Odhad tržní hodnoty č. 2279
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02990/11-054 ze dne: 1.8.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02990/11-057
Podle stavu ke dni 10. 9. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 10. 9. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 40 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 359 druh: zahrada Pozemek parcela č. 541/3 druh: ostatní plocha – jiná plocha Pozemek parcela č. 3123/14 druh:trvalý travní porost Stavba (budova) rodinného domu č.p. 136 s příslušenstvím na pozemku parcela č.st 40 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Sopotnice, katastrální území Sopotnice na LV č. 625 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02990/11-057 ze dne 1.8.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 66 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Sopotnice, katastrální území Sopotnice na LV č. 625 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 9. 2012 bez přítomnosti vlastníka. Objekt s pozemky byl oceněn na základě dostupných informací a přímého měření, dle zákona 26/2000 Sb.
4. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 625 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice - KM k LV č. 25 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Ústí nad Orlicí Sopotnice Sopotnice (752444)
List vlastnictví číslo: 625 Vlastník: Společné jmění manželů Kříž Antonín Křížová Urbanová Libuše Sopotnice 136, 561 15
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Sopotnice, katastrální území Sopotnice na LV č. 625 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební
–4–
dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Pro srovnání byly použity i následující nemovitosti: dvougenerační RD po celkové rekonstrukci (odpady, el., voda, podlahy, okna, kuchyňské linky, sociální zařízení,...). Dispozice: veranda, chodba, kotelna, 2 bytové jednotky 2+1 a 3+1 s vlastním sociálním zařízením a samostatnými vchody. Pod obytnou části se nachází velký sklep. Na dům navazuje stodola s možností parkování pro 2 auta. Půda je vhodná k vestavbě. Za domem je posezení s grilem. Udržovaná zahrada má vyměru 1455 m2. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost Cena 2200000 Kč rodinný dům obci Sopotnice. Tento dům je vhodný k velice klidnému bydlení nedaleko od veškeré občanské vybavenosti a zároveň je situován v klidné části obce. Užitná plocha obytné části činí 150 m˛. Tento cihlový dům s betonovou podlahou i stropem, se nachází na pozemku o celkové rozloze 1427 m˛. Dolní část domu se skládá z dispozice 1+1 a vrchní část z dispozice 3+1. V dolní části se nachází také garáž. Dále je tu sklad paliva. Dům využívá vodu z vlastní studny, obecní vodovod na hranici pozemku, odpady jsou svedeny do septiku, vytápění je zde jak kotlem na tuhá paliva, tak také plynovým kotlem, elektřina v domě je 230/400V. Sopotnice je vzdálena 10 km od Ústí nad Orlicí, či 8 km od Vamberka. Občanská vybavenost v obci je velice dobrá základní škola, školka, obchod, restaurace. Dům je volný ihned. Cena 1100000 Kč Prodej rodinného, dvougeneračního domku v obci Sopotnice. Domek je situován na vyvýšeném místě s nádherným výhledem do přírody. Lyžařský vlek 150 m od domu. Technické zázemí v suterénu - garáž, dílna, kotelna, sklad uhlí, tech.místnosti. V prvním i druhém nadzemním podlaží jsou samostatné bytové jednotky. Vytápění kotlem na tuhá paliva, ústřední topení. Možnost půdní vestavby. Pozemek 621 m2. Cena 1 190 000 Kč
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 136 na pozemku par. č. st 40 s příslušenstvím a pozemky je situován ve středu obce Sopotnice při komunikaci nadregionálního významu.
–6–
Rodinný dům č.p. 136 Dům se nachází uprostřed obce, vzdáleně při komunikaci procházející obcí. Jde o patrový část. podsklepený dům s podkrovím. Nadzemní zdivo je opatřené břízolitovou omítkou. Krov sedlový krytý eternitem na bednění. Vybavení domu jenž nebylo možné prohlédnout se vzhledem k tomu, že jako hlavní je použita metoda srovnávací, kdy je srovnávaná nemovitost jako celek znalec uvažuje jako standardní. K domu jsou příslušné vedlejší stavby: Kůlna Garáž Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována J od komunikace procházející středem obce konfigura terénu rodinný dům č.p. 136 pozemku
s příslušenstvím a zahradou je situován na rovinatém až mírně svažitém
poloha vzhledem k centru dům č.p. 136 je situován ve středu obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, přilehlý ke komunikaci nadregionálního významu. . Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. Inženýrské sítě Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace,plyn) Doprava Obec Sopotnice je dobře přístupná po komunikaci s městem Ústí nad Orlicí vzdáleným cca 11 km. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne.
