Odhad tržní hodnoty č. 2258
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02726/11-016
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02726/11-016
Podle stavu ke dni 15. 7. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 16 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 15. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela č. st 373 druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 3249/58
druh: zahrada
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 1054 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 373 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Nový Jičín, katastrální území Nový Jičín - Dolní Předměstí na LV č. 249 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02726/11-016
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 1054 s příslušenstvím a pozemky zapsaný Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Nový Jičín, katastrální území Nový Jičín - Dolní Předměstí na LV č. 249 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 7. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02726/11-016 dne 11.6. 2012 - LV 249 k.ú Nový Jičín - Dolní Předměstí, obec Nový Jičín - KM k LV 249 k.ú Nový Jičín - Dolní Předměstí, obec Nový Jičín (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 2494/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Nový Jičín-Dolní Předměstí (707465)
List vlastnictví číslo: 249 Vlastník: Seget Oldřich Suvorovova 1054/66, Nový Jičín, 741 01
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Nový Jičín, katastrální území Nový Jičín - Dolní Předměstí na LV č. 249 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
–4–
Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro ocenění výnosou metodou, nebyla tato metoda použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Pro porovnání byly použity nemovitosti: RD 3+1 v Nový Jičín - Dolní Předměstí. Přízemní řadový domek ve velmi dobrém stavu s kuchyní a samostatnými třemi pokoji a šatnou, samostatnou koupelnou a wc. Dům je zděný, střešní krytina taška. Půda není vybudována, ale lze ji po rekonstrukci využít k bydlení. Vytápění plynem ( částečně nové rozvody), nový plynový kotel a plynový ohřívač na teplou vodu. Podlahy - lino, dlažba, dřevěné parkety, betonové schodiště. Za domem je zahrada se zděným zahradním domkem. Zahrada 240m2. Okolní zástavbu tvoří rovněž domy tohoto typu. Výborná dostupnost k dálnici nebo na silnici R47. Do centa NJ 5min. Cea 1389 000 Kč Rodinný dům 5+1 s velkou garáží v Bludovicích u Nového Jičína. Dům prošel před 3 lety částečnou rekonstrukcí přízemí (podlahy, omítky, voda, el.rozvody, plastová okna). K dodělání zůstává horní patro, jedna místnost v přízemí a obklad v koupelně. Dům je částečně podsklepen a vytápěn kotlem na tuhá paliva. Plyn na hranici pozemku. Vodovod obecní a vlastní studna na pozemku. Užitná plocha cca 120 m2 a zahrada 500 m2. Cena 1520 000 Kč Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 249 s příslušenstvím a pozemky je situován v části obce Nový Jičín ulice Suvorovova č.p. 1054, na okraji zastavěného území obce Nový Jičín. Rodinný dům č.p. 1054 ul. Suvorovova, Nový Jičín Dům je konstruován jako řadový vnitřní jako původní dělnický domek v kolonii dělnických domů na okraji města Nový Jičín z počátku min. stol. Konstrukčním prvkem, svislých konstrukcí je dle vnější fyzické prohlídky cihelné zdivo z pálených a nepálených cihel. bez vodorovných i svislých izolací a bez zjevného navlhání. Splaškové vody jsou odvedeny do kanalizace. Vytápění lokální, kamny. Do rodinného domu je zaveden plyn (t.č. odpojen), el,. energie a voda z veřejného vodovodního řádu.
