Odhad tržní hodnoty č. 2219
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00646/11-018
Podle stavu ke dni 6. 2. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 6. 2. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek
parcela .č. st 133/2 druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 252/2
druh: ostatní plocha - jiná plocha
Pozemek
parcela č.
druh: ostatní plocha – ostatní dopravní plocha
255
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 120 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 133/2 Vše zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy pro obec Svitavy , katastrální území Čtyřicet Lánů na LV č. 3543 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00646/11-018 ze dne 25.11.2011.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 520 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy pro obec Svitavy , katastrální území Čtyřicet Lánů na LV č. 3543tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.12. 2012 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00646/11-018 ze dne 25.11.2011 - LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, obec Svitavy - KM k LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, obec Svitavy (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Pluto - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem - ZP 899-10-2008 ing. Jakub Mára ze dne 6.2.2008
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Pardubický Svitavy Čtyřicet Lánů (761001)
List vlastnictví číslo: 3543 Vlastník: Václavek Pavel Kapitána Jaroše 120/84, Svitavy, Lány, 568 02
6. Dokumentace a skutečnost
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od vlastníka podílu na nemovitosti, a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy
–4–
Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že v oblasti není dostatek relevantních dat, tato metoda nebyla použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve používaných metod liší metodikou výpočtu OP. Taktéž je zde možné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby, zde znalec odhaduje, že vedlejší stavby zvyšují hodnotu stavby hlavní o více než 20 %. Samostatně vedlejší stavba nemá téměř žádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu nebo provozovny a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Popis oceňované nemovitosti. Jedná se o samostatnou zděnou přízemní stavbu s podkrovím, původně se jednalo o rodinný dům, který byl přestavěn v letech 1995-1996 na restauraci. V roce 2002 přestavěn na penzion umístěný v podkroví domu. Situován je u sběrné komunikace nadregionálního významu 1. Třídy číslo 43 (E461) směrem na Brno na jižním okraji města Svitavy. Dům je přízemní, se sedlovou střechou, podkrovím, částečně podsklepený. Dům je z masivního cihelného zdiva a pochází z roku 1931, tomu odpovídá architektonické a konstrukční provedení. Dům a jeho příslušenství:
Hlavní stavba Penzion a restaurace č.p. 120 ul. Kpt. Jaroše, obec Svitavy Jedná se o samostatnou zděnou přízemní stavbu s podkrovím – původní rodinný dům, který byl v letech 1995 – 1996 přestavěn na restauraci v přízemí a v roce 2002 na penzion umístěný v podkroví domu. Situován je je u sběrné komunikace nadregionálního významu 1. Třídy číslo 43 (E461) směrem na Brno na jižním okraji města Svitavy. Dům je přízemní se sedlovou střechou, podkrovím a je částečně podsklepený. Dům je postaven z plného cihelného zdiva v roce 1931. Dispoziční řešení: Sklep:
–6–
2 x sklad, Kotelna, Chodba, Schodiště Přízemí: Restaurace s barem, kuchyně, příruční sklad, sklad, chodba, schodiště, předsíň, WC muži, ženy, úklidová komora, byt 1+0 (pokoj, komora, koupelna s WC, v dvorní přístavbě schodiště, sklad Podkroví: Schodiště, chodba, příruční sklad, pokoj 2 lůžka s koupelnou a WC, pokoj 2 lůžka s koupelnou a WC, pokoj 3 lůžka s koupelnou a WC Konstrukční řešení a vybavení: Základy domu jsou standardní s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Dům je z plného cihelného zdiva. Stropy v 1 PP klenuté do traverz, nosnost stropu je zesílena ocelovými podpěrami.stropy v přízemí jsou zř dřevěné trámové s rovným podhledem v prostoru restaurace jsou stylové dřevěné obklady, dřevěné kóje,. Krov dřevěný vaznicový s dřevěným bedněnín, střecha pokryta bonským šindelem, část do dvora eternitové šablony, klempířské prvky nové, původní betonové schodiště dvouramenné, pro penzion nové kovové. Okna dvojitá dřevěná, opravená, dveře hladké a náplňové. Při rekonstrukci 1995-96 byly vyměněny rozvody vody, elektriky, plynu, sociální zařízení, kuchyně a vybavení, úpravy povrchů, fasása, krytina střechy opravy oken, výměna dveří. V letech 2000-2002, rekonstrukce podkroví – příčky, sádrokartonové podhledy, kovové schodiště, instalace, sociální zařízení, dveře, podlahy úpravy povrchů, vytápění domu je ÚT s kotlem na plyn v 1 PP. Elektroinstalace vyměněna v průběhu rekonstrukce světelná i motorová, dům je udržován v dobrém stavu.
