Odhad tržní hodnoty č. 2260
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 0466/11-022 ze dne: 13.6.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 04666/11-022
Podle stavu ke dni 16. 7. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 17 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 16. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela .č. 504 druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 313/6
druh: ostatní plocha - jiná plocha
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 203 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 504 Vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Frýdlant nad Ostravicí, katastrální území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí na LV č. 3069 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04666/11-022 ze dne 13.6.2012.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 203 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Frýdlant nad Ostravicí, katastrální území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí na LV č. 3069 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 7. 2012 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04666/11-022 ze dne 13.3.2012 - LV 3069 k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí - KM k LV 3069 k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Frýdlant nad Ostravicí Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí (705705)
List vlastnictví číslo: 3069 Vlastník: IN STEKRA, s.r.o. Nová Ves 203, Frýdlant nad Ostravicí, 739 11
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Frýdlant nad Ostravicí, katastrální území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí na LV č. 3069 nesouhlasí se skutečností. Na listu vlastnictví uvedeno jako způsob užívání rodinný dům, ve skutečnosti budova občanské vybavenosti.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
–4–
právní stav oceňované stavby je v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že v oblasti není dostatek relevantních dat,
–5–
tato metoda nebyla použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve používaných metod liší metodikou výpočtu OP. Taktéž je zde možné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby, zde znalec odhaduje, že vedlejší stavby zvyšují hodnotu stavby hlavní o více než 20 %. Samostatně vedlejší stavba nemá téměř žádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu nebo provozovny a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovitosti. Jedná se o samostatnou zděnou přízemní stavbu ubytovacího zařízení s restauračním provozem. Provozovna je situována při sběrné komunikaci nadregionálního významu která slouží jako přivaděč do horských středisek |Beskyd. Dům vznikl vznikl přístavbou původně rodinného domu z roku 1972 Penzion a restaurace č.p. 203 Jedná se o samostatnou zděnou stavbu původní dvoupodlažní (přízemí + 1 NP) rodinný dům z roku 1972 , který byl v letech 1995 – 1996 přestavěn na restauraci a penzion přístavbou mansardového typu , typickou pro toto období se 3 NP, kde 3 NP bylo protaženo až na původní rodinný dům. Vlastní penzion má dle sdělení má 7 x 4 lůžkové pokoje a restauraci. Penzion je využíván bez stálé recepce a restaurace je využívána ve večerních hodinách Celkově je penzion dle vnější prohlídky v dost špatném technickém stavu, z části nekvalitním provedením a z části že budova není dostatečně využívána a v důsledku toho chátrá. Jsou evidentní znaky nekvalitní práce u drolícího se betonu, křivé plastová okna, chátrající vnější ochoz u 2 NP. Na nemovitosti vázne věcné břemeno: - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves 253 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802
–6–
- trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 630 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 253 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves p.č. st 630 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 Pro ocenění VB obvyklou cenou neexistují žádné standardy. Však vzhledem k tomu, že VB slouží k zajištění a chodu nemovitostí zásobováním el. energií obvyklá cena zde v tomto případě věcné břemeno neoceňuje, zde se předpokládá jako standard zajištění energie včetně jeho přívodů a jako standard zajištění přístupu k zařízení patřící rozvodným závodům a distributorům energie.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Penzion b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3069 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Penzion b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3069 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti vázne věcné břemeno: - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves 253 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 630 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 253 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves p.č. st 630 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB 21.6.2005 V-3276/2005-802 Pro ocenění VB obvyklou cenou neexistují žádné standardy. Však vzhledem k tomu, že VB slouží k zajištění a chodu nemovitostí zásobováním el. energií obvyklá cena zde v tomto případě věcné břemeno neoceňuje, zde se předpokládá jako standard zajištění energie včetně jeho přívodů a jako standard zajištění přístupu k zařízení patřící rozvodným závodům a distributorům energie.
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Penzion – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,066 Koeficient prodejnosti: 0,815 (Obchod) Podlaží: Název 1 NP ZP 2 NP 3 NP Součet:
Výška 2,80 m 3,00 m 3,10 m 8,90 m
Zastavěná plocha 10,00×12,50+17,30×8,10+2,70×3,70 10,00×12,50+17,60×6,10 10,0×12,50+17,60×4,10
= = =
275,12 m2 232,36 m2 197,16 m2 704,64 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
2,95 m 234,88 m2
Obestavěný prostor (OP): 1 NP ZP 2,80 × (10,00×12,50+17,30×8,10+2,70×3,70) 2 NP 3,00 × (10,00×12,50+17,60×6,10) 3 NP 3,10 × (10,0×12,50+17,60×4,10) Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
770,34 m3 697,08 m3 611,20 m3 2 078,62 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – běžné základy svislé bez zateplení 6,30 % 2. Svislé konstrukce – cihelné tl.45cm 15,00 % 3. Stropy – standard 8,20 % 4. Krov, střecha – pultový 6,10 % 5. Krytiny střech – beton taška 2,70 % 6. Klempířské konstrukce – pozink plech, poškozené 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – běžné dvouvrstvé vápenné omítky 7,10 % 8. Úprava vnějších povrchů – omítka vápenná hladká 3,20 % – dřevo – kámen
Hodnocení
Podíl
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
25 % 25 % 25 %
–9–
9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis – pálená taška Vnitřní obklady keramické – nelze zjistit Schody – nelze zjistit Dveře – nelze zjistit Vrata Okna – plastová Povrchy podlah – nelze zjistit Vytápění – nelze zjistit Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Vnitřní vodovod – ano Vnitřní kanalizace – ano Vnitřní plynovod – nelze zjistit Ohřev vody – ano Vybavení kuchyní – nelze zjistit Vnitřní hygienické vybavení – standardní Výtahy – nejsou Ostatní – není Instalační prefabrikovaná jádra
Obj. podíl Hodnocení Podíl Standardní 25 % 3,10 % Standardní 2,80 % Standardní 3,80 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se 5,90 % Standardní 3,30 % Standardní 4,90 % Standardní 5,80 % Standardní 0,30 % Nevyskytuje se 3,30 % Standardní 3,20 % Standardní 0,30 % Standardní 2,20 % Standardní 1,80 % Standardní 4,30 % Standardní 1,40 % Standardní 4,40 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0030 = 0,9970
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9481 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0119 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9970 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0660 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8150 4 098,36 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 078,62 m3 × 4 098,36 Kč/m3
=
8 518 933,06 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 8 518 933,06 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 259 466,53 Kč 4 259 466,53 Kč
Penzion – zjištěná cena:
4 259 466,53 Kč
– 10 –
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Penzion Jednotkové množství:
=
2 078,62 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 2 078,62 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 800,– Kč/jedn.
