Odhad tržní hodnoty č. 2243
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 064 Ex 00217/09-054 ze dne: 6.3.2012
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00217/09-054
Podle stavu ke dni 11. 5. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 11. 5. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela .č. 1724/2
druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 1724/1
druh: zahrada
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 1118 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 1724/2 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Kostelec nad Orlicí, katastrální území Kostelec nad Orlicí na LV č. 106 s podílem povinné ½ pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065Ex00217/09-054.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 1118 s příslušenstvím a pozemky zapsaný Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Kostelec nad Orlicí, katastrální území Kostelec nad Orlicí na LV č. 106 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 5. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00217/09-054 ze dne 6.3.2012 - LV 106 k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí - KM k 106 k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Rychnov nad Kněžnou Kostelec nad Orlicí Kostelec nad Orlicí (670197)
List vlastnictví číslo: 106 Vlastníci: 1. Reichlová Věra Havlíčkova 136, Rychnov nad Kněžnou, 516 01
Podíl: 1/2
2. Učík Rostislav Drtinova 1118, Kostelec nad Orlicí, 517 41
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou, pro obec Kostelec nad Orlicí, katastrální území Kostelec nad Orlicí na LV č. 106 nesouhlasí se skutečností. Na LV č. 106 je zapsáno Věcné břemeno bytu: Doživotní a bezplatné užívání celého domu s právem volného pohybu po celém domě, v objektech, zast. Ploše a zahradě dle č. III smlouvy Ve prospěch oprávněné z VB: Učiková Emilie, Drtinova 1118, Kostelec nad Orlicí, 517 41 Kostelec nad orlicí, RČ/IČO 326013/041 Listina: Usnesení soudu o schválení dědické dohody OS Rychnov nad Kněžnou D 313/2006-55 ze dne 16.6.2006, právní moc ke dni 8.7.2006. Toto věcné břemeno zaniklo úmrtí oprávněné z věcného břemene 7.2.2007.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a
–4–
předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Věcné břemeno bytu: Doživotní a bezplatné užívání celého domu s právem volného pohybu po celém domě, v objektech, zast. Ploše a zahradě dle č. III smlouvy Ve prospěch oprávněné z VB: Učiková Emilie, Drtinova 1118, Kostelec nad Orlicí, 517 41 Kostelec nad orlicí, RČ/IČO 326013/041 Listina: Usnesení soudu o schválení dědické dohody OS Rychnov nad Kněžnou D 313/2006-55 ze dne 16.6.2006, právní moc ke dni 8.7.2006. Toto věcné břemeno zaniklo úmrtí oprávněné z věcného břemene 7.2.2007. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
–5–
-
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky včetně vedlejší stavby - garáže. Pro srovnání byly mimo jiné použity nemovitosti z oblasti Kostelce nad Orlicí RD s bytem v 1.NP 2+1a bytem v podkroví 2KK. Dům se nachází v klidné části obce. Mimo zateplení je po rekonstrukci. v obou bytech jsou koupelny s rohovou vanou. Vytápění je ústřední plynové. Pozemek je z části zatravněný a z části betonové plochy. Součásti objektu je sklad /kolna/ cena 1320000 Kč Na pozemku stojí odborně zrekonstruovaný, komfortní rodinný domek 5+1 v menší obci poblíž Kostelce nad Orlicí, bližší informace v kanceláři. V přízemí jsou 3 pokoje, kuchyň, koupelna,
–6–
předsíň. V prvním patře jsou 2 velké pokoje. K domu náleží další parcela 1659 m2, která je vzdálená. Dům byl kompletně zrekonstruován, nová střecha, betonová taška, nové rozvody. Teplá voda, ústřední topení, bazén, elektronické zabezpečovací zařízení. Venkovní zahradní posezení. Klid, lesy, borůvky, cyklotrasy, v zimě terény na běžky Cena 2680000 Prostorný rodinný dům v obci Kostelec nad Orlicí. V roce 2009 proběhla kompletní rekonstrukce. Dispozice: I. NP - kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, koupelna, WC, technická místnost a dvougaráž. II. NP - 2x dětský pokoj, ložnice, velký pokoj, který není dokončen. Vytápění plynem + krbová kamna. Okrasná zahrada s pergolou a venkovním krbem Cena 3995000 Rodinný dům 6+1, který se nachází v klidné části Kostelce nad Orlicí. V domě je započatá rekonstrukce, téměř hotová koupelna s rohovou vanou v prvním patře. Materiál