Odhad tržní hodnoty č. 2270
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 03056/11-017 ze dne: 13.6.2012
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 03056/11-017
Podle stavu ke dni 12. 8. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 12. 8. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela č. st 76
druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 719/1
druh: zahrada
Pozemek
parcela č. 721/12
druh: trvalý travní porost
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 100 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 76 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod pro obec Adršpach , katastrální území Dolní Adršpach na LV č. 238 s podílem povinného ˝ pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 03056/11-017.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 100 s příslušenstvím a pozemky zapsaný Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod pro obec Adršpach , katastrální území Dolní Adršpach na LV č. 238 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 8. 2012 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 03056/11-017 ze dne 13.6.2012 - LV 238 k.ú Dolní Adršpach , obec Adršpach - KM k LV 238 k.ú Dolní Adršpach , obec Adršpach (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem - informace od vlastníka podílu na nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod pro obec Adršpach , katastrální území Dolní Adršpach na LV č. 236 nesouhlasí se skutečností. Nemovitost užívána k rekreaci a oceněna jak chata. V současné době nesplňuje nároky k trvalému užívání.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod. Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí vyplývá, že právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy
–4–
Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Relevantní údaje k výnosové metodě nebyly získány a proto tato metoda nebyla ,použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti.
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 100 s příslušenstvím a pozemky je situován na vzdáleném okraji zastavěného území v obci Adršpach část obce Dolní Adršpach v těsné blízkosti skalního města jenž tvoří chráněnou krajinou oblast II – IV zóna.
Rodinný dům č.p. 100 Dům je netypový , samostatně stojící dům s příslušenstvím na parcele č. St 76 v jednotném a funkčním celku s pozemky p.č. 719/1 druh: zahrada a p.č. 721/12 druh: trvalý travní porost, který je oceněn dle způsobu využívání jako zahrada. Dům je pvd. Původní vesnická zástavba se stářím min 100 roků. Cihelné zdivo z nepálených cihel je na štítové straně doplněno dřevěným obložením, pod kterým je svislá izolace. Dřevěné obložení není u otvorů svislé konstrukce začištěno a tak zde hrozí vnikání deště a v zimních měsících při navlhlé omítce narušení omítek a svislé izolace. Základy domu jsou bez izolace, okna jsou částečně jednoduchá ale i zdvojená. Část oken nelze otevírat, protože jsou zajištěny proti otevřením hřeby. Střecha je z osinkocementových šablon, neošetřovaná pokrytá zvláště na Z části mechem a spadanými částmi z okrasného trvalého porostu (tůje – stáří cca 100 roků).Toto způsobuje jednak zvednutí OC šablon a vniknutí vlhkosti na bednění, které v případě poklesu teplot pod O st mohou praskat. Klempířské konstrukce neudržované, z části zanesené a tedy nefunkční. Svody z klempířských konstrukcí jsou ukončeny trativodem, což je t.č. legislativně nepřípustné, zvláště v chráněné krajinné oblasti. Uvnitř rodinného domu (chyty) jsou obytné místnosti, kuchyně a WC. Podlahy obytných místností jsou prkenné a v části u zdroje tepla – kamna na tuhá paliva (Petra, Club) keramické. Vytápění kuchyně také lokální, kamna na TP litinová. Kuchyně obsahuje kuchyňskou linku a umývadlo
–6–
s tekoucí studenou vodou. Zdroj teplé vody nemovitost neobsahuje. WC tvoří samostatná místnost se standardním splachovacím záchodem, z hygienických zařízení je zde pouze umývadlo s tekoucí studenou vodou. Vstup do obyvatelného podkroví je po strmých dřevěných schodech. Podkroví není vytápěné. V budově vypuknul na jaře t.r. požár, který byl HZS uhašen a byl vysloven zákaz vytápění do doby než proběhne rekonstrukce komínu. Rekonstrukce doposud nezačala, znalec tedy konstatuje, že nemovitost nelze vytápět stávajícím způsobem vytápění. Případné vytápění jiným způsobem (přenosné vytápění el., přenosné vytápění plynové, lze považovat pouze za dočasné a není součástí ani příslušenství nemovitosti. Kanalizace z domu je svedena do žumpy k vybírání. Septik nelze dle platné legislativy v chráněné krajinné oblasti akceptovat, stejně tak nelze akceptovat trativod od případného septiku. K rodinnému domu je příslušná vedlejší stavba kůlny s rozměry 5,60x6,40 m o výšce 2,50 m. Plochá střecha tvoří terasu přístupnou z úrovně terénu, protože přilehlá zahrada tvoří J svah. Jako vedlejší stavba je zde i zemní sklep zděný z pl. cihel s rozměry 2,0x3,50 výška 2 m se sedlovou plechovou střechou. Vedlejší stavby se zvlášť neoceňují ale jsou oceněny současně s hlavní stavbou jako Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty. popis konstrukčních částí 1. Základy – bez vodorovné izolace Podstandardní 2. Podezdívka – nejsou Nevyskytuje se 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem Standardní 4. Stropy – polospalné, část nově rekonstruováno po zahoření t.r. Standardní 5. Zastřešení – sedlový, narušený prosakování dešťové vody až do stropu přízemí Standardní 6. Krytina – osinkocementové šablony , neošetřené s vrstvou mechu, který může způsobit narušení OC šablon při mrazech Standardní 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně, svody ukončeny trativodem Standardní 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká , štítová část obložená dřevem s izolací Standardní 9. Schodiště – dřevěné Standardní 10. Dveře – dřevěné Standardní 11. Okna – jednoduchá, dvojitá , částečně nelze otevřít, pevně zabité hřeby Podstandardní 12. Podlahy – keramické, prkenné Standardní 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět, ZHS zakázal vytápění do rekonstrukce komínových částí nem. Nevyskytuje se 14. Elektroinstalace – světelná Standardní 15. Rozvod vody – studená Standardní 16. Zdroj teplé vody – není Nevyskytuje se 17. Rozvod propan-butanu – ne Nevyskytuje se 18. Kanalizace – žumpa k vybírání Podstandardní 19. Záchod – splachovací standardní Standardní
–7–
20. Okenice – nejsou Nevyskytuje se 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprcha není Podstandardní 1. Základy – bez vodorovné izolace Podstandardní 2. Podezdívka – nejsou Nevyskytuje se 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem Standardní 4. Stropy – polospalné, část nově rekonstruováno po zahoření t.r. Standardní 5. Zastřešení – sedlový, narušený prosakování dešťové vody až do stropu přízemí Standardní 6. Krytina – osinkocementové šablony , neošetřené s vrstvou mechu, který může způsobit narušení OC šablon při mrazech Standardní 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně, svody ukončeny trativodem Standardní 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká , štítová část obložená dřevem s izolací Standardní 9. Schodiště – dřevěné Standardní 10. Dveře – dřevěné Standardní 11. Okna – jednoduchá, dvojitá , částečně nelze otevřít, pevně zabité hřeby Podstandardní 12. Podlahy – keramické, prkenné Standardní 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět, ZHS zakázal vytápění do rekonstrukce komínových částí nem. Nevyskytuje se 14. Elektroinstalace – světelná Standardní 15. Rozvod vody – studená Standardní 16. Zdroj teplé vody – není Nevyskytuje se 17. Rozvod propan-butanu – ne Nevyskytuje se 18. Kanalizace – žumpa k vybírání Podstandardní 19. Záchod – splachovací standardní Standardní 20. Okenice – nejsou Nevyskytuje se 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprcha není Podstandardní
Dopravní dostupnost Objekt rodinného domu je dobře dopravně dostupný, po místní účelové komunikací lze dojet až k domu. Obec je v dojezdové vzdálenosti (cca 0,5 km) . Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k rekreaci.
Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek
parcela č. st 76
Pozemek
parcela č. 719/1
druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 123 m2 druh: zahrada
výměra 539 m2
–8–
Pozemek
parcela č. 721/12
druh: trvalý travní porost
výměra 413 m2
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Pozemky jsou upravené a trvalé porosty na pozemcích ošetřované. Venkovní úpravy jsou zanedbatelného rozsahu a nemají vliv na cenu nemovitosti. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 100 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 238 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Náchod Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 100 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 238 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 100 – § 26 Podlaží: Název přízemí krov Součet:
Výška 3,00 m 1,60 m 4,60 m
Zastavěná plocha 5,30×11,40+4,60×6,40 5,30×11,40
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 × (5,30×11,40+4,60×6,40) krov 1,60 × 5,30×11,40 Obestavěný prostor – celkem:
Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm
=
= =
89,86 m2 60,42 m2 150,28 m2
= =
269,58 m3 96,67 m3 366,25 m3
– 10 –
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – bez vodorovné izolace 7,30 % 2. Podezdívka – nejsou 3,80 % 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem 27,30 % 4. Stropy – polospalné 10,10 % 5. Zastřešení – sedlový, narušený 6,20 % 6. Krytina – osinkocementové šablony 4,10 % 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně 0,80 % 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká 9,20 % 9. Schodiště – dřevěné 1,20 % 10. Dveře – dřevěné 3,10 % 11. Okna – jednoduchá, dvojitá 5,20 % 12. Podlahy – keramické, prkernné 4,10 % 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět 3,10 % 14. Elektroinstalace – světelná 3,00 % 15. Rozvod vody – studená 2,10 % 16. Zdroj teplé vody – není 0,90 % 17. Rozvod propan-butanu – ne 0,20 % 18. Kanalizace – žumpa k vybírání 2,00 % 19. Záchod – sppachovací standardní 0,40 % 20. Okenice – nejsou 1,90 % 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprecha není 2,20 % 22. Ostatní – není 1,80 %
Hodnocení Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Adršpach Počet obyvatel: 542 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 318,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
– 11 –
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci oblasti 2 Přírodní lokalita V. Význačná přírodní lokalita, nebo horská oblast 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 6 Parkovací možnosti III. Garáž, přístřešek 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby nemovitosti) 8 Sportoviště II. V místě - přístupné veřejnosti 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,15 0,00 0,00 –0,02 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,140
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 1. Základy – bez vodorovné izolace Podstandardní 2. Podezdívka – nejsou Nevyskytuje se 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem Standardní 4. Stropy – polospalné, část nově rekonstruováno po zahoření t.r. Standardní 5. Zastřešení – sedlový, narušený prosakování dešťové vody až do stropu přízemí Standardní 6. Krytina – osinkocementové šablony , neošetřené s vrstvou mechu, který může způsobit narušení OC šablon při mrazech Standardní 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně, svody ukončeny trativodem Standardní 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká , štítová část obložená dřevem s izolací Standardní 9. Schodiště – dřevěné Standardní 10. Dveře – dřevěné Standardní 11. Okna – jednoduchá, dvojitá , částečně nelze otevřít, pevně zabité hřeby Podstandardní 12. Podlahy – keramické, prkenné Standardní 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět, ZHS zakázal vytápění do rekonstrukce komínových částí nem. Nevyskytuje se 14. Elektroinstalace – světelná Standardní 15. Rozvod vody – studená Standardní 16. Zdroj teplé vody – není Nevyskytuje se 17. Rozvod propan-butanu – ne Nevyskytuje se 18. Kanalizace – žumpa k vybírání Podstandardní 19. Záchod – splachovací standardní Standardní
– 12 –