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 9 977 376,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
– =
Penzion – zjištěná cena:
9 977 376,– Kč 9 977 376,– Kč
4 988 688,– Kč 4 988 688,– Kč 4 988 688,– Kč
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Penzion – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,066 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 234,88 m2 Obestavěný prostor: 2 078,62 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9970
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9481 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0119 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9970 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0660 5 028,66 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 078,62 m3 × 5 028,66 Kč/m3
=
10 452 673,25 Kč
– 11 –
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 10 452 673,25 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
5 226 336,63 Kč 5 226 336,62 Kč
Penzion – zjištěná cena:
5 226 336,62 Kč
a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Penzion Jednotkové množství:
=
2 078,62 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 2 078,62 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 9 977 376,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
9 977 376,– Kč 9 977 376,– Kč
4 988 688,– Kč 4 988 688,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 592 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 840 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,319 0,332 0,344 0,356 0,369
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě
Zatřídění A A E D E C
vk 5 5 3 5 5 5
Ci × vk 1,595 1,595 1,107 1,780 1,845 1,720
– 12 –
Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
B C C C D D A A A A C C A D B
5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
1,660 1,720 1,720 1,720 1,780 0,712 1,595 1,595 1,595 1,595 0,344 1,720 0,319 1,780 1,660 31,157
Koeficient k = 31,157 / 92 = 0,3387 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,3387 1 689 668,63 Kč
Penzion – zjištěná cena:
1 689 668,63 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 3069 – § 28, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 99,49 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 698 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 9 698 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 504 nádvoří
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 277 99,49 167,5203 2
§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti Kp: Jednotková cena [Kč/m2]
2,066 0,815 Cena [Kč] 46 403,12
1,000
– 13 –
Název Parc. č. Výměra [m2] základní koef. sníž. upravená ostatní plocha - jiná 313/6 384 99,49 0,06 10,0000* plocha *) cena byla upravena na 10 Kč/m2 podle § 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 3069 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 3 840,–
50 243,12 Kč 50 243,12 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada – např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. Opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení ale i po provozovnách a administrativních prostorech a následný pokles cen všech nemovitostí. „Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit 14ereg a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 20092011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR),“ „Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015),“ V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení a do objektů služeb a administrativy není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení a jiných prostorech se promítá do růstu cen bytů a komerčních prostor – nemovitostí i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s nemovitostmi ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů a komerčních prostor byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny všech nemovitostí včetně komerčních začaly razantně klesat.
– 15 –
Nemovitost penzion s restaurací č.p. 203, na Lv zapsán jako nemovitost určena k bydlení je využívána jako provozovna restaurace a penzion, a dle způsobu využití také takto oceněna. Objekt je situován v současné době málo atraktivní poloze (blízkost města Frýdlant nad Ostravicí) při sběrné komunikaci nadregionálního významu směrem horská střediska zimních sportů v Beskydách. V současné době již nejsou ubytovací a restaurační zařízení poblíž měst intenzivně využívány. Využívány jsou penziony a restaurace přímo v příslušných střediskách, nebo v obcích kudy k nim vede sběrná komunikace. Toto platí i zde u tohoto penzionu, kdy nově postavené penziony převzaly zákazníky a v současné době je využití restaurace v penzionu minimální. Z toho se odvíjí postavení této nemovitosti na trhu s nemovitostmi, kde je jeho postavení velmi slabé a nabídka volných penzionů k okamžitému využívání v realitních kanceláří v oblasti Beskyd převyšuje ke dni odhadu obvyklé ceny poptávku.
– 16 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny (zaokrouhleno)
4 259 470,– Kč 50 240,– Kč 4 309 710,– Kč 4 988 690,– 5 226 340,– 1 689 670,– 4 259 500,– 0,– 1 700 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 700 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 17 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 3069 k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí 2. KM k LV č. 3069 k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí 3. mapy místa 4. Fotiopříloha