na dohotovení (dlažba, plovoucí podlaha, lepidla, radiátory, rozvodné trubky k topení) včetně nové lepenky na střechu jsou v ceně domu. Dispozice : přízemí - vstupní chodba, 3 místnosti, WC, kotelna, první patro - koupelna, kuchyně, 3 místnosti, balkon. U domu je garáž. Cena 1489000 RD v Kostelci nad Orlicí Nabízíme exklusivně k prodeji RD,který se nachází v klidné části města,byť do centra pouhých 400m. K dispozici dvě bytové jednotky,zděný zahradní domek na který navazuje dřevěná přístavba,sloužící k uskladnění nářadí.Dále pak zapuštěný bazén,pergola a okrasná zahrada. V přízemí 3+1 v patře 2+1+jedna místnost před dokončením - samostatný vchod,celý objekt je ze 2/3 podsklepen. V posledních čtyřech letech prošel RD celkovou rekonstrukcí-nové topení,střecha,podlahy plovoucí a dlažba,sádrokartony,nová vodo. i el.instalace,odpady,drenáže a izolace jak domu tak i pozemku,nové koupelny,podlahové vytápění,v přízemí nová plastová okna a dveře vedoucí na terasu.Část domu již zateplena včetně fasádyextrudovaným polystyrenem cena 2268000 Dům leží v bezprostřední blízkosti centra a přitom s výhledem na Lipovou stráň. I.PP: letní pokoj, I.NP:garáž, vstupní chodba, samostatné WC, koupelna, špajz, 2 velké místnosti s velkým balkónem, z tohoto patra je vstup na terasovitou zahradu, kde je kolna. II.NP: 3 obytné místnosti, samostatné WC, umývárna, velký balkón.Pozemek má celkovou výměru 426 m2. Dům je v zajímavém místě, je členitý a je vhodný k trvalému bydlení, případně i k podnikání cena 1980000 Rodinný dům o dvou bytových jednotkách a komerčním prostoru, který lze využít k podnikání nebo i jako garáž. Dispozice: 1.NP - bytová jednotka 2+kk, chodba, komora, dílna a komerční prostor. 2.NP - bytová jednotka 3+kk. Na dvoře se nachází přístřešek na dříví a holubník. Dům prošel rekonstrukcí - v obou patrech nová plastová okna, elektroinstalace, voda, odpady, bytová jednotka v 2.NP je kompletně nová, v 1.NP nová koupelna se sprchovým koutem a kuchyně. Cena 1995000
Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost – dům č.p. 1118 s příslušenstvím a pozemky je situován v části obce Kostelec nad Orlicí, při komunikaci místního významu.
–7–
Rodinný dům č.p. 1118 Dům je samostatně stojící rodinný dům se 2 NP a samostatně stojící garáží, která není stavebně jednotná s obytnou částí. Dům je dle převažujících architektonických a konstrukčních prvků starý 50-60 let. Dle vnější fyzické prohlídky působí jaké dům s pečlivou údržbou. Pozemky zastavěná plocha a nádvoří tvoří spolu se stavbou rodinného domu a zahradou jed notný a funkční celek. Technický stav: Dům je dle vnější fyzické prohlídky není dobře a pravidelně udržován, dle vnější prohlídky nebude nutná výměna některých konstrukčních částí dlouhodobého užívání. Dopravní dostupnost Objekt rodinného domu je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací tvořící komunikaci místního významu (obslužná komunikace) lze dojet až k domu. Obec je téměř v dojezdové vzdálenosti centra oblasti krajského města Hradec Králové. Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek
parcela .č. 1724/2
druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 208 m2
Pozemek
parcela č. 1724/1
druh: zahrada
výměra 237 m2
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Věcné břemeno bytu: Doživotní a bezplatné užívání celého domu s právem volného pohybu po celém domě, v objektech, zast. Ploše a zahradě dle č. III smlouvy Ve prospěch oprávněné z VB: Učiková Emilie, Drtinova 1118, Kostelec nad Orlicí, 517 41 Kostelec nad orlicí, RČ/IČO 326013/041 Listina: Usnesení soudu o schválení dědické dohody OS Rychnov nad Kněžnou D 313/2006-55 ze dne 16.6.2006, právní moc ke dni 8.7.2006. Toto věcné břemeno zaniklo úmrtí oprávněné z věcného břemene 7.2.2007. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
–8–
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 106 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Rychnov nad Kněžnou Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Dům je samostatně stojící rodinný dům se 2 NP a samostatně stojící garáží, která není stavebně jednotná s obytnou částí. Dům je dle převažujících architektonických a konstrukčních prvků starý 50-60 let. Dle vnější fyzické prohlídky působí jaké dům s pečlivou údržbou. Pozemky zastavěná plocha a nádvoří tvoří spolu se stavbou rodinného domu a zahradou jed notný a funkční celek.
