 15 –
Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 720 256,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
3,50 % × 3,50) / (100 – 3,50) 98 662,13 / (3 × 128,00) 256,93 × 384,00 256,93 × 0,15 38,54 × 1 790,00
98 662,13 256,93 98 662,13 38,54 68 986,60 77,12 123 396,94
Pozemky na LV číslo 98 – zjištěná cena:
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
123 396,94 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcnéí břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko (vč. města Šumperk) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech města, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.
– 17 –
Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Výhodou oceňované nemovitosti rodinného domu č.p. 37 obec Chromeč je jeho poloha. Rodinný dům je situován na okraji zastavěnéhoi území obce v klidném místě s minimálním provozem mot. vozidel, které tvoří pouze obslužný provoz vlastníků nemovitostí. Nevýhodou je rezerva územního plánu kdy je v budoucnu možné, že část pozemku zahrada a porné půdy bude použito na plochu veřejného prostranství s převahou zeleně. Rodinný dům je ve velmi ščpatném stavu, kdy havarijní stav vedlejších staveb může přímo ovlivnit statiku stavby hlavní při případném sborcení pláště střechy vedlejších staveb a nebo zborcení svislých a vodorovných konstrukcí vedlejších staveb. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Dle názoru znalce se jedná o dobrou nemovitost, především díky velikosti a poloze pozemku v jednotném a funkčním celku se stavbou.
– 18 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny (obecné, tržní) ceny RD č.p. 37 + stav pozemky Odhad obvyklé ceny (obecné, tržní) ceny zemědělských pozemků Odhad obvyklé ceny (obecné, tržní) ceny celkem
201 220,– Kč 408 040,– 400 910,– 386 780,– 400 000,– 123 400,– 523 400,– 0,– 390 000,– 104 000,– 494 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 494 000,– Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisíce Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV 98 k.ú. Chromeč, obec Chromeč 2. KM k LV 98 k.ú. Chromeč, obec Chromeč 3. mapy místa 4. fotopříloha
