Odhad tržní hodnoty č. 2151
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01219/06-071
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01219/06-071
Podle stavu ke dni 19.7.2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 19.7.2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 140 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 141 druh: zahrada Pozemek parcela č. 142 druh: zahrada Rodinný dům č.p. 57 s příslušenstvím na pozemku p.č. 140 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Moravský Beroun, katastrální území Ondrášov na LV č. 27 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01219/06-071. Posudek není určen pro potřeby finančního úřadu.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 57 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Moravský Beroun, katastrální území Ondrášov na LV č. 27 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno znalcem dne 18.7.2011 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01219/06-071 ze dne 18.7.2011 - LV 57 k.ú. Ondrášov, obec Moravský Beroun - KM k LV 57 k.ú. Ondrášov, obec Moravský Beroun (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem (Diotima Praha) - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Olomouc Moravský Beroun Ondrášov (699101)
List vlastnictví číslo: 27 Vlastník: Beinsteinová Nataša 546220/2647 Ondrášov 57, Moravský Beroun, Ondrášov, 793 05
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Moravský Beroun, katastrální území Ondrášov na LV č. 27 souhlasí se skutečností
7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci informace o obci Bývalé lázně Ondrášov, místní část Moravského Berouna najdete na státní silnici ze Šternberka na Opavu v údolí řeky Bystřice, těsně před Moravským Berounem. Obec leţí v přírodním parku „Údolí Bystřice“ , nedaleko nejvyšší hory Nízkého Jeseníku- Slunečné(800m). Dosud je známá zdejší kyselka Ondrášovka, která má vysoký obsah kysličníku uhličitého a je jednou z nejsilnějších alkalických kyselek v Evropě. První zmínka o této hornické obci je z r.1269, kdy jiţ byly známy léčivé účinky zdejšího pramene. Známost o léčivých účincích tohoto pramene se roznesla po Moravě tak, ţe majitelé šternberského panství uvaţovali o zřízení lázní. V r.1780 odkoupili od obce zdejší minerální pramen a zřídily v r.1786 menší lázně s přepychově zařízenými pokoji. Lázně slouţily k pitným kúrám a ubytování a zároveň se staly také známou „zašívárnou“ movitějších milovníků pěnivého moku a karetních her. Dosavadní kapacita lázní nestačila a tak Liechtensteinové v r.1812 vystavěli v lázních výstavnější budovy, zámeček s tanečním sálem a společenský salón. Největší zájem o lázeňskou léčbu zaţily lázně v letech 1822-35. Zájem byl větší neţ kapacita pramenů a lázně začaly upadat. K 1.červenci 1839 Liechtensteinové lázně prodali, ale nový majitel lázně zanedbával a po pěti letech je prodal ranhojiči a porodníkovi z Německé Húzové Florianovi Sirschovi, který lázně upravil, zrenovoval a zavedl i koupele. Největší vzestup zaznamenaly lázně v r.1846 kdy zde byl i odborný lékař i personál. Měl k dispozici 25 pokojů se 40 lůţky.Ještě na počátku 2O.stol. bylo otevřeno nové koupaliště, ale po válce r.1945 jiţ nebyly lázně obnoveny.Ve větší lázeňské budově v parku za tratí k Moravskému Berounu, byl domov Československého Červeného kříţe a na lázeňském zámečku bylo ředitelství a společenské zařízení plnírny kyselky závodu Kyselka Ondrášov, nyní Helios. Po rekonstrukci byl zámeček upraven na restauraci „Na zámečku“. Pro zájemce o kyselku a občerstvení kolemjdoucích byla kyselka
–4–
vyvedena vedle závodu Helios u přejezdu ţelezniční trati na silnici do Opavy a vybudován pramen se sochou, později doplněn informační deskou. informaci o oceňované nemovitosti Obec Moravský Bruntál , s počtem obyvatel cca 3400 je situovaná severně od býv. krajského města Olomouc je obcí bez většího hospodářského a kulturního významu. . Leţí u komunikace nadregionálního významu 44, která spojuje města Olomouc a Opava. Mimo městského úřadu a pošty má obec zřízenou školku, základní školy, je zde hřiště, obchody se základním sortimentem a základní sluţby, které poskytují místní drobní podnikatelé. Obec s rozšířenou pravomocí je pro Moravský Beroun město Šternberk Zdravotnické zařízení disponuje specialisty a praktickými lékaři a dále léčebnu, dlouhodobě nemocných se specialisty a příslušnými laboratořemi. Nemocniční hospitalizace je moţná v nejbliţším větším městě Šternberk, nebo Olomouc, kde je fakultní nemocnice se všemi specialisty. Ulice, v níţ je umístěn posuzovaný rodinný domek, je klidnou ulicí na okraji obce Moravský Beroun v části obce (základní sídelní jednotka) Ondrášov, zastavěnou objekty bydlení. Od centra obce je dům vzdálen cca 2 km m. Jedná se o dům rodinný samostatně stojící, stavba je starší 70 roků od té doby nebyla stavba rekonstruována, nebo jinak ošetřována. Kolem domu je pozemek p.