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 106 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Věcné břemeno bytu: Doživotní a bezplatné užívání celého domu s právem volného pohybu po celém domě, v objektech, zast. Ploše a zahradě dle č. III smlouvy Ve prospěch oprávněné z VB: Učiková Emilie, Drtinova 1118, Kostelec nad Orlicí, 517 41 Kostelec nad orlicí, RČ/IČO 326013/041 Listina: Usnesení soudu o schválení dědické dohody OS Rychnov nad Kněžnou D 313/2006-55 ze dne 16.6.2006, právní moc ke dni 8.7.2006. Toto věcné břemeno zaniklo úmrtí oprávněné z věcného břemene 7.2.2007. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům
– 10 –
Jednotkové množství:
=
678,00 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 678,00 jedn. × 5 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
5 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 3 932 400,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 932 400,– Kč 3 932 400,– Kč
2 359 440,– Kč 1 572 960,– Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 572 960,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1 np sklep krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,00 m 2,00 m 1,00 m 7,00 m
Zastavěná plocha (9,0×10,0)+(2,0×6,0) 9×10 9×10
282,00 / 102,00
= = =
102,00 m2 90,00 m2 90,00 m2 282,00 m2
= = =
408,00 m3 180,00 m3 90,00 m3 678,00 m3
= 2,76
Obestavěný prostor (OP): 1 np 4,00 × ((9,0×10,0)+(2,0×6,0)) sklep 2,00 × 9×10 krov 1,00 × 9×10 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Kostelec nad Orlicí Počet obyvatel: 6 175 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 326,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v oblasti i samotném městě Kostelec nad Orlicí velké množství nabízených nemovitostí všech kategorií. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi
– 11 –
2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Objekt rodinného domu je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací tvořící komunikaci místního významu (obslužná komunikace) lze dojet až k domu. Obec je téměř v dojezdové vzdálenosti centra oblasti krajského města Hradec Králové. Popis znaku 1 Význam obce
II.
2 Úřady v obci
II.
3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 10 11 12
II. III.
Hodnocení znaku Vyhledávané (např. lázeňská místa typ B, předměstí měst, aj.) Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta Okrajová území obce Převažující objekty pro bydlení
Pi 0,01 0,02 –0,01 0,00
III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení
0,05
III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
0,05
I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m. Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,04
–0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,110
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Technický stav: Dům je dle vnější fyzické prohlídky není dobře a pravidelně udržován, dle vnější prohlídky nebude nutná výměna některých konstrukčních částí dlouhodobého užívání.
