Odhad tržní hodnoty č. 2261

Odhad tržní hodnoty č. 2261

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01624/11-022 ze dne: 11.6.2012

Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01624/11-022

Podle stavu ke dni 11. 7. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 17 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 11. 7. 2012

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny podílu 18/105 na bytovém domě (ul. Nad cihelnou) č.p. 862, LV 4344 a LV 4345 pozemku – zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 2274 a ostatní plocha – manipulační plocha , s podílem na pozemcích 1/6, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín , pro obec Jičín , katastrální území Jičín, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 01624/11-022 ze dne 11.6.2012..

2. Informace o nemovitosti Nemovitost –bytový dům (ul. Nad cihelnou) č.p. 862, LV 4344 a LV 4345 pozemek – zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 2274 a ostatní plocha – manipulační plocha zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín , pro obec Jičín , katastrální území Jičín,

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 7. 2012 za přítomnosti vlastníka podílu .

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor č.j. 065 Ex č.j. USN 065 Ex 01624/11-022 ze dne 11.6.2012.. - LV 4344 a 4345 k.ú. Jičín , obec Jičín - snímek KM k.LV 4344 a 4345 k.ú. k.ú. Jičín , obec Jičín zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - ZP 5027/1998 odhad obvyklé ceny pro účely úvěrového řízení poskytnuté vlastníkem nem. - pasport bytové jednotky ( odpovídající podílu 15/108 na byt domě) - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - údaje ČSÚ pro rok 2012 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - informace o tržním nájemném

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Královéhradecký Jičín Jičín (659541)

List vlastnictví číslo: 4344 Vlastníci: 1. Dousek Pavel Podíl: 15/108 Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 2. Hrubý Ladislav Podíl: 18/108 Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 3. Společné jmění manželů Podíl: 18/108 Macek Josef Macková Eva Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 4. Společné jmění manželů Podíl: 36/108 Mirský Jan Ing. Mirská Alena Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 5. Vysloužil Aleš U trati 905, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01

Podíl: 21/108

List vlastnictví číslo: 4345 Vlastníci: 1. Dousek Pavel Podíl: 1/6 Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 2. Hrubý Ladislav Podíl: 1/6 Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 3. Společné jmění manželů Podíl: 1/6 Macek Josef Macková Eva Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 4. Společné jmění manželů Podíl: 2/6 Mirský Jan Ing. Mirská Alena Nad cihelnou 862, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 5. Vysloužil Aleš Podíl: 1/6 U trati 905, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01

–4–

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín , pro obec Jičín , katastrální území Jičín , na listu vlastnictví č. 4344 a 4345 souhlasí se skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín pro obec Jičín , katastrální území Jičín . Dále byl znalci poskytnut vlastníkem podílu na bytovém domě 15/108 znalecký posudek – odhad tržní ceny č. 2057/1998 a pasport bytové jednotky odpovídající podílu 15/108 na bytovém domě. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníkem bytové jednotky (podílu 15/108 na bytovém domě) není oceňovaná nemovitost pronajímána.a je užívána vlastníkem bytové jednotky.

Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by

–5–

byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -

Nákladový (věcná hodnota THU)

-

Výnosový

-

porovnávací

Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů publikovaných Ministerstvem pro místní rozvoj - mapa nájemného. Zde bylo nájemné určeno z posudků soudního znalce a publikováno na uvedených stránkách ministerstva. Z toho vyplývá, že pro obec Jičín publikované nájemné je v rozmezí 69,70- 77,30 Kč/m2 . Tyto údaje platí pro běžnou polohu v centru města. Komentář MMR ČR k určení výše nájemného: Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání

–6–

lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy. Pro vlastní výpočet bylo použito nákladového ocenění a výnosové ocenění. Protože nákladová metoda není nositelem informací o obvyklé (tržní) ceně nemovitostí, jde u ní jen a pouze o časovou cenu (VH). Proto bylo použito i výnosové metody, přesto že bytový dům nebyl oficiálně rozdělen na jednotlivé bytové jednotky „Prohlášením vlastníka budovy“, přesto se však vlastníci podílů chovají částečně autonomně. Výměry pro výpočet výnosové metody dodal znalci vlastník podílu 15/108 na bytovém domě. V tomto případě pouze výnosová metoda může zajistit kvalifikovaný a správný odhad obvyklé ceny v daném čase a místě.

