Odhad tržní hodnoty č. 2288
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01489/05-053 ze dne: 5.10.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01489/04-053
Podle stavu ke dni 26. 10. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 26. 10. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí: Pozemek parcela č. 1830 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 685 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 400 s příslušenstvím na pozemku parcela č.1830 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Nový Malín , katastrální území Nový Malín na LV č. 422 s podílem povinného 1/8 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01489/04-053 ze dne 5.10.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 400 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Nový Malín , katastrální území Nový Malín na LV č. 422 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 10. 2012 za přítomnosti vlastníka podílu.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01489/04-053 ze dne 5.10.2012 - LV 422 k.ú Nový Malín, obec Nový Malín - KM k LV 422 k.ú Nový Malín, obec Nový Malín (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 2494/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Nový Malín Nový Malín (707813)
List vlastnictví číslo: 422 Vlastníci: 1. Kropek Jiří Nový Malín 400, 788 03
Podíl: 1/8
2. Kropek Rostislav Nový Malín 157, 788 03
Podíl: 1/8
3. Kropková Marta Nový Malín 400, 788 03
Podíl: 5/8
4. Šafářová Marta Nový Malín 7, 788 03
Podíl: 1/8
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost rodinný dům č.p 400 s příslušenstvím a pozemky zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Nový Malín , katastrální území Nový Malín na LV č. 422 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–4–
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě
–5–
porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Pro srovnání byly použity i následující nemovitosti: rodinného domu, který se nachází v klidnější části obce Nový Malín. U domu je prostorná zahrada, celý dvůr s posezením je orientován na jižní stranu, tzn. ideální místo pro relaxaci. V domě je pak prostorná kuchyň se spižírnou, jídelna, obývací pokoj a dva pokoje. Je zde také koupelna s WC, technická místnost s kotlem na tuhá paliva, prostorné podkroví vybízející k přestavbě na další obytné prostory. Venku pak nejdeme dvojgaráž, skleník, dílnu a další úložné prostory. Kolem domu je rovinatá zahrada cca 1.400 m2. Voda a kanalizace jsou obecní, topení je na tuhá paliva a elektrokotel, plyn je na hranici pozemku. Výhodou je možnost využívat užitkovou vodu z potoka, který je před domem. Měsíční náklady jsou cca 3.000 Kč / měsíc cena 1250000 Nabízíme k prodeji RD vesnického typu se stávající dispozicí 5+1. Kotel na tuhá paliva, v části domu jsou plastová okna. K domu náleží parcela s celkovou výměrou 2075 m2. Možnost i přenechání výhodné hypotéky, přistoupení k úvěru atd cena 1 700 000 Kč. Prodej dvougeneračního rodinného domu v Novém Malíně. V I.NP je byt 1 + 3 s příslušenstvím. V II.NP je byt 1 + 4 s příslušenstvím. V podkroví možnost zřízení dalších pokojů. Na obytnou část navazuje hospodářská budova (prádelna, sklady, chlév a stodola). K domu patří budova se 2 garážemi a pozemek o výměře 2.659 m2. Vhodné k bydlení i k podnikání. Cena 1 990 000
–6–
Rodinný dům 4+1 v obci Nový Malín. V suterénu jsou 2 sklepy na ovoce, v přízemí domu je kotelna, prádelna, technická místnost, pokoj, WC, garáž. V II.NP je předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC, veranda. V obývacím pokoji vybudován krb. Nízké měsíční náklady. K domu patří zahrada, skleník a 2 kůlny. Pěkné, klidné místo. Cena 1850 000
Rodinný dům, Nový Malín dům, samostatný, osobní vlastnictví Cena: 1 290 000 Kč Počet podlaží budovy 2, Poschodí přízemí, Zastavěná plocha 100 m2 Plocha parcely 805 m2 Užitná plocha 100 m2 Konstrukce budovy cihla Stav budovy dobrý stav Plyn nezaveden Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 400 na pozemku par. č. 1830 s příslušenstvím a pozemky je situován na okraji intravilánu při komunikaci regionálního významu.