– 12 –
Popis znaku 0 Typ stavby 1 2 3 4 5
Hodnocení znaku III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm I. Hodnota větší než 2 IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení I. Zanedbatelného rozsahu III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7
Vi C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,05 0,00 0,00 1,25*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,910
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 1,110 × 0,910 = 3 326,– × 0,909 =
0,909 3 023,33 Kč/m3
678,00 × 3 023,33 =
2 049 817,74 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
2 049 817,74 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
678,00 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 678,00 jedn. × 5 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 3 932 400,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
5 800,– Kč/jedn. =
– =
3 932 400,– Kč 3 932 400,– Kč
2 359 440,– Kč 1 572 960,– Kč
– 13 –
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 411 320,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 589 350,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,261 0,608 0,954 1,300 1,646
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A A E C E D C D D D D D C D A C D E A D E
Ci × vk 1,305 1,305 4,938 4,770 8,230 6,500 4,770 6,500 6,500 6,500 6,500 2,600 4,770 6,500 1,305 4,770 1,300 8,230 0,261 6,500 8,230 102,284
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 102,284 / 92 = 1,1118 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
× =
1,1118 1 748 816,93 Kč 1 748 816,93 Kč
– 14 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 106 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 73,37 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (6 175 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 6 175 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
1,100 2,155 1,178
Název Parc. č. zastavěná plocha a 1724/2 nádvoří
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 208 73,37 307,3230 2
Cena [Kč] 63 923,18
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100 2,155 1,178 0,400
Název zahrada
Parc. č. 1724/1
+
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 237 73,37 122,9292
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 106 – zjištěná cena:
=
Cena [Kč] 29 134,22 93 057,40 Kč 93 057,40 Kč
– 15 –
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 106 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:
Parcelní číslo 1724/2 1724/1 =
Výměra 208,00 m2 237,00 m2 445,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 049 817,74 Kč Reprodukční cena stavby: 108,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 8 II. Intenzita využití pozemku 7 III. Dopravní relace k velkoměstu 8 IV. Obytný sektor 8 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:
7,75 0,80 8,55 8,48 %
Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 049 817,74 × 8,48) / (100 – 8,48) Jednotková cena stavebního pozemku: 189 930,66 / (3 × 108,00) 586,21 × 324,00 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 586,21 × 0,15 87,93 × 121,00 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
189 930,66 586,21 189 930,66 87,93 10 639,53 450,72 200 570,19
Pozemky na LV číslo 106 – zjištěná cena:
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
200 570,19 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro obce v oblasti Královéhradecka má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům – obcím. U rodinných domů došlo již druhý kvartál po sobě k mírnému růstu cen. Ten byl tentokrát o něco rychlejší, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. „Díky výhodným podmínkám financování a zvýšenému zájmu o nízkoenergetické rodinné domy totiž u nás dochází k růstu poptávky, což vytváří mírný tlak na posun cen směrem nahoru. Můžeme tak říct, že ceny rodinných domů se již také
– 17 –
stabilizovaly. Z pohledu architektury vnímáme také zájem o kvalitně projektované nemovitosti,“ U starších rodinných domů i nadále přetrvává zájem o koupi těch, které jsou vhodné k rekonstrukci. Stavební náklady na rekonstrukce se totiž nemění, roste tedy jejich výhodnost. Zajímavým faktem je, že na rozdíl od pozemků a bytů nelze u rodinných domů vůbec mluvit o trendu jejich pořizování jako investice k uložení přebytečných finančních prostředků coby ochraně proti rostoucí inflaci. Lidé si tedy pořizují rodinné domy čistě pro vyřešení vlastní bytové otázky anebo jako bydlení pro své příbuzné. Oceňovaný rodinný dům č.p. 1118 ulice Drtinova, obec Kostelec nad Orlicí je dle vnější fyzické prohlídky v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Jeho situování na okraj obce s docházkovou vzdáleností do centra obce je výhodné. Situované místo je klidné, bez většího provozu motorových vozidel s předzahrádkou a zahradou. Vzhledem k tomu, že obvyklá cena je přímo závislá na trhu s nemovitostmi a v současné době je velké množství volných nemovitostí na realitním trhu a to ve všech kategoriích bydlení. Také je nutné vzít v úvahu skutečnost, že nyní jsou nabízeny nové rodinné domy srovnatelných parametrů v cenách od 1 mil Kč. Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu ½
93 060,– Kč 1 572 960,– 2 049 820,– 1 748 820,– 1 572 960,– 200 570,– 1 773 530,– 0,– 1 748 820,– 874 410,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 1 748 820,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetčtyřicetosmtisícosmsetdvacet Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Reichlová Věra Učík Rostislav
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 874 410,– Kč 874 410,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu ½ 874 410,– Kč Cena slovy: OsmsetsedmdesátčtyřitisícčtyřistadesetKč
– 18 –
D. Seznam příloh
1. 2. 3. 4.
LV 106 k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí KM k LV 106 k.ú. Kostelec nad Orlicí, obec Kostelec nad Orlicí Mapy místa a oblasti Fotopříloha pořízená znalcem
