Odhad tržní hodnoty č. 2226
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00516/10-025 ze dne: 27.12.2011
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00516/10-025
Podle stavu ke dni 17. 1. 2010 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 11.3.2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol odhad obvyklé ceny - Pozemek p.č. st 159 – druh zastavěná plocha a nádvoří - stavba (budova) číslo popisné 117 stojící na pozemku p.č.. st 159 Vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Kopřivná, katastrální území Kopřivná, na listu vlastnictví č. 175, s podílem 1/12, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 000516/10-025 ze dne 27.12.2011..
2. Informace o nemovitosti
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 1. 2010 za přítomnosti vlastníka podílu .
4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 065 Ex 00516/10-025 ze dne 27.12. 2011 Exekutorského úřadu Šumperk LV č. 175 k.ú. Kopřivná ze dne 27.12.2012 snímek KM k.ú. Kopřivná k LV 175 nabývací titul k nemovitosti – dodané povinným zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. a Ing. Jiří Pelár za přítomnosti povinného dne 15.1.2010 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Kopřivná Kopřivná (669377)
List vlastnictví číslo: 175 Vlastníci:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
1. Gadži Drahomír Údolní 94, Hanušovice, 788 33
Podíl: 1/12
2. Gadži Eduard Potůčník 359, Hanušovice, 788 33
Podíl: 1/12
3. Gadži Jakub Kopřivná 117, 788 33
Podíl: 7/12
4. Gadži Pavel Podíl: 1/12 Nová Červená Voda 167, Stará Červená Voda, 790 53 5. Gadžiová Pavlína Městys Bílá Voda 82, Bílá Voda, 790 69
Podíl: 1/12
6. Rekšáková Lydie Drozdov 4, 789 01
Podíl: 1/12
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Kopřivná, katastrální území Kopřivná, na listu vlastnictví č. 175, souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů dodaných Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Kopřivná, katastrální území Kopřivná, na listu vlastnictví č. 175, a podkladů poskytnutých vlastníkem podílu na nemovitosti. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníky nemovitosti, není oceňovaná nemovitost pronajímána.a je užívána vlastníky nemovitosti.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních dat tato metoda odhadu obvyklé ceny nebyla použita. Popis rodinného domu
–5–
Oceňovaná nemovitost, tj. rodinný domek č.p. 117 s příslušenstvím a s pozemkem je situována na stavební parcele č.p. st 159 v obci Kopřivná při rušné komunikaci, která tvoří hlavní tah na Jeseník a do oblasti kralického sněžníku. Rodinný dům je jako jednopodlažní s obytným podkrovím z kombinovaného zdiva cihelného a kamenného. Budova nemá vodorovné izolace. Dům má obytnou kuchyni + pokoj v přízemí, 2 x pokoj v podkroví). Do podkroví je vstup po dřevěných schodech s podstupnicemi. Každý pokoj je samostatně vytápěn kamny na tuhá paliva. Voda je z místní vodovodní sítě, odpad je veden do septiku. Dům je připojen na rozvod el. Energie 2/3 F. Dům jenž je v bezprostřední blízkosti komunikace (cca 1,5 m) trpí nepříznivými vlivy z provozu na komunikaci. Dům je solidní řemeslné konstrukce, avšak údržba byla zanedbána a proto voda ze střechy je vedena přímo na základy budovy. Budova nemá po většině klempířské konstrukce. Celkově je dům ve špatném technickém stavu ve smyslu dožitých prvků konstrukcí dlouhodobé životnosti ale i ve smyslu zanedbané údržby. Pro uvedení budovy do pronajímatelného stavu bude nutná celková důkladná rekonstrukce. Základní popis jednotlivých prvků:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.
Název, popis Základy včetně zemních prací – bez izolace Svislé konstrukce – kombinované z plných cihel a kamene Stropy – rovný podhled Krov, střecha – sedlová Krytiny střech – eternit na bednění, osinkocementové vlnovky Klempířské konstrukce – nejsou Úprava vnitřních povrchů – vápenné omítky Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky – chybí Vnitřní obklady keramické – koupelna+WC, kuchyně Schody – dřevěné Dveře – hladké a prosklené Vrata Okna – dvojitá dřevěná Povrchy podlah – PVC na prkenném povrchu Vytápění – lokální na TP v každé obytné místnosti zvlášť Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Vnitřní vodovod – ano S Vnitřní kanalizace – kuchyně, koupelna, WC Vnitřní plynovod – ne Ohřev vody – průtokový ohřívač, lázeňská kamna Vybavení kuchyní – sporák na TP
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní
–6–
23. 24. 25. 26.