Popis bytového domu Bytový dům je situován na okraji intravilánu města Jičína v docházkové vzdálenosti k objektům občanské vybavenosti. Bytový dům obsahuje jedno technické podlaží a 3 nadzemní podlaží. Jednotliví vlastníci jsou v LV zapsáni stanovují podíl užívané plochy k celku.

s různými vlastnickými podíly tak, že podíly přesně

Konstrukčně je objekt bytového domu založen na betonových pasech se zdivem tl. Min 40 cm z konstrukčního materiálu v 1 PP a v nadzemní části z pěnových plynosilikátů. Sedlový krov s šablonami z Al plechu. Kompletní klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Trh s nemovitostmi: Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - V současné době je velký převis všech typů nemovitostí na trhu s nemovitostmi a jsou nabízeny bytové jednotky ve všech částech města. Poloha nemovitosti Situování bytového domu č.p. 862 je v ulici Nad cihelnou , které tvoří urbanizované území příměstského typu s bytovými domy a rodinnými domy s parky a kompletní infrastrukturou na okraji intravilánu města. Vzhledem k charakteru části města, je zde minimální doprava, jenž tvoří téměř výhradně obslužná doprava vlastníků nemovitostí. Konstrukce a vybavení byt. Jednotky tvořící podíl 15/108 na nemovitosti (bytovém domě): Podstandardně vybavená bytová jednotka sestávající z kuchyně, sociálního zařízení, koupelny a 1 pokoje s komorou se zanedbanou údržbou. Podlahy betonové s PVC . Vybavení kuchyňskou linkou s bez plynového sporáku a t.č. bez vytápění. Kotel ÚT připraven k montáži. Plyn t.řč. odpojen. El. energie t.č. odpojena. Vybavení kuchyně, koupelny, splachovacího WC standardní. Dům je svoji polohou na okraji města ale v docházkové vzdálenosti či v dosahu MHD na atraktivní poloze. Atraktivnosti tomu dodává i klidná část města, bez většího provozu se zahradou. Vhodné místo pro bydlení mimo starších obyvatel, či malých dětí. Dům totiž nemá výtah.

–7–

Pozemky: Parcela číslo st 2274 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 403 m2 Parcela číslo 959/8 druh: ostatní plocha – manipulační plocha výměra 775 m2 Podíl 1/6. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Bytový dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4345 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

–8–

B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Jičín

Popisy objektů a) Objekty 1) Bytový dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4345 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Bytový dům – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Koeficient prodejnosti: 1,794 (Bytové domy) Podlaží: Název 1 PP 1 NP 2 NP Podkroví

Výška 2,65 m 2,83 m 2,87 m 2,87 m

Zastavěná plocha 16,07×11,00 16,28×11,18 16,28×11,18 16,28×11,18

= = = =

176,77 m2 182,01 m2 182,01 m2 182,01 m2

–9–

Název Součet:

Výška 11,22 m

Zastavěná plocha 722,80 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

2,81 m 180,70 m2

Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,65 × 16,07×11,00 1 NP 2,83 × 16,28×11,18 2 NP 2,87 × 16,28×11,18 Podkroví 2,87 × 16,28×11,18 Obestavěný prostor – celkem:

= = = = =

468,44 m3 515,09 m3 522,37 m3 522,37 m3 2 028,27 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – s vod.izolací 6,00 % 2. Svislé konstrukce – tl. min 45 cm 18,80 % 3. Stropy – rovný podhled, nespalné 8,20 % 4. Krov, střecha – sedlová střecha 5,30 % 5. Krytiny střech – hliníkové šablony 2,40 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – běžné dvouvrstvé vápenné omítky 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – břízolit 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické – běžné obklady záchodu, 2,10 % umývárny, kuchyně 10. Schody – betonové terazo 3,00 % 11. Dveře – hladké i prosklené 3,20 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná zdvojená, částečně plastová 5,40 % 14. Povrchy podlah – betonové, krytina PVC 3,10 % 15. Vytápění – etážové pynové 4,70 % 16. Elektroinstalace – 220/380 V 5,20 % 17. Bleskosvod – ano 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – ano 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – ano 0,40 % 21. Ohřev vody – el. bojler 2,10 % 22. Vybavení kuchyní – není, pouze kuchyňská linka, plyn sporák 1,80 % chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní spl. záchod 3,80 % 24. Výtahy – ne 1,30 % 25. Ostatní – není 5,60 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 14. Povrchy podlah –0,54 × 3,10 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0167

– 10 –

15. Vytápění –0,54 × 1,852 × 4,70 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,20 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 3,30 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,10 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – =

0,0470 0,0520 0,0330 0,0210 0,0180 0,8123

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9565 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0473 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8123 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1390 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,7940 7 309,91 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 028,27 m3 × 7 309,91 Kč/m3

