Odhad tržní hodnoty č. 2174
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: č.j. USN 065 Ex 00028/09-071 ze dne: 30.7.2011
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti č.j. USN 0635 Ex 00028/09-071
Podle stavu ke dni 30. 8. 2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 30. 8. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění – odhad obvyklé ceny jednotky č. 759/7 (byt) v budově – domě (ul. Werichova) č.p. 759 ,LV 801 nacházející se na pozemku parc. č. st 927, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 4744/300012, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc, katastrální území Nové Sady u Olomouce, na listu vlastnictví č. 4204 a 801 , pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 00028/09-071. Odhad obvyklé ceny není určen pro potřeby finančního úřadu.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č.. 759/7 (byt) v budově – domě (ul. Werichova) č.p. 759 ,LV 801 nacházející se na pozemku parc. č. st 927, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 4744/300012, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc, katastrální územíNové Sady u Olomouce, na listu vlastnictví č. 4204
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.8.2011 bez přítomnosti vlastníka jednotky Relevantní údaje byly získány z Prohlášení vlastníka budovy a jiného vlastníka podílu na společných částech domu.
4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor č.j. 065 Ex 00028/09-071 ze dne 30.7.2011. - LV 4204 a 801 k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc - snímek KM k.LV 4204 a 801 k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - Prohlášení vlastníka k bytu 759/7 - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- údaje: RK, IRI, internet - údaje ČSÚ pro rok 2011 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - informace města Olomouc o nájemném
5. Vlastnické a evidenční údaje
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc, katastrální územíNové Sady u Olomouce, na listu vlastnictví č. 4204 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je situována na okraji města Olomouc v místní části Nové Sady. Jde o urbanizované území s obytnými bytovými mimo střed města Olomouc s bytovými domy a kompletní infrastrukturou a s občanskou vybaveností. Vzhledem k situování bytového domu při rušné komunikaci je okolí zatíženo zvýšeným hlukem a exhalacemi. Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do do centra města Olomouc. Množství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Možnosti privátního parkování - ano. Konstrukce bytového domu, dle vnějších znaků odpovídá nové výstavbě Vlastní bytový dům je dle vnější fyzické prohlídky udržovaný. T.č. není třeba provádět žádnou zásadní údržbu. Bytový dům je řešený jako pavlačový se vtsupem do jednotlivých bytových jednotek z kryté pavlače.
8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 801 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Byt c) Byt 1) Byt
–4–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Olomouc 3
Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 801 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny jiná práva a závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Byt
c) Byt 1) Byt Bytová jednotka je situována na okraji města Olomouc v místní části Nové Sady. Jde o urbanizované území s obytnými bytovými domy a s kompletní občanskou vybaveností. Vzhledem k situování bytového domu v blízkosti rušné komunikaci je okolí zatíženo zvýšeným hlukem a exhalacemi. Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do do centra města Olomouc. Množství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Možnosti privátního parkování ano. Konstrukce bytového domu, dle vnějších znaků - novostavba Vlastní bytový dům je dle vnější fyzické prohlídky udržovaný. Na nemovitosti a pozemku nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč
–5–
Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 801 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Olomouc. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 927 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 964 800,– 4 407,9456
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 801 – zjištěná cena:
2,000 2,154 1,279 Cena [Kč] 4 249 259,56
1/1 4 249 259,56 Kč 4 249 259,56 Kč
b) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny jiná práva a závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
–6–
Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Byt – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná
Název obytný prostor s kuchyňskou linkou ložnice Koupelna s WC Předsíň Zádveří Koje-komora
23,27 8,98 4,24 5,36 2,83 2,76 47,44
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,10
23,27 8,98 4,24 5,36 2,83 0,28 44,96
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Olomouc Počet obyvatel: 100 362 Indexovaná prům. cena (IPC): 27 652,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, že poptávka je výrazně nižší než nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně slušné množství. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do centra města Olomouc. Množství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí.