Název, popis Vnitřní hygienické vybavení – WC + koupelna Výtahy – ne Ostatní – není Instalační prefabrikovaná jádra
Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
Pozemky: Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st 159 Výměra: 158,00 m2 Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název přízemí krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,50 m 1,50 m 6,00 m
Zastavěná plocha (12,80×8,50)+(8,90×1,90) 12,80×8,50
234,51 / 125,71
= =
125,71 m2 108,80 m2 234,51 m2
= =
565,70 m3 163,20 m3 728,90 m3
= 1,87
Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,50 × ((12,80×8,50)+(8,90×1,90)) krov 1,50 × 12,80×8,50 Obestavěný prostor – celkem:
=
–8–
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – bez izolace 5,90 % 2. Svislé konstrukce – kombinované z plných cihel a kamene 16,30 % 3. Stropy – rovný podhled 8,20 % 4. Krov, střecha – sedlová 6,40 % 5. Krytiny střech – eternit na bednění, osinkocementové vlnovky 2,20 % 6. Klempířské konstrukce – nejsou 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné omítky 6,80 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky 3,20 % – chybí 9. Vnitřní obklady keramické – koupelna+WC, kuchyně 2,80 % 10. Schody – dřevěné 3,00 % 11. Dveře – hladké a prosklené 4,10 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dvojitá dřevěná 6,20 % 14. Povrchy podlah – PVC na prkenném povrchu 3,10 % 15. Vytápění – lokální na TP v každé obytné místnosti zvlášť 5,20 % 16. Elektroinstalace – 2/3 F 5,90 % 17. Bleskosvod – ne 0,30 % 18. Vnitřní vodovod – ano S 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace – kuchyně, koupelna, WC 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – ne 0,40 % 21. Ohřev vody – průtokový ohřívač, lázeňská kamna 1,80 % 22. Vybavení kuchyní – sporák na TP 1,70 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – WC + koupelna 3,90 % 24. Výtahy – ne 1,40 % 25. Ostatní – není 4,30 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %
Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Kopřivná Počet obyvatel: 290 Základní cena (ZC): 2 546,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve
Ti –0,10 0,00
–9–
3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého Nemovitosti charakteru 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03 0,00 0,00 –0,06 –0,06 –0,01
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,810
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Vi 0,00 0,00 0,03 0,01 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,05 –0,01 –0,06 0,40*
– 10 –
*
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13:
0,6
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,214
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):
0,900 × 0,810 × 0,214 = 2 546,– × 0,156 =
0,156 397,18 Kč/m3
Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU):
728,90 × 397,18 =
289 504,50 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
289 504,50 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
728,90 jedn.
Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Ic Ip Iv Kp Kv 803.69 domky rodinné jednobytové ostatní průměr 1,000 1,000 1,000 0,800 1,000 Jednotková cena: 728,90 jedn. × 2 946,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 10) = 90,909 % Odpočet opotřebení: 2 147 339,40 Kč × 90,909 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – zjištěná cena:
VRN
0,00
Základní jedn. cena Upravená jedn. cena 3 683,– Kč
Váha
2 946,40 Kč
0,9
2 946,– Kč/jedn. =
– =
2 147 339,40 Kč 2 147 339,40 Kč
1 952 124,78 Kč 195 214,62 Kč 195 214,62 Kč
– 11 –
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.3.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název přízemí krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,50 m 1,50 m 6,00 m
Zastavěná plocha (12,80×8,50)+(8,90×1,90) 12,80×8,50
234,51 / 125,71
= =
125,71 m2 108,80 m2 234,51 m2
= =
565,70 m3 163,20 m3 728,90 m3
= 1,87
Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,50 × ((12,80×8,50)+(8,90×1,90)) krov 1,50 × 12,80×8,50 Obestavěný prostor – celkem:
=
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – bez izolace 8,20 % 2. Zdivo – kombinované z plných cihel a kamene 21,20 % 3. Stropy – rovný podhled 7,90 % 4. Střecha – sedlová 7,30 % 5. Krytina – eternit na bednění, osinkocementové vlnovky 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – nejsou 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné omítky 2,80 % – chybí 9. Vnější obklady – koupelna+WC, kuchyně 0,50 % 10. Vnitřní obklady – dřevěné 2,30 % 11. Schody – hladké a prosklené 1,00 % 12. Dveře 3,20 % 13. Okna – dvojitá dřevěná 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – PVC na prkenném povrchu 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – lokální na TP v každé obytné místnosti zvlášť 1,00 % 16. Vytápění – 2/3 F 5,20 % 17. Elektroinstalace – ne 4,30 % 18. Bleskosvod – ano S 0,60 % 19. Rozvod vody – kuchyně, koupelna, WC 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – ne 1,90 % 21. Instalace plynu – průtokový ohřívač, lázeňská kamna 0,50 %
Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní
– 12 –
22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Kanalizace – sporák na TP Vybavení kuchyně – WC + koupelna Vnitřní vybavení – ne Záchod – není Ostatní
Obj. podíl 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Kopřivná Počet obyvatel: 290 Základní cena (ZC): 2 546,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého Nemovitosti charakteru 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03 0,00 0,00 –0,06 –0,06 –0,01
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,810
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům
Vi 0,00
– 13 –
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 *
Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo více jak 45 cm Hodnota více jak 1 do 2 včetně Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Lokální na tuhá paliva Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Zanedbatelného rozsahu Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 Významně snižující cenu Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