č. 141 a p.č. 142 druh Zahrada, uţívána jako zahrada. Pozemek není ze strany od komunikace oplocen. Dům, jeţ je půdorysně tvaru obdélníku, nemá ţádnou předsazenou verandu je je přístupný do chodby ze severní vstupní části. Na p.č. 140 druh zastavěná plocha a nádvoří je umístěn i suchý záchod. Polohu objektu s ohledem na umístění v obci, způsob vyuţití (bydlení) lze hodnotit jako velmi dobrou, neboť objekt leţí v klidné části obce Moravský Beroun (ZSJ Ondrášov) s příjatelnou docházkovou vzdálenosti do centra města a k stanici ČD jenţ je v blízkém okolí. Plocha pozemku, který s domem souvisí je dostačující z zachování přijatelného soukromí. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet aţ k domu. V obci je zastávka autobusů, a stanice ČD. Pravidelné autobusové linky jezdí i do krajského města Olomouce. Účel využití Stavba objektu bydlení je vyuţívána k bydlení, ostatní stavby provozně nepropojené vyuţívané jako suchý záchod a kůlna a má plochu menší neţ 25,0 m2. Objekty nejsou udrţovány. Pozemky
–5–
Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří p.č. 140 , na kterém je umístěn oceňovaný objekt bydlení – rodinný dům č.p. 57. Pozemky p.č. 141 a 142 druh zahrada tvoří s pozemkem p.č. 140 jednotný a funkční celek.. Popis objektu : Posuzovaný objekt bydlení čp 57 je min 80 let starý Stavba je jednopodlaţní, část podsklepená, zastřešená krovem, podkroví vyuţívané, Předmětem ocenění jsou dále venkovní úpravy. Cena venkovních úprav je zahrnutá v ceně domu, oceňovaného porovnávacím způsobem. Není zde uvaţovaná cena vedlejší stavby – kůlny jedná se o zbor bez vyuţití materiálu. Rodinný dům nemá vnitřní hygienické zařízení. Suchý záchod je umístěn mimo rodinný dům na pozemku par. č. 140. Dispoziční řešení : Nadzemní část - v této části je vstup do domu přímo do chodby s keramickou podlahou jenţ se však vlivem sedání podkladového materiálu se propadá a tvoří tak prohlubeň po délce 1/3 chodby. Z chodby vedou dveře do koupelny a dále do pokojů v přízemí jenţ tvoří obytné místnosti
Konstrukční řešení : Základy - jsou provedeny jako kamenné, neizolované, dům je bez podsklepení, stavba je suchá Svislé konstrukce - jsou kompletně provedeny ze standardních pálených cihel, tloušťka stěn min 450 mm. Vodorovné konstrukce – stropní konstrukce spalné s rovným podhledem. Schodiště – dřevěné Krov – dřevěný sedlový, standardní konstrukce. Krytina jiţ za hranicí ţivotnosti je eternitové šablony na bednění Klempířské konstrukce - jsou realizovány, pozinkovaný plech, neošetřené a z části neplní jiţ svoji funkci. Výplně otvorů - okna jsou dřevěná, zdvojená, neošetřená, za hranicí ţivotností. Úpravy povrchů - vnitřní omítky jsou dvouvrstvé. Venkovní omítka vápenocementová Podlahy – dřevěné palubky, ostatní místnosti keramické, nebo hlaz,. beton
–6–
ZTI - v objektu je rozvedena voda, zdroj vody obecní vodovod, zdroj teplé vody je el. bojler. stavba není napojená na obecní kanalizaci. Odvod splaškových vod je trativodem. V objektu je sice dle sdělení vlastníka nemovitosti proveden kompletní rozvod elektro 230/400 V. ale t.č. odpojen. Vytápění objektu zajišťují kamna na TP. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav objektu je velmi špatný. Vodorovné a svislé konstrukce jsou sice v dobrém stavu – dům byl řemeslně postaven, ale objekt postrádá dlouhodobou ale i základní (elementární) údrţbu. El. energie odpojena, kanalizace chybí, plyn není v této části obce připojen, omítky ve špatném stavu, okna dřevěná neošetřená, střecha z krytinou eternitové šablony je jiţ narušena natolik, ţe zjevně do rodinného domu zatéká a vzhledem k tomu, ţe dle vnější prohlídky se jedná jiţ o poměrně delší dobu lze předpokládat narušení konstrukce krovu. Podlaha v chodbě za vstupem do domu se propadá a vyuţití sklípku je z hlediska pohybu zeminy v prostoru rodinného domu problematické.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 57 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 27 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Olomouc Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 57 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 27 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům č.p. 57 Jednotkové množství:
=
507,08 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 507,08 jedn. × 2 100,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 1 064 868,– Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
2 100,– Kč/jedn. =
– =
1 064 868,– Kč 1 064 868,– Kč
946 550,52 Kč 118 317,48 Kč
–8–
Rodinný dům č.p. 57 – zjištěná cena:
118 317,48 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 57 – § 26a Podlaží: Název OP nadzemní části sklep krov Součet:
Výška 4,00 m 1,90 m 1,90 m 7,80 m
Podlažnost:
184,96 / 74,12
Zastavěná plocha 10,90×6,80 5,40×6,80 10,90×6,80
= = =
74,12 m2 36,72 m2 74,12 m2 184,96 m2
= = =
296,48 m3 69,77 m3 140,83 m3 507,08 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní
= 2,50
Obestavěný prostor (OP): OP nadzemní 4,00 × 10,90×6,80 části sklep 1,90 × 5,40×6,80 krov 1,90 × 10,90×6,80 Obestavěný prostor – celkem:
=
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podlaží: s jedním nadzemním podlaţím Vybavení: Název, popis 1. Základy – základy bez vodorovné izolace 2. Zdivo – tl. min 45 cm 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlová střecha 5. Krytina – eternit , neošetřené 6. Klempířské konstrukce – úplné, neošetřené 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – vápenná omítka, částečně narušená 9. Vnější obklady – W+koupelnaC 10. Vnitřní obklady – dřevěné 11. Schody – hladké i prosklené 12. Dveře 13. Okna – dřevěná, zdvojená, neoštřené 14. Podlahy obytných místností – prkenná 15. Podlahy ostatních místností – lokální na TP 16. Vytápění – t.č. není 17. Elektroinstalace – ne 18. Bleskosvod – studená
–9–
19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Rozvod vody – ano Zdroj teplé vody – ne Instalace plynu – není Kanalizace – podstandardní Vybavení kuchyně – vana,umyvadlo Vnitřní vybavení – nejsou Záchod – není Ostatní
Obj. podíl 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Moravský Beroun Počet obyvatel: 3 298 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 196,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 V současné době je v nabídce realitních kanceláří dostatek nemovitostí ve všech moţných lokalitách a všech moţných cenových úrovní. Trh je zde poměrně nasycen, menší koupěschopnost obyvatel však tlačí ceny nemovitostí na spodní hranici obvyklých cen. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Ulice, v níţ je umístěn posuzovaný rodinný domek, je klidnou ulicí na okraji obce Moravský Beroun v části obce (základní sídelní jednotka) Ondrášov, zastavěnou objekty bydlení. Od centra obce je dům vzdálen cca 2 km m. Jedná se o dům rodinný samostatně stojící, stavba je starší 70 roků od té doby nebyla stavba rekonstruována, nebo jinak ošetřována. Kolem domu je pozemek p.č. 141 a p.č. 142 druh Zahrada, uţívána jako zahrada. Pozemek není ze strany od komunikace oplocen. Dům, jeţ je půdorysně tvaru obdélníku, nemá ţádnou předsazenou verandu je je přístupný do chodby ze severní vstupní části. Na p.č. 140 druh zastavěná plocha a nádvoří je umístěn i suchý záchod. Polohu objektu s ohledem na umístění v obci, způsob vyuţití (bydlení) lze hodnotit jako velmi dobrou, neboť objekt leţí v klidné části obce Moravský Beroun (ZSJ Ondrášov) s příjatelnou
– 10 –
docházkovou vzdálenosti do centra města a k stanici ČD jenţ je v blízkém okolí. Plocha pozemku, který s domem souvisí je dostačující z zachování přijatelného soukromí. Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci
3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava
9 10 11 12
Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) III. Převaţující objekty pro bydlení
Pi 0,00 0,02 –0,03 0,00
II. Základní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení III. Základní škola a sportovní zařízení
0,00
III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
0,05
II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy sniţující cenu
0,04
–0,03
0,00 0,00 0,00 –0,01
12
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,040
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Posuzovaný objekt bydlení čp 57 je dle informací vlastníka min 80 let starý Stavba je jednopodlaţní, část podsklepená, zastřešená krovem, podkroví vyuţívané, Předmětem ocenění jsou dále venkovní úpravy - vodovodní přípojka, přípojka kanalizace, plynu. Cena venkovních úprav je zahrnutá v ceně domu, oceňovaného porovnávacím způsobem. Je zde uvaţovaná i cena vedlejší stavby – kůlny s obytným prostorem přistavěné k jiţnímu štítu stavby hlavní o zastavěné ploše menší neţ 25,0 m2.
