Odhad tržní hodnoty č. 2264
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 04081/11-040
Podle stavu ke dni 23. 7. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 23. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 4083/1 Druh: zahrada Parcela č. 4083/2 Druh: ostatní plocha – neplodná půda Parcela č. 4085/22 Druh: zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí pro obec Velké Meziříčí , katastrální území Velké Meziříčí na LV č. 814 s podílem povinného 1/4 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04081/11-040 ze dne 11.6.2012.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí pro obec Velké Meziříčí , katastrální území Velké Meziříčí na LV č. 814 je zemědělská půda pod ochranou Zemědělského půdního fondu.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 7. 2012 bez přítomnosti vlastníka pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS. .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04081/11-040 ze dne 11.6.2012 - LV 814 k.ú. Velké Meziříčí , obec Velké Meziříčí - KM k LV 814 k.ú. Velké Meziříčí , obec Velké Meziříčí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google - portál územního plánování (územní plán) města Velké Meziříčí
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Vysočina Žďár nad Sázavou Velké Meziříčí Velké Meziříčí (779091)
List vlastnictví číslo: 814 Vlastníci: 1. Čermáková Olga Školní 2055, Velké Meziříčí, 594 01
Podíl: 1/4
2. Pospíšilová Marie Podíl: 1/2 Československé Armády 1945, Frýdek-Místek, Místek, 738 01 3. Pospíšilová Michaela Podíl: 1/4 V. Vantucha 1340, Frýdek-Místek, Frýdek, 738 01
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí pro obec Velké Meziříčí , katastrální území Velké Meziříčí na LV č. 814 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod. Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
–4–
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
–5–
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Oceňované pozemky jsou situovány SZ od centra města Velké Meziříčí a S od dálnice D1 (E50) v jejíž bezprostřední blízkosti leží, oddělené od vlastní komunikace zalesněným protihlukovým valem. . Pozemek parcela p.č. 4083/1 – druh: zahrada výměra celkem 2471 m2 pozemek oceněn v souladu s ÚP jako zahrada Pozemek parcela p.č. 4083/2 – druh: ostatní plocha – neplodná půda výměra celkem 29 m2 pozemek oceněn v souladu s ÚP jako zahrada Pozemek parcela p.č. 4083/1 – druh: zahrada výměra celkem 12 m2 pozemek oceněn v souladu s ÚP jako zahrada
Charakteristika dle BPEJ:
–6–
Region:
mírně teplý, vlhký
Suma teplot nad 10°C:
2200 - 2400
Vláhová jistota:
nad 10
Suchá vegetační období:
5 - 15 dní
Průměrná roční teplota:
6°C - 7°C
Roční úhrn srážek:
650 - 750 mm
Hloubka půdy: příměsí, až slabá
hluboká, středně hluboká
Expozice:
jih
Sklonitost:
střední svah 7° - 12°
Skeletovitost:
>30 cm
Půdní typy:
žádná, s do 25%
Kambizemě modální eubazické až mezobazické
Podloží: hrubé zvětraliny, propustné, minerálně chudé substráty, žuly, syenity, granodiority, méně ortoruly Váha:
středně těžké lehčí s vyšším obsahem grusu
Skeletovitost: Vododržnost:
vláhově příznivější ve vlhčím klimatu
Skelet jsou štěrk (4-30mm) a kamení (3cm-30cm). Hloubka půdy je omezena pevnou horninou nebo silnou skeletovostí. Zdroj: vyhláška Ministerstva zemědělství č. 327/1998 Sb., ze dne 15. prosince 1998, ve znění vyhlášky č. 546/2002 Sb., ze dne 12. prosince 2002. Dle platného územního plánu jsou oceňované parcely zařazeny do kategorie 5) Zahrádkářské osady – RZ Hlavní: Umístění soustředěných rekreačních zahrádek sloužících k rekreaci a zahrádkaření Přípustné: Zemědělská rostlinná činnost samozásobitelského charakteru bez negativního dopadu na okolní prostředí. Přípustné jsou komunikace a parkoviště pro obsluhu území, rozptylové prostory, plochy pro rekreační sport bez negativního dopadu na okolní prostředí, zeleň, stavby příslušné technické infrastruktury. Podmíněně přípustné: Umístění individuálních rekreačních chat. Nepřípustné: Stavby pro trvalé bydlení, výrobní činnosti a sklady, stavby nesouvisející s rekreační funkcí plochy. Činnosti, děje a zařízení a stavby, které svými vlivy narušují prostředí plochy rekreace přímo nebo druhotně nad přípustnou míru
–7–
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 814 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé ceny pozemků Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Žďár nad Sázavou Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 814 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 814 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 115,29 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (11 830 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 11 830 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada ostatní plocha neplodná půda zahrada Součet:
Parc. č. 4083/1 4083/2 4085/22
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 2 471 115,29 90,3364 29 115,29 90,3364 2
12 2 512
Pozemky na LV číslo 814 – zjištěná cena:
115,29
90,3364
2,155 0,909 0,400 Cena [Kč] 223 221,24 2 619,76 1 084,04 226 925,04 226 925,04 Kč
–9–
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 814 Popis porovnávacích pozemků: Všechny srovnávací pozemky jsou z Velkého Merziříčí, nebo jeho bezprostředního okolí Porovnávací pozemky: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název zahrada ostatní plocha - neplodná půda zahrada Výměra – celkem (V):
990 600,– 3 302,00 300,– 0,850 255,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
150 000,– 1 200,00 125,– 0,850 106,25 1,00
Kč m2 Kč/m2
221 100,– 1 474,00 150,– 0,850 127,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
106,25 162,92 255,– 162,92
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
p.č. 4083/1 4083/2
Výměra 2 471,00 m2 29,00 m2
4085/22
12,00 m2 2 512,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 2 512,00 m2 × 162,92 Kč/m2
=
409 255,04 Kč
– 10 –
Pozemky na LV číslo 814 – zjištěná cena:
409 255,04 Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Pozemky na LV číslo 814 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 115,29 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (11 830 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 11 830 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada ostatní plocha neplodná půda zahrada Součet:
Parc. č. 4083/1 4083/2
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 2 471 115,29 99,3800 29 115,29 99,3800
4085/22
12 2 512
115,29
99,3800
Pozemky na LV číslo 814 – zjištěná cena:
2,155 0,400 Cena [Kč] 245 567,98 2 882,02 1 192,56 249 642,56 249 642,56 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Jak vyplývá z analýzy dat ČSÚ, byl oproti loňskému roku pokles cen nemovitostí obecně o téměř 15 %. U pozemků to bylo o něco méně. Avšak tyto data jsou při analýze sumarizovány, dle sdělení realitních makléřů je nyní situace v oblasti nemovitostí - pozemků velmi vážná a jejich pohyb na trhu s nemovitostmi se téměř zastavil. Ačkoliv by se tedy dalo říct, že po krizových letech realit bude situace na trhu s nemovitostmi lepší, opak je pravdou. Stále pokračuje pokles cen, kde nelze za současné situace odhadnout jak hluboce se toto projeví v konečných cenách nemovitostí. Některé ceny pozemků jsou uměle také udržovány činností realitních makléřů. Pro tržní cenu zemědělských a jiných pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: U zemědělských pozemků kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vodítkem pro určení tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2 kvalitní zemědělské půdy. Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Oceňovaná zemědělská půda je zapsaná na Katastru nemovitostí jako druh zahrada a oceněna byla bez ohledu na kvalitu půdy v souladu s územním plánem jako zahrada. . V současné době je poptávka po nemovitostech „Rekreační zahrada“ poměrně zájem. Vyplývá to i ze sociologických a generačních změn ve společnosti. Blízkost dálnice sice snižuje atraktivitu pozemků, ale pozemky jsou od vlastní komunikace odděleny vysokým zalesněným valem a je zde tedy zaručeno bezpečí a individualita soukromí. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 12 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena určená porovnávací metodou Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Stanovená věcná hodnota pozemků Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu ¼
226 930,– Kč 409 260,– 249 640,– 0,– 0,– 409 260,– 102 310,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 409 250,– Kč Cena slovy: čtyřistadevěttisícdvěstěpadesát Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Čermáková Olga Pospíšilová Marie Pospíšilová Michaela
Vlastnický podíl 1/4 1/2 1/4
Podíl ceny 102 312,50 Kč 204 625,– Kč 102 312,50 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu ¼ 102 310,– Kč Cena slovy: jednostotisíctřistadeset Kč
– 13 –
D. Seznam příloh 1. LV 814 k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí 2. KM k LV 814 k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí 3. mapy místa 4. výřez ÚP města Velké Meziříčí 5. orto foto