III. III. II. III. I. III. I. I. III. I. I. V.
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13:
0,00 0,03 0,01 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,05 –0,01 –0,06 0,40*
0,6
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,214
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):
0,900 × 0,810 × 0,214 = 2 546,– × 0,156 =
0,156 397,18 Kč/m3
Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU):
728,90 × 397,18 =
289 504,50 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
289 504,50 Kč
a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
728,90 jedn.
Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Ic Ip Iv
Kp
Kv
VRN
Váha
Základní jedn. cena Upravená jedn. cena
– 14 –
803.69
domky rodinné jednobytové ostatní průměr 1,000 1,000 1,000 0,800 1,000
Jednotková cena: 728,90 jedn. × 2 946,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 683,– Kč 0,00
2 946,40 Kč
0,9
2 946,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 10) = 90,909 % Odpočet opotřebení: 2 147 339,40 Kč × 90,909 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 147 339,40 Kč 2 147 339,40 Kč
1 952 124,78 Kč 195 214,62 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 245 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 525 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,255 1,614 1,972 2,331 2,689
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti
Zatřídění A A A B E B B B A A B B A A C B C
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1
Ci × vk 6,275 6,275 3,765 8,070 13,445 8,070 8,070 8,070 6,275 6,275 8,070 3,228 6,275 6,275 9,860 8,070 1,972
– 15 –
Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
A A E A
5 1 5 5 92
6,275 1,255 13,445 6,275 145,590
Koeficient k = 145,590 / 92 = 1,5825 × =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
1,5825 308 927,14 Kč 308 927,14 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 290 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského – 20 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st 159 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 158 35,– 50,5820
Pozemky – zjištěná cena:
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st 159 Výměra: 158,00 m2
2
0,800 2,319 0,779 Cena [Kč] 7 991,96 7 991,96 Kč
– 16 –
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 1 879 104,20 Kč Reprodukční cena stavby: 125,71 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 1 II. Intenzita využití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:
1,25 1,25 1,08 %
Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 879 104,20 × 1,08) / (100 – 1,08) Jednotková cena stavebního pozemku: 20 419,88 / 158,00 Výsledná cena pozemků:
20 419,88 Kč 129,24 Kč/m2 20 419,88 Kč
Pozemky – zjištěná cena:
20 419,88 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Realitní trh pro Šumpersko (Hanušovicko) má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech oblasti, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Obvyklá cena (tržní hodnota) byla stanovena v úrovni porovnání a věcné hodnoty dle Technicko Hospodářských Ukazatelů a jejich střední hodnoty a s přihlédnutím ke stavu objektu a jeho uplatnění na trhu s nemovitostmi, s případnými vyvolanými investicemi na zajištění objektu do pronajímatelného stavu. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti..
– 18 –
Jedná se o stavbu rodinného domu jehož konstrukční a dispoziční řešení není vhodné k jinému účelu, než k bydlení. Rodinný dům je ve stavu kdy je nutná okamžitá údržba včetně jednotlivých konstrukční prvky jsou již na hranici životnosti. Vzhledem k umístění jenž je v bezprostřední blízkosti rušné komunikace a vzhledem k tomu, že dům nemá zahradu v jednotném a funkčním celku, je postavení této nemovitosti na trhu s nemovitostmi velmi slabé. Také nutno vzít v úvahu, že oblast Kopřivné nepatří mezi vyhledávané rekreační oblasti. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem
289 500,– Kč 7 990,– Kč 297 490,– Kč 195 210,– 289 500,– 308 930,– 252 000,– 20 420,– 272 420,– 0,– 272 420,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 272 400,– Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátdvatisícečtyřista Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Gadži Drahomír Gadži Eduard Gadži Jakub Gadži Pavel Gadžiová Pavlína Rekšáková Lydie
Vlastnický podíl 1 / 12 1 / 12 7 / 12 1 / 12 1 / 12 1 / 12
Podíl ceny 22 700,– Kč 22 700,– Kč 158 900,– Kč 22 700,– Kč 22 700,– Kč 22 700,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce k 1/12 22 700,– Kč
Cena slovy: dvacetdvatisícsedmset Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV 175 k.ú. Kopřivná, obec Kopřivná 2 KM k LV 175 k.ú. Kopřivná, obec Kopřivná 3. mapa místa 4. mapa ČR 5. fotopříloha
Zoner Photo Studio 10
Zoner Photo Studio 10
Zoner Photo Studio 10
Zoner Photo Studio 10
