Odhad tržní hodnoty č. 2223
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01419/09-030 ze dne: 29.12.2011
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01419/09-030
Podle stavu ke dni 2. 3. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 21 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 2. 3. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela .č. st 3436 druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 835/61
Pozemek
parcela č. 835/62 druh: orná půda
druh: orná půda
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 2315 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 3436 Vše zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č. 4382 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01419/09-030 ze dne 29.12.2011.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 2315 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č. 4382 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.2. 2012 bez nemovitosti.
přítomnosti vlastníka
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01419/09-030 ze dne 29.12.2012. - LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem - KM k LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW oceňování DeltaNem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem - stavební a výkresová dokumentace MěÚ Dvůr Králové nad Labem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Královéhradecký Trutnov Dvůr Králové nad Labem Dvůr Králové nad Labem (633968)
List vlastnictví číslo: 4382 Vlastníci: 1. Dostálová Marie Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem, 544 01
Podíl: 1/2
2. Rada Luboš Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem, 544 01
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č. 4382 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z archivu stavebního odboru MěÚ Dvůr Králové nad Labem a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení
–4–
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. Na nemovitosti vázne Věcné břemeno užívání (zapsané na listu vlastnictví č. 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem) ze dne 20.9.1997 vklad ze dne 25.9.1997. Obsah Věcného břemene: Bezplatné doživotní užívání obývacího pokoje v č.p. 2315 včetně příslušenství a pozemků st 3436, 835/61, 835/62. Odst IV. Kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene Kupující zřizují se souhlasem prodávajícího v jeho prospěch doživotní bezplatné užívací právo jako věcné břemeno, spočívající v samostatném užívání obývacího pokoje, který se nachází v přízemí oproti hlavnímu vchodu do domu č.p. 2315 v Okružní ulici ve Dvoře Králové nad Labem a dále ve společném užívání s vlastníky kuchyně, koupelny, sklepa, garáže a zahrady, to je všech parcel ať již stavební nebo pozemkových, které jsou předmětem této smlouvy. Novák Oldřich , Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem. Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 3748/1997 Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
–5–
-
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že v oblasti není dostatek relevantních dat, tato metoda nebyla použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve používaných metod liší metodikou výpočtu OP. Taktéž je zde možné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby, zde znalec odhaduje, že vedlejší stavby zvyšují hodnotu stavby hlavní o více než 20 %. Samostatně vedlejší stavba nemá téměř žádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu nebo provozovny a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovitosti.
–6–
Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky rodinného domu č.p. 2315 ulice Okružní, s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 3436 zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem na LV č. 4382 Rodinný řadový dům s podsklepením a garáží, typ A. dle technické dokumentace uložené v archivu stavebního odboru MěÚ Dvůr Králové nad Labem. Dispoziční řešení: dům je řešen s ústředním topením pro každou sekci, komínové průduchy jsou navrhovány tak, aby se v případě nutnosti nechaly připojit jednotlivé topeniště na TP. S instalací kotle na ústřední toipení je počítáno v suterénu u komínového tělesa. Pro přípravu teplé mvody v koupelně prádelně a kuchyni je počítán el. bojler. Suterén: tento prostor je řešen s maximálním využitím obestavěné plochy. V části pod obývacím pokojem se počítá se sušárnou a sklepem pro ovoce a zeleninu, další část je využita pro sklad paliva, využití kotle ÚT, prádelny a schodiště. Přízemí : v přízemí je řešena kuchyně, která je přístupná z předsíně, spíž, WC, komora a vestavěná skříň na odkládání oděvů. Z předsíně je přístupný obývací pokoj vedle schodišťového prostoru. Jakjo hlavní vstup je řešen jako spojovací část mezi obytnou částí a garáží. V Garáži je pamatováno na umístění popelnice. 