20. Okenice – nejsou Nevyskytuje se 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprcha není Podstandardní 1. Základy – bez vodorovné izolace Podstandardní 2. Podezdívka – nejsou Nevyskytuje se 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem Standardní 4. Stropy – polospalné, část nově rekonstruováno po zahoření t.r. Standardní 5. Zastřešení – sedlový, narušený prosakování dešťové vody až do stropu přízemí Standardní 6. Krytina – osinkocementové šablony , neošetřené s vrstvou mechu, který může způsobit narušení OC šablon při mrazech Standardní 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně, svody ukončeny trativodem Standardní 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká , štítová část obložená dřevem s izolací Standardní 9. Schodiště – dřevěné Standardní 10. Dveře – dřevěné Standardní 11. Okna – jednoduchá, dvojitá , částečně nelze otevřít, pevně zabité hřeby Podstandardní 12. Podlahy – keramické, prkenné Standardní 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět, ZHS zakázal vytápění do rekonstrukce komínových částí nem. Nevyskytuje se 14. Elektroinstalace – světelná Standardní 15. Rozvod vody – studená Standardní 16. Zdroj teplé vody – není Nevyskytuje se 17. Rozvod propan-butanu – ne Nevyskytuje se 18. Kanalizace – žumpa k vybírání Podstandardní 19. Záchod – splachovací standardní Standardní 20. Okenice – nejsou Nevyskytuje se 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprcha není Podstandardní Popis znaku 0 Typ stavby
1 Druh stavby 2 Svislé konstrukce 3 Střešní konstrukce Napojení stavby na sítě Vybavení Vytápění stavby Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav 4 5 6 7
Hodnocení znaku II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně II. Rekreační chata V. Zděné tl. více jak 30 cm III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) III. WC ve stavbě I. Bez vytápění III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty III. Nad 400 m2 I. Významně snižující cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Vi A
0,00 0,05 0,03 0,00 0,00 –0,06 0,00
0,03 –0,06 0,40*
– 13 –
*
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11:
0,6
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,238
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 1,140 × 0,238 = 4 318,– × 0,258 =
0,258 1 114,04 Kč/m3
366,25 × 1 114,04 =
408 017,15 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 100 – zjištěná cena:
408 017,15 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům č.p. 100 Jednotkové množství:
=
366,25 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 366,25 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 15) = 86,957 % Odpočet opotřebení: 1 172 000,– Kč × 86,957 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 172 000,– Kč 1 172 000,– Kč
1 019 136,04 Kč 152 863,96 Kč
Rodinný dům č.p. 100 – zjištěná cena:
152 863,96 Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Rodinný dům č.p. 100 – § 26 Podlaží: Název přízemí krov Součet:
Výška 3,00 m 1,60 m 4,60 m
Zastavěná plocha 5,30×11,40+4,60×6,40 5,30×11,40
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 × (5,30×11,40+4,60×6,40) krov 1,60 × 5,30×11,40 Obestavěný prostor – celkem:
=
= =
89,86 m2 60,42 m2 150,28 m2
= =
269,58 m3 96,67 m3 366,25 m3
– 14 –
Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – bez vodorovné izolace 7,30 % 2. Podezdívka – nejsou 3,80 % 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem 27,30 % 4. Stropy – polospalné 10,10 % 5. Zastřešení – sedlový, narušený 6,20 % 6. Krytina – osinkocementové šablony 4,10 % 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně 0,80 % 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká 9,20 % 9. Schodiště – dřevěné 1,20 % 10. Dveře – dřevěné 3,10 % 11. Okna – jednoduchá, dvojitá 5,20 % 12. Podlahy – keramické, prkernné 4,10 % 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět 3,10 % 14. Elektroinstalace – světelná 3,00 % 15. Rozvod vody – studená 2,10 % 16. Zdroj teplé vody – není 0,90 % 17. Rozvod propan-butanu – ne 0,20 % 18. Kanalizace – žumpa k vybírání 2,00 % 19. Záchod – sppachovací standardní 0,40 % 20. Okenice – nejsou 1,90 % 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprecha není 2,20 % 22. Ostatní – není 1,80 %
Hodnocení Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Adršpach Počet obyvatel: 542 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 318,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu
Ti –0,05 0,00 0,00
– 15 –
prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci oblasti 2 Přírodní lokalita V. Význačná přírodní lokalita, nebo horská oblast 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. Špatná dostupnost 6 Parkovací možnosti III. Garáž, přístřešek 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby nemovitosti) 8 Sportoviště II. V místě - přístupné veřejnosti 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,15 0,00 0,00 –0,02 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,140
