Odhad tržní hodnoty č. 2154
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02765/09-024 ze dne: 15.6.2011
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02765/09-024
Podle stavu ke dni 12.7.2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 2.8.2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny jednotky č. 308/2 (byt) v budově – domě č.p. 308 , LV 51746 a LV 12196 nacházející se na pozemku parc č. st 1335 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 1769/10000, zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 02765/09-024. Posudek není určen pro potřeby finančního úřadu.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - jednotka č.308/2 (byt) v budově – domě č.p. 308 , LV 51746 a LV 12196 nacházející se na pozemku parc č. st 1335 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 1769/10000, zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.7. 2011 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Relevantní údaje byly získány na Katastru nemovitostí a prohlídkou vnějších prostor za přítomnosti vlastníka podílu na společných částech domu.
4. Podklady pro vypracování posudku - LV 51746 k.ú. Pardubice, obec Pardubice ze dne 15.6.2011 - LV 12196 k.ú. Pardubice, obec Pardubice ze dne 15.6.2011 - prohlášení vlastníka budovy (výpis) kopie zdroj čúzk - KM k LV 12844 a 54399 k.ú. Pardubice, obec Pardubice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - údaje RK a realitních makléřů v oblasti - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Pardubický Pardubice Pardubice (717657)
List vlastnictví číslo: 51746, 12196 Vlastník: Poţivil Martin 700209/3307 Husova 308, Pardubice, Bílé Předměstí, 530 03
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice na listu vlastnictví č. 12196 a 51746 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je situována na okraji města Pardubice v místní části Bílé Předměstí. Jde o urbanizované území s obytnými bytovými domy v původní historické části Pardubic a s občanskou vybaveností (školy, školky). Ţivotní prostředí, sídlištní a parková zeleň dělá příjemné místo k bydlení. Provoz na sběrné komunikaci místního významu odpovídá rušnější části města. Situování bytového domu je v centru do města Pardubice. Mnoţství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Moţnosti privátního parkování jsou omezené, avšak je zde moţnost parkování na přilehlých komunikacích a nádvořích. Konstrukce bytového domu, dle vnějších znaků odpovídá sídlištní výstavbě z let 1950 – 1970. Vlastní bytový dům je sice udrţovaný ale vnější fyzická porohlídka ukázala nutnost některých odborných prací k zamezení chátrání celého bytového domu.
8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 12196 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–4–
Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 308/2
–5–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Pardubice 1
Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 12196 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Byt
c) Byt 1) Bytová jednotka 308/2 Bytová jednotka je situována na okraji města Pardubice v místní části Bílé předměstí. Jde o urbanizované území s obytnými bytovými domy. zasazené do centra města Pardubice a s občanskou vybaveností (školy, školky). Příjemné ţivotní prostředí, udrţovaná sídlištní a parková zeleň dělá příjemné místo k bydlení. Provoz na komunikacích místního významu odpovídá provozu v centru města.. Moţnosti privátního parkování jsou omezené.
Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 12196 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč.
–6–
Cena je určena podle písm. e): Pardubice. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského – 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby – 60 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 100 % Úprava celkem: + 20 % ×
1,200
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Moţnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
0,950 2,154 0,986
Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 1335 nádvoří
– + –
10 % 5% 5% × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 216 800,– 1 936,9457 2
Pozemky na LV číslo 12196 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 418 380,27 418 380,27 Kč
b) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
Byt
c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 308/2 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název pokoj kuchyně
Plocha [m2] celková koef. započítaná 23,59 1,00 23,59 9,43 1,00 9,43
–7–
koupelna předsíň komora spíţ WC lodţie sklípek
3,75 5,29 1,00 1,22 1,05 1,79 3,63 50,75
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80
3,75 5,29 1,00 1,22 1,05 1,79 2,90 50,02
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: 90 077 Indexovaná prům. cena (IPC): 28 270,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, ţe poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů, ke dni ocenění cca nabídka 500 bytů odpovídající rozloze a místu. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně velké mnoţství. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do města Pardubice. Mnoţství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a ţivotní III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací moţnosti v okolí I. Špatné –0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00
–8–
nemovitosti 8 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,980
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlastníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 uţívané spolu s bytem lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,40* rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,330
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,980 × 0,330 = 28 270,– × 0,291 =
0,291 8 226,57 Kč/m2
50,02 × 8 226,57 =
411 493,03 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 418 380,27 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 769 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 74 011,47 Kč 74 011,47 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 485 504,50 Kč Bytová jednotka 308/2 – zjištěná cena:
485 504,50 Kč
–9–
c.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. c.2.1) Bytová jednotka 308/2 – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 23,59 1,00 23,59 9,43 1,00 9,43 3,75 1,00 3,75 5,29 1,00 5,29 1,00 1,00 1,00 1,22 1,00 1,22 1,05 1,00 1,05 1,79 1,00 1,79 3,63 0,80 2,90 50,75 50,02
Název pokoj kuchyně koupelna předsíň komora spíţ WC lodţie sklípek Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: 90 077 Indexovaná prům. cena (IPC): 28 270,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, ţe poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů, ke dni ocenění cca nabídka 500 bytů odpovídající rozloze a místu. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně velké mnoţství. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do města Pardubice. Mnoţství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00
– 10 –
okresu 3 Okolní zástavba a ţivotní prostředí 4 Dopravní spojení
III. Převaţující objekty pro bydlení
0,00
II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení I. Špatné
5 Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00
8
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,980
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlatníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 uţívané spolu s bytem lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,40* rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,330
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 0,980 × 0,330 = 28 270,– × 0,291 =
0,291 8 226,57 Kč/m2
50,02 × 8 226,57 =
411 493,03 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 0,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 769 / 10 000
– 11 –
Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
0,– Kč + =
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Bytová jednotka 308/2 – zjištěná cena:
0,– Kč 411 493,03 Kč 411 493,03 Kč
c.3) Výnosová hodnota c.3.1) Bytová jednotka 308/2 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy výnos 2 319,00 Kč × 86,36 m2 Kč/rok Dosahované procento PP pronajmutí Výnosy po korekci VCk = VC × PP / 100 c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,70 % Náklady na údrţbu RC × 2,00 % Pojištění RC × 0,02 % Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T ţivotnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou ţivotnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VCk – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i
% Kč/rok
86,36
200 268,84 80,00 160 215,07
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč
0,–
Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok
1 899 438,68 2 023 389,80 13 296,07 37 988,77 379,89 0,0300
roků
20
Kč/rok
75 301,88
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
1 000,– 1 000,– 128 966,61 31 248,46 0,0700
– 12 –
Výnosová hodnota
V / i – NJ
Kč
446 410,–
– 13 –
C. Rekapitulace Jak vyplynulo z analýzy realitních kanceláří a komerčních bank z ke konci roku 2010 byl průměrný meziroční pokles ceny bytů -7,1 % . Pokles cenové hladiny byl zaznamenán u starších bytů v celé ČR v průměru – 9,4 %.. Přes ujišťování developerských kanceláří o zastavení poklesu cen nemovitostí pokračuje dle statistik stále pokles cen nemovitostí a pro IQ/2011 platí další pokles cen nemovitostí (bytů) aţ o - 9%. Krize nebyly jedinou příčinou poklesu poptávky. Cena bytů se před několika lety odtrhla od trendu růstu průměrných příjmů a stoupala příliš rychle. Splasknutí této bubliny došlo bez ohledu na vývoj celkové hospodářské situace a přispělo k hlubšímu propadu realitního trhu. Mezi další faktory patřilo omezování poskytování hypoték a určité předzásobení trhu v letech 2005-2007. Z analýz RK a komerčních bank vyplývá předpoklad dalšího poklesu cen panelových bytů. Panelové byty byly projektovány s ţivotností zhruba 30-40 let a jejich ţivotnost začíná pomalu končit. U bytů v bytových domech z konstrukčních materiálů cihelných, je pokles cen také, však jak ukazují statistiky je sice niţší, ale blíţí se k hodnotě, kdy tyto ceny budou s revitalizací panelových domů vyrovnány s bytovými domy panelovými,. vyplývá to i z faktu, ţe pokud není poloha bytového domu vysloveně nevýhodná s orientací hlavních místností na S, tak není potřeba zpravidla dalšího celkového zateplení bytového domu, ale provádí se pouze dílčí zateplení (štítové zdi, zateplení stropů).. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Hodnoty byly aproximovány na danou PP. Realitní trh pro město Pardubice má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % neţ průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Přes velký pokles reálných cen, jsou nabídkové ceny stále poměrně vysoké. Prohlubuje se tedy index nabídkových a skutečně prodejných cen, kdy velká většina vlastníků nemovitostí stále odmítá respektovat pravidla realitního trhu s jeho výkyvy cen a skutečné prodejní ceny jsou pak pro vlastníky nemovitostí zklamáním. Při analýze odhadu obvyklé ceny se znalec ztotoţnil z odhadem vypočtené ceny dle výnosové metody, která je odrazem skutečné a okamţité cenové hladiny v daném místě a čase, neboť nejpruţněji reaguje na danou poptávku a nabídku na realitním trhu. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 14 –
Hodnota bytů Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho Věcné břemeno Odhad obvyklé ceny
485 500,– 411 490,– 446 410,– 428 950,– 428 950,– 0,– 446 410,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 446 410,– Kč Cena slovy: čtyřistačtyřicetšesttisícčtyřistadeset Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 15 –
D. Seznam příloh 1. LV 12196 k.ú. Pardubice, obec Pardubice 2. LV 51746 k.ú. Pardubice, obec Pardubice 3. KM k LV 12196 a 51746 k.ú. Pardubice, obec Pardubice (zdroj čúzk) 4. Prohlášení vlastníka budovy 5. zeměpis mapa Pardubice 6. zeměpis mapa Pardubice orto 7. fotopříloha pořízená znalcem