Dispoziční řešení : 1. Nadzemní podlaží - v tomto podlaţí je vstup do domu přímo do chodby s keramickou podlahou jenţ se však vlivem sedání podkladového materiálu sedá a tvoří tak prohlubeň po délce 1/3 chodby. Z chodby vedou dveře do koupelny a dále do pokojů v přízemí
– 11 –
jenţ tvoří obytné místnosti
Konstrukční řešení : Základy - jsou provedeny jako kamenné, neizolované, dům je bez podsklepení, stavba je suchá Svislé konstrukce - jsou kompletně provedeny ze standardních pálených cihel, tloušťka stěn min 450 mm. Vodorovné konstrukce – stropní konstrukce nespalné a polospalné s rovným podhledem. Schodiště – dřevěné Krov – dřevěný sedlový řešený jako stojatá stolice, standardní konstrukce. Střecha není zateplená. Krytina jiţ za hranicí ţivotnosti je eternitové šablony na bednění Klempířské konstrukce - jsou realizovány, pozinkovaný plech, neošetřené a z části neplní jiţ svoji funkci. Výplně otvorů - okna jsou dřevěná, zdvojená, neošetřená, za hranicí ţivotností. Úpravy povrchů - vnitřní omítky jsou dvouvrstvé. Venkovní omítka vápenocementová Podlahy – dřevěné palubky, ostatní místnosti keramické, nebo hlaz,. beton ZTI - v objektu je rozvedena voda, zdroj vody obecní vodovod, zdroj teplé vody je el. bojler. stavba není napojená na obecní kanalizaci. Odvod splaškových vod je trativodem. V objektu je proveden kompletní rozvod elektro 230/400 V. t.č. odpojen. Vytápění objektu zajišťují kamna na TP.
Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav objektu je velmi špatný. Vodorovné a svislé konstrukce jsou sice v dobrém stavu – dům byl řemeslně postaven, ale objekt postrádá dlouhodobou ale i základní (elementární) údrţbu. El. energie odpojena, kanalizace chybí, plyn není v této části obce připojen, omítky ve špatném stavu, okna dřevěná neošetřená, střecha z krytinou eternitové šablony je jiţ narušena natolik, ţe zjevně do rodinného domu zatéká a vzhledem k tomu, ţe dle vnější prohlídky se jedná jiţ o poměrně delší dobu lze předpokládat narušení konstrukce krovu. Podlaha v chodbě za vstupem do domu se propadá a vyuţití sklípku je z hlediska pohybu zeminy v prostoru rodinného domu nebezpečné.