–6–
Dopravní dostupnost Objekt rodinného domu je dobře dopravně dostupný, po zpevněné komunikací tvořící výpadovou komunikaci z města. Po komunikaci lez dojet až k domu a také k zahradě situované na jihovýchodě od rodinného domu lze dojet až k domu. Obec je významná z hlediska kulturního, hospodářského, ale i zeměpisného a disponuje kompletní infrastrukturou. Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení. Technický stav Absence údržby se podepsala na technickém stavu, kdy je objektivně nutno vyměnit některé konstrukční prvky dlouhodobé životnosti nemovitosti. Rodinný dům je t.č. neobydlen. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Parc. č. st 373 336/58
Výměra [m2] 213 309
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1054 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 249 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Nový Jičín
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1054 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 249 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 1054 Jednotkové množství:
=
465,98 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 465,98 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 1 770 724,– Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům č.p. 1054 – zjištěná cena:
3 800,– Kč/jedn. =
– =
1 770 724,– Kč 1 770 724,– Kč
1 573 978,86 Kč 196 745,14 Kč 196 745,14 Kč
–8–
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 1054 – § 26a Podlaží: Název nadzemní část krov Součet:
Výška 3,20 m 1,95 m 5,15 m
Zastavěná plocha 11,60×7,80 11,60×7,80
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 90,48 / 90,48 Podlažnost:
= =
90,48 m2 90,48 m2 180,96 m2
= =
289,54 m3 176,44 m3 465,98 m3
90,48 m2 90,48 m2 = 1,00
Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 3,20 × 11,60×7,80 krov 1,95 × 11,60×7,80 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Nový Jičín Počet obyvatel: 24 134 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 632,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice
Pi 0,00 0,00 –0,03
–9–
4 Dopravní spojení
II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II. Omezené
5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,960
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A –0,01 0,00 0,00 0,02 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 –0,06 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,320
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 1054 – zjištěná cena:
0,900 × 0,960 × 0,320 = 2 632,– × 0,276 =
0,276 726,43 Kč/m3
465,98 × 726,43 =
338 501,85 Kč 338 501,85 Kč
– 10 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 1054 Jednotkové množství:
=
465,98 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 465,98 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 800,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 1 770 724,– Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 770 724,– Kč 1 770 724,– Kč
1 573 978,86 Kč 196 745,14 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 486 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 532 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
2,470 2,529 2,587 2,646 2,704
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí
Zatřídění A A E C C A C E D E E E C B
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5
Ci × vk 12,350 12,350 8,112 12,935 12,935 12,350 12,935 13,520 13,230 13,520 13,520 5,408 12,935 12,645
– 11 –
Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A A A B A C B
5 5 1 5 1 5 5 92
12,350 12,350 2,470 12,645 2,470 12,935 12,645 236,610
Koeficient k = 236,610 / 92 = 2,5718 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
Rodinný dům č.p. 1054 – zjištěná cena:
2,5718 505 989,15 Kč 505 989,15 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 249 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 373 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 213 400,– 1 055,1225
1,420 2,155 0,862 Cena [Kč] 224 741,09
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
2,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 309 4,33 9,5260 64811
Cena [Kč] 2 943,53
Název zahrada
Parc. č. 336/58
– 12 –
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 249 – zjištěná cena:
227 684,62 Kč 227 684,62 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 13 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro menší obce v oblasti Novojičínska má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům – obcím.
– 14 –
U rodinných domů došlo již druhý kvartál po sobě k mírnému růstu cen. Ten byl tentokrát o něco rychlejší, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. „Díky výhodným podmínkám financování a zvýšenému zájmu o nízkoenergetické rodinné domy totiž u nás dochází k růstu poptávky, což vytváří mírný tlak na posun cen směrem nahoru. Můžeme tak říct, že ceny rodinných domů se již také stabilizovaly. Z pohledu architektury vnímáme také zájem o kvalitně projektované nemovitosti,“ U starších rodinných domů i nadále přetrvává zájem o koupi těch, které jsou vhodné k rekonstrukci. Stavební náklady na rekonstrukce se totiž nemění, roste tedy jejich výhodnost. Zajímavým faktem je, že na rozdíl od pozemků a bytů nelze u rodinných domů vůbec mluvit o trendu jejich pořizování jako investice k uložení přebytečných finančních prostředků coby ochraně proti rostoucí inflaci. Lidé si tedy pořizují rodinné domy čistě pro vyřešení vlastní bytové otázky anebo jako bydlení pro své příbuzné. Oceňovaný rodinný dům je situovaný na okraji města Nový Jičín při komunikaci nadregionálního významu tvořící sběrnou komunikaci z města Nový Jičín. Ceny nemovitostí jsou zde poměrně vyšší než je průměr v kraji a je to způsobeno především hospodářským rozvojem města a s tím související zaměstnaností. Avšak nutno vzít v úvahu skutečnost, že v současné době lze pořídit novou minimálně srovnatelnou nemovitost za cenu 0,9 mil Kč. Dům vyžaduje vzhledem k jeho stáří výměnu některých konstrukčních prvků (rekonstrukci) a trvalou, dlouhodobou a pravidelnou údržbu. Vedlejší stavby - kůlna je ve stavu kdy již nemůžou kvůli havarijnímu stavu plnit svoji funkci. Náklady na uvedení do uživatelného stavu by byly větší jak pořízení nových objektů. Z tohoto důvodu se objekt neoceňuje a je hodnocen jako snižující cenu nemovitosti. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 15 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny
227 680,– Kč 196 750,– 338 500,– 505 990,– 196 750,– 0,– 505 990,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 505 990,– Kč Cena slovy: pětsetpěttisícdevětsetdevadesát Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 16 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 249 k.ú. Nový Jičín - Dolní Předměstí, obec Nový Jičín 2. KM k LV č. 249 k.ú. Nový Jičín - Dolní Předměstí, obec Nový Jičín 3. mapy místa 4. fotopříloha