Vedlejší stavby: Kůlna Přízemní stavba s pultovou střechou na parcele st 133/2 ve dvorní části, sousedící s hlavní stavbou, slouží jako dílna, jedná se o částečně cihelnou konstrukci tl. Min 30 cm a vrchní část je dřevěná jednostranně obitá. Pultová střecha a s krytinou z eternitových šablon, strop dřevěný. Podlaha beton a hliněná, okno jednoduché, dveře dřevěné, elektroinstalace dřevěná., stáří dle odborného odhadu min 70 let. OP 3,60 x 5,920 x ((3,6+4,6)/2+0,1). Přístřešek Přízemní stavba přístřešek s pultovou střechou na parcele st 133/2 ve dvorní části, sousedící s kůlnou. Konstrukce převažuje dřevěná, jedna strana zděná. Střecha pultová s krytinou eternitové šablony.
–7–
OP 6,50x5,90x (2,5+3,8/2) Venkovní úpravy Přípojka vody Délka 7 m, DN 40 mm, stáří cca 40 roků. Přípojka kanalizace Délka 12 m, DN 200 mm, stáří 15 roků. Plynová přípojka Délka 18 m, DN 40 mm, stáří 15 roků. Pilíř HUP Prefabrikovaný díl, stáří 15 roků. Venkovní terasa Kolaudovaná v roce 199, sousedí s hlavním objektem na p.č. 133/2 , dobrý stav, výška 1 m, osazená na navážce a zdech. Stáří 12 roků. Zpevněná plocha 1 Zpevněné plochy parkoviště na p.č. 255 štěrkové plochy zhutněné s jemným posypem a penetrací. Kolaudováno jako parkoviště pro osobní automobily včetně výjezdu v roce 2001 a výměra 286 m2 Zpevněná plocha 2 Štěrkové plochy zhutněné ve dvoře , výměra 72m2 stáří 16 roků. Zpevněná plocha 3 Chodníky, zámkové dlažby výměra 31,90 m2 stáří 14 roků. Obrubníky 1 Silniční obrubníky podél parkoviště, v délce 42 m, stáří 10 roků. Obrubníky 2 Starší obrubníky pod oplocením u parkoviště, délka 31m. stáří 29 roků. Betonový žlab Na parkovišti pro odvod dešťové vody, délka 32 m stáří 10 roků.
–8–
Opěrné zídky Výměra 0,80 m3 z lomového kamene Pergola atypického provedení Dřevěná atypická pergola u vstupu do budovy, dřevěné sloupy upevněny do betonových patek s kovovým úchytem, stáří 11 roků Dřevěný plot Plocha 45,69 m m2 stáří 22 roků Plot ze strojového pletiva Do betonových patek s nátěrem, plocha 44,25 m2 , stáří 11 roků Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Penzion b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3543 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Svitavy
Popisy objektů a) Objekty 1) Penzion Opotřebení odborným odhadem a dle analýzy ZP 899-10-2008.
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3543 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Penzion – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Koeficient prodejnosti: 0,733 (Obchod) Podlaží: Název 1 PP 1 NP krov
Výška 2,50 m 3,40 m 2,70 m
budovy pro obchod, prodejny
Zastavěná plocha 9,10×8,50+1,40×1,90 9,10×15,15+4,90×1,5+8,16×3,60 (9,10×15,15)+(6,0×2,0)
= = =
80,01 m2 174,59 m2 149,87 m2
– 10 –
Název Součet:
Výška 8,60 m
Zastavěná plocha 404,47 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
2,96 m 134,82 m2
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,50 × (9,10×8,50+1,40×1,90) 1 NP 3,40 × (9,10×15,15+4,90×1,5+8,16×3,60) krov 2,70 × ((9,10×15,15)+(6,0×2,0)) Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
200,02 m3 593,61 m3 404,64 m3 1 198,27 m3
Obj. podíl 6,10 % 15,30 % 8,10 % 6,20 % 2,90 % 0,60 % 7,30 % 3,30 % 3,20 % 2,70 % 3,70 % 0,00 % 5,80 % 3,30 % 4,80 % 5,90 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,00 % 1,90 % 4,20 % 1,30 % 4,40 % 0,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod – chybí 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy – nejsou 25. Ostatní – standard 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0030 – 0,0130 = 0,9840
– 11 –
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9690 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0095 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9840 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1520 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7330 3 995,53 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 198,27 m3 × 3 995,53 Kč/m3
=
4 787 723,73 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 % Odpočet opotřebení: 4 787 723,73 Kč × 57,857 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 770 033,32 Kč 2 017 690,41 Kč
Penzion – zjištěná cena:
2 017 690,41 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Penzion Jednotkové množství:
=
1 198,27 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 198,27 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 % Odpočet opotřebení: 5 032 734,– Kč × 57,857 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Penzion – zjištěná cena:
4 200,– Kč/jedn. =
– =
5 032 734,– Kč 5 032 734,– Kč
2 911 788,91 Kč 2 120 945,09 Kč 2 120 945,09 Kč
– 12 –
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Penzion – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,96 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 134,82 m2 Obestavěný prostor: 1 198,27 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9840
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9690 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0095 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9840 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1520 5 450,93 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 198,27 m3 × 5 450,93 Kč/m3
=
6 531 685,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 % Odpočet opotřebení: 6 531 685,89 Kč × 57,857 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 779 037,51 Kč 2 752 648,38 Kč
Penzion – zjištěná cena:
2 752 648,38 Kč