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 1. Základy – bez vodorovné izolace Podstandardní 2. Podezdívka – nejsou Nevyskytuje se 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem Standardní 4. Stropy – polospalné, část nově rekonstruováno po zahoření t.r. Standardní 5. Zastřešení – sedlový, narušený prosakování dešťové vody až do stropu přízemí Standardní 6. Krytina – osinkocementové šablony , neošetřené s vrstvou mechu, který může způsobit narušení OC šablon při mrazech Standardní 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně, svody ukončeny trativodem Standardní 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká , štítová část obložená dřevem s izolací Standardní 9. Schodiště – dřevěné Standardní 10. Dveře – dřevěné Standardní 11. Okna – jednoduchá, dvojitá , částečně nelze otevřít, pevně zabité hřeby Podstandardní 12. Podlahy – keramické, prkenné Standardní 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět, ZHS zakázal vytápění do rekonstrukce komínových částí nem. Nevyskytuje se 14. Elektroinstalace – světelná Standardní 15. Rozvod vody – studená Standardní 16. Zdroj teplé vody – není Nevyskytuje se 17. Rozvod propan-butanu – ne Nevyskytuje se
– 16 –
18. Kanalizace – žumpa k vybírání Podstandardní 19. Záchod – splachovací standardní Standardní 20. Okenice – nejsou Nevyskytuje se 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprcha není Podstandardní 1. Základy – bez vodorovné izolace Podstandardní 2. Podezdívka – nejsou Nevyskytuje se 3. Obvodové stěny – nepálená cihla, obložení čelní štítové zdi dřevem Standardní 4. Stropy – polospalné, část nově rekonstruováno po zahoření t.r. Standardní 5. Zastřešení – sedlový, narušený prosakování dešťové vody až do stropu přízemí Standardní 6. Krytina – osinkocementové šablony , neošetřené s vrstvou mechu, který může způsobit narušení OC šablon při mrazech Standardní 7. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené, nefunkční částečně, svody ukončeny trativodem Standardní 8. Úprava povrchů – omítka vápenná hladká , štítová část obložená dřevem s izolací Standardní 9. Schodiště – dřevěné Standardní 10. Dveře – dřevěné Standardní 11. Okna – jednoduchá, dvojitá , částečně nelze otevřít, pevně zabité hřeby Podstandardní 12. Podlahy – keramické, prkenné Standardní 13. Vytápění – t.č. nelze vytápět, ZHS zakázal vytápění do rekonstrukce komínových částí nem. Nevyskytuje se 14. Elektroinstalace – světelná Standardní 15. Rozvod vody – studená Standardní 16. Zdroj teplé vody – není Nevyskytuje se 17. Rozvod propan-butanu – ne Nevyskytuje se 18. Kanalizace – žumpa k vybírání Podstandardní 19. Záchod – splachovací standardní Standardní 20. Okenice – nejsou Nevyskytuje se 21. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana není, sprcha není Podstandardní Popis znaku 0 Typ stavby
1 Druh stavby 2 Svislé konstrukce 3 Střešní konstrukce Napojení stavby na sítě Vybavení Vytápění stavby Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav 4 5 6 7
Hodnocení znaku II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně II. Rekreační chata V. Zděné tl. více jak 30 cm III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) III. WC ve stavbě I. Bez vytápění III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty III. Nad 400 m2 I. Významně snižující cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná
Vi A
0,00 0,05 0,03 0,00 0,00 –0,06 0,00
0,03 –0,06 0,40*
– 17 –
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) *
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11:
0,6
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,238
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 1,140 × 0,238 = 4 318,– × 0,258 =
0,258 1 114,04 Kč/m3
366,25 × 1 114,04 =
408 017,15 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 100 – zjištěná cena:
408 017,15 Kč
a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům č.p. 100 Jednotkové množství:
=
366,25 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 366,25 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 15) = 86,957 % Odpočet opotřebení: 1 172 000,– Kč × 86,957 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 172 000,– Kč 1 172 000,– Kč
1 019 136,04 Kč 152 863,96 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 345 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 640 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE Hodnocení objektu: Název znaku
2,257 2,739 3,222 3,704 4,187