2 NP: zde jsou řešeny 2 ložnice dětský pokoj, chodba a koupelna. Z ložnice je přístup na balkon. Přehled plošných výměr: Obývací pokoj 23,50 m2 Ložnice 1
12,58 m2
Ložnice 2 13,32 m2 Dětský pokoj 9,17 m2 Celkem 58,57 m2 Garáž 13,65 m2 Zádveří 2,85 m2 Předsíň 7,12 m2 WC 1,0 m2 Spíž 0,77 m2 Komora 2,02 m2
–7–
Kuchyně 8,40 m2 Vestavěná skříň 1,01 m2 Lázeň 2,06 m2 Předsíň ve 2 NP 2,80 m2 Plocha příslušenství 44,77 m2 Celková plocha 103,34 m2 Plocha schodiště přízemí 2,69 m2 Plocha schodiště 2 NP 2,88 m2 Balkon 2,16 m2 Konstrukční řešení nosný systém je z podélných nosných zdí s použitím keramických stropních povalů. Nosné a obvodové zdivo z cihel na maltu, příčné zdi taktéž z cihel na maltu. Schodišťové zdivo a zdivo přístřešku je pro vedené z cihel. Vodorovná i svislá izolace ano. Schodišťové stupně jsou betonové opatřené terazzovou vrstvou. Vyrobeno jako prefabrikát. Vnitřní omítky navrženy jako vápenné štukové. Dlažby suterénu navrženy jako beton s cementovým potěrem, v přízemí a kuchyně PVC, dveře typové, sklepní okna zdvojená ocelová typová. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet až k domu. Do centra města Dvůr Králové nad Labem je docházková vzdálenost. Samotný dům je situován v urbanizované zástavbě řadových rodinných domů s příslušenstvím a pozemky. Zeleň sídlištní a z porostů na zahradách v přilehlých parcelách. Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: pozemek p.č 3436 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 93 m2 pozemek p.č. 835/61 druh: orná půda, využíváno a oceněno jako zahrada výměra 149 m2 pozemek p.č. 835/62 druh: orná půda, využíváno a oceněno jako zahrada výměra 39 m2
–8–
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4382 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Trutnov Počet obyvatel: 15 001 – 25 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Popisy převzaty z originální stavební dokumentace uložené v archivu st. odboru MěÚ Dvůr Králové nad Labem. Rodinný řadový dům s podsklepením a garáží, typ A. Dispoziční řešení: dům je řešen s ústředním topením pro každou sekci, komínové průduchy jsou navrhovány tak, aby se v případě nutnosti nechaly připojit jednotlivé topeniště na TP. S instalací kotle na ústřední topení je počítáno v suterénu u komínového tělesa. Pro přípravu teplé mvody v koupelně prádelně a kuchyni je počítán el. bojler. S Suterén: tento prostor je řešen s maximálním využitím obestavěné plochy. V části pod obývacím pokojem se počítá se sušárnou a sklepem pro ovoce a zeleninu, další část je využita pro sklad paliva, využití kotle ÚT, prádelny a schodiště. Přízemí : v přízemí je řešena kuchyně, která je přístupná z předsíně, spíž, WC, komora a vestavěná skříň na odkládání oděvů. Z předsíně je přístupný obývací pokoj vedle schodišťového prostoru. Jakjo hlavní vstup je řešen jako spojovací část mezi obytnou částí a garáží. V Garáži je pamatováno na umístění popelnice. 2 NP: zde jsou řešeny 2 ložnice dětský pokoj, chodba a koupelna. Z ložnice je přístup na balkon. Přehled plošných výměr: Obývací pokoj 23,50 m2 Ložnice 1
12,58 m2
Ložnice 2 13,32 m2 Dětský pokoj 9,17 m2
– 10 –