a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Penzion Jednotkové množství:
=
1 198,27 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 198,27 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 200,– Kč/jedn. =
5 032 734,– Kč 5 032 734,– Kč
– 13 –
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 81 roků Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 % Odpočet opotřebení: 5 032 734,– Kč × 57,857 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 911 788,91 Kč 2 120 945,09 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Objekt služeb Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 928 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 512 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,381 1,449 1,518 1,587 1,656
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 88,820 / 58 = 1,5314
Zatřídění A C E C A D C E D E E E A A A A E E A D C
vk 5 1 2 5 3 5 3 5 1 2 2 3 2 1 1 2 3 1 3 3 5 58
Ci × vk 6,905 1,518 3,312 7,590 4,143 7,935 4,554 8,280 1,587 3,312 3,312 4,968 2,762 1,381 1,381 2,762 4,968 1,656 4,143 4,761 7,590 88,820
– 14 –
× =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Penzion – zjištěná cena:
1,5314 3 248 015,31 Kč 3 248 015,31 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 3543 – § 28, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 6b – Pozemky komunikací v areálu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) × Název ostatní plocha ostatní dopravní plocha
Parc. č. 255
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 465 400,– 946,4496
1,500 2,152 0,733 Cena [Kč] 440 099,06
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % × 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) Koeficient úpravy dle §32 odst.2: Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 133/2 nádvoří ostatní plocha 255/2 Součet:
+
10 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 370 400,– 416,4378
Součet cen všech typů pozemků:
62 432
400,–
416,4378
=
1,100 2,152 0,733 0,400 Cena [Kč] 154 081,99 25 819,14 179 901,13 620 000,19 Kč
– 15 –
Pozemky na LV číslo 3543 – zjištěná cena:
620 000,19 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 3543 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha - ostatní dopravní plocha ostatní plocha Výměra – celkem:
Parcelní číslo st. 133/2 255 255/2 =
Výměra 370,00 m2 465,00 m2 62,00 m2 897,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 5 032 734,– Kč Reprodukční cena stavby: 210,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 4 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (5 032 734,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
3,50 3,50 11,00 % × 11,00) / (100 – 11,00) 622 023,30 / (3 × 210,00) 987,34 × 630,00 987,34 × 0,15 148,10 × 267,00
Pozemky na LV číslo 3543 – zjištěná cena:
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
622 023,30 987,34 622 023,30 148,10 39 542,70 737,53 661 566,–
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
661 566,– Kč
– 16 –
Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene (n): Míra kapitalizace (u): Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% Úročitel (q): 1 + i qn – 1 Hodnota věcného břemene: U × ———— qn × i
0,– Kč 0 roků 0,00 % 0,0000 1,0000 =
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč –1 0,– Kč
– 17 –
C – Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada – např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. Opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení ale i po provozovnách a administrativních prostorech a následný pokles cen všech nemovitostí. „Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit 17ereg a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 20092011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR),“ „Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015),“ V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení a do objektů služeb a administrativy není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení a jiných prostorech se promítá do růstu cen bytů a komerčních prostor – nemovitostí i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s nemovitostmi ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů a komerčních prostor byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny všech nemovitostí začaly razantně klesat.
– 18 –
Nemovitost rodinný dům s příslušenstvím a pozemky č.p. 120 k.ú. Čtyřicet Lánú, obec Svitavy je využívána jako provozovna restaurace a penzion, a dle způsobu využití také takto oceněna. Objekt je situován v atraktivní poloze (blízkost města Svitavy) na sběrné komunikaci naderegionálního významu směrem na Brno. Je ve velmi dobrém technickém stavu. Avšak využití jako provozovny z ní činí nemovitost se slabým postavením na současném trhu s nemovitostmi. V současné době je po celém území ČR převis nabídek nad poptávkami. Dalším faktorem je skutečnost že v současné době jsou k dispozici minimálně rovnocenné nemovitosti k okamžitému využívání. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny
2 017 690,– Kč 620 000,– Kč 2 637 690,– Kč 2 120 950,– 2 752 650,– 3 248 020,– 2 120 950,– 661 570,– 2 782 520,– 0,– 3 248 020,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 3 248 020,– Kč Cena slovy: třimilionydvěstěčtyřicetosmtisícdvacet Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, oberc Svitavy 2. KM k LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, obec Svitavy 3. Mapa místa 4. Mapa místa orto 5. Fotopříloha pořízená znalcem
