Odhad tržní hodnoty č. 2268
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01871/11-030 ze dne: 13.6.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01871/11-030
Podle stavu ke dni 5. 8. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a elektronicky. 5. 8. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č.
693/2
Druh:
neurčeno
Parcela č.
693/3
Druh:
neurčeno
Parcela č.
733/3
Druh:
neurčeno
zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Ženklava , katastrální území Ženklava na LV č. 6 s podílem povinného ˝ pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01871/11-030 ze dne 13.6.2012.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Ženklava , katastrální území Ženklava na LV č. 6 je zemědělská půda kde pozemky jsou ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5. 8. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01871/11-030 ze dne 13.6.2012. - LV 6 k.ú. Ženklava , obec Ženklava - KM k LV 6 k.ú. Ženklava , obec Ženklava (zdroj čúzk) - údaje z veřejného registru půdy LPIS - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- mapový server ČUZK, - mapový server Google
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Ženklava Ženklava (796409)
List vlastnictví číslo: 6 Vlastník: Bjaček Milan Ženklava 134, 742 67
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Ženklava , katastrální území Ženklava na LV č. 6 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–4–
Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
–5–
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena kvalitní zemědělské půdy se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2. Toto platí u kvalitních pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Pro účely tohoto ocenění byly použity i průměrné ceny zemědělských pozemků definované Cenovým věstníkem MF částka 14 ze dne 12.12. 2011 kde je pro k.ú. Ženklava stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 3,46 Kč/m2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Pozemek parcela p.č.693/2 – druh: neurčeno Pozemek je ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK). výměra celkem 314 m2 z toho BPEJ 74700
314 m2
pozemek tvoří zemědělská půda
Charakteristika dle BPEJ: Region:
mírně teplý, vlhký
Suma teplot nad 10°C: Vláhová jistota:
2200 - 2400
nad 10 Expozice:
všesměrová
–6–
Suchá vegetační období:
5 - 15 dní
Průměrná roční teplota:
6°C - 7°C
Roční úhrn srážek:
650 - 750 mm
Hloubka půdy:
hluboká
>60 cm
Sklonitost:
rovina
0° - 3°
Skeletovitost: žádná, s příměsí
do 10%
Půdní typy:
Pseudogleje modální, pseudogleje luvické, kambizemě oglejené
Podloží:
svahové (polygenetické) hlíny
Váha: středně těžké, ve spodině těžší Skeletovitost: až středně skeletovité Vododržnost: se sklonem k dočasnému zamokření
Pozemek parcela p.č.693/3 – druh: neurčeno Pozemek je ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK). výměra celkem 314 m2 pozemek tvoří nebonitovaná půda
Pozemek parcela p.č.693/2 – druh: neurčeno Pozemek je ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK). výměra celkem 314 m2 z toho BPEJ 74700
1 417 m2
nebonitováno
383 m2
pozemek tvoří zemědělská bonitovaná a nebonitovaná půda Charakteristika dle BPEJ:
–7–
Region:
mírně teplý, vlhký
Suma teplot nad 10°C: Vláhová jistota:
2200 - 2400
nad 10 Expozice:
Suchá vegetační období:
5 - 15 dní
Průměrná roční teplota:
6°C - 7°C
Roční úhrn srážek:
650 - 750 mm
Hloubka půdy:
hluboká
>60 cm
všesměrová
Sklonitost:
rovina
0° - 3°
Skeletovitost: žádná, s příměsí
do 10%
Půdní typy:
Pseudogleje modální, pseudogleje luvické, kambizemě oglejené
Podloží:
svahové (polygenetické) hlíny
Váha: středně těžké, ve spodině těžší Skeletovitost: až středně skeletovité Vododržnost: se sklonem k dočasnému zamokření
Vzhledem k tomu, že se jedná o zemědělskou a jinou půdu ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK). nelze pouze z katastrálních map určit hranice pozemků. K přesnému určení hranic pozemků je nutné geodetické zaměření. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 6 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 6 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 6 – § 29, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,21 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 028 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 028 je počet obyvatel v obci. § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ PZE 693/2 314 5,26 6,3120 74700
Cena [Kč] 1 981,97
Název zemědělský pozemek zemědělský pozemek zemědělský pozemek
PZE 733/3
1 417
5,26
6,3120 74700
8 944,10
PZE 733/3
383
3,46
4,1520
1 590,22
–9–
Název Součet:
Parc. č.
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 2 114
BPEJ
§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti Kp:
1,000
Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní koef. sníž. upravená pozemek PZE 693/3 252 35,21 0,06 10,0000* 2 *) cena byla upravena na 10 Kč/m podle § 32 odst. 5 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 6 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 2 520,– 15 036,29 Kč 15 036,29 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 6 Popis porovnávacích pozemků: Srovnávací pozemky jsou všechny z o oceňované blasti Porovnávací pozemky: Pasdeky Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Mankovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Bludovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Nový Jičín
Cena [Kč] 12 516,29
285 600,– 35 700,00 8,– 0,700 5,60 1,00
Kč m2 Kč/m2
197 328,– 12 333,00 16,– 0,700 11,20 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 050 000,– 105 000,00 10,– 0,700 7,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
– 10 –
Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
85 360,– 8 536,00 10,– 0,700 7,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
5,60 7,70 11,20 7,70
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název zemědělský pozemek zemědělský pozemek zemědělský pozemek pozemek Výměra – celkem (V):
p.č. PZE 693/2 PZE 733/3 PZE 733/3 PZE 693/3
Cena pozemků (V × SJC): 2 366,00 m2 × 7,70 Kč/m2
Kč/m2
Výměra 314,00 m2 1 417,00 m2 383,00 m2 252,00 m2 2 366,00 m2 =
Pozemky na LV číslo 6 – zjištěná cena:
18 218,20 Kč 18 218,20 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Jak vyplývá z analýzy dat ČSÚ, byl oproti loňskému roku pokles cen nemovitostí obecně o téměř 15 %. U pozemků to bylo o něco méně. Avšak tyto data jsou při analýze sumarizovány, dle sdělení realitních makléřů je nyní situace v oblasti nemovitostí - pozemků velmi vážná a jejich pohyb na trhu s nemovitostmi se téměř zastavil. Ačkoliv by se tedy dalo říct, že po krizových letech realit bude situace na trhu s nemovitostmi lepší, opak je pravdou. Stále pokračuje pokles cen, kde nelze za současné situace odhadnout jak hluboce se toto projeví v konečných cenách nemovitostí. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vodítkem pro určení tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak nekolikanásobně vyšší. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2 kvalitní zemědělské půdy. Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Pro účely tohoto ocenění byly použity i průměrné ceny zemědělských pozemků definované Cenovým věstníkem MF částka 14 ze dne 12.12. 2011 kde je pro k.ú. Ženklava stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 3,46 Kč/m2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 12 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny
15 040,– 18 220,– 0,– 18 220,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 18 220,– Kč Cena slovy: osmnácttisícdvěstědvacet Kč
Kč Kč Kč Kč
– 13 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 9 k.ú. Ženklava, obec Ženklava 2 KM k LV č. 9 k.ú. Ženklava, obec Ženklava 3. mapa místa 4. orto mapa místa