– 12 –
Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlaţnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm I. Hodnota větší neţ 2 II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku I. Lokální na tuhá paliva I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC I. Bez dalšího vybavení I. Zanedbatelného rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem
V. Významně zvyšující cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 –0,08 –0,10 0,00 –0,05 0,00 0,01 0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,190
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 1,040 × 0,190 = 3 196,– × 0,178 =
0,178 568,89 Kč/m3
507,08 × 568,89 =
288 472,74 Kč
Rodinný dům č.p. 57 – zjištěná cena:
288 472,74 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 57 Jednotkové množství:
=
507,08 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 507,08 jedn. × 2 100,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 100,– Kč/jedn. =
1 064 868,– Kč 1 064 868,– Kč
– 13 –
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 1 064 868,– Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
946 550,52 Kč 118 317,48 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 130 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 216 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,099 1,280 1,462 1,644 1,826
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava Obchod a sluţby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní moţnosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 123,434 / 92 = 1,3417
Zatřídění A B D A B A C C C C C C A C C C A A A E A
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Ci × vk 5,495 6,400 4,932 5,495 6,400 5,495 7,310 7,310 7,310 7,310 7,310 2,924 5,495 7,310 7,310 7,310 1,099 5,495 1,099 9,130 5,495 123,434
– 14 –
× =
Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
1,3417 158 746,56 Kč
Rodinný dům č.p. 57 – zjištěná cena:
158 746,56 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 27 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 52,04 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 298 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 298 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a 140 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 399 52,04 154,0063 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 141 142
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 400 52,04 61,6025 408 52,04 61,6025 808
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 27 – zjištěná cena:
=
1,200 2,169 1,137 Cena [Kč] 61 448,51
1,200 2,169 1,137 0,400 Cena [Kč] 24 641,– 25 133,82 49 774,82 111 223,33 Kč 111 223,33 Kč
– 15 –
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 27 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Výměra – celkem:
Parcelní číslo 140 141 142 =
Výměra 399,00 m2 400,00 m2 408,00 m2 1 207,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 288 472,74 Kč Reprodukční cena stavby: 75,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita vyuţití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 3 Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:
1,80 1,80 6,20 %
Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (288 472,74 × 6,20) / (100 – 6,20) Jednotková cena stavebního pozemku: 19 067,49 / (3 × 75,00) 84,74 × 225,00 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 84,74 × 0,15 12,71 × 982,00 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků: Pozemky na LV číslo 27 – zjištěná cena:
19 067,49 84,74 19 067,49 12,71 12 481,22 26,14 31 548,71
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
31 548,71 Kč
b.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.3.1) Pozemky na LV číslo 27 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 52,04 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 298 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 298 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
– 16 –
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. zastavěná plocha a 140 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 399 52,04 135,4497
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 141 142
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 400 52,04 54,1799 408 52,04 54,1799 808 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 27 – zjištěná cena:
1,200 2,169 Cena [Kč] 54 044,43
1,200 2,169 0,400 Cena [Kč] 21 671,96 22 105,40 43 777,36 97 821,79 Kč 97 821,79 Kč
c) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0,– Kč Doba trvání věcného břemene: 5 roků 0,– Kč × 5 roků = 0,– Kč Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Oceňovaný majetek znalec osobně prohlédl a při zpracování ocenění vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení zde představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Výměry budov a staveb byly zjištěny vlastním měřením znalce. Poloha, ve které se předmětná nemovitost nachází, je na základě celkového charakteru lokality a s ohledem na typ nemovitosti hodnocena znalcem jako špatná. Dojezdová vzdálenost do centra obce Moravský Beroun a malá hustota obyvatel v oblasti jsou kriteria která kladně hodnotí pozemek. Negativně lze hodnotit bezprostřední blízkost frekventované ţelezniční tratě a bezprostřední blízkost závodu na stáčení minerální vody. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům (č.p. 57) a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný majetek je ve stavu, který téměř neumožňuje jeho okamžité využívání z technického a hygienického hlediska. Pro ocenění bylo pouţito několika metod. Nejdůleţitější je Porovnávací metoda, která analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by snad měla nastat stagnace cen nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům je nutné kompletně rekonstruovat a dle fyzické prohlídky bude rekonstrukce natolik nákladná ţe výstavba nového rodinného domu dle moderních technologií je levnější neţ zmiňovaná rekonstrukce, jenţ je však nezbytná pro uţívání rodinného domu jako domu k bydlení. Jeho poloha však také není nijak atraktivní aby bylo výhodné zde dům rekonstruovat, nebo investovat do stavby nového domu. Rodinný dům nemá vnitřní hygienické zařízení. Suchý záchod je umístěn mimo rodinný dům na pozemku par. č. 140. Dle názoru znalce jde o nemovitost s malými šancemi na uplatnění na trhu s nemovitostmi. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč.
– 18 –
Hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle metody tříd polohy Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem
118 320,– 288 470,– 158 750,– 158 750,–
Kč Kč Kč Kč
111 220,– 31 550,– 97 820,– 31 550,– 190 300,– 0,– 190 300,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 190 300,– Kč Cena slovy: jednostodevadesáttisíctřista Kč
– 19 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 27 k.ú. Ondrášov, obec Moravský Beroun 2. KM k LV č. 27 k.ú. Ondrášov, obec Moravský Beroun 3. Mapa místa 4. Poloha místa v ČR 5. Fotopříloha pořízená znalcem