(Nový Malín – Mladoňov) Rodinný dům č.p. 400 Dům je samostatně stojící rodinný dům vesnického typu. Dle konstrukce, architektonického řešení a použitých materiálů znalec odhaduje stáří rodinného domu na min 80 roků. Původní stavební dokumentace se nedochovala. Dům původně část rozlehlé zemědělské usedlosti stáří min 80 let. Nově vybudovaný krytý vstup z dutých cihel navazuje na přistavěnou část (z poloviny 60-70 let) , která jke standardně vybavena kuchyní, s kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem, betonové podlahy kryté PVC, nebo text koberci. Plyn není zaveden. Místnosti jsou vlhké, je zde předpoklad špatné nebo chybějící hydroizolaci základů. Tento stav lze odstranit pouze vybudováním nové izolace, nebo nahrazení staré nefunkční izolace základů. Druhou část rodinného domu tvoří původní budova, kde jsou prozatím budovány součásti jako kuchyně, sociální zařízení, koupelna, spíže jenž jsou sice budovány, ale stav rozestavěnosti vylučuje jejich bezproblémové využívání. Teplá voda je získávána z el. bojleru. Podlahy jsou kryty plovoucí podlahou jenž se vlivem zemní vlhkosti a špatné nebo chybějící hydroizolace zvlnila natolik, že budce nutná výměna po dokončení odizolování. Celkově je dům ve velmi špatném stavu a je nutná výměna některých prvků dlouhodobé životnosti a je nutno dobudovat k rodinnému domu je příslušná garáž vedlejší stavba která nyní slouží jako sklad se zvlášť neoceňuje, je součástí porovnávací metody ocenění a metody ocenění srovnáváním, kde bylo znalcem odhadnuto že její podíl na celkové stavbě je přibližně 20 %..
–7–
Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována S od komunikace procházející středem obce konfigura terénu rodinný dům č.p. 400 je situován na rovinném pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 400 je situován ve na okraji zastavěného území obce obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, přilehlý ke komunikaci regionálního významu., spojující pouze přilehlé obec Nový Malín a Mladoňov. Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. Inženýrské sítě Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava Obec Nový Malín je dobře přístupná po komunikaci s městem Šumperk vzdáleným cca 7 km km. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne. V obci je i zastávka železnice. Obchod a služby V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, kadeřnictví, pohostinské služby, cukrárna.
kosmetika a
Školství Škola Nový Malín poskytuje vzdělání v rozsahu 1.a 2 stupně ZŠ. Zdravotnictví Detašované pracoviště samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost, praktického lékaře a zubního lékaře Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace, které disponuje kvalitním v nedávné minulosti rekonstruovaným sportovištěm., nebo sportoviště základní školy. V katastru obce je i Kostel a Obec disponuje i hřbitovem. Úřady
–8–
Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek, nebo železničních stanic Životní prostředí Zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Les v blízkosti, vodní nádrž Krásné cca 4,5 Km Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Zvyšující cenu nemovitosti. Zde garáž, nyní slouží k uskladnění paliva. Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Parc. č. 1830 1831
Výměra [m2] 340 685
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 400 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 422 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 400 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 422 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 400 Jednotkové množství:
=
999,36 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 999,36 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 3 197 952,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 400 – zjištěná cena:
3 200,– Kč/jedn. =
– =
3 197 952,– Kč 3 197 952,– Kč
2 238 566,40 Kč 959 385,60 Kč 959 385,60 Kč
– 10 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 400 – § 26a Podlaží: Název přízemí 1 PP krov Součet:
Výška 4,00 m 2,00 m 1,70 m 7,70 m
Podlažnost:
Zastavěná plocha 10,80×14,90 9,0×6,5 10,80×13
359,82 / 160,92
= = =
160,92 m2 58,50 m2 140,40 m2 359,82 m2
= = =
643,68 m3 117,00 m3 238,68 m3 999,36 m3
= 2,24
Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,00 × 10,80×14,90 1 PP 2,00 × 9,0×6,5 krov 1,70 × 10,80×13 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Nový Malín Počet obyvatel: 3 203 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 130,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 –0,01
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,890
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení
Pi 0,00 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,04
– 11 –
nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava
9 10 11 12
III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
0,05 0,00
0,00 –0,04 0,00 –0,01
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,030
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 –0,10 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,216
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 400 – zjištěná cena:
0,890 × 1,030 × 0,216 = 3 130,– × 0,198 =
0,198 619,74 Kč/m3
999,36 × 619,74 =
619 343,37 Kč 619 343,37 Kč
– 12 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 400 Jednotkové množství:
=