–7–
Obchod a služby V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, pohostinské služby atd. Školství Škola poskytuje vzdělání v rozsahu 1 a 2 . Stupně ZŠ. Zdravotnictví Obec nemá samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení základní školy. Úřady Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí Zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Les a potok v blízkosti Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Zvyšující cenu nemovitosti. Zde garáž,kůlna. . Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Možnost dalšího rozšíření není. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: druh: zastavěná plocha a nádvoří
výměra 144 m2
Pozemek
parcela č. st 40
Pozemek
parcela č. 359 druh: zahrada
Pozemek
parcela č. 541/3 druh: ostatní plocha – jiná plocha výměra 26 m2
Pozemek
parcela č. 3123/14 druh:trvalý travní porost
výměra 619 m2
výměra 126 m2
–8–
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 625 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Ústí nad Orlicí Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 625 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
752,93 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 752,93 jedn. × 5 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 4 366 994,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – zjištěná cena:
5 800,– Kč/jedn. =
– =
4 366 994,– Kč 4 366 994,– Kč
2 620 196,40 Kč 1 746 797,60 Kč 1 746 797,60 Kč
– 10 –
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název přízemní část patro krov Součet:
Výška 3,50 m 2,90 m 3,25 m 9,65 m
Podlažnost:
233,83 / 94,73
Zastavěná plocha 8,55×9,90+1,80×5,60 8,85×9,90 5,20×9,90
= = =
94,73 m2 87,62 m2 51,48 m2 233,83 m2
= = =
331,54 m3 254,08 m3 167,31 m3 752,93 m3
= 2,47
Obestavěný prostor (OP): přízemní část 3,50 × (8,55×9,90+1,80×5,60) patro 2,90 × 8,85×9,90 krov 3,25 × 5,20×9,90 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Sopotnice Počet obyvatel: 968 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 062,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03 0,03 0,00
– 11 –
7 Veřejná doprava 8 9 10 11
III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,110
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD II. Např. sauna, centrál.vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 0,00 0,01 0,00 1,05*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,779
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
0,900 × 1,110 × 0,779 = 3 062,– × 0,778 =
0,778 2 382,24 Kč/m3
752,93 × 2 382,24 =
1 793 659,96 Kč 1 793 659,96 Kč
– 12 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
752,93 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 752,93 jedn. × 5 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
5 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 4 366 994,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 366 994,– Kč 4 366 994,– Kč
2 620 196,40 Kč 1 746 797,60 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 390 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 200 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,796 0,912 1,028 1,144 1,259
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita
Zatřídění A C D D E C B B C A C C A C B
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5
Ci × vk 3,980 5,140 3,432 5,720 6,295 5,140 4,560 4,560 5,140 3,980 5,140 2,056 3,980 5,140 4,560
– 13 –
Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
C C D A D C
5 1 5 1 5 5 92
5,140 1,028 5,720 0,796 5,720 5,140 92,367
Koeficient k = 92,367 / 92 = 1,0040 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
1,0040 1 753 784,79 Kč 1 753 784,79 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 625 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 968 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
1,100 2,155 0,950
Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 40 nádvoří
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 144 35,– 118,2287 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
Cena [Kč] 17 024,93
1,500
– 14 –
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Parc. č. zahrada 539 ostatní plocha - jiná 541/3 plocha trvalý travní porost 3123/14 Součet:
+
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 619 35,– 47,2915 26 35,– 47,2915 126 771
Součet cen všech typů pozemků:
35,–
47,2915
=
Pozemky na LV číslo 625 – zjištěná cena:
1,100 2,155 0,950 0,400 Cena [Kč] 29 273,44 1 229,58 5 958,73 36 461,75 53 486,68 Kč 53 486,68 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro menší obce v oblasti Ústí nad Orlicí má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům – obcím.
– 16 –
U rodinných domů došlo již druhý kvartál po sobě k mírnému růstu cen. Ten byl tentokrát o něco rychlejší, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. „Díky výhodným podmínkám financování a zvýšenému zájmu o nízkoenergetické rodinné domy totiž u nás dochází k růstu poptávky, což vytváří mírný tlak na posun cen směrem nahoru. Můžeme tak říct, že ceny rodinných domů se již také stabilizovaly. Z pohledu architektury vnímáme také zájem o kvalitně projektované nemovitosti,“ U starších rodinných domů i nadále přetrvává zájem o koupi těch, které jsou vhodné k rekonstrukci. Stavební náklady na rekonstrukce se totiž nemění, roste tedy jejich výhodnost. Zajímavým faktem je, že na rozdíl od pozemků a bytů nelze u rodinných domů vůbec mluvit o trendu jejich pořizování jako investice k uložení přebytečných finančních prostředků coby ochraně proti rostoucí inflaci. Lidé si tedy pořizují rodinné domy čistě pro vyřešení vlastní bytové otázky anebo jako bydlení pro své příbuzné. Oceňovaný rodinný dům je situovaný v klidném místě v centru obce Sopotnice vzdáleně při komunikaci nadregionálního významu jako samostatně stojící netypový rodinný dům městského typu. Vnější prohlídka nezjistila žádnou zanedbanou údržbu, dům svým technickým stavem odpovídá jeho stáří při zjevné pravidelné údržbě. Znalec hodnotí oceňovanou nemovitost jako hůře prodejnou z důvodu propadu realitního trhu. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 17 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny
53 490,– Kč 1 746 800,– 1 793 660,– 1 753 780,– 1 746 800,– 0,– 1 753 780,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 754 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetpadesátčtyřitisíce Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 18 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 625 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice 2. KM k LV 625 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice 3. mapy místa 4. fotopříloha
