Odhad tržní hodnoty č. 2290
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 0618/05-088 ze dne: 5.10.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 0618/05-088
Podle stavu ke dni 26. 10. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 12 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 26. 10. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny pozemků: : Parcela č. 1007 Druh: ostatní plocha – jiná plocha Parcela č. 1009/4 Druh: Zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město pro obec Brno, katastrální území Bystrc na LV č. 3353 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 618/05-088 ze dne 5.10.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město pro obec Brno, katastrální území Bystrc na LV č. 3353 jsou zemědělská půda pod ochranou Zemědělského půdního fondu, ostatní plocha – jiná plocha a zahrada. Pozemky jsou zařazeny do územního plánu města Brno jako stavební - čisté bydlení.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26. 10. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS. .
4. Podklady pro vypracování posudku - LV 3353 k.ú. Bystrc, obec Brno - KM k LV 3353 k.ú. Bystrc, obec Brno (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google - portál územního plánování (územní plán) města Brna - cenová mapa města Brna
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Jihomoravský Brno Bystrc (611778)
List vlastnictví číslo: 3353 Vlastník: Pekařová Alice Studená Loučka 31, Mohelnice, 789 85
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město pro obec Brno, katastrální území Bystrc na LV č. 3353 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
–4–
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. Nákladový (věcná hodnota) Výnosový porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda
–5–
Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena srovnávacího pozemku se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: Druh pozemku Poměry nabídky a poptávky Poloha pozemku Nejvyšší stupeň využití Cena srovnatelných nabídek – kupující akceptují nejnižší Cena pozemků se stejným určením v rámci stejné lokality – ceny se postrupně ustalují a rozdíly dané drobným,i odlišnostmi se smazávají Kvalita vlastnických práv Fyzická charakteristika pozemku, velikost, tvar, kvalita bezprostředního okolí, emisní zatížení, stavební uzávěra, hluk, biokoridory, chráněná území konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela č. Parcela č. Parcela č.
1007 1009/4 1007
Druh: ostatní plocha – jiná plocha výměra 76 m2 Druh: Zahrada výměra 1074 m2 Druh:
druh ostatní plocha – jiná plocha 76 m2
Pozemek situován mezi ulicí Pod Horkou a vzdáleně vodním tokem přirozeným (Svratka) V platném územním plánu města Brna je pozemek označen jako čisté bydlení.
–6–
Cenová mapa pro tuto parcelu byla vydána, oceněno ale porovnávací metody, kdy jsou srovnávány pozemky nabízené k prodeji a upraveny koeficientem limitu využití území. Parcela č. 1009/4 Druh: zahrada 1074 m2 Pozemek situován mezi ulicí Pod Horkou a vzdáleně vodním tokem přirozeným (Svratka) V platném územním plánu města Brnaje pozemek označen jako čisté bydlení. Na parcelu je přístup z parcely komunikace Pod Horkou Trvalé porosty na pozemcích jsou náletové dřeviny, nebo dřeviny bez hospodářského nebo okrasného užitku. Drobné dočasné stavby nezapsané na LV se neoceňují. Venkovní úpravy na pozemcích se neoceňují. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3353 b) Věcná břemena 1) Věcná břemena
–7–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3353 b) Věcná břemena 1) Věcná břemena Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, u nihž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nihž zájem společnosti vyžaduje aby nemovitost zatěžovala i nadále (§3366a odst 1 pís c O.S.Ř.). dle místního šetření a dle dostupných materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Indexová metoda a.1.1) Pozemky na LV číslo 3353 Ocenění pozemků indexovou metodou ostatní plocha - jiná plocha p.č.: 1007 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) C Třída velikosti obce 200 000 až 500 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč zahrada p.č.: 1009/4
2 300,– 0,60 0,40 1,50 1,30 0,75 0,7 0,2457 1 614,60 76,00 42 948,36
–8–
Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku
Kč/m2
2 300,–
okrajová poloha v obci nepřipravený (syrový) 200 000 až 500 000 obyvatel obytné domy dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč
0,60 0,40 1,50 1,30 0,75 0,70 0,2457 565,11 1 074,00 606 928,14
=
649 876,50,– Kč
ZJC
Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 3353 – zjištěná cena:
649 880,– Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 3353 Porovnávací pozemky: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
550 000,– 695,00 791,37 0,800 633,10 1,00
Kč m2 Kč/m2
989 400,– 1 455,00 680,00 0,800 544,00 1,00
Kč m2 Kč/m2
544,00 588,55 633,10 580,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
–9–
Oceňované pozemky: Název ostatní plocha - jiná plocha zahrada Výměra – celkem (V):
p.č. 1007 1009/4
Výměra 76,00 m2 1 074,00 m2 1 150,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 1 150,00 m2 × 580,– Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 3353 – zjištěná cena:
667 000,– Kč 667 000,– Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcná břemena Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace
Z hlediska členění trhu je nabídka volných pozemků výrazně vyšší než poptávka po obdobných nemovitostech v obdobných lokalitách. Na trhu je široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska polohy se jedná o polohu průměrnou, v současné době dle aktuální nabídky RK stavební pozemky v obdobných lokalitách se nabízí od 800 – 3500 Kč vzhledem na situování pozemku, zajištění přístupu k pozemkům a právní stav je odhad obvyklé ceny oceňovaných pozemků v úrovni průměrných nabídkových cen.