Celkem 58,57 m2 Garáž 13,65 m2 Zádveří 2,85 m2 Předsíň 7,12 m2 WC 1,0 m2 Spíž 0,77 m2 Komora 2,02 m2 Kuchyně 8,40 m2 Vestavěná skříň 1,01 m2 Lázeň 2,06 m2 Předsíň ve 2 NP 2,80 m2 Plocha příslušenství 44,77 m2 Celková plocha 103,34 m2 Plocha schodiště přízemí 2,69 m2 Plocha schodiště 2 NP 2,88 m2 Balkon 2,16 m2 Konstrukční řešení nosný systém je z podélných nosných zdí s použitím keramických stropních povalů. Nosné a obvodové zdivo z cihel na maltu, příčné zdi taktéž z cihel na maltu. Schodišťové zdivo a zdivo přístřešku je pro vedené z cihel. Vodorovná i svislá izolace ano. Schodišťové stupně jsou betonové opatřené terazzovou vrstvou. Vyrobeno jako prefabrikát. Vnitřní omítky navrženy jako vápenné štukové. Dlažby suterénu navrženy jako beton s cementovým potěrem, v přízemí a kuchyně PVC, dveře typové, sklepní okna zdvojená ocelová typová. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet až k domu. Do centra města Dvůr Králové nad Labem je docházková vzdálenost. Samotný dům je situován v urbanizované zástavbě řadových rodinných domů s příslušenstvím a pozemky. Zeleň sídlištní a z porostů na zahradách v přilehlých parcelách.
– 11 –
Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení.
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4382 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti vázne Věcné břemeno užívání (zapsané na listu vlastnictví č. 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem) ze dne 20.9.1997 vklad ze dne 25.9.1997. Obsah Věcného břemene: Bezplatné doživotní užívání obývacího pokoje v č.p. 2315 včetně příslušenství a pozemků st 3436, 835/61, 835/62. Odst IV. Kupující zřizují se souhlasem prodávajícího v jeho prospěch doživotní bezplatné užívací právo jako věcné břemeno, spočívající v samostatném užívání obývacího pokoje, který se nachází v přízemí oproti hlavnímu vchodu do domu č.p. 2315 v Okružní ulici ve Dvoře Králové nad Labem a dále ve společném užívání s vlastníky kuchyně, koupelny, sklepa, garáže a zahrady, to je všech parcel ať již stavební nebo pozemkových, které jsou předmětem této smlouvy. Novák Oldřich , Okružní 2315, Dvůr Králové nad Labem. Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 3748/1997 Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitosti s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k existenci věcného břemene stávajícího z bezplatného a doživotního práva osobního užívání (viz výše vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene) je při koupi této nemovitosti nutno vzít v úvahu náklady na pořízení náhradního bydlení odpovídajícího charakteru velikosti a standardu současného bydlení. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí které jsou s předmětným zadáním srovnatelné. Převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvolené dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje, nebo vhodné předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 549 000 Kč, 44,00 m2cca 12480 Kč/m2 www.dumrealit.cz Dumrealit.cz Vám zprostředkuje prodej bytu ve čtvrtém patře zděného domu v centru Dvora Králové nad Labem.Byt je v původním,ale velice udržovaném stavu. Disp.chodba navazující na kuchyň,koupelna s WC a oknem a prostorný pokoj,kde jsou dvě vestavěné skříně.Vytápění je pomocí plynových.... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 615 000 Kč, 39,38 m2cca 15620 Kč/m2
– 12 –
www.rg-reality.cz Byt 1+1 ve zvýšeném přízemí o celkové výměře 39,38 m2 nedaleko centra města po rekonstrukci - nová koupelna s bojlerem, nová plastová okna, nová kuch. linka vč. sporáku, nové dveře, vymalovaný. Byt je tvořen obytnou kuchyní, pokojem, koupelnou s WC, chodbou a sklepem. Topení plynové.... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 679 000 Kč, 63,00 m2cca 10780 Kč/m2 www.viareality.cz Prodej velkého slunného bytu 1+1 v osobním vlastnictví v centru Dvora Králové n.L., přímo na pěšší zóně u náměstí. Byt se nachází ve 2. patře zděného staršího bytového domu. Místnosti mají vysoké stropy, ideální ke zřízení mezonetu. . Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 540 000 Kč, 47,00 m2cca 11490 Kč/m2 www.reality-reality.cz Nabízíme k prodeji byt 1+1 v OV o celkové ploše 47 m2, který je situovaný ve 2. patře zděného domu, 5 min. od centra města. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, společné prostory. Byt je v původním stavu. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou a WC. Obytná.... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 655 000 Kč www.novereality.cz Prodej prostorného bytu 1+1 v osobním vlastnictví v centru Dvora Králové n.L., přímo na pěšší zóně. Byt je určen ke kompletní rekonstrukci, nachází se v 1. patře zděného staršího bytového domu. Místnosti mají vysoké stropy, ideální ke zřízení mezonetu. Byt 1+1, Dvůr Králové nad Labem. Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 540 000 Kč reality.bazos.cz Nabízíme k prodeji byt 1+1 v OV o celkové ploše 47 m2, který je situovaný ve 2. patře zděného domu, 5 min. od centra města. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, společné prostory. Byt je v původním stavu. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou a WC. Obytná.... Byt, DVŮR KRÁLOVÉ NAD LABEM, 570 000 Kč www.realites.cz Nabízíme k prodeji byt 1+1 v OV o celkové ploše 46 m2, který je situovaný ve 2. patře zděného domu, 5 min. od centra města. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, společné prostory. Byt je v původním stavu. Dispozice: předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna s vanou a WC. Obytná....
V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybírány srovnatelné byty a to z nabídky prodeje. Zpracovatel zde vycházel z úvahy že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši - korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru a stanoviska RK (dům realit) ve výši 0,7 Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitost jako náhradní bydlení v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 378 000 Kč – 458 000 Kč při přepočtení na velikost srovnávané jednotky. Obvyklou hodnotu věcného břemena váznoucího na předmětné nemovitosti znalec navrhuje v dolní hladině tedy 378 000 Kč z důvodu velkého výkyvu cen na trhu s nemovitostmi a vzhledem k dalšímu vývoji hospodářské situace se předpokládá další pokles cen. Kč.
– 13 –
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
837,68 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 837,68 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 50) = 44,444 % Odpočet opotřebení: 3 518 256,– Kč × 44,444 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 518 256,– Kč 3 518 256,– Kč
1 563 653,70 Kč 1 954 602,30 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
1 954 602,30 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1 NP suterén 2 NP Součet: Podlažnost:
Výška 3,00 m 1,90 m 3,10 m 8,00 m
Zastavěná plocha 10,10×10,10+4,0×1,8 10,10×10,10 10,10×10,10
313,23 / 109,21
= = =
109,21 m2 102,01 m2 102,01 m2 313,23 m2
= = =
327,63 m3 193,82 m3 316,23 m3 837,68 m3
= 2,87
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,00 × (10,10×10,10+4,0×1,8) suterén 1,90 × 10,10×10,10 2 NP 3,10 × 10,10×10,10 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Dvůr Králové nad Labem
=
– 14 –
Počet obyvatel: 16 101 Indexovaná prům. cena (IPC):
3 397,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 –0,01
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,890
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,02
0,00 0,00 0,05 0,04 0,05 0,00
0,00 0,00 0,00 –0,01
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,150
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
Vi D –0,01 0,00
– 15 –
3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
II. 45 cm I. Hodnota větší než 2 IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8
0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,680
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,890 × 1,150 × 0,680 = 3 397,– × 0,696 =
0,696 2 364,31 Kč/m3
837,68 × 2 364,31 =
1 980 535,20 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
1 980 535,20 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
837,68 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 837,68 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 50) = 44,444 % Odpočet opotřebení: 3 518 256,– Kč × 44,444 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
4 200,– Kč/jedn. =
– =
3 518 256,– Kč 3 518 256,– Kč
1 563 653,70 Kč 1 954 602,30 Kč
– 16 –
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 739 500,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 918 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,890 0,913 0,936 0,958 0,981
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A C E C E C C D D D D D B D A A D B A D C
Ci × vk 4,450 4,680 2,943 4,680 4,905 4,680 4,680 4,790 4,790 4,790 4,790 1,916 4,565 4,790 4,450 4,450 0,958 4,565 0,890 4,790 4,680 86,232