Zatřídění
vk
Ci × vk
– 18 –
Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A D D A E B C B B B C B B E E B C E B E B
5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
11,285 18,520 11,112 11,285 20,935 13,695 16,110 13,695 13,695 13,695 16,110 5,478 13,695 20,935 20,935 13,695 3,222 20,935 2,739 20,935 13,695 296,401
Koeficient k = 296,401 / 92 = 3,2217 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
Rodinný dům č.p. 100 – zjištěná cena:
3,2217 492 481,82 Kč 492 481,82 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 238 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 542 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 10 % ×
0,900
– 19 –
Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 76 nádvoří trvalý travní porost 721/12 Součet:
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 123 35,– 102,0274 2
413 536
35,–
102,0274
2,155 1,503 Cena [Kč] 12 549,37 42 137,32 54 686,69
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název zahrada
Parc. č. 719/1
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 539 35,– 40,8110
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 238 – zjištěná cena:
0,900 2,155 1,503 0,400 Cena [Kč] 21 997,13 76 683,82 Kč 76 683,82 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 20 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro menší obce v oblasti Adršpašska (Teplicka, Náchodska) má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům – obcím. Specifická oblast Adršpašských skal je pro realitní trh spíše přítěží, než výhodou a to zvláště pro
– 21 –
velmi přísné legislativní podmínky ochrtany ovzduší a hlavně nesmírně kvalitních podzemních vod. Turistický ruch je zde patrný pouze v teplých měsících a není zde tedy celoroční turistické středisko, což se odráží i na zaměstnanosti a tedy i možnostech pořízení nemovitosti k rekreování či poodnikání. U rodinných domů a domů k rekreaci došlo již druhý kvartál po sobě k mírnému růstu cen. Ten byl tentokrát o něco rychlejší, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. „Díky výhodným podmínkám financování a zvýšenému zájmu o nízkoenergetické rodinné domy totiž u nás dochází k růstu poptávky, což vytváří mírný tlak na posun cen směrem nahoru. Můžeme tak říct, že ceny rodinných domů se již také stabilizovaly. Z pohledu architektury vnímáme také zájem o kvalitně projektované nemovitosti,“ U starších rodinných domů a zvláště u domů určených k rekreaci (chat a chatek) i nadále přetrvává zájem o koupi těch, které jsou vhodné k rekonstrukci. Stavební náklady na rekonstrukce se totiž nemění, roste tedy jejich výhodnost. Zajímavým faktem je, že na rozdíl od pozemků a bytů nelze u rodinných domů vůbec mluvit o trendu jejich pořizování jako investice k uložení přebytečných finančních prostředků coby ochraně proti rostoucí inflaci. Lidé si tedy pořizují rodinné domy čistě pro vyřešení vlastní bytové otázky anebo jako bydlení pro své příbuzné a méně k dočasnému bydlení. Oceňovaný rodinný dům je situovaný v nádherném klidném místě s krásným výhledem bezprostředně u úpatí skalního města, které od nemovitosti dělí pouze rokle se železniční dráhou. Vlastní nemovitost jejiž stáří odhaduje znalec ve shodě s vlastníky podílu na min. 100 let je pro trvalé užívání nevhodná. Je zde pouze základní hygienické zařízení (WC, umávadlo), ale chybí vytápění, chybí vana nebo sprchový kout,k chybí zdroj teplé vody. Odpadní vody jsou částečně vedeny trativodem a částečně do žumpy, neboť charakter chráněné krajiné oblasti vylučuje septik a jeho odvod trativodem v souladu se současnou legislativou. Úpravy na nemovitosti jsou často jen kosmetické, neodborné a často kontraproduktivní (svislá izolace, rozvody vody, zatékání střechy) pokud nebudou dotaženy odborně do konce. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 22 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu ½
408 020,– Kč 76 680,– Kč 484 700,– Kč 152 860,– 408 020,– 492 480,– 152 860,– 0,– 492 480,– 246 240,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 492 480,– Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátdvatisícečtyřistaosmdesát Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Fritschová Naděžda Maťátko Čestmír
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 246 240,– Kč 246 240,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/2 246 240,– Kč Cena slovy: dvěstěčtyřicetšesttisícdvěstěčtyřicet Kč
– 23 –
D. Seznam příloh 1. LV 238 k.ú. Dolní Adršpach, obec Adršpach 2. KM k LV 238 k.ú. Adršpach, obec Adršpach 3. mapy místa 4. Fotopříloha