–7–
1 2 3 4 5 6 7 8
Popis znaku Hodnocení znaku Pi Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce –0,03 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované 0,00 okresu Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování 0,02 nemovitosti Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,01 8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,980
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlastníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc. Byt je vybaven kuchyňskou linkou, v koupelně je sprchový kout s vaničkou. a se zástěnou, keramické umývadlo, směšovací baterie, ventil pro připojení automatické pračky, keramický klozet, proveden rozvod STA, telefonní rozvod, a domácí telefon k hlavním dveřím. V pokojích laminátová podlaha, předsíň a koupelna keramická dlažba, kuchyňská linka a koupelna má keramické obklady. Vnější okna plastová. Vstupní dveře s protipožárním kukátkem a bezpečnostním zámkem. TUV z dálkového zdroje, radiátory ocelové, deskové s termostatickými hlavicemi. Rozvody jsou i v podlaze.. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,10 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25* * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 1,0
–8–
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
1,188
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,980 × 1,188 = 27 652,– × 1,048 =
1,048 28 979,30 Kč/m2
44,96 × 28 979,30 =
1 302 909,33 Kč
Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 4 249 259,56 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 744 / × 1 300 012 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 15 506,39 Kč 15 506,39 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 318 415,72 Kč Byt – zjištěná cena:
1 318 415,72 Kč
c.2) Výnosová hodnota c.2.1) Byt Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy ZP 912,00 Kč × 47,44 m2 Kč/rok c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,20 % Náklady na údržbu Pojištění RC × 0,01 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná životnost Omezit životnost na T maximum 30 let Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Roční náklady celkem NR
Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok
47,44
43 265,28
1 302 909,33 1 302 909,33 2 605,82 260,58 130,29 0,0300
roků
80
roků
30
Kč/rok
27 386,19
Kč/rok
30 382,88
–9–
Čisté výnosy V = VC – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota
Kč/rok
12 882,40
Kč
0,0700 184 030,–
– 10 –
C. Rekapitulace Jak vyplynulo z analýzy realitních kanceláří a komerčních bank z ke konci roku 2010 byl průměrný meziroční pokles ceny bytů -7,1 % . Pokles cenové hladiny byl zaznamenán u starších bytů v celé ČR v průměru – 9,4 %. Krize nebyly jedinou příčinou poklesu poptávky. Cena bytů se před několika lety odtrhla od trendu růstu průměrných příjmů a stoupala příliš rychle. Splasknutí této bubliny došlo bez ohledu na vývoj celkové hospodářské situace a přispělo k hlubšímu propadu realitního trhu. Mezi další faktory patřilo omezování poskytování hypoték a určité předzásobení trhu v letech 2005-2007. Z analýz RK a komerčních bank vyplývá předpoklad dalšího poklesu cen panelových bytů. Panelové byty byly projektovány s životností zhruba 30-40 let a jejich životnost začíná pomalu končit. U bytů v bytových domech z konstrukčních materiálů cihelných, je pokles cen však minimální. vyplývá to i z faktu, že pokud není poloha bytového domu vysloveně nevýhodná s orientací hlavních místností na S, tak není potřeba zpravidla dalšího zateplení bytového domu. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Hodnoty byly aproximovány na danou PP. Realitní trh pro město Olomouc má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. V posledním období došlo s nárůstem volných bytových jednotek k výraznému snížení tržních nájmů, a také ke snížení developerských cen nových bytových jednotek. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Cena bytů podle cenového předpisu Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho Věcné břemeno Odhad obvyklé ceny
1 318 420,– 184 030,– 751 230,– 373 100,– 0,– 751 230,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 751 230,– Kč Cena slovy: sedmsetpadesátjedentisícdvěstětřicet Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 11 –
D. Seznam příloh 1. LV 4204 k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc 2. LV 801 k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc 3. KM k LV 4204 a 801 k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc (zdroj čúzk) 4. Prohlášení vlastníka budovy týkající se bytové jednotky 759/7 5. mapy místa 6. Fotopříloha pořízená znalcem