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 86,232 / 92 = 0,9373 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
× =
0,9373 1 832 048,74 Kč 1 832 048,74 Kč
– 17 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 4382 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 146,96 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (16 101 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 16 101 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
1,100 2,155 1,295
Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 3436 nádvoří
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 93 146,96 676,7062 2
Cena [Kč] 62 933,68
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
1,100 2,155 1,295 0,400
Název orná půda oceněno jako zahrada orná půda oceněno jako zahrada Součet:
Parc. č. 835/61
+
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 149 146,96 270,6825
835/62
Součet cen všech typů pozemků:
39
146,96
270,6825
188
Cena [Kč] 40 331,69
10 556,62
50 888,31 =
113 821,99 Kč
– 18 –
Pozemky na LV číslo 4382 – zjištěná cena:
113 821,99 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 4382 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří orná půda - oceněno jako zahrada orná půda - oceněno jako zahrada Výměra – celkem:
Parcelní číslo st. 3436 835/61 835/62 =
Výměra 93,00 m2 149,00 m2 39,00 m2 281,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 100 055,38 Kč Reprodukční cena stavby: 110,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 8 II. Intenzita využití pozemku 8 III. Dopravní relace k velkoměstu 5 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 8 Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:
6,40 6,40 5,16 %
Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 100 055,38 × 5,16) / (100 – 5,16) Jednotková cena stavebního pozemku: 114 258,60 / 281,00 Výsledná cena pozemků:
114 258,60 Kč 406,61 Kč/m2 114 258,60 Kč
Pozemky na LV číslo 4382 – zjištěná cena:
114 258,60 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
378 000,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–378 000,– Kč
– 19 –
C. Rekapitulace
V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat.
– 20 –
Nemovitost řadový rodinný dům s příslušenstvím a pozemky č.p. 2315 ulice Okružní obec a k.ú. Dvůr Králové nad Labem je sice situován v atraktivní poloze (blízkost centra města Dvůr Králové nad Labem), ale jeho technický stav a nemožnost dalšího rozšíření činí nemovitosti s velmi slabým postavením na současném trhu s nemovitostmi. Dalším faktorem je skutečnost že v současné době jsou k dispozici nové minimálně rovnocenné nemovitosti k postavení na klíč v cenách dle věcné hodnoty oceňované nemovitosti. Na nemovitosti vázne Věcné břemeno doživotního užívání vymezené části nemovitosti. I tato skutečnost má vliv na odhad obvyklé ceny nemovitostí, kdy ceny uvažujeme v dolních hranicích z rozmezí platné v daném místě a čase. Odhad obvyklé ceny včetně věcného břemene
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Odhad obvyklé ceny bez odpočtu Věcného břemene Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem po odpočtu hodnoty Věcného břemene
Cena podílu ½ 56 910,– Kč
Cena celkem 113 820,– Kč 1 954 600,– 1 980 540,– 1 832 040,– 1 954 600,– 114 260,– 2 068 860,– 1 832 040,– –378 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
977 300,– 990 270,– 916 020,– 977 300,– 51 130,– 1 034 430,– 916 020,– -189 000,–
1 454 040,– Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
727 020,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 1 454 040,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistapadesátčtyřitisícečtyřicet Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Dostálová Marie Rada Luboš
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 727 020,– Kč 727 020,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem podílu ½ 727 020,– Kč Cena slovy: sedmsetdvacetsedmtisícdvacet Kč
– 21 –
D. Seznam příloh 1. LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem 2. KM k LV 4382 k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem 3. Kupní smlouva a smlouva o věcném břemeni (část) 4. Stavební dokumentace 5. Mapa místa 6. Fotodokumentace