999,36 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 999,36 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 197 952,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 197 952,– Kč 3 197 952,– Kč
2 558 361,60 Kč 639 590,40 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 875 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 393 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,368 1,571 1,773 1,975 2,178
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti
Zatřídění A D D B A C C C C C C C A
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5
Ci × vk 6,840 9,875 5,925 7,855 6,840 8,865 8,865 8,865 8,865 8,865 8,865 3,546 6,840
– 13 –
Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
B C C E D A D C
5 5 5 1 5 1 5 5 92
7,855 8,865 8,865 2,178 9,875 1,368 9,875 8,865 158,657
Koeficient k = 158,657 / 92 = 1,7245 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
1,7245 1 102 973,64 Kč
Rodinný dům č.p. 400 – zjištěná cena:
1 102 973,64 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 422 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 102,66 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (3 203 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 203 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a 1830 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 340 102,66 215,9227
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zhrada
Parc. č. 1831
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 685 102,66 86,3691
Součet cen všech typů pozemků:
=
2,155 0,976 Cena [Kč] 73 413,72
2,155 0,976 0,400 Cena [Kč] 59 162,83 132 576,55 Kč
– 14 –
Pozemky na LV číslo 422 – zjištěná cena:
132 576,55 Kč
b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky na LV číslo 422 Ocenění pozemků indexovou metodou zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1830 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč zahrada p.č.: 1831 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku stavebně připravený C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0 - 1.5) Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 422 – zjištěná cena:
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
=
216,– 0,60 1,50 0,60 1,30 1,25 1,50 1,316 250 284,31 340,00 96 665,40 87,– 0,60 1,50 0,60 1,30 1,25 1,50 1,316 250 114,51 685,00 78 439,35 175 104,75 Kč 175 104,75 Kč
– 15 –
Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko (vč. Obce Nový Malín a okolí) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech města, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 17 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá obec Nový Malín má poměrně vysokou nezaměstnanost, byla li ke konci loňského roku průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 10 %, město Šumperk mělo 13 %, a obec Nový Malín téměř 17 %. Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za posledních 10 let je v obci Nový Malín nárůst počtu obyvatel, kdy přirozený úbytek obyvatel je nahrazen nově narozenými a dalé přistěhovanými obyvateli. Obec Nový Malín má velmi příznivé podmínky pro výstavbu nových rodinných domů, ale i nedaleké centrum správní moci město Šumperk v současné době nabízí poměrně velké množství pozemků určených k zastavění s podobnou cenovou nabídkou a proto růst počtu nově postavených nemovitostí v obvodu obce Nový Malín pomalu končí.. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
– 18 –
Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Rodinný dům č.p. 400 v obci Nový Malín je situován v příznivé poloze, kdy minimální provoz motorových vozidel neruší obyvatele a blízkost lesa a umělé vodní nádrže Krásné, dělá příjemné místo k bydlení. Avšak dům je ve stavu, kdy je nutné nejen dokončit započaté stavební práce vedoucí ke konečnému rozšíření nemovitosti, ale je nutné zajistit nezbytné hygienické standardy ať již sanací plesnivých omítek, či vybudování hydroizolace. Za současných podmínek je rodinný dům velmi problematicky obyvatelný. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 19 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/8
132 580,– Kč 959 390,– 619 340,– 1 102 970,– 960 000,– 175 100,– 1 135 100,– 0,– 1 100 000,– 137 500,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 1 100 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostotisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Kropek Jiří Kropek Rostislav Kropková Marta Šafářová Marta
Vlastnický podíl 1/8 1/8 5/8 1/8
Podíl ceny 137 500,– Kč 137 500,– Kč 687 500,– Kč 137 500,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/8 137 500,– Kč Cena slovy: jednostotřicetsedmtisícpětset Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV 422 k.ú. Nový Malín, obec Nový Malín 2. KM k LV 422 k.ú. Nový Malín, obec Nový Malín (zdroj čúzk) 3. mapa místa 4. fotopříloha pořízená znalcem