Kladné stránky nemovitosti - pozemků: -
lokalita vhodná k bydlení, kompl. Obč. vybavenost města
-
možnost napojení na všechny inženýrské sítě
-
v platném ÚP města Brna je pozemek veden v plochách čistého bydlení
záporné stránky nemovitosti - pozemků -
bezprostřední blízkost výškových objektů
-
stagnace realitního trhu
Z hlediska polohy, kdy pozemky jsou situovány v klidové části města ale v okolí výškových budov s přístupem z ulice Pod Horkou se jedná o polohu průměrnou, v současné době dle aktuální nabídky RK stavební pozemky v obdobných lokalitách se nabízí od 800 – 3500 Kč vzhledem na situování pozemku, zajištění přístupu k pozemkům a právní stav je odhad obvyklé ceny oceňovaných pozemků v úrovni průměrných cen. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 11 –
Věcná hodnota pozemků Cena indexovou metodou Cena určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Obecná cena věcných břemen
649 880,– 667 000,– 670 000,– 0,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 670 000,– Kč Cena slovy: šestsetsedmdesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
– 12 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 3353 k.ú. Bystrc, obec Brno 2. KM k LV č. 3353 k.ú. Bystrc, obec Brno 3. úp oblasti 4. cenová mapa oblasti 5. mapy místa 6. google foto
FUNKCE: PLOCHY BYDLENÍ - jsou určeny především pro bydlení Na objekty, ze kterých bylo před schválením ÚPmB zcela nebo částečně povoleno vymístění bydlení za účelem jiného funkčního využití, se nevztahuje regulativ vzájemného poměru ploch bydlení a ostatních přípustných nebo podmíněně přípustných zařízení stanovený pro příslušný funkční typ. BC
PLOCHY ČISTÉHO BYDLENÍ - slouží bydlení (podíl hrubé podlažní plochy bydlení je větší než 80 %). - pokud objekty v této ploše tvoří blokovou strukturu, požaduje se využití vnitrobloku pouze pro každodenní rekreaci zde bydlících obyvatel (tj. především pro zeleň a hřiště); tímto požadavkem se nevylučuje možnost umístění podzemních garáží pod terénem vnitrobloku za podmínky, že příjezd do těchto garáží nezhorší pohodu bydlení a nadzemní část vnitrobloku bude využívána, jak je výše požadováno. Přípustné jsou: - stavby pro bydlení (včetně domů s pečovatelskou službou) a jako jejich součást (pokud 80 % hrubé podlažní plochy objektu bude sloužit bydlení) také - obchody a nerušící provozovny služeb sloužící denním potřebám obyvatel předmětného území, - jednotlivá zařízení administrativy. Podmíněně mohou být přípustné i jako monofunkční objekty (tj. bez ohledu na procentuální skladbu funkcí umístěných v objektu – za podmínky, že se svým objemem nevymykají charakteru budov v lokalitě): - malá ubytovací zařízení do 45 lůžek za podmínky, že odstavování vozidel lze řešit v plném rozsahu na vlastním pozemku nebo v docházkové vzdálenosti (200–300 m) mimo veřejná prostranství, - nerušící provozovny obchodu, veřejného stravování a služeb, sloužící denní potřebě obyvatel předmětného území (ve smyslu výkladu pojmů uvedeného na začátku textu Regulativy pro uspořádání území), - stavby pro kulturní, sociální, zdravotnické, školské a sportovní účely včetně středisek pro mimoškolní činnost za podmínky, že jejich provoz (dopravní napojení, odstavování vozidel, frekvence využívání zařízení) nenaruší obytnou pohodu v lokalitě.