=

14 826 471,16 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 72 roků Opotřebení: 100 × 28 / (28 + 72) = 28,000 % Odpočet opotřebení: 14 826 471,16 Kč × 28,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 151 411,92 Kč 10 675 059,24 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

15 / 108 1 482 647,12 Kč

Bytový dům – zjištěná cena:

1 482 647,12 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Bytový dům Jednotkové množství:

=

2 028,27 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 2 028,27 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků

4 800,– Kč/jedn. =

9 735 696,– Kč 9 735 696,– Kč

– 11 –

Předpokládaná další životnost: 72 roků Opotřebení: 100 × 28 / (28 + 72) = 28,000 % Odpočet opotřebení: 9 735 696,– Kč × 28,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 725 994,88 Kč 7 009 701,12 Kč


× =

15 / 108 973 569,60 Kč


973 569,60 Kč

a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Bytový dům – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,81 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 180,70 m2 Obestavěný prostor: 2 028,27 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8123

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0370 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9565 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0473 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8123 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1390 4 074,65 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 028,27 m3 × 4 074,65 Kč/m3

=

8 264 490,36 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 72 roků Opotřebení: 100 × 28 / (28 + 72) = 28,000 % Odpočet opotřebení: 8 264 490,36 Kč × 28,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 314 057,30 Kč 5 950 433,06 Kč

– 12 –


× =


15 / 108 826 449,04 Kč 826 449,04 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Bytový dům Výnosová hodnota počítána z hodnot výměry bytu (dodané vlastníkem podílu na bytovém domě) a Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 51,19 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy podlahová plocha bytu 927,60 Kč × 51,19 m2 Kč/rok 47 483,84 c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Náklady na provoz RC × 0,05 % Náklady na údržbu RC × 0,01 % Pojištění RC × 0,00 % Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč

0,–

Kč

80 000,–

Kč

80 000,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 4345 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

8 264 490,36 4 132,25 826,45 0,– 0,– 0,– 4 958,70 42 525,14 0,0700 527 500,–

– 13 –

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 2274 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 403 400,– 2 179,6239 2

1,420 2,139 1,794 Cena [Kč] 878 388,43

§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastavěné – skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod. Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × 0,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % × 1,420 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,139 Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 1,794 Název Parc. č. ostatní plocha 959/8 manipulační plocha

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 775 400,– 1 089,8119 2

Cena [Kč] 844 604,22

Součet cen všech typů pozemků:

=

1 722 992,65 Kč


× =

1/6 287 165,44 Kč

Pozemky na LV číslo 4345 – zjištěná cena:

287 165,44 Kč

c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:

=

0,– Kč

– 14 –

C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj, konkrétně se stránkami mapy nájemného. Realitní trh pro město Jičín má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 4 0 % oproti preferovaným místům.

– 15 –

Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu bytu. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny bytu: 24 % lokalita 24 % velikost bytu 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění bytu v domě 6 % stav bytu a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled z bytu 3 % dispozice a orientace bytu 2 % služby v místě Také zde v tomto konkrétním ocenění bylo vzato v úvahu, že byt je situován v místě, kde je malý provoz motorových vozidel, je zde oddělena plocha nádvoří od komunikace a v blízkosti jsou jak místa pro odpočinkové aktivity tak docházková vzdálenost do centra obce. Avšak bytová jednotka je ve stavu, kdy bude nutné v budoucnu investovat do rekonstrukce společných prostor. Byt není vhodný pro seniory, ale jako „startovací“ pro mladé manžele z důvodu, že bytový dům nemá výtah. Na cenu má vliv i skutečnost, že bytový dům je v podílovém vlastnictví a přesto, že jsou jednotlivé bytové jednotky svým omezeným způsobem autonomní přesto jsou realitním trhem pouze na okraji zájmu. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

– 16 –

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho Odhad obvyklé ceny podílu 15/108

1 482 650,– Kč 287 170,– Kč 1 769 820,– Kč 973 570,– 826 450,– 826 450,– 0,– 527 500,– 820 560,– 625 190,– 527 500,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 15/108 527 500,– Kč Cena slovy: pětsetdvacetsedmtisícpětset Kč

– 17 –

D. Seznam příloh 1. LV 4344 k.ú. Jičín, obec Jičín 2. LV 4345 k.ú. Jičín, obec Jičín 3. KM LV 4344 a 4345 k.ú. Jičín, obec Jičín 4. pasport bytové jednotky (podílu 15/108 na byt domě) 5. mapy místa 6. Fotopříloha

Odhad tržní hodnoty č. 2261

Recommend